Acheter un appartement à Lima quand on est étranger : ce qu'il faut savoir

Les droits des étrangers au Pérou : le cadre constitutionnel

Le Pérou est l'un des pays d'Amérique latine les plus ouverts à l'investissement immobilier étranger. L'article 71 de la Constitution politique du Pérou dispose explicitement que les étrangers ont, dans les mêmes conditions que les Péruviens, les mêmes droits de propriété. Il n'existe pas de quota d'acquisition, pas de restriction sur le nombre de biens détenus, et aucun permis préalable n'est requis.

La seule exception concerne les biens situés dans une zone de 50 kilomètres des frontières terrestres, où l'acquisition par des étrangers est limitée pour des raisons de défense nationale. Lima, Miraflores, San Isidro, Barranco, Surco : aucun des quartiers d'investissement accessibles aux étrangers n'est concerné par cette restriction.

En pratique, cela signifie qu'un ressortissant suisse, français, belge ou de tout autre pays peut acheter un appartement à Lima aussi librement qu'un citoyen péruvien, sous réserve de respecter les formalités légales détaillées ci-dessous.

Étape 1 : recherche et sélection du bien

La première phase est la recherche du bien. Les principaux portails immobiliers péruviens sont Urbania et Adondevivir. Des agences immobilières locales opèrent également en accès direct. Les prix annoncés sont des prix demandés, ils ne correspondent pas nécessairement aux prix de transaction réels. Un écart de 5 % à 20 % entre le prix affiché et le prix de vente est courant, notamment dans le marché de l'occasion.

Pour un investisseur étranger non-résident, la visite physique du bien par un mandataire local de confiance est vivement recommandée. Photos et vidéos ne remplacent pas une inspection sur place, notamment pour évaluer l'état réel du bien, le niveau sonore du quartier, la qualité des parties communes et l'état de la copropriété.

Étape 2 : due diligence, la Partida Registral

Avant toute signature, la vérification du titre de propriété est non négociable. En pratique, cela consiste à consulter la Partida Registral du bien auprès de la SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos).

Ce document officiel retrace :

• L'historique complet des propriétaires successifs du bien
• L'existence éventuelle d'hypothèques, de charges ou de servitudes
• L'existence éventuelle de litiges en cours ou d'inscriptions judiciaires
• La superficie officielle et les caractéristiques cadastrales du bien

La Partida Registral est un document public consultable en ligne ou sur place à la SUNARP. Son coût est très faible. Négliger cette vérification est l'une des erreurs les plus graves qu'un investisseur puisse commettre. Assurez-vous également que le bien est conforme aux règles d'urbanisme applicables et qu'il n'est pas frappé d'une procédure d'expropriation ou de régularisation.

Étape 3 : l'avant-contrat, réservation, arras et minuta

Selon l'avancement des négociations, plusieurs formes contractuelles peuvent intervenir entre la décision d'acheter et l'acte notarié :

• Réservation informelle : accord verbal ou écrit simple, parfois assorti d'un petit versement symbolique pour retirer le bien du marché. Non encadré légalement, il n'offre qu'une protection limitée aux deux parties.
• Contrato de arras : contrat formel de dépôt. L'acheteur verse un acompte (généralement 10 %–20 % du prix de vente) qui engage les deux parties. En cas de désistement de l'acheteur, l'acompte est généralement perdu. En cas de désistement du vendeur, il doit en principe restituer le double du montant reçu. Les modalités exactes doivent être précisément définies dans le contrat.
• Minuta de compraventa : avant-contrat plus détaillé fixant l'ensemble des conditions de la vente (prix, délais, conditions suspensives). Il est souvent préparé ou vérifié par le notaire et sert de base à l'Escritura Pública définitive.

Quelle que soit la forme retenue, tout document engageant les parties doit être rédigé ou vérifié par un avocat péruvien de confiance avant toute signature ou versement.

Étape 4 : identification fiscale auprès de la SUNAT (RUC)

Le RUC (Registro Único de Contribuyentes) est le numéro d'identification fiscale péruvien, délivré par la SUNAT. Selon la nature de la transaction, l'identité des parties et les obligations fiscales associées (revenus locatifs, plus-value à la revente, etc.), une identification fiscale appropriée auprès de la SUNAT peut être nécessaire pour l'acheteur étranger. Les modalités exactes pour les non-résidents étrangers sont spécifiques et doivent être confirmées directement avec la SUNAT, le notaire et l'avocat local choisis.

