Une économie résiliente dans un contexte mondial incertain
Le Pérou figure depuis plusieurs années parmi les économies émergentes les plus dynamiques d'Amérique du Sud. Selon les données publiées par la Banque mondiale, le PIB péruvien a progressé de +3,3 % en 2024 et de +3,4 % en 2025, des performances supérieures à la moyenne régionale latino-américaine, qui se situait à environ 2,1 % sur la même période.
Pour 2026, le Fonds Monétaire International prévoit une croissance de l'ordre de +3,1 %, maintenant le Pérou dans une trajectoire de croissance stable. L'inflation, qui avait atteint des niveaux préoccupants en 2022-2023, est redescendue à 1,5 % en 2025, selon les données du Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). Le déficit budgétaire s'établit autour de 2,2 % du PIB, un niveau gérable pour une économie émergente.
Ces performances s'expliquent en partie par la richesse des sous-sols péruviens : le Pérou est le premier producteur mondial de zinc, le deuxième de cuivre et d'argent, et l'un des grands exportateurs d'or. Les revenus miniers constituent un socle de devises qui stabilise la balance des paiements du pays et alimente indirectement la classe moyenne urbaine.
Une classe moyenne en expansion
L'INEI (Institut national de statistique et d'informatique du Pérou) estime que la classe moyenne péruvienne représentait environ 40 % de la population en 2023, contre 25 % en 2005. Cette évolution soutient la demande de logements de qualité à Lima, notamment dans les quartiers intermédiaires et premium. Pour un investisseur étranger cherchant à louer son bien, cette dynamique est un élément de contexte favorable.
Le marché immobilier de Lima en 2025–2026
Lima concentre environ un tiers de la population péruvienne, soit plus de 11 millions d'habitants dans la zone métropolitaine. C'est là que se concentre l'essentiel du marché immobilier formel accessible aux investisseurs internationaux.
Selon les données agrégées par GlobalPropertyGuide et les rapports du secteur immobilier péruvien, le prix moyen au mètre carré dans les quartiers intermédiaires de Lima se situe entre 1 500 et 1 800 USD/m². Dans les zones premium — Miraflores, San Isidro, Barranco — les prix atteignent 2 500 à 3 500 USD/m², voire au-delà pour des biens d'exception.
Sur la période 2020–2025, les estimations du marché font état d'une progression cumulée de l'ordre de 25 à 30 % dans les quartiers prime, portée par une demande soutenue, un déficit structurel de logements formels et un accès croissant au crédit hypothécaire local.
Des rendements locatifs qui restent compétitifs
Les rendements locatifs bruts dans les quartiers premium de Lima sont estimés par GlobalPropertyGuide entre 4,6 % et 5,6 % par an pour des appartements à Miraflores et San Isidro. Ces chiffres sont indicatifs et doivent être rapprochés de la fiscalité applicable (voir section dédiée), des frais de gestion et du risque de vacance locative. Ils ne constituent pas une garantie de rendement.
Pour comparaison, les rendements locatifs bruts dans les grandes villes suisses ou françaises se situent généralement entre 2 % et 3,5 %, à des niveaux de prix bien supérieurs. Cette différence explique en partie l'intérêt des investisseurs européens pour Lima.
Les droits des investisseurs étrangers au Pérou
L'un des atouts peu connus du Pérou est son cadre juridique favorable à l'investissement étranger. L'article 71 de la Constitution péruvienne garantit explicitement aux étrangers les mêmes droits de propriété qu'aux citoyens péruviens. Aucun permis préalable n'est requis pour acquérir un bien immobilier.
La seule restriction notable concerne les biens situés dans une zone de 50 kilomètres des frontières terrestres, où l'acquisition par des étrangers est limitée. Cette restriction ne s'applique pas à Lima ni à aucune des zones côtières recherchées par les investisseurs internationaux.
Un étranger non-résident peut donc acheter un appartement à Miraflores aussi facilement — sur le plan juridique de principe — qu'un Péruvien résidant à Lima. En pratique, les démarches comportent des spécificités (obtention d'un RUC auprès de la SUNAT, recours à un notaire, vérification des registres publics) qui nécessitent un accompagnement local rigoureux. Cette information doit être vérifiée auprès d'un professionnel local, car la législation peut évoluer.
