Comprar un apartamento en Lima siendo extranjero: lo que hay que saber

Los derechos de los extranjeros en Perú: el marco constitucional

Perú es uno de los países de América Latina más abiertos a la inversión inmobiliaria extranjera. El artículo 71 de la Constitución Política del Perú dispone explícitamente que los extranjeros tienen, en las mismas condiciones que los peruanos, los mismos derechos de propiedad. No existe cuota de adquisición, ni restricción sobre el número de inmuebles poseídos, y no se requiere ningún permiso previo.

La única excepción concierne a los inmuebles situados en una zona de 50 kilómetros de las fronteras terrestres, donde la adquisición por parte de extranjeros está limitada por razones de defensa nacional. Lima, Miraflores, San Isidro, Barranco, Surco, así como las demás zonas: ninguno de los distritos de inversión accesibles a los extranjeros está afectado por esta restricción.

En la práctica, esto significa que un ciudadano suizo, francés, belga o de cualquier otro país puede comprar un apartamento en Lima con la misma libertad que un ciudadano peruano, siempre que respete las formalidades legales detalladas a continuación.

Paso 1: búsqueda y selección del inmueble

La primera fase es la búsqueda del inmueble. Los principales portales inmobiliarios peruanos son Urbania y Adondevivir. También operan agencias inmobiliarias locales de acceso directo. Los precios anunciados son precios pedidos; no corresponden necesariamente a los precios reales de transacción. Una diferencia del 5% al 20% entre el precio anunciado y el precio de venta es habitual, especialmente en el mercado de segunda mano.

Para un inversor extranjero no residente, se recomienda encarecidamente la visita física del inmueble por parte de un representante local de confianza. Las fotos y los vídeos no sustituyen una inspección in situ, especialmente para evaluar el estado real del inmueble, el nivel de ruido del distrito, la calidad de las áreas comunes y el estado de la junta de propietarios. Para una visión de los inmuebles actualmente disponibles, vea nuestra selección.

Paso 2: due diligence, la Partida Registral

Antes de cualquier firma, la verificación del título de propiedad es innegociable. En la práctica, consiste en consultar la Partida Registral del inmueble en la SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos).

Este documento oficial recoge:

• El historial completo de los propietarios sucesivos del inmueble
• La eventual existencia de hipotecas, cargas o servidumbres
• La eventual existencia de litigios en curso o de inscripciones judiciales
• La superficie oficial y las características catastrales del inmueble

La Partida Registral es un documento público que puede consultarse en línea o presencialmente en la SUNARP. Su coste es muy bajo. Descuidar esta verificación es uno de los errores más graves que puede cometer un inversor. Asegúrese también de que el inmueble cumple las normas urbanísticas aplicables y de que no está afectado por un procedimiento de expropiación o de regularización.

Paso 3: el contrato preliminar — reserva, arras y minuta

Según el avance de las negociaciones, pueden intervenir varias formas contractuales entre la decisión de comprar y la Escritura Pública:

• Reserva informal: acuerdo verbal o escrito simple, a veces acompañado de un pequeño pago simbólico para retirar el inmueble del mercado. No regulado legalmente, ofrece solo una protección limitada a ambas partes.
• Contrato de arras: contrato formal de depósito. El comprador entrega un depósito (generalmente del 10% al 20% del precio de venta) que compromete a ambas partes. En caso de desistimiento del comprador, el depósito se pierde generalmente. En caso de desistimiento del vendedor, este debe en principio restituir el doble del importe recibido. Las modalidades exactas deben definirse con precisión en el contrato.
• Minuta de compraventa: contrato preliminar más detallado que fija todas las condiciones de la venta (precio, plazos, condiciones suspensivas). A menudo lo prepara o verifica el notario y sirve de base para la Escritura Pública definitiva.

Sea cual sea la forma elegida, todo documento que comprometa a las partes debe ser redactado o verificado por un abogado peruano de confianza antes de cualquier firma o pago.

Paso 4: identificación fiscal ante la SUNAT (RUC)

El RUC (Registro Único de Contribuyentes) es el número de identificación fiscal peruano, expedido por la SUNAT. Según la naturaleza de la transacción, la identidad de las partes y las obligaciones fiscales asociadas (ingresos por alquiler, plusvalía en la reventa, etc.), puede ser necesaria una identificación fiscal adecuada ante la SUNAT para el comprador extranjero. Las modalidades exactas para los extranjeros no residentes son específicas y deben confirmarse directamente con la SUNAT, el notario y el abogado local elegido.

