Comprar un Apartamento en Lima siendo Extranjero: Guía Paso a Paso

Marco legal: el Artículo 71 de la Constitución

El Artículo 71 de la Constitución Política del Perú establece que los ciudadanos extranjeros tienen los mismos derechos de propiedad que los peruanos. La única restricción: los inmuebles situados en los 50 km de la frontera terrestre requieren autorización especial del Estado.

Fuera de esa franja, un comprador europeo puede adquirir un apartamento en Lima exactamente en las mismas condiciones que un comprador peruano: directamente, en plena propiedad, sin necesidad de fideicomiso ni de estructura societaria.

Paso 1: Búsqueda y selección del inmueble

Los portales inmobiliarios peruanos principales son Urbania y Adondevivir. Los agentes inmobiliarios locales complementan la oferta online con propiedades no publicadas. Un agente de confianza puede filtrar la oferta y coordinar visitas, pero recuerde que el agente del vendedor tiene un conflicto de intereses.

Criterios iniciales de selección:

• Distrito y calle específica (no solo el distrito en abstracto)
• Estado del edificio y antigüedad de la construcción
• Perfil del inquilino objetivo: ejecutivos, expatriados, turistas de calidad
• Precio por m² frente a comparables recientes en el mismo edificio o calle

Paso 2: Verificación de la Partida Registral en SUNARP

Antes de firmar cualquier documento o pagar cualquier depósito, solicite la Partida Registral completa del inmueble en SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos). Este registro público contiene:

• Historial completo de titularidad
• Cargas, hipotecas, embargos y anotaciones registrales activas
• Descripción física del inmueble: área, linderos, número de piso
• Datos del propietario actual

Haga revisar la Partida Registral por un abogado independiente. Si aparece alguna carga no declarada por el vendedor, o si la descripción del inmueble no coincide con la realidad, no avance hasta resolver la discrepancia.

Paso 3: Reserva, contrato de arras y minuta de compraventa

Entre la decisión de comprar y la Escritura Pública, pueden intervenir varias formas contractuales distintas:

• Reserva informal: acuerdo previo, a veces con un pequeño depósito simbólico, para retirar el inmueble del mercado. Sin protección legal sólida, no sustituye a un contrato formal.
• Contrato de arras: contrato formal de depósito. El comprador paga habitualmente el 10%–20% del precio de venta, negociable según la operación. Si el comprador desiste, pierde el depósito. Si el vendedor desiste, devuelve el doble. Las condiciones exactas deben quedar claramente redactadas en el contrato.
• Minuta de compraventa: contrato más detallado que fija todas las condiciones de la operación (precio, plazos, condiciones resolutorias). Con frecuencia lo prepara el propio notario y sirve de base para la Escritura Pública definitiva.

Haga revisar cualquier documento por su abogado antes de firmarlo o pagar cualquier depósito.

Paso 4: Identificación fiscal ante la SUNAT (RUC)

El RUC (Registro Único de Contribuyentes) es el número de identificación fiscal peruano emitido por la SUNAT. Según la naturaleza de la transacción, las partes implicadas y las obligaciones fiscales asociadas (ingresos de alquiler, reventa futura, etc.), puede ser necesario que el comprador extranjero cuente con una identificación fiscal apropiada ante la SUNAT. Las modalidades exactas para no residentes extranjeros son específicas y deben confirmarse directamente con la SUNAT, el notario y el abogado local elegidos.

La obtención del RUC por un extranjero no residente suele requerir presencia física en Perú o un mandatario con poder notarial. Consulte el procedimiento vigente en sunat.gob.pe o con un asesor local, e inicie el trámite con suficiente antelación.

Paso 5: Escritura Pública ante notario peruano

La transferencia formal de propiedad se realiza ante un notario público peruano mediante la firma de la Escritura Pública. El notario:

• Verifica la identidad de comprador y vendedor
• Comprueba la capacidad jurídica de ambas partes
• Verifica que el precio y condiciones coinciden con el contrato
• Redacta y da fe pública del acto de transferencia

En este momento se realiza el pago íntegro del precio (menos el depósito ya entregado), generalmente mediante transferencia bancaria o cheque de gerencia. La Ley N° 28194 (bancarización) obliga a que las transacciones inmobiliarias por encima de un determinado importe se realicen a través de canales bancarios formales; para un comprador extranjero, la transferencia internacional debe estar correctamente documentada, incluyendo el justificante de origen lícito de los fondos (cumplimiento KYC / prevención del blanqueo de capitales), tanto ante el banco peruano como ante el notario.

Paso 6: Inscripción en SUNARP

La Escritura Pública firmada se presenta a SUNARP para su inscripción en el Registro de la Propiedad. La inscripción registral es el paso que hace oponible su derecho de propiedad frente a terceros.

