Une économie résiliente dans un contexte mondial incertain
Le Pérou figure depuis plusieurs années parmi les économies émergentes les plus dynamiques d'Amérique du Sud. Selon les données publiées par la Banque mondiale, le PIB péruvien a progressé d'environ +3,3 % en 2024 ; les prévisions récentes pour 2025-2026 se situent généralement autour de 2,7 % à 3,4 % selon les institutions internationales, des performances supérieures à la moyenne régionale latino-américaine.
Pour 2026, le FMI, la Banque mondiale et l'OCDE convergent vers des prévisions prudentes de l'ordre de +2,7 % à +2,9 %, maintenant le Pérou dans une trajectoire de croissance modérée. L'inflation, qui avait atteint des niveaux préoccupants en 2022-2023, est redescendue à 1,5 % en 2025, selon les données du Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). Le déficit budgétaire s'établit autour de 2,2 % du PIB, un niveau gérable pour une économie émergente.
Ces performances s'expliquent en partie par la richesse des sous-sols péruviens : le Pérou figure parmi les grands producteurs mondiaux de cuivre, zinc, argent et or. Les revenus miniers constituent un socle de devises qui stabilise la balance des paiements du pays et alimente indirectement la classe moyenne urbaine.
Une classe moyenne en expansion
L'INEI (Institut national de statistique et d'informatique du Pérou) estime que la classe moyenne péruvienne représentait entre 30 % et 34 % de la population selon les sources disponibles, contre environ 20 % au début des années 2000. Cette évolution soutient la demande de logements de qualité à Lima, notamment dans les quartiers intermédiaires et premium. Pour un investisseur étranger cherchant à louer son bien, cette dynamique est un élément de contexte favorable.
Le marché immobilier de Lima en 2025–2026
Lima Metropolitana concentre environ 10 millions d'habitants, soit près de 30 % de la population nationale péruvienne. C'est là que se concentre l'essentiel du marché immobilier formel accessible aux investisseurs internationaux.
Selon les données agrégées par GlobalPropertyGuide et les rapports du secteur immobilier péruvien, le prix moyen au mètre carré dans les quartiers intermédiaires de Lima se situe entre 1 500 et 1 800 USD/m². Dans les zones premium (Miraflores, San Isidro, Barranco), les prix atteignent 2 500 à 3 500 USD/m², voire au-delà pour des biens d'exception.
L'évolution des prix depuis 2020 est difficile à quantifier précisément faute de données officielles consolidées sur l'ensemble du marché. La demande dans les quartiers prime reste portée par un déficit structurel de logements formels et un accès croissant au crédit hypothécaire local.
Des rendements locatifs qui restent compétitifs
Les rendements locatifs bruts dans les quartiers premium de Lima sont estimés par GlobalPropertyGuide entre 5 % et 7 % par an (rendements bruts indicatifs) pour des appartements à Miraflores et San Isidro. Ces chiffres sont indicatifs et doivent être rapprochés de la fiscalité applicable (voir section dédiée), des frais de gestion et du risque de vacance locative. Ils ne constituent pas une garantie de rendement.
Pour comparaison, les rendements locatifs bruts dans les grandes villes suisses ou françaises se situent généralement entre 2 % et 3,5 %, à des niveaux de prix bien supérieurs. Cette différence explique en partie l'intérêt des investisseurs européens pour Lima.
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Les droits des investisseurs étrangers au Pérou
L'un des atouts peu connus du Pérou est son cadre juridique favorable à l'investissement étranger. L'article 71 de la Constitution péruvienne garantit explicitement aux étrangers les mêmes droits de propriété qu'aux citoyens péruviens. Aucune autorisation d'achat préalable n'est requise au sens de l'article 71. Cependant, si vous êtes physiquement présent au Pérou lors de la signature des actes notariés, certains notaires peuvent demander un permis spécial de Migraciones pour signer des documents ou contrats selon votre statut migratoire (gob.pe/12614) ; à vérifier avec le notaire choisi.
La seule restriction notable concerne les biens situés dans une zone de 50 kilomètres des frontières terrestres, où l'acquisition par des étrangers est limitée. Cette restriction ne s'applique pas à Lima ni à aucune des zones côtières recherchées par les investisseurs internationaux.
Un étranger non-résident peut donc acheter un appartement à Miraflores aussi facilement (sur le plan juridique de principe) qu'un Péruvien résidant à Lima. En pratique, les démarches comportent des spécificités (obtention d'un RUC auprès de la SUNAT, recours à un notaire, vérification des registres publics) qui nécessitent un accompagnement local rigoureux. Cette information doit être vérifiée auprès d'un professionnel local, car la législation peut évoluer.
