¿Hay que declarar un bien inmueble en Perú en Suiza?
La respuesta es sí, sin ambigüedad, para cualquier persona física residente fiscal en Suiza. Las autoridades fiscales suizas —ya sea en el cantón de Ginebra, Vaud, Zúrich o cualquier otro— aplican el principio de tributación sobre la totalidad de los ingresos y el patrimonio mundiales. Un bien inmueble situado en el extranjero forma parte de este patrimonio global y debe ser declarado.
Esto significa concretamente que, en su declaración fiscal cantonal y de impuesto federal directo, debe:
- mencionar el valor del bien (valor de mercado, estimado de forma razonable) en su declaración de patrimonio;
- indicar las posibles rentas de alquiler percibidas, aunque ya hayan tributado en Perú;
- señalar cualquier deuda hipotecaria contraída para financiar la compra, que reduce el patrimonio imponible suizo.
La omisión de un bien extranjero constituye una violación de las obligaciones declarativas. Las autoridades fiscales suizas intercambian información con numerosos países en el marco del intercambio automático de información (IAI), aunque las modalidades prácticas con Perú deben verificarse con un asesor fiscal.
¿El bien tributa dos veces?
Es el temor más frecuente, y es legítimo. La buena noticia es que Suiza y Perú han firmado un Convenio para evitar la Doble Imposición (CDI), en vigor desde el 10 de marzo de 2014 (publicado en el Recopilatorio oficial suizo: RO 2014 657).
El objetivo principal de este convenio es evitar que un mismo ingreso o elemento patrimonial tribute dos veces —una vez en cada país—. Contiene disposiciones específicas sobre las rentas inmobiliarias (generalmente en el artículo 6 de los CDI de tipo OCDE), que atribuyen al Estado donde está situado el bien —Perú, en nuestro caso— el derecho prioritario a gravar dichas rentas.
Matiz importante
Un CDI reduce el riesgo de doble imposición, pero no siempre lo elimina por completo. Las modalidades concretas de aplicación (método de eliminación utilizado, tratamiento cantón por cantón, interacción con las normas internas) deben verificarse con un asesor fiscal cualificado que conozca ambos regímenes. Nunca extraiga conclusiones fiscales de un CDI de forma unilateral sin asesoramiento profesional.
¿Cómo trata Suiza un bien inmueble en el extranjero?
En el derecho fiscal suizo, cuando un CDI atribuye a Perú el derecho principal de imposición sobre las rentas inmobiliarias, Suiza aplica generalmente el método de exención con reserva de progresividad. En la práctica:
- Las rentas peruanas (alquileres) y/o el valor del bien pueden estar exentos de tributación directa en Suiza;
- No obstante, estos elementos se tienen en cuenta para determinar el tipo impositivo aplicable a las rentas y el patrimonio de fuente suiza. En otras palabras, su bien peruano puede elevar su tipo suizo sin ser gravado directamente.
Es también habitual que el valor del bien figure en la declaración de patrimonio, con una deducción correspondiente a cualquier deuda hipotecaria. El tratamiento preciso varía según el cantón y la situación individual.
Algunos cantones aplican reglas ligeramente diferentes respecto a los bienes extranjeros; por ello, es imprescindible verificar este punto con un asesor fiscal o fiduciario cantonal.
¿Qué ocurre si el bien está alquilado en Lima?
Si su apartamento está alquilado en Lima —en modalidad corta o larga duración— se aplican varias obligaciones en ambos lados.
Lado peruano
Para un propietario no domiciliado en Perú (que es el caso de la mayoría de los inversores suizos), la SUNAT aplica una retención en la fuente del 5 % sobre las rentas brutas de alquiler de fuente peruana. Esta retención la efectúa el inquilino domiciliado en Perú, que la ingresa a la SUNAT mediante el Formulario Virtual N° 617. El propietario no residente no tiene que presentar personalmente una declaración de renta en Perú, pero debe asegurarse de que la retención se efectúe correctamente.
Los gastos de gestión del alquiler (honorarios de la agencia, gastos de comunidad, gastos de mantenimiento) pueden potencialmente deducirse para el cálculo de la base imponible peruana: este punto debe confirmarse con un contador cualificado en Perú.
Lado suizo
Los alquileres percibidos deben figurar en su declaración fiscal suiza. Según el CDI y el método de exención aplicado por su cantón, estas rentas pueden no estar directamente gravadas en Suiza, pero influirán en el tipo aplicable a sus demás ingresos. La retención peruana del 5 % puede, según los casos, deducirse o tenerse en cuenta para evitar una doble imposición efectiva —su asesor fiscal suizo verificará este punto—.
¿Necesita ayuda para estructurar su proyecto?
