Les droits des étrangers au Pérou : le cadre constitutionnel
Le Pérou est l'un des pays d'Amérique latine les plus ouverts à l'investissement immobilier étranger. L'article 71 de la Constitution politique du Pérou dispose explicitement que les étrangers ont, dans les mêmes conditions que les Péruviens, les mêmes droits de propriété. Il n'existe pas de quota d'acquisition, pas de restriction sur le nombre de biens détenus, et aucun permis préalable n'est requis.
La seule exception concerne les biens situés dans une zone de 50 kilomètres des frontières terrestres, où l'acquisition par des étrangers est limitée pour des raisons de défense nationale. Lima, Miraflores, San Isidro, Barranco, Surco — aucun des quartiers d'investissement accessibles aux étrangers n'est concerné par cette restriction.
En pratique, cela signifie qu'un ressortissant suisse, français, belge ou de tout autre pays peut acheter un appartement à Lima aussi librement qu'un citoyen péruvien, sous réserve de respecter les formalités légales détaillées ci-dessous.
Étape 1 : recherche et sélection du bien
La première phase est la recherche du bien. Les principaux portails immobiliers péruviens sont Urbania et Adondevivir. Des agences immobilières locales opèrent également en accès direct. Les prix annoncés sont des prix demandés — ils ne correspondent pas nécessairement aux prix de transaction réels. Un écart de 5 % à 20 % entre le prix affiché et le prix de vente est courant, notamment dans le marché de l'occasion.
Pour un investisseur étranger non-résident, la visite physique du bien par un mandataire local de confiance est vivement recommandée. Photos et vidéos ne remplacent pas une inspection sur place, notamment pour évaluer l'état réel du bien, le niveau sonore du quartier, la qualité des parties communes et l'état de la copropriété.
Étape 2 : due diligence — la Partida Registral
Avant toute signature, la vérification du titre de propriété est non négociable. En pratique, cela consiste à consulter la Partida Registral du bien auprès de la SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos).
Ce document officiel retrace :
- L'historique complet des propriétaires successifs du bien
- L'existence éventuelle d'hypothèques, de charges ou de servitudes
- L'existence éventuelle de litiges en cours ou d'inscriptions judiciaires
- La superficie officielle et les caractéristiques cadastrales du bien
La Partida Registral est un document public consultable en ligne ou sur place à la SUNARP. Son coût est très faible. Négliger cette vérification est l'une des erreurs les plus graves qu'un investisseur puisse commettre. Assurez-vous également que le bien est conforme aux règles d'urbanisme applicables et qu'il n'est pas frappé d'une procédure d'expropriation ou de régularisation.
Étape 3 : l'avant-contrat (Minuta de Compraventa)
Une fois le bien sélectionné et le titre vérifié, les parties signent un avant-contrat (Minuta de Compraventa). Ce document établit les conditions de la vente : prix, délais, conditions suspensives éventuelles, montant et modalités de l'acompte.
L'acompte est généralement compris entre 10 % et 30 % du prix de vente. Il est versé au vendeur et engage les deux parties. En cas de désistement de l'acheteur, l'acompte peut être perdu. En cas de désistement du vendeur, il doit en principe restituer le double de l'acompte reçu — les modalités exactes sont définies par le contrat et doivent être vérifiées avec un professionnel local.
Il est fortement recommandé de faire rédiger ou vérifier l'avant-contrat par un avocat péruvien de confiance. Un avocat peut s'assurer que les clauses protègent correctement les intérêts de l'acheteur étranger et que le contrat est conforme au droit péruvien.
Étape 4 : l'obtention du RUC auprès de la SUNAT
Le RUC (Registro Único de Contribuyentes) est le numéro d'identification fiscale péruvien, délivré par la SUNAT. Il est obligatoire pour figurer dans un acte de vente immobilière et pour remplir vos obligations fiscales péruviennes en tant que propriétaire.
Pour un étranger non-résident, l'obtention du RUC nécessite une procédure spécifique qui peut requérir soit une présence physique au Pérou, soit un mandataire disposant d'une procuration. Cette démarche doit être initiée avant la signature de l'acte définitif. Votre conseiller local ou votre avocat peut vous accompagner dans cette démarche auprès de la SUNAT.
Étape 5 : l'acte notarié (Escritura Pública)
Le transfert de propriété officiel s'effectue par la signature d'une Escritura Pública (acte authentique) devant un notaire péruvien (Notario Público). Le notaire vérifie l'identité des parties, la légalité de la transaction et rédige l'acte. Son intervention est obligatoire et son rôle est central dans le système juridique péruvien.
L'acte peut être signé par procuration (poder notarial) si l'acheteur n'est pas physiquement présent. Cette procuration doit être établie dans le pays de résidence de l'acheteur, apostillée selon la Convention de La Haye, et traduite en espagnol par un traducteur assermenté. Les modalités exactes doivent être confirmées par le notaire péruvien choisi.