Para un extranjero no residente, el trámite de obtención del RUC puede requerir una presencia física en Perú o un representante que disponga de un poder. Este trámite debe anticiparse mucho antes de la firma de la escritura definitiva. Su abogado o asesor local puede guiarle en las formalidades específicas de su situación.

Paso 5: la Escritura Pública ante notario

La transferencia oficial de la propiedad se efectúa mediante la firma de una Escritura Pública ante un notario peruano (Notario Público). El notario verifica la identidad de las partes, la legalidad de la transacción y redacta la escritura. Su intervención es obligatoria y su papel es central en el sistema jurídico peruano.

La escritura puede firmarse mediante poder (poder notarial) si el comprador no está físicamente presente. Este poder debe otorgarse en el país de residencia del comprador, apostillarse según el Convenio de La Haya y traducirse al español por un traductor jurado. Las modalidades exactas deben confirmarse con el notario peruano elegido.

En el momento de la firma, el saldo del precio de venta se entrega al vendedor. El pago se efectúa generalmente por transferencia bancaria o por cheque de gerencia; las modalidades de pago aceptadas deben precisarse en el contrato preliminar. La ley peruana (Ley N° 28194, bancarización) exige que las transacciones inmobiliarias que superen un determinado monto transiten por canales bancarios formales; para un comprador extranjero, la transferencia internacional debe documentarse correctamente, en particular para justificar el origen lícito de los fondos (conformidad KYC / prevención del blanqueo) ante el banco peruano y el notario.

Paso 6: inscripción en los Registros Públicos

La última etapa es la inscripción del nuevo título de propiedad en los Registros Públicos a través de la SUNARP. Es esta inscripción la que asegura la oponibilidad de su derecho de propiedad frente a terceros y constituye una etapa esencial de protección jurídica; no considere la operación como plenamente protegida antes de la confirmación de esta inscripción.

El notario se encarga generalmente de presentar los documentos de inscripción ante la SUNARP. Este proceso tarda varios días o algunas semanas según los plazos administrativos vigentes. Una vez efectuada la inscripción, recibirá la Partida Registral actualizada, en la que constará su nombre como nuevo propietario.

Documentos requeridos: comprador y vendedor

Documentos que debe solicitar al vendedor

Antes de cualquier firma y de cualquier pago, su abogado debe verificar que el vendedor dispone de los siguientes documentos:

• Título de propiedad anterior (Escritura Pública): la escritura pública por la que el propio vendedor adquirió el inmueble
• Partida Registral / Copia Literal / CRI (Certificado Registral Inmobiliario): extracto reciente del registro SUNARP que confirma el propietario actual, la ausencia de cargas y el historial del título
• HR y PU (Hoja de Resumen / Predio Urbano): documentos municipales del valor catastral del inmueble, necesarios en particular para el cálculo de la alcabala
• Justificantes de pago del Impuesto Predial y de los Arbitrios: prueba de que el vendedor está al día en sus obligaciones fiscales municipales
• Certificado de no adeudo municipal: expedido por la municipalidad, que acredita la ausencia de deudas con el municipio
• Documento de identidad del vendedor: DNI peruano o pasaporte vigente, que corresponda exactamente al nombre inscrito en la Partida Registral
• Poder notarial + vigencia de poder si el vendedor actúa por representante: verificar la validez del poder notarial y obtener el certificado de vigencia de poder (constancia notarial de que el mandato sigue vigente)
• Identificación fiscal SUNAT del vendedor, si aplica según la naturaleza de la transacción

