Cifras macroeconómicas de referencia
Datos orientativos (Banco Mundial 2024 / FMI WEO 2025–2026):
- Perú: PIB ~268.000M USD (Banco Mundial 2024); PIB per cápita ~7.800 USD; población ~33M. Lima Metropolitana ~10,1 millones de hab. (29,7% de la población nacional, INEI 2025), ~45% del PIB nacional. El Perú figura entre los mayores productores mundiales de cobre, zinc, plata y oro (USGS 2024). Ligera contracción en 2023, rebote a ~3% en 2024; previsión FMI 2026 ~2,8%.
- Colombia: PIB ~363.000M USD (Banco Mundial 2024); PIB per cápita ~7.100 USD; población ~52M. Una de las grandes economías regionales de América Latina, detrás de Brasil y México, y según los años en un rango cercano o detrás de Argentina. Economía diversificada: petróleo, café, servicios financieros, turismo urbano.
- México: PIB ~1,3 billones USD (Banco Mundial 2024); PIB per cápita ~10.200 USD; población ~130M. Mayor economía de los tres; fuertemente integrada con EE.UU.; manufactura, remesas, petróleo y turismo.
Derechos de propiedad para extranjeros
Perú: El Artículo 71 de la Constitución garantiza plena igualdad de derechos de propiedad para extranjeros. Única restricción: inmuebles en los 50 km de frontera terrestre. Fuera de esa zona, propiedad directa sin estructuras adicionales.
Colombia: Los extranjeros pueden generalmente comprar propiedades directamente en Colombia. La inversión inmobiliaria extranjera puede registrarse ante el Banco de la República (banco central colombiano), lo que facilita la repatriación de ingresos y capital — las reglas de control de cambios aplicables deben confirmarse con un especialista local. Verifique las normas vigentes con un abogado colombiano cualificado.
México: El Artículo 27 de la Constitución mexicana prohíbe la propiedad extranjera directa en zonas restringidas: 50 km de costa y 100 km de fronteras terrestres. En estas zonas —que incluyen Cancún, Los Cabos, Puerto Vallarta, Tulum— la estructura de referencia para la propiedad residencial extranjera es el fideicomiso bancario; la constitución de una sociedad mexicana es otra vía posible pero no una solución automática — las implicaciones fiscales y operativas difieren significativamente según la estructura elegida. En cualquier caso, estas estructuras añaden coste y complejidad frente a la propiedad directa peruana.
Verifique siempre con un abogado local
Los marcos jurídicos cambian. Lo anterior es un resumen informativo. Consulte a un abogado calificado en cada país antes de cualquier operación.
Mercados inmobiliarios
Cifras indicativas de fuentes publicadas de terceros:
Perú (Lima):
- Cesta BCRP (12 distritos): ~2.009 USD/m² (T4 2025, BCRP); inmuebles premium, nuevos, bien ubicados o con vistas: ~2.500–3.500 USD/m² (GlobalPropertyGuide/BCRP)
- Rentabilidad bruta indicativa: ~5–7%, antes de impuestos, vacancia, honorarios de gestión y mantenimiento — nunca garantizada (GlobalPropertyGuide/Adondevivir)
- Moneda del mercado premium: principalmente USD
Colombia (Bogotá, Medellín):
- Bogotá premium (Chicó, Rosales): ~2.000–3.500 USD/m² (indicativo)
- Medellín ha atraído importante interés de trabajadores remotos internacionales
- Moneda: peso colombiano (COP) — riesgo cambiario adicional para inversores europeos
México (Ciudad de México, destinos turísticos):
- CDMX premium (Polanco, Condesa): ~2.000–4.000 USD/m² (indicativo)
- Destinos turísticos costeros (Tulum, Playa del Carmen, Los Cabos): precios muy variables; mercado de alquiler vacacional activo pero saturado en algunas zonas
- Moneda: mezcla de USD (resorts) y peso mexicano (MXN) en ciudades
Nuestra especialidad: Lima
Swiss Lima Property se centra exclusivamente en el mercado de Lima — Miraflores, San Isidro, Barranco. Si su reflexión le lleva hacia Lima, nuestro conocimiento del terreno puede ahorrarle tiempo.
Consideraciones fiscales
Verifique siempre con especialistas fiscales
Las normas tributarias cambian y dependen de circunstancias individuales y convenios entre países. Lo siguiente es orientación general — no asesoramiento fiscal.
- Perú: Para una persona física no domiciliada, los ingresos de alquiler inmobiliario parecen estar sujetos a una retención de aproximadamente 5% (régimen PPHND de SUNAT), no al tipo general del 30% — verifique con un especialista fiscal peruano. Existe un convenio de doble imposición entre Perú y Suiza en vigor desde marzo de 2014 — consulte a un especialista para valorar su alcance en su situación concreta.
- Colombia: Red de convenios más amplia que Perú. Las condiciones exactas para residentes suizos o europeos dependen del convenio aplicable — verifique con especialista.
- México: Tiene convenio de doble imposición con varios países europeos. Las estructuras de fideicomiso tienen implicaciones fiscales específicas — verifique con abogado fiscal mexicano.
Perfil de riesgo
- Perú: inestabilidad política ejecutiva frecuente; economía macrogestada por BCRP independiente; sin conflicto armado activo; criminalidad en Lima premium contenida.
- Colombia: mejoras de seguridad significativas desde los 90–2000; violencia residual concentrada en zonas específicas; Medellín transformado; Bogotá con entorno de negocios sofisticado.
- México: violencia del crimen organizado presente en múltiples estados; situación de seguridad muy variable por ubicación; integración con EE.UU. genera tanto oportunidad como exposición a ciclos norteamericanos.
Tabla comparativa resumen
Comparativa indicativa (verifique antes de actuar)
| Criterio | Perú | Colombia | México |
|---|---|---|---|
| Propiedad directa extranjero | Sí (Art. 71) | Generalmente sí | Zonas restringidas: fideicomiso |
| Precios premium (indicativo) | 2.500–3.500 USD/m² | 2.000–3.500 USD/m² | 2.000–4.000 USD/m² |
| Rentabilidad bruta (indicativo) | ~5–7% indicativo | ~5–7% (algunos segmentos) | Variable |
| Retención no residente | ~5% PPHND (alquiler — verificar) | Verificar con especialista | Verificar con especialista |
| Convenio doble imp. Suiza | Sí (vigente desde 2014 — verificar alcance) | Verificar | Sí (verificar alcance) |
| Liquidez del mercado | Moderada | Moderada-buena | Alta (mercado mayor) |
Cifras orientativas. Verifique antes de actuar.
¿Qué mercado para qué inversor?
- Inversor que prioriza la propiedad directa sin estructuras complejas: el marco del Art. 71 peruano ofrece simplicidad que el fideicomiso mexicano no tiene.
- Inversor que busca un mercado turístico vacacional activo: México atrae volúmenes turísticos muy elevados, pero algunos mercados costeros están saturados.
- Inversor que valora la proximidad a una gran economía ancla: la integración de México con EE.UU. crea dinámicas diferentes a las del mercado peruano.
- Inversor que quiere el alquiler de larga duración con inquilino ejecutivo: Lima ofrece una demanda estable de expatriados corporativos y diplomáticos en Miraflores y San Isidro.
Swiss Lima Property opera exclusivamente en el mercado peruano y no asesora sobre Colombia ni México.