Una economía resiliente en un contexto mundial incierto
Perú figura desde hace varios años entre las economías emergentes más dinámicas de América del Sur. Según los datos publicados por el Banco Mundial, el PIB peruano progresó aproximadamente +3,3% en 2024; las previsiones recientes para 2025-2026 se sitúan generalmente entre 2,7% y 3,4% según las instituciones internacionales, un desempeño superior a la media regional latinoamericana.
Para 2026, el FMI, el Banco Mundial y la OCDE convergen hacia previsiones prudentes del orden de +2,7% a +2,9%, manteniendo a Perú en una trayectoria de crecimiento moderado. La inflación, que había alcanzado niveles preocupantes en 2022-2023, descendió a 1,5% en 2025, según los datos del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). El déficit presupuestario se sitúa en torno al 2,2% del PIB, un nivel manejable para una economía emergente.
Estos resultados se explican en parte por la riqueza del subsuelo peruano: Perú figura entre los grandes productores mundiales de cobre, zinc, plata y oro. Los ingresos mineros constituyen una base de divisas que estabiliza la balanza de pagos del país y alimenta indirectamente a la clase media urbana.
Una clase media en expansión
El INEI (Instituto Nacional de Estadística e Informática del Perú) estima que la clase media peruana representaba entre el 30% y el 34% de la población según las fuentes disponibles, frente a aproximadamente el 20% a principios de la década de 2000. Esta evolución sostiene la demanda de vivienda de calidad en Lima, especialmente en los distritos intermedios y premium. Para un inversor extranjero que busca alquilar su inmueble, esta dinámica es un elemento de contexto favorable.
El mercado inmobiliario de Lima en 2025–2026
Lima Metropolitana concentra más de 10 millones de habitantes, casi el 30% de la población peruana. Ahí se encuentra la mayor parte del mercado inmobiliario formal accesible a los inversores internacionales.
A modo de comparación, Lima por sí sola cuenta con más habitantes que la totalidad de Suiza, que tiene aproximadamente 9,1 millones, y casi cinco veces más que la Suiza francófona. Esta concentración da una idea de la magnitud y diversidad de las oportunidades presentes en el terreno.
Según los datos agregados por GlobalPropertyGuide y los informes del sector inmobiliario peruano, el precio medio por metro cuadrado en los distritos intermedios de Lima se sitúa entre 1.500 y 1.800 USD/m². En las zonas premium (Miraflores, San Isidro, Barranco), los precios alcanzan entre 2.500 y 3.500 USD/m², o incluso más para inmuebles excepcionales.
La evolución de los precios desde 2020 es difícil de cuantificar con precisión por falta de datos oficiales consolidados sobre el conjunto del mercado. La demanda en los distritos prime sigue impulsada por un déficit estructural de vivienda formal y un acceso creciente al crédito hipotecario local.
Rentabilidades locativas que siguen siendo competitivas
Las rentabilidades locativas brutas en los distritos premium de Lima son estimadas por GlobalPropertyGuide entre el 5% y el 7% anual (rentabilidades brutas indicativas) para apartamentos en Miraflores y San Isidro. Estas cifras son indicativas y deben contrastarse con la fiscalidad aplicable (véase la sección dedicada), los gastos de gestión y el riesgo de vacancia locativa. No constituyen una garantía de rentabilidad.
Como comparación, las rentabilidades locativas brutas en las grandes ciudades suizas o francesas se sitúan generalmente entre el 2% y el 3,5%, con niveles de precio muy superiores. Esta diferencia explica en parte el interés de los inversores europeos por Lima.
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Los derechos de los inversores extranjeros en Perú
Una de las ventajas poco conocidas de Perú es su marco jurídico favorable a la inversión extranjera. El artículo 71 de la Constitución peruana garantiza explícitamente a los extranjeros los mismos derechos de propiedad que a los ciudadanos peruanos. No se requiere ninguna autorización de compra previa en el sentido del artículo 71. Sin embargo, si está físicamente presente en Perú al firmar las escrituras notariales, algunos notarios pueden solicitar un permiso especial de Migraciones para firmar documentos o contratos según su situación migratoria (gob.pe/12614); a verificar con el notario elegido.
