El precio de compra: punto de partida, no presupuesto final
En Lima, los inmuebles en los distritos más solicitados (Miraflores, San Isidro, Barranco, Magdalena del Mar, San Miguel) suelen estar denominados en dólares americanos (USD). Es la divisa de referencia del mercado inmobiliario formal peruano.
Para un inversor con base en Suiza, esto implica una exposición al riesgo de tipo de cambio CHF/USD: si el franco suizo se aprecia frente al dólar, el valor de su inversión expresado en CHF disminuye en proporción. Este riesgo es conocido y manejable, pero debe integrarse desde la fase de planificación.
El precio de compra es la partida más importante, pero debe provisionar sistemáticamente entre un 10 % y un 15 % adicional para cubrir todos los gastos, impuestos y puesta en marcha. El resto de esta guía detalla cada componente.
El Alcabala: el impuesto de transferencia ineludible
El Alcabala es el impuesto peruano sobre la transferencia de propiedad inmobiliaria. Es de cargo exclusivo del comprador.
Tasa: 3 % del valor de transferencia (o del valor de autoevaluación catastral si fuera superior), deducidas las primeras 10 UIT exentas.
- UIT 2025: S/ 5.350 → exención = S/ 53.500 ≈ USD 14.300
- UIT 2026: S/ 5.500 → exención = S/ 55.000 ≈ USD 14.700
Lo recauda el SAT (Servicio de Administración Tributaria de Lima), generalmente en la notaría al momento de la firma. El pago genera un recibo oficial que debe conservarse.
Ejemplo detallado — Alcabala
Para un bien a USD 120.000 ≈ S/ 456.000 (tipo indicativo S/ 3,8/USD):
Alcabala = 3 % × (456.000 − 53.500) = 3 % × 402.500 ≈ S/ 12.075 ≈ USD 3.180
Es decir, aproximadamente el 2,6 % del precio de compra.
Nota: para la adquisición de un bien nuevo de un promotor inmobiliario (primera venta), pueden aplicarse reglas específicas. Verifique con el notario en el momento de la transacción.
Notario y escritura pública
En Perú, el notario desempeña un papel central en la transacción inmobiliaria: redacta y autentica la Escritura Pública de Compraventa, que constituye el título jurídico de la transferencia de propiedad.
A diferencia del sistema suizo, donde el notario es un funcionario público cantonal, el notario peruano es un profesional liberal elegido libremente por las partes (generalmente el comprador). Es importante elegir un notario de confianza, recomendado por su abogado o representante local.
Costo estimativo: de 0,3 % a 1 % del precio de venta según el notario y la complejidad del expediente. Para un bien a USD 120.000, eso representa entre USD 360 y USD 1.200.
Inscripción en los Registros Públicos (SUNARP)
Tras la firma de la Escritura Pública, el notario procede a la inscripción de la transferencia en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), el equivalente peruano del registro de la propiedad. Este paso es indispensable: hace el título oponible a terceros y constituye su protección jurídica definitiva frente a posibles reclamaciones.
Costo estimativo: de 0,5 % a 1 % del precio de venta. Para un bien a USD 120.000: entre USD 600 y USD 1.200.
El plazo de inscripción varía de varios días a varias semanas según la carga de los registros. Los gastos pueden variar según la urgencia del procedimiento.
Abogado, due diligence y apoderado
Para un comprador extranjero no residente, recurrir a un abogado inmobiliario peruano es muy recomendable, si no indispensable. Su función incluye:
- La verificación de la Partida Registral (extracto SUNARP) para asegurarse de la ausencia de cargas, hipotecas, litigios o copropietarios no consintientes;
- La verificación de la situación del vendedor (capacidad jurídica, ausencia de procedimientos);
- La redacción o revisión de la Minuta de Compraventa (contrato preliminar);
- El acompañamiento hasta la firma final.
Costo estimativo: variable según el abogado y la complejidad del expediente. Generalmente entre USD 500 y USD 1.500 para una transacción estándar.
Si no puede estar presente en Lima en el momento de la transacción, un apoderado (poder notarial) puede firmar en su nombre. Los gastos del poder notarial en Suiza más la apostilla añaden algunos cientos de CHF.
Gastos de transferencia internacional y cambio
Para transferir fondos desde Suiza a Perú, entran en juego varios costos:
- Gastos de transferencia SWIFT: típicamente entre CHF 20 y CHF 80 por transferencia según su banco suizo.