Au moment de la signature, le solde du prix de vente est versé au vendeur. Le paiement s'effectue généralement par virement bancaire ou par chèque certifié — les modalités de paiement acceptées doivent être précisées dans l'avant-contrat.
Étape 6 : inscription aux Registros Públicos
La dernière étape est l'inscription du nouveau titre de propriété aux Registros Públicos via la SUNARP. C'est cette inscription qui finalise juridiquement le transfert de propriété et vous protège contre des tiers qui pourraient prétendre avoir des droits sur le bien.
Le notaire se charge généralement de déposer les documents d'inscription auprès de la SUNARP. Ce processus prend plusieurs jours à quelques semaines selon les délais administratifs en vigueur. Une fois l'inscription effectuée, vous recevrez la Partida Registral mise à jour, mentionnant votre nom comme nouveau propriétaire.
Documents requis pour un acheteur étranger
- Passeport valide avec entrée régulière au Pérou (ou procuration apostillée si transaction à distance)
- RUC obtenu auprès de la SUNAT
- Justificatifs financiers exigés par le notaire (selon la valeur du bien et les pratiques de l'étude)
- Procuration (poder notarial) si vous agissez par mandataire — document apostillé et traduit
- Coordonnées bancaires pour le virement du solde
Cette liste est indicative. Les documents précisément requis peuvent varier selon le notaire, le type de bien et la transaction. Confirmez la liste complète avec votre notaire ou avocat péruvien.
Récapitulatif des coûts d'acquisition
- Impôt d'alcabala : environ 3 % de la valeur du bien au-delà du seuil d'exonération SUNAT (à la charge de l'acheteur)
- Honoraires de notaire : environ 0,3 % à 1 % du prix de vente
- Frais d'inscription SUNARP : environ 0,5 % à 1 % du prix de vente
- Honoraires d'avocat : variables selon le prestataire
- Frais de traduction et apostille si procuration : variables
Total estimé : 4 % à 7 % du prix d'achat. Ces estimations sont indicatives. Demandez un devis détaillé au notaire et à l'avocat avant de vous engager.
Après l'achat : gestion et obligations fiscales
Une fois propriétaire, vous devez :
- Déclarer le bien auprès de la SUNAT et payer l'impôt foncier annuel (Impuesto Predial) à la municipalité concernée.
- Déclarer les revenus locatifs perçus au Pérou auprès de la SUNAT (30 % sur les revenus nets pour les non-résidents).
- Maintenir le bien en état et gérer les relations avec la copropriété (junta de propietarios) si applicable.
- Déclarer les revenus dans votre pays de résidence selon la législation locale applicable.
La gestion de ces obligations depuis l'étranger nécessite un partenaire local fiable. Consultez notre guide : Gestion locative à Lima : pourquoi le partenaire local est essentiel.
À retenir
- Les étrangers ont les mêmes droits de propriété que les Péruviens (art. 71 Constitution).
- La Partida Registral (SUNARP) doit être vérifiée avant toute signature.
- Le RUC (SUNAT) est obligatoire pour tout acheteur étranger.
- L'acte notarié (Escritura Pública) peut être signé par procuration.
- Frais d'acquisition estimés à 4–7 % du prix d'achat.
- Délai total de la transaction : généralement 4 à 8 semaines.
- Obligations fiscales post-achat : impôt foncier, déclaration des revenus locatifs.
Risques et points de vigilance
Points de vigilance
- Titres de propriété litigieux : une partie du marché péruvien présente des titres incomplets ou en litige. La due diligence à la SUNARP est indispensable.
- Copropriétés mal gérées : certains immeubles péruviens souffrent d'une gestion défaillante des parties communes. Vérifiez l'état de la trésorerie de la copropriété avant d'acheter.
- Procurations non conformes : une procuration mal rédigée, non apostillée ou non traduite peut bloquer la transaction chez le notaire. Vérifiez les exigences avec le notaire péruvien choisi.
- Constructions non conformes : certains biens ont fait l'objet de travaux non déclarés ou de modifications non conformes aux plans officiels. Ces irrégularités peuvent créer des difficultés à la revente.
Comment Swiss Lima Property peut vous accompagner
Swiss Lima Property accompagne les investisseurs étrangers dans la préparation et la coordination de leur acquisition à Lima : identification des biens, organisation de la due diligence, mise en relation avec des notaires et avocats de confiance, coordination administrative. Nous ne remplaçons pas les professionnels juridiques locaux — nous vous aidons à les identifier et à travailler efficacement avec eux.
Pour en savoir plus ou discuter de votre projet : nous contacter. Pour une vision d'ensemble des erreurs à éviter : Les 10 erreurs de débutant.