Une économie résiliente dans un contexte mondial incertain
Le Pérou figure depuis plusieurs années parmi les économies émergentes les plus dynamiques d'Amérique du Sud. Selon les données publiées par la Banque mondiale, le PIB péruvien a progressé d'environ +3,3 % en 2024 ; les prévisions récentes pour 2025-2026 se situent généralement autour de 2,7 % à 3,4 % selon les institutions internationales, des performances supérieures à la moyenne régionale latino-américaine.
Pour 2026, le FMI, la Banque mondiale et l'OCDE convergent vers des prévisions prudentes de l'ordre de +2,7 % à +2,9 %, maintenant le Pérou dans une trajectoire de croissance modérée. L'inflation, qui avait atteint des niveaux préoccupants en 2022-2023, est redescendue à 1,5 % en 2025, selon les données du Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). Le déficit budgétaire s'établit autour de 2,2 % du PIB, un niveau gérable pour une économie émergente.
Ces performances s'expliquent en partie par la richesse des sous-sols péruviens : le Pérou figure parmi les grands producteurs mondiaux de cuivre, zinc, argent et or. Les revenus miniers constituent un socle de devises qui stabilise la balance des paiements du pays et alimente indirectement la classe moyenne urbaine.
Une classe moyenne en expansion
L'INEI (Institut national de statistique et d'informatique du Pérou) estime que la classe moyenne péruvienne représentait entre 30 % et 34 % de la population selon les sources disponibles, contre environ 20 % au début des années 2000. Cette évolution soutient la demande de logements de qualité à Lima, notamment dans les quartiers intermédiaires et premium. Pour un investisseur étranger cherchant à louer son bien, cette dynamique est un élément de contexte favorable.
Le marché immobilier de Lima en 2025–2026
Lima Metropolitana concentre plus de 10 millions d'habitants, soit près de 30 % de la population péruvienne. C'est là que se situe l'essentiel du marché immobilier formel accessible aux investisseurs internationaux.
À titre de comparaison, Lima compte à elle seule davantage d'habitants que la Suisse entière, qui en compte environ 9,1 millions, et près de cinq fois plus que la Suisse romande. Cette concentration donne une idée de l'ampleur et de la diversité des opportunités présentes sur place.
Selon les données agrégées par GlobalPropertyGuide et les rapports du secteur immobilier péruvien, le prix moyen au mètre carré dans les quartiers intermédiaires de Lima se situe entre 1 500 et 1 800 USD/m². Dans les zones premium (Miraflores, San Isidro, Barranco), les prix atteignent 2 500 à 3 500 USD/m², voire au-delà pour des biens d'exception.
L'évolution des prix depuis 2020 est difficile à quantifier précisément faute de données officielles consolidées sur l'ensemble du marché. La demande dans les quartiers prime reste portée par un déficit structurel de logements formels et un accès croissant au crédit hypothécaire local.
Des rendements locatifs qui restent compétitifs
Les rendements locatifs bruts dans les quartiers premium de Lima sont estimés par GlobalPropertyGuide entre 5 % et 7 % par an (rendements bruts indicatifs) pour des appartements à Miraflores et San Isidro. Ces chiffres sont indicatifs et doivent être rapprochés de la fiscalité applicable (voir section dédiée), des frais de gestion et du risque de vacance locative. Ils ne constituent pas une garantie de rendement.
Pour comparaison, les rendements locatifs bruts dans les grandes villes suisses ou françaises se situent généralement entre 2 % et 3,5 %, à des niveaux de prix bien supérieurs. Cette différence explique en partie l'intérêt des investisseurs européens pour Lima.
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Les droits des investisseurs étrangers au Pérou
L'un des atouts peu connus du Pérou est son cadre juridique favorable à l'investissement étranger. L'article 71 de la Constitution péruvienne garantit explicitement aux étrangers les mêmes droits de propriété qu'aux citoyens péruviens. Aucune autorisation d'achat préalable n'est requise au sens de l'article 71. Cependant, si vous êtes physiquement présent au Pérou lors de la signature des actes notariés, certains notaires peuvent demander un permis spécial de Migraciones pour signer des documents ou contrats selon votre statut migratoire (gob.pe/12614) ; à vérifier avec le notaire choisi.
