Error 1: No verificar la Partida Registral antes de comprometerse
La Partida Registral es el documento central del registro de la propiedad en Perú, emitido por SUNARP. Contiene el historial completo del inmueble: propietarios anteriores y actuales, cargas, hipotecas, embargos, anotaciones judiciales y la descripción física registrada del bien.
El error típico: firmar un contrato de arras o pagar un depósito basándose únicamente en lo que dice el vendedor o el agente, sin haber solicitado y revisado la Partida Registral con un abogado.
La solución: Solicite la Partida Registral en SUNARP antes de firmar cualquier documento. Si hay discrepancias entre lo registrado y lo ofertado, no avance hasta resolverlas.
Error 2: Ignorar la fiscalidad para no residentes
Los propietarios no residentes que perciben rentas de alquiler en Perú están sujetos al impuesto peruano sobre la renta. La SUNAT aplica una retención general del 30% sobre los ingresos de alquiler de fuente peruana para no residentes (a la fecha de redacción).
Este 30% se aplica sobre los ingresos brutos — sin deducir gastos de gestión, mantenimiento ni vacancia. El impacto sobre la rentabilidad neta es muy significativo y con frecuencia se subestima.
Además, los inversores suizos deben tener en cuenta que no existe convenio de doble imposición entre Suiza y Perú (a la fecha de redacción), lo que puede implicar tributación en ambos países sobre los mismos ingresos.
Verifique con un especialista fiscal
Las normas tributarias cambian. Este artículo no constituye asesoramiento fiscal. Consulte a un contador tributario peruano y a un asesor fiscal en su país de residencia antes de invertir.
Error 3: Comprar sin abogado independiente
El abogado del vendedor representa los intereses del vendedor. Necesita su propio abogado — alguien que no dependa económicamente de que la operación se cierre y que pueda revisar el contrato de arras, la escritura pública y la situación registral del inmueble con sus intereses en mente.
El coste de un abogado independiente es marginal frente al valor de la transacción y frente al coste de resolver un problema legal posterior.
Error 4: Subestimar los costes de adquisición
Los costes totales de adquisición en Lima se sitúan típicamente entre el 4% y el 7% del precio de compra. Incluyen:
- Alcabala: 3% del valor de compra (pagado por el comprador)
- Honorarios notariales
- Inscripción en SUNARP
- Honorarios de abogado
- Honorarios de agente, si aplica
Error frecuente: calcular la rentabilidad sobre el precio de compra sin incluir los costes de adquisición. Calcule siempre sobre el coste total incluyendo gastos.
Error 5: No tener representación local para la gestión
Un propietario en Ginebra no puede gestionar eficazmente un alquiler en Lima sin representación local. Los problemas de mantenimiento, los conflictos con inquilinos, las reuniones de la comunidad de propietarios, los trámites ante SUNAT y las entregas de llaves requieren presencia física o un representante autorizado.
Intente gestionar la propiedad de forma remota y sin representante: incidencias sin resolver, deterioro de la propiedad, mayor vacancia y potenciales problemas legales con el inquilino.
Error 6: Confundir rentabilidad bruta con rentabilidad neta
La rentabilidad bruta (~4,6–5,6% según GlobalPropertyGuide) es la más citada — y la más engañosa si se usa sin ajustes. La rentabilidad neta real debe descontar:
- Retención SUNAT del 30% sobre ingresos de alquiler (no residentes)
- Honorarios de gestión: 8–15% del alquiler mensual
- Impuesto Predial (impuesto anual sobre la propiedad)
- Mantenimiento y reparaciones
- Períodos de vacancia entre contratos
La rentabilidad neta es significativamente inferior a la bruta. Calcúlela siempre antes de tomar ninguna decisión.
Error 7: No verificar el estado del edificio ni la comunidad de propietarios
Adquirir una unidad en un edificio con problemas estructurales no detectados, con deudas de mantenimiento acumuladas, o con una comunidad de propietarios conflictiva puede convertirse en una fuente crónica de gastos imprevistos. Solicite:
- Actas recientes de la junta de propietarios (junta de propietarios)
- Estado de deudas del inmueble con la comunidad
- Certificado de no adeudo de arbitrios y mantenimiento
- Inspección técnica del inmueble por un profesional independiente
Error 8: Ignorar la liquidez del mercado
Lima no es Ginebra ni Madrid. El mercado inmobiliario peruano es menos líquido — los plazos de venta pueden ser significativamente más largos que los habituales en Europa. Si necesita liquidez rápida, una propiedad en Lima no es el activo adecuado. Invierta solo fondos que pueda comprometer a largo plazo (mínimo 5–10 años) sin necesitar recuperarlos urgentemente.
Error 9: Comprar un distrito sin conocerlo in situ
Miraflores, Barranco y San Isidro son muy distintos entre sí — y dentro de cada distrito existen calles con diferencias notables de calidad, seguridad e infraestructura. Una calle interior de Barranco no es comparable a la primera línea del Malecón de Miraflores, aunque ambas sean "Miraflores" o "Barranco" en el papel.
Visite el inmueble y el entorno inmediato antes de comprometerse. Si no puede viajar, solicite a su representante local una visita presencial con vídeo detallado.
Error 10: No documentar correctamente la transferencia internacional de fondos
Perú exige que las transferencias internacionales de fondos para la compra de inmuebles estén correctamente documentadas para cumplir con las normas peruanas de prevención del blanqueo de capitales. Una transferencia mal documentada puede bloquear la operación o generar problemas ante SUNAT posteriormente.
Trabaje con su banco y con el notario peruano para asegurarse de que toda la documentación de la transferencia esté en orden antes del cierre.
Checklist de debida diligencia previa a la compra
- ☐ Partida Registral solicitada y revisada por abogado independiente
- ☐ Sin cargas, hipotecas ni embargos sobre el inmueble
- ☐ Identidad del vendedor verificada y coincidente con el registro
- ☐ Descripción física del inmueble coincidente con la realidad
- ☐ Certificado de no adeudo de arbitrios y mantenimiento
- ☐ Estado del edificio verificado con inspección técnica independiente
- ☐ Honorarios de abogado, notario, Alcabala y SUNARP calculados
- ☐ Rentabilidad neta calculada (no solo bruta)
- ☐ Obligaciones fiscales de no residente verificadas con contador peruano
- ☐ Representación local para gestión acordada antes del cierre
- ☐ Transferencia de fondos documentada según normativa peruana