Pour un étranger non-résident, la procédure d'obtention du RUC peut requérir une présence physique au Pérou ou un mandataire disposant d'une procuration. Cette démarche doit être anticipée bien avant la signature de l'acte définitif. Votre avocat ou conseiller local peut vous guider dans les formalités spécifiques à votre situation.

Étape 5 : l'acte notarié (Escritura Pública)

Le transfert de propriété officiel s'effectue par la signature d'une Escritura Pública (acte authentique) devant un notaire péruvien (Notario Público). Le notaire vérifie l'identité des parties, la légalité de la transaction et rédige l'acte. Son intervention est obligatoire et son rôle est central dans le système juridique péruvien.

L'acte peut être signé par procuration (poder notarial) si l'acheteur n'est pas physiquement présent. Cette procuration doit être établie dans le pays de résidence de l'acheteur, apostillée selon la Convention de La Haye, et traduite en espagnol par un traducteur assermenté. Les modalités exactes doivent être confirmées par le notaire péruvien choisi.

Au moment de la signature, le solde du prix de vente est versé au vendeur. Le paiement s'effectue généralement par virement bancaire ou par chèque certifié (cheque de gerencia), les modalités de paiement acceptées doivent être précisées dans l'avant-contrat. La loi péruvienne (Ley N° 28194 — bancarización) impose que les transactions immobilières dépassant un certain montant transitent par des canaux bancaires formels ; pour un acheteur étranger, le virement international doit être correctement documenté, notamment pour justifier l'origine licite des fonds (conformité KYC / prévention du blanchiment) auprès de la banque péruvienne et du notaire.

Étape 6 : inscription aux Registros Públicos

La dernière étape est l'inscription du nouveau titre de propriété aux Registros Públicos via la SUNARP. C'est cette inscription qui sécurise l'opposabilité de votre droit de propriété vis-à-vis des tiers et constitue une étape essentielle de protection juridique, ne considérez pas l'opération comme entièrement protégée avant la confirmation de cette inscription.

Le notaire se charge généralement de déposer les documents d'inscription auprès de la SUNARP. Ce processus prend plusieurs jours à quelques semaines selon les délais administratifs en vigueur. Une fois l'inscription effectuée, vous recevrez la Partida Registral mise à jour, mentionnant votre nom comme nouveau propriétaire.

Documents requis : acheteur et vendeur

Documents à demander au vendeur

Avant toute signature et tout versement, votre avocat doit vérifier que le vendeur dispose des documents suivants :

• Titre de propriété antérieur (Escritura Pública) : l'acte notarié par lequel le vendeur a lui-même acquis le bien
• Partida Registral / Copia Literal / CRI (Certificado Registral Inmobiliario) : extrait récent du registre SUNARP confirmant le propriétaire actuel, l'absence de charges et l'historique du titre
• HR et PU (Hoja de Resumen / Predio Urbano) : documents municipaux de valeur cadastrale du bien, nécessaires notamment pour le calcul de l'alcabala
• Justificatifs de paiement de l'Impuesto Predial et des Arbitrios : preuve que le vendeur est à jour de ses obligations fiscales municipales
• Certificado de no adeudo municipal : délivré par la municipalité, attestant l'absence de dettes envers la commune
• Pièce d'identité du vendeur : DNI péruvien ou passeport en cours de validité, correspondant exactement au nom inscrit sur la Partida Registral
• Poder notarial + vigencia de poder si le vendeur agit par mandataire : vérifier la validité du pouvoir notarial et obtenir le certificat de vigencia de poder (attestation notariale que le mandat est encore en vigueur)
• Identification fiscale SUNAT du vendeur, si applicable selon la nature de la transaction