La fiscalité applicable aux non-résidents
La fiscalité péruvienne appliquée aux investisseurs étrangers non-résidents comprend deux impôts principaux, selon les données publiées par la SUNAT (administration fiscale péruvienne) :
- Impôt sur les revenus locatifs : 30 % sur les revenus nets pour les non-résidents (personnes physiques étrangères percevant des loyers d'une source péruvienne). La base imposable peut être réduite d'un abattement forfaitaire.
- Impôt sur les plus-values : 5 % sur la plus-value réalisée lors de la revente du bien.
Pour être en conformité fiscale, l'investisseur doit obtenir un RUC (Registro Único de Contribuyentes) auprès de la SUNAT. Ce numéro d'identification fiscale est indispensable pour toute transaction immobilière et pour déclarer les revenus locatifs au Pérou.
Cet article ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. La fiscalité péruvienne peut évoluer. Consultez un conseiller fiscal qualifié en droit péruvien avant tout investissement.
Lima : une métropole en transformation
Lima n'est plus la ville grise et polluée de la fin du XXe siècle. La capitale péruvienne a connu une transformation urbaine profonde depuis les années 2000, portée par l'essor de sa classe moyenne, des investissements dans les infrastructures et l'attractivité croissante de quartiers comme Miraflores, Barranco et San Isidro.
Le district de Miraflores, au bord du Pacifique, s'est hissé parmi les quartiers les plus résidentiels d'Amérique du Sud. Il concentre hôtels internationaux, restaurants de renommée mondiale — Lima figure régulièrement parmi les capitales gastronomiques mondiales — et une vie culturelle active. Cette réputation internationale alimente une demande locative soutenue, tant de la part d'expatriés que de voyageurs d'affaires et de touristes longue durée.
La ville a également lancé en 2024 un visa nomade digital d'une durée de 365 jours, permettant aux travailleurs à distance du monde entier de s'installer légalement au Pérou. Cette initiative contribue à diversifier et à renforcer la demande locative dans les quartiers côtiers.
À retenir
- Le PIB péruvien a progressé de +3,3 % en 2024 et +3,4 % en 2025 (Banque mondiale / FMI).
- L'inflation est redescendue à 1,5 % en 2025 (BCRP).
- Les étrangers ont les mêmes droits de propriété que les Péruviens (art. 71 Constitution).
- Les prix dans les quartiers premium de Lima : 2 500 à 3 500 USD/m² (données de marché, pas une garantie).
- Rendements locatifs bruts estimés entre 4,6 % et 5,6 % à Miraflores et San Isidro.
- Fiscalité : 30 % sur les revenus locatifs nets et 5 % sur les plus-values pour les non-résidents (SUNAT).
Risques et points de vigilance
Points de vigilance importants
- Instabilité politique : Le Pérou a connu plusieurs crises politiques majeures depuis 2016 (destitutions, emprisonnements de présidents, tentatives de coup d'État). Si l'économie a montré une résilience remarquable face à ces turbulences, le risque institutionnel reste réel et doit être intégré dans toute évaluation d'investissement.
- Risque de change : Les biens immobiliers à Lima sont généralement libellés en USD. Un investisseur suisse ou européen est exposé au risque de change USD/CHF ou USD/EUR, en plus du risque sol/USD.
- Accès à la propriété formelle : Une partie non négligeable du marché immobilier péruvien reste informelle. Il est indispensable de vérifier le titre de propriété (Partida Registral) aux Registros Públicos avant toute acquisition.
- Gestion à distance : Posséder un bien à Lima depuis l'Europe présente des défis réels : gestion des locataires, entretien, conformité fiscale locale. Un partenaire local de confiance est indispensable.
- Liquidité limitée : Le marché immobilier péruvien est moins liquide que les marchés suisses ou français. Revendre rapidement un bien n'est pas garanti. Cette information doit être vérifiée auprès d'un professionnel local.
Comment Swiss Lima Property peut vous accompagner
Swiss Lima Property n'est pas une agence immobilière ni un prestataire de conseil financier. Notre rôle est celui d'un accompagnateur Suisse–Pérou : nous aidons les investisseurs européens à préparer leur projet, à comprendre le marché, à identifier les interlocuteurs locaux compétents (notaires, avocats, gestionnaires locatifs) et à coordonner les démarches administratives depuis la Suisse.
Notre connaissance terrain de Lima — notamment des quartiers de Miraflores, San Isidro et Barranco — nous permet de vous présenter des biens sélectionnés et de vous mettre en relation avec des professionnels locaux vérifiés. Nous travaillons en français, en espagnol et en anglais.
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