Costes totales de adquisición

Estimación orientativa (verifique con notario y abogado local antes de comprometerse):

• Alcabala: impuesto municipal del 3% sobre el valor que exceda las 10 primeras UIT, generalmente a cargo del comprador. La primera venta por promotor o constructor puede estar sujeta a un régimen diferente, verificar con el notario.
• Honorarios notariales: variable según valor del inmueble y notario
• Inscripción SUNARP: según arancel registral
• Honorarios de abogado: variable
• Honorarios de agente, si aplica

Total orientativo: 4–7% del precio de compra. Calcule con el 7% para mayor seguridad.

Documentos requeridos: comprador y vendedor

Documentos que debe solicitar al vendedor

Antes de firmar cualquier documento o pagar cualquier depósito, su abogado debe verificar que el vendedor dispone de los siguientes documentos:

• Título de propiedad anterior (Escritura Pública): la escritura notarial por la que el vendedor adquirió el inmueble
• Partida Registral / Copia Literal / CRI (Certificado Registral Inmobiliario): extracto reciente del registro SUNARP que confirme el propietario actual, la ausencia de cargas y el historial del título
• HR y PU (Hoja de Resumen / Predio Urbano): documentos municipales de valor catastral del inmueble, necesarios para calcular la Alcabala
• Justificantes de pago del Impuesto Predial y de los Arbitrios: acreditación de que el vendedor está al corriente de sus obligaciones fiscales municipales
• Certificado de no adeudo municipal: emitido por el municipio, acredita la ausencia de deudas con la municipalidad
• Documento de identidad del vendedor: DNI peruano o pasaporte en vigor, que debe coincidir exactamente con el nombre inscrito en la Partida Registral
• Poder notarial + vigencia de poder si el vendedor actúa mediante representante: verificar la validez del poder y obtener el certificado de vigencia de poder (confirmación notarial de que el mandato sigue vigente)
• Documentación fiscal SUNAT del vendedor, si procede según la naturaleza de la transacción

Documentos requeridos del comprador

• Pasaporte válido en vigor
• Acreditación de entrada regular en Perú: TAM (Tarjeta Andina de Migración) o equivalente si se encuentra físicamente en Perú en el momento de la firma
• Justificante de estatus migratorio si reside en Perú bajo una visa específica (turista, estudiante, etc.) y el notario lo requiere — confirmar con el notario elegido
• Permiso especial de Migraciones para firmar documentos o contratos (gob.pe/12614): si se encuentra físicamente en Perú con visa de turista o de estudiante en el momento de la firma, algunos notarios pueden exigir este permiso específico — verificar con el notario elegido con suficiente antelación a la fecha de firma
• Identificación fiscal SUNAT (RUC), según las modalidades aplicables a su situación y los requisitos del notario (confirmar con el notario y un abogado local)
• Justificantes de origen de fondos: documentación que acredite la procedencia lícita de los fondos destinados a la adquisición (extractos bancarios, documentación de venta de activos, etc.), requerida para el cumplimiento KYC / prevención del blanqueo
• Medio de pago bancarizado: transferencia bancaria internacional o cheque de gerencia, conforme a la ley peruana de bancarización
• Poder notarial (poder notarial) si compra a distancia o mediante representante: apostillado conforme al Convenio de La Haya y traducido al español por un traductor jurado

Esta lista es orientativa. Los documentos exactos requeridos varían según el notario, el tipo de inmueble, el valor de la transacción y su situación personal. Confirme la lista completa con su notario o abogado peruano antes de iniciar los trámites.

Después de la compra: obligaciones del propietario

• Alta municipal: declarar su condición de nuevo propietario ante la municipalidad competente en el plazo legal tras la adquisición. Este paso determina el cálculo de sus futuras obligaciones fiscales locales.
• Impuesto Predial: impuesto anual sobre la propiedad pagado a la municipalidad competente en función del valor catastral del inmueble.
• Arbitrios municipales: tasas municipales anuales por servicios colectivos (recogida de residuos, mantenimiento de áreas verdes, alumbrado público), pagadas a la municipalidad.
• Junta de propietarios: inscribirse en la comunidad de propietarios y abonar las cuotas de mantenimiento si el inmueble está en un edificio en régimen de propiedad horizontal.
• Declaración de ingresos de alquiler ante SUNAT si pone el inmueble en alquiler: para personas físicas no domiciliadas, cuando el inquilino está domiciliado en Perú, las rentas inmobiliarias pueden estar sujetas a una retención aproximada del 5% sobre el ingreso bruto (régimen PPHND); las modalidades difieren si el inquilino no está domiciliado en Perú. Verificar las modalidades exactas con SUNAT y un asesor fiscal cualificado.
• Gestión local: un gestor local es indispensable para propietarios no residentes, consulte nuestra guía: Gestión de alquileres en Lima