- Margen de cambio CHF/USD: los bancos tradicionales suelen aplicar un margen de 0,5 % a 1,5 % en las conversiones de divisas. Para USD 120.000, esto puede representar de USD 600 a USD 1.800. Plataformas especializadas (Wise, Revolut Business) ofrecen márgenes más competitivos.
- Plazo de recepción: prevea de 2 a 5 días hábiles para que los fondos lleguen a la cuenta bancaria peruana del vendedor o del notario.
Abrir una cuenta bancaria en USD en Perú (o confiar los fondos a una cuenta fiduciaria) facilita la gestión de los flujos y evita conversiones adicionales. Su abogado o notario le orientará sobre la mejor práctica local.
Amoblado y puesta en marcha (si es inversión para alquiler)
Si su objetivo es el alquiler —corta o larga duración—, generalmente tendrá que amueblar y equipar el apartamento antes de ofrecerlo. En Lima, los apartamentos en alquiler amoblado obtienen rentas significativamente más elevadas, especialmente para el público expatriado y viajeros de negocios.
Presupuesto orientativo para un apartamento de 40 a 70 m²:
- Mobiliario básico (sofá, cama, mesa, sillas, almacenamiento): USD 3.000 a USD 6.000
- Electrodomésticos (refrigerador, cocina, lavadora, microondas): USD 1.500 a USD 3.000
- Ajuar de cocina y ropa de cama (vajilla, cubiertos, sábanas, toallas): USD 500 a USD 1.500
- Decoración y acabados para alquiler de corta duración: USD 500 a USD 2.000
Total orientativo: de USD 5.500 a USD 12.500, según el nivel de calidad buscado y la superficie. Para un apartamento Airbnb premium, el presupuesto puede superar los USD 15.000.
Nuestro socio Havenbnb Peru puede acompañarle en la puesta en marcha inicial del apartamento.
Gastos de gestión de alquileres recurrentes
Si confía la gestión de su bien a un profesional local —lo que es indispensable para un inversor con base en Suiza—, prevea honorarios de gestión recurrentes.
- Gestión larga duración: generalmente 8 % a 12 % de las rentas brutas cobradas.
- Gestión corta duración (Airbnb / plataformas): de 15 % a 25 % de los ingresos brutos según la prestación (conserjería, limpieza, ropa de cama, check-in/out incluido o no).
Estos gastos son deducibles de los ingresos por alquiler para el cálculo del impuesto peruano (confirmar con un contador). También deben figurar en su declaración fiscal suiza como gasto del inmueble.
Reserva de caja
Incluso con una buena gestión, surgen imprevistos. Constituya una reserva de caja para cubrir:
- Trabajos de mantenimiento y pequeñas reparaciones: fontanería, pintura, electrodomésticos averiados. Prevea USD 500 a USD 1.500 por año según el estado del bien.
- Períodos de vacancia: incluso en un mercado dinámico, algunas semanas sin inquilino son probables entre dos contratos. Provisione 1 a 2 meses de alquiler por año.
- Cuotas de mantenimiento: varían de USD 50 a USD 300/mes según la residencia (vigilancia, piscina, ascensor, jardines). Confirme antes de la compra.
- Impuesto Predial: pagado anualmente al SAT, generalmente modesto para un apartamento estándar (algunos cientos de soles por año).
- Seguro del hogar: poco extendido en el mercado de alquiler peruano, pero recomendable; USD 200 a USD 500/año según la cobertura.
En la práctica, una reserva del 3 % al 5 % del precio de compra constituida antes de la puesta en alquiler le permitirá abordar el primer año con tranquilidad.
Resumen — Ejemplo a USD 120.000
Los montos que figuran a continuación son orientativos y están basados en los rangos presentados en esta guía. Deben ser confirmados por un profesional local.
| Partida | Estimativo (USD) |
|---|---|
| Precio de compra | 120.000 |
| Alcabala (≈ 2,6 %) | 3.180 |
| Notario (0,5 %) | 600 |
| SUNARP (0,7 %) | 840 |
| Abogado / due diligence | 800 |
| Gastos de transferencia y cambio | 700 |
| Gastos de adquisición (total) | ≈ 6.120 (5,1 %) |
| Amoblado (si es para alquiler) | 7.000–12.000 |
| Reserva de caja (4 %) | 4.800 |
| Presupuesto total a prever | ≈ 138.000–143.000 |
Tipos de cambio USD/CHF y USD/PEN orientativos al momento de la redacción. Actualice antes de tomar cualquier decisión.