Documentos requeridos del comprador

• Pasaporte vigente en curso de validez
• Prueba de entrada regular a Perú: TAM (Tarjeta Andina de Migración) o equivalente si está físicamente presente en la firma
• Justificante de situación migratoria si permanece bajo una visa específica (turista, estudiante, etc.) y el notario lo requiere, a verificar con el notario elegido
• Permiso especial de Migraciones para firmar documentos o contratos (gob.pe/12614): si está físicamente presente en Perú bajo un estatus de turista o estudiante en el momento de la firma de las escrituras, algunos notarios pueden exigir este permiso específico, a verificar con el notario elegido mucho antes de la fecha de firma
• Identificación fiscal SUNAT (RUC), según las modalidades aplicables a su situación y los requisitos del notario (a confirmar con el notario y su asesor local)
• Justificantes del origen de los fondos: documentación que establezca la procedencia lícita de las sumas destinadas a la adquisición (extractos bancarios, constancia de venta de activos, etc.), requeridos para la conformidad KYC / prevención del blanqueo
• Medio de pago bancarizado: transferencia bancaria internacional o cheque de gerencia, conforme a la ley peruana de bancarización
• Poder (poder notarial) si compra a distancia o por representante: documento apostillado según el Convenio de La Haya y traducido al español por un traductor jurado

Esta lista es indicativa. Los documentos concretamente requeridos varían según el notario, el tipo de inmueble, el valor de la transacción y su situación personal. Confirme la lista completa con su notario o abogado peruano antes de iniciar los trámites.

Resumen de los costes de adquisición

• Impuesto de Alcabala: impuesto municipal generalmente pagado por el comprador en la transferencia de un inmueble. Se calcula al 3% sobre el valor más alto entre el precio de venta y el valor fiscal del bien, tras deducir 10 UIT. Para una vivienda nueva vendida por primera vez por el promotor, la construcción está exonerada, aunque el valor del terreno puede seguir siendo imponible.
• Honorarios notariales: aproximadamente del 0,3% al 1% del precio de venta
• Gastos de inscripción SUNARP: calculados según el arancel registral vigente, a menudo en torno al 0,3% del valor de transferencia para los inmuebles por encima del umbral SUNARP, monto a confirmar en la liquidación definitiva
• Honorarios de abogado: variables según el prestador
• Gastos de traducción y apostilla si hay poder: variables

Total estimado: 4% al 7% del precio de compra. Estas estimaciones son indicativas. Solicite un presupuesto detallado al notario y al abogado antes de comprometerse.

Después de la compra: gestión y obligaciones fiscales

Una vez propietario, debe:

• Efectuar el alta municipal: declarar su condición de nuevo propietario ante la municipalidad competente dentro de los plazos legales tras la adquisición. Esta etapa condiciona el cálculo de sus futuras obligaciones fiscales locales.
• Declarar el Impuesto Predial y pagarlo anualmente ante la municipalidad competente: este impuesto predial anual depende de la administración municipal, no de la SUNAT.
• Pagar los arbitrios municipales: tasas municipales que cubren los servicios colectivos (recojo de basura, mantenimiento de áreas verdes, alumbrado público), debidas anualmente a la municipalidad.
• Inscribirse en la junta de propietarios y abonar los gastos de mantenimiento si el inmueble se encuentra en un edificio en régimen de propiedad horizontal.
• Declarar los ingresos por alquiler ante la SUNAT si pone el inmueble en alquiler. Para las personas naturales no domiciliadas, cuando el inquilino está domiciliado en Perú, los alquileres inmobiliarios están generalmente sujetos a una retención de aproximadamente el 5% sobre el ingreso bruto (régimen PPHND); las modalidades difieren si el inquilino no está domiciliado en Perú. Modalidades a verificar con la SUNAT y un asesor fiscal cualificado según su situación específica.
• Declarar los ingresos en su país de residencia según la legislación local aplicable.

La gestión de estas obligaciones desde el extranjero requiere un socio local fiable. Consulte nuestra guía: Gestión de alquileres en Lima: por qué el socio local es esencial.

Riesgos y puntos de vigilancia

Cómo puede acompañarle Swiss Lima Property

Swiss Lima Property acompaña a los inversores extranjeros en la preparación y coordinación de su adquisición en Lima: identificación de inmuebles, organización de la diligencia debida, puesta en contacto con notarios y abogados de confianza, coordinación administrativa. Nuestro papel es ponerle en contacto con los profesionales locales adecuados y coordinar los intercambios con ellos para que cada etapa avance de manera clara, fluida y segura.

Para saber más o hablar de su proyecto: contáctenos. Para una visión de conjunto de los errores a evitar: Los 10 errores de principiante.