Swiss Lima Property no sustituye a un asesor fiscal, pero le ayuda a preparar la documentación adecuada, comprender los pasos y coordinar a los interlocutores entre Ginebra y Lima.
¿Qué impuestos existen en el lado peruano?
A continuación, un resumen de las principales obligaciones fiscales aplicables a un comprador no residente en Perú.
En la compra: el Alcabala
El Alcabala es el impuesto peruano de transferencia inmobiliaria, a cargo del comprador. Según el SAT (Servicio de Administración Tributaria de Lima), se calcula al 3 % del valor de transferencia (o del valor de autoevaluación catastral si fuera superior), deducidas las primeras 10 UIT exentas.
- UIT 2025: S/ 5.350 → 10 UIT = S/ 53.500 exentos
- UIT 2026: S/ 5.500 → 10 UIT = S/ 55.000 exentos
- Ejemplo: para un bien a USD 120.000 (≈ S/ 444.000), el Alcabala representa aproximadamente 3 % × (444.000 − 53.500) ≈ S/ 11.715 ≈ USD 3.160, es decir, alrededor del 2,6 % del precio de compra.
El Alcabala se abona en el SAT de Lima (o en el municipio competente), generalmente a través del notario en el momento de la firma. Atención: ciertas primeras ventas de un promotor inmobiliario pueden beneficiarse de condiciones particulares —confirme con un abogado o notario peruano—.
Cada año: el Impuesto Predial
El Impuesto Predial es el equivalente peruano del impuesto sobre bienes inmuebles, pagadero anualmente al municipio donde se ubica el bien. Se calcula sobre el valor catastral (valor de autoevaluación) según una escala progresiva:
- 0,2 % hasta 15 UIT de valor catastral
- 0,6 % de 15 a 60 UIT
- 1,0 % por encima de 60 UIT
Para un apartamento estándar en Lima (el valor catastral suele ser inferior al valor de mercado), este impuesto es modesto. Se paga anualmente al SAT, en uno o cuatro plazos.
Sobre las rentas de alquiler
Tal como se ha detallado: retención en la fuente del 5 % sobre los alquileres brutos para un propietario no domiciliado (SUNAT).
En la reventa
La fiscalidad aplicable a la venta de un bien inmueble por un no domiciliado —en especial en caso de plusvalía— depende del estatus fiscal del propietario, de la naturaleza del bien y de la operación. Este punto debe confirmarse obligatoriamente con un asesor fiscal o abogado peruano antes de cualquier transacción de reventa.
¿Qué documentos conservar?
Constituir y archivar cuidadosamente un expediente documental es esencial: servirá tanto para su declaración suiza como para cualquier trámite en Perú (reventa, herencia, litigio). Esta es la lista de documentos indispensables:
- Escritura Pública: acto notarial de compraventa, documento fundacional de su título de propiedad.
- Partida Registral (SUNARP): extracto de inscripción en el registro de la propiedad peruano que confirma su título.
- Justificante del precio de compra: transferencias bancarias, extractos —cualquier documento que acredite el flujo financiero desde Suiza—.
- Justificante del pago del Alcabala: recibo emitido por el SAT.
- Contratos de arrendamiento (si el bien está alquilado): con fecha e importe.
- Justificantes de alquileres percibidos: transferencias o recibos, mes a mes.
- Acreditación de retenciones SUNAT: formularios de retención entregados por el inquilino o la agencia.
- Facturas de obras y mantenimiento: cualquier gasto relacionado con el bien, potencialmente deducible.
- Facturas de gastos de gestión: honorarios de la agencia de alquiler o de Havenbnb Peru.
- Recibos del Impuesto Predial: justificantes del pago anual del impuesto sobre bienes inmuebles.
- Estados de cuotas de mantenimiento (cuotas de mantenimiento).
Conserve estos documentos durante al menos 10 años (el plazo de prescripción fiscal suizo para bienes extranjeros puede variar). Escanéelos y guárdelos en un espacio seguro en Suiza.
El papel de Swiss Lima Property
Swiss Lima Property no sustituye ni a un asesor fiscal suizo ni a un abogado o contador peruano. Estos profesionales siguen siendo indispensables para validar su situación personal.
Sin embargo, podemos ayudarle a:
- Estructurar su proyecto de antemano, identificando las preguntas fiscales que plantear a cada experto;
- Preparar y centralizar su documentación en el lado peruano (Alcabala, SUNARP, contratos) para facilitar el trabajo de su asesor fiscal suizo;
- Coordinar a los interlocutores entre Ginebra y Lima: notario, contador, agencia de alquiler;
- Garantizar un seguimiento regular de las obligaciones recurrentes (Predial, estados de alquiler, retenciones SUNAT) a través de nuestro socio Havenbnb Peru.
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