La fiscalité applicable aux non-résidents
La fiscalité péruvienne appliquée aux investisseurs étrangers non-résidents comprend deux impôts principaux, selon les données publiées par la SUNAT (administration fiscale péruvienne) :
- Revenus locatifs immobiliers : les revenus locatifs de source péruvienne perçus par un propriétaire non domicilié peuvent être soumis à une retenue de 5 % selon la SUNAT lorsque le locataire est domicilié au Pérou ; les modalités diffèrent si le locataire n'est pas domicilié au Pérou. Ce taux reste soumis au statut fiscal du propriétaire, aux obligations déclaratives, à une éventuelle imposition dans le pays de résidence et aux conventions fiscales applicables. Ce point doit être validé auprès d'un fiscaliste péruvien qualifié avant tout investissement.
- Revente et plus-value : la fiscalité applicable à la revente ou à une éventuelle plus-value dépend du statut fiscal du propriétaire, de la nature du bien et de l'opération. Elle doit être validée avec un fiscaliste ou un avocat péruvien avant toute transaction.
Selon la transaction, le statut fiscal et les obligations liées à la location ou à la revente, l'investisseur étranger peut devoir obtenir un RUC (Registro Único de Contribuyentes) auprès de la SUNAT ; la nécessité et les modalités exactes sont à confirmer avec la SUNAT, le notaire ou un avocat péruvien.
La Suisse et le Pérou disposent d'une convention de double imposition en matière d'impôts sur le revenu et la fortune, en vigueur depuis le 10 mars 2014. Son application dépend du type de revenu, du canton et de la situation personnelle; faire valider par un fiscaliste.
Cet article ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. La fiscalité péruvienne peut évoluer. Consultez un conseiller fiscal qualifié en droit péruvien avant tout investissement.
Lima : une métropole en transformation
Lima n'est plus la ville grise et polluée de la fin du XXe siècle. La capitale péruvienne a connu une transformation urbaine profonde depuis les années 2000, portée par l'essor de sa classe moyenne, des investissements dans les infrastructures et l'attractivité croissante de quartiers comme Miraflores, Barranco et San Isidro.
Le district de Miraflores, au bord du Pacifique, s'est hissé parmi les quartiers les plus résidentiels d'Amérique du Sud. Il concentre hôtels internationaux, restaurants de renommée mondiale (Lima figure régulièrement parmi les capitales gastronomiques mondiales) et une vie culturelle active. Cette réputation internationale alimente une demande locative soutenue, tant de la part d'expatriés que de voyageurs d'affaires et de touristes longue durée.
Le Pérou a par ailleurs créé une catégorie migratoire pour travailleurs à distance ; ses conditions, sa procédure et son application pratique doivent être vérifiées auprès de Migraciones au moment de la demande. Cette initiative contribue à diversifier et à renforcer la demande locative dans les quartiers côtiers.
À retenir
- Le PIB péruvien a progressé d'environ +3,3 % en 2024 ; la croissance 2025-2026 est attendue dans une fourchette prudente d'environ 2,7 % à 3,4 % (Banque mondiale / FMI).
- L'inflation est redescendue à 1,5 % en 2025 (BCRP).
- Les étrangers peuvent en principe acquérir un bien immobilier au Pérou, avec des restrictions spécifiques dans la bande de 50 km des frontières (art. 71 Constitution).
- Les prix dans les quartiers premium de Lima : 2 500 à 3 500 USD/m² (données de marché, pas une garantie).
- Rendements locatifs bruts indicatifs estimés entre 5 % et 6,5 % à Lima (non garantis, avant charges et fiscalité).
- Fiscalité indicative : les revenus locatifs de source péruvienne des non-domiciliés peuvent être soumis à environ 5 % selon la SUNAT lorsque le locataire est domicilié au Pérou (sous réserve du statut fiscal, des obligations déclaratives, d'une éventuelle imposition dans le pays de résidence et des conventions applicables, modalités à vérifier). La fiscalité d'une revente ou plus-value dépend de l'opération et doit être validée avec un fiscaliste péruvien.
Risques et points de vigilance
Points de vigilance importants
- Instabilité politique : Le Pérou a connu plusieurs crises politiques majeures depuis 2016 (destitutions, emprisonnements de présidents, tentatives de coup d'État). Si l'économie a montré une résilience remarquable face à ces turbulences, le risque institutionnel reste réel et doit être intégré dans toute évaluation