La seule restriction notable concerne les biens situés dans une zone de 50 kilomètres des frontières terrestres, où l'acquisition par des étrangers est limitée. Cette restriction ne s'applique pas à Lima ni à aucune des zones côtières recherchées par les investisseurs internationaux.
Un étranger non-résident peut donc acheter un appartement à Miraflores aussi facilement (sur le plan juridique de principe) qu'un Péruvien résidant à Lima. En pratique, les démarches comportent des spécificités (obtention d'un RUC auprès de la SUNAT, recours à un notaire, vérification des registres publics) qui nécessitent un accompagnement local rigoureux.
La fiscalité applicable aux non-résidents
Veuillez trouver toutes les informations dans notre guide spécialisé : Investir à Lima depuis la Suisse.
Lima : une métropole en transformation
Lima n'est plus la ville grise et polluée de la fin du XXe siècle. La capitale péruvienne a connu une transformation urbaine profonde depuis les années 2000, portée par l'essor de sa classe moyenne, des investissements dans les infrastructures et l'attractivité croissante de quartiers comme Miraflores, Barranco et San Isidro.
Le district de Miraflores, au bord du Pacifique, s'est hissé parmi les quartiers les plus résidentiels d'Amérique du Sud. Il concentre hôtels internationaux, restaurants de renommée mondiale (Lima est une capitale gastronomique mondiale) et une vie culturelle active. Cette réputation internationale alimente une demande locative soutenue, tant de la part d'expatriés que de voyageurs d'affaires et de touristes longue durée.
Le Pérou a par ailleurs créé une catégorie migratoire pour travailleurs à distance ; ses conditions, sa procédure et son application pratique doivent être vérifiées auprès de Migraciones au moment de la demande. Cette initiative contribue à diversifier et à renforcer la demande locative dans les quartiers côtiers.
Risques et points de vigilance
Points de vigilance importants
- Contexte politique : le Pérou traverse régulièrement des périodes de changement politique, mais son économie a montré une bonne capacité de résistance au fil des années. Il reste simplement utile d'intégrer ce contexte dans une vision d'investissement à long terme.
- Risque de change : les biens immobiliers à Lima sont souvent affichés en dollars américains. Pour un acheteur suisse ou européen, les variations entre l'USD, le CHF, l'EUR et le sol péruvien peuvent donc influencer le coût final et les revenus locatifs.
- Vérification du bien : comme partout, il est important de contrôler la situation juridique du logement et son inscription auprès de la SUNARP avant l'achat. Nous accompagnons nos clients dans ces vérifications avec les professionnels locaux compétents.
- Gestion depuis l'étranger : posséder un bien à Lima depuis l'Europe demande une bonne organisation pour la location, l'entretien et le suivi administratif. Un partenaire local permet de gérer ces aspects beaucoup plus simplement.
- Revente : la vente d'un bien peut demander davantage de temps qu'en Suisse ou en France. Le choix du quartier, du type de logement et du prix d'achat joue donc un rôle important dans sa future attractivité.
Comment Swiss Lima Property peut vous accompagner
Swiss Lima Property vous accompagne comme un véritable pont entre la Suisse et le Pérou. Grâce à notre vaste réseau local, vous accédez plus facilement aux bons professionnels : notaires, avocats, agents immobiliers, gestionnaires locatifs, comptables et artisans de confiance.
Nous vous aidons à comprendre le marché, à sélectionner les bons interlocuteurs et à coordonner l'ensemble des démarches depuis la Suisse, afin que votre projet avance de manière claire, fluide et sécurisée.
Notre connaissance terrain de Lima (notamment des quartiers de Miraflores, San Isidro et Barranco) nous permet de vous présenter des biens sélectionnés et de vous mettre en relation avec des professionnels locaux vérifiés. Nous travaillons en français, en espagnol et en anglais.
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