La única restricción notable concierne a los inmuebles situados en una zona de 50 kilómetros de las fronteras terrestres, donde la adquisición por parte de extranjeros está limitada. Esta restricción no se aplica a Lima ni a ninguna de las zonas costeras buscadas por los inversores internacionales.
Un extranjero no residente puede, por tanto, comprar un apartamento en Miraflores con la misma facilidad (en el plano jurídico de principio) que un peruano que resida en Lima. En la práctica, los trámites implican particularidades (obtención de un RUC ante la SUNAT, recurso a un notario, verificación de los registros públicos) que requieren un acompañamiento local riguroso.
La fiscalidad aplicable a los no residentes
Encontrará toda la información en nuestra guía especializada: Invertir en Lima desde Suiza.
Lima: una metrópolis en transformación
Lima ya no es la ciudad gris y contaminada de finales del siglo XX. La capital peruana ha experimentado una profunda transformación urbana desde la década de 2000, impulsada por el auge de su clase media, las inversiones en infraestructura y el creciente atractivo de distritos como Miraflores, Barranco y San Isidro.
El distrito de Miraflores, a orillas del Pacífico, se ha situado entre los distritos más residenciales de América del Sur. Concentra hoteles internacionales, restaurantes de renombre mundial (Lima es una capital gastronómica mundial) y una vida cultural activa. Esta reputación internacional alimenta una demanda locativa sostenida, tanto por parte de expatriados como de viajeros de negocios y turistas de larga estancia.
Perú ha creado además una categoría migratoria para trabajadores remotos; sus condiciones, procedimiento y aplicación práctica deben verificarse ante Migraciones en el momento de la solicitud. Esta iniciativa contribuye a diversificar y reforzar la demanda locativa en los distritos costeros.
Riesgos y puntos de vigilancia
Puntos de vigilancia importantes
- Contexto político: Perú atraviesa regularmente periodos de cambio político, pero su economía ha mostrado una buena capacidad de resistencia a lo largo de los años. Sigue siendo útil integrar este contexto en una visión de inversión a largo plazo.
- Riesgo cambiario: los inmuebles en Lima suelen anunciarse en dólares estadounidenses. Para un comprador suizo o europeo, las variaciones entre el USD, el CHF, el EUR y el sol peruano pueden influir en el costo final y en los ingresos locativos.
- Verificación del inmueble: como en todas partes, es importante controlar la situación jurídica de la vivienda y su inscripción ante la SUNARP antes de la compra. Acompañamos a nuestros clientes en estas verificaciones junto con los profesionales locales competentes.
- Gestión desde el extranjero: poseer un inmueble en Lima desde Europa requiere una buena organización para el alquiler, el mantenimiento y el seguimiento administrativo. Un socio local permite gestionar estos aspectos de forma mucho más sencilla.
- Reventa: la venta de un inmueble puede requerir más tiempo que en Suiza o Francia. La elección del distrito, del tipo de vivienda y del precio de compra desempeña, por tanto, un papel importante en su futuro atractivo.
Cómo puede acompañarle Swiss Lima Property
Swiss Lima Property le acompaña como un verdadero puente entre Suiza y Perú. Gracias a nuestra amplia red local, usted accede más fácilmente a los profesionales adecuados: notarios, abogados, agentes inmobiliarios, gestores de alquiler, contadores y artesanos de confianza.
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Nuestro conocimiento del terreno en Lima (en particular de los distritos de Miraflores, San Isidro y Barranco) nos permite presentarle inmuebles seleccionados y ponerle en contacto con profesionales locales verificados. Trabajamos en francés, español e inglés.
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