Comparativa de precios por ciudad
Precios indicativos de fuentes publicadas de terceros (pueden estar desactualizados — verifique con agentes locales):
Precios por m² en zonas premium (indicativos)
| Ciudad | Zona de referencia | Precio indicativo/m² | Fuente |
|---|---|---|---|
| Lima (Miraflores) | Distrito premium | ~2.500–3.500 USD/m² | GlobalPropertyGuide |
| Ginebra | Eaux-Vives / Champel | ~15.000–22.000 CHF/m² | UBS Real Estate Focus 2024 |
| París | 6.º arrondissement | ~13.000–18.000 EUR/m² | Chambre des Notaires de Paris |
| Madrid | Salamanca | ~6.000–9.000 EUR/m² | Idealista |
| Berlín | Mitte / Prenzlauer Berg | ~5.000–8.000 EUR/m² | Immowelt |
Cifras orientativas. Verifique antes de actuar. Tipos de cambio no aplicados.
Expresado en términos de diferencial: Miraflores cuesta entre 5 y 8 veces menos por m² que Ginebra. Frente a Madrid, la diferencia es de 2 a 3 veces. Esto no es una promesa de rentabilidad — es una diferencia aritmética de precio de entrada.
Poder adquisitivo europeo en Lima
Para ilustrar la diferencia de escala (cifras orientativas, tipos de cambio aproximados al momento de redacción):
- Con 300.000 CHF en Ginebra: difícilmente un estudio en un barrio central. En Miraflores: potencialmente un apartamento de 2–3 dormitorios de calidad.
- Con 200.000 EUR en París: quizás 12–15 m². En Miraflores: potencialmente 60–80 m² en un edificio de buena calidad.
- Con 150.000 EUR en Madrid: un apartamento pequeño en zona prime. En Miraflores: una unidad similar o superior en el mejor distrito de Lima.
Ejemplos puramente orientativos. Los precios exactos dependen del edificio, estado, planta y negociación. Verifique con agentes locales.
Rentabilidad del alquiler
Según GlobalPropertyGuide, la rentabilidad bruta del alquiler residencial en los distritos premium de Lima se sitúa en aproximadamente el 4,6%–5,6% anual. Para comparar:
- Ginebra: ~2,0–3,5% bruto (UBS / SWX)
- París: ~2,5–3,5% bruto
- Madrid: ~3,5–5,0% bruto (según zona)
La rentabilidad bruta de Lima es competitiva frente a los benchmarks europeos. Pero la palabra clave es bruta.
Rentabilidad neta vs bruta: la diferencia crítica
La rentabilidad bruta no es la rentabilidad real
La rentabilidad neta real para un propietario no residente debe descontar: retención SUNAT 30% sobre ingresos de alquiler, honorarios de gestión (8–15%), Impuesto Predial, mantenimiento y vacancia. El resultado neto puede ser significativamente inferior a la cifra bruta publicada. Calcule siempre sobre rentabilidad neta antes de decidir. No existe rentabilidad garantizada.
Riesgo cambiario
El mercado premium de Lima cotiza principalmente en dólares americanos (USD). Para un inversor europeo:
- Los ingresos de alquiler son en USD
- El valor de venta de la propiedad es en USD
- La rentabilidad final en CHF o EUR depende del tipo de cambio USD/CHF o USD/EUR en el momento de la repatriación
Una apreciación del CHF o del EUR frente al USD reduciría la rentabilidad medida en moneda europea. Una depreciación del USD la amplificaría. Este riesgo cambiario es estructural y no puede eliminarse.
Liquidez del mercado
Lima es un mercado de liquidez moderada. Los plazos de venta en el mercado secundario son habitualmente más largos que en mercados europeos de alta liquidez como Madrid, París o Ginebra. Si necesita recuperar su inversión rápidamente, una propiedad en Lima no es el instrumento adecuado. Planifique un horizonte de inversión de largo plazo (mínimo 5–10 años).
Conclusiones clave
- Miraflores: ~2.500–3.500 USD/m² frente a ~15.000–22.000 CHF/m² en Ginebra — diferencial de 5–8×.
- Rentabilidad bruta ~4,6–5,6% (GlobalPropertyGuide) frente a ~2–3,5% en Ginebra.
- La rentabilidad neta es significativamente inferior a la bruta tras retenciones, gestión y gastos.
- El mercado cotiza en USD: riesgo cambiario estructural para inversores europeos.
- Mercado de liquidez moderada: planifique un horizonte largo.
- El diferencial de precio es una condición favorable — no una garantía de rentabilidad.