Documents requis de l'acheteur

• Passeport valide en cours de validité
• Preuve d'entrée régulière au Pérou : TAM (Tarjeta Andina de Migración) ou équivalent si vous êtes physiquement présent lors de la signature
• Justificatif de statut migratoire si vous séjournez sous un visa spécifique (touriste, étudiant, etc.) et que le notaire le requiert — à vérifier avec le notaire choisi
• Permis spécial de Migraciones pour signer des documents ou contrats (gob.pe/12614) : si vous êtes physiquement présent au Pérou sous un statut de touriste ou d'étudiant au moment de la signature des actes, certains notaires peuvent exiger ce permis distinct — à vérifier avec le notaire choisi bien avant la date de signature
• Identification fiscale SUNAT (RUC), selon les modalités applicables à votre situation et les exigences du notaire (à confirmer avec le notaire et votre conseiller local)
• Justificatifs d'origine des fonds : documentation établissant la provenance licite des sommes destinées à l'acquisition (relevés bancaires, attestation de vente d'actifs, etc.), requis pour la conformité KYC / prévention du blanchiment
• Moyen de paiement bancarisé : virement bancaire international ou chèque de gerencia, conformément à la loi péruvienne de bancarisation
• Procuration (poder notarial) si vous achetez à distance ou par mandataire : document apostillé selon la Convention de La Haye et traduit en espagnol par un traducteur assermenté

Cette liste est indicative. Les documents précisément requis varient selon le notaire, le type de bien, la valeur de la transaction et votre situation personnelle. Confirmez la liste complète avec votre notaire ou avocat péruvien avant de commencer les démarches.

Récapitulatif des coûts d'acquisition

• Impôt d'alcabala : impôt municipal de 3 % calculé sur la valeur la plus élevée entre le prix de vente et la valeur d'évaluation cadastrale, au-delà des 10 premières UIT, généralement à la charge de l'acheteur. La première vente par un promoteur ou constructeur peut être soumise à un régime distinct, à vérifier avec le notaire.
• Honoraires de notaire : environ 0,3 % à 1 % du prix de vente
• Frais d'inscription SUNARP : calculés selon le tarif registral en vigueur, souvent autour de 0,3 % de la valeur de transfert pour les biens au-dessus du seuil SUNARP, montant à confirmer à la liquidation définitive
• Honoraires d'avocat : variables selon le prestataire
• Frais de traduction et apostille si procuration : variables

Total estimé : 4 % à 7 % du prix d'achat. Ces estimations sont indicatives. Demandez un devis détaillé au notaire et à l'avocat avant de vous engager.

Après l'achat : gestion et obligations fiscales

Une fois propriétaire, vous devez :

• Effectuer l'alta municipal : déclarer votre qualité de nouveau propriétaire auprès de la municipalité compétente dans les délais légaux suivant l'acquisition. Cette étape conditionne le calcul de vos futures obligations fiscales locales.
• Déclarer l'Impuesto Predial et le payer annuellement auprès de la municipalité compétente : cet impôt foncier annuel relève de l'administration municipale, non de la SUNAT.
• Payer les arbitrios municipaux : taxes municipales couvrant les services collectifs (collecte des ordures, entretien des espaces verts, éclairage public), dues annuellement auprès de la municipalité.
• S'inscrire à la junta de propietarios (assemblée de copropriété) et acquitter les charges de copropriété si le bien est situé dans un immeuble en copropriété.
• Déclarer les revenus locatifs auprès de la SUNAT si vous mettez le bien en location. Pour les personnes physiques non domiciliées, lorsque le locataire est domicilié au Pérou, les loyers immobiliers sont généralement soumis à une retenue d'environ 5 % sur le revenu brut (régime PPHND) ; les modalités diffèrent si le locataire n'est pas domicilié au Pérou. Modalités à vérifier avec la SUNAT et un conseiller fiscal qualifié selon votre situation spécifique.
• Déclarer les revenus dans votre pays de résidence selon la législation locale applicable.

La gestion de ces obligations depuis l'étranger nécessite un partenaire local fiable. Consultez notre guide : Gestion locative à Lima : pourquoi le partenaire local est essentiel.

Risques et points de vigilance

Comment Swiss Lima Property peut vous accompagner

Swiss Lima Property accompagne les investisseurs étrangers dans la préparation et la coordination de leur acquisition à Lima : identification des biens, organisation de la due diligence, mise en relation avec des notaires et avocats de confiance, coordination administrative. Nous ne remplaçons pas les professionnels juridiques locaux, nous vous aidons à les identifier et à travailler efficacement avec eux.

Pour en savoir plus ou discuter de votre projet : nous contacter. Pour une vision d'ensemble des erreurs à éviter : Les 10 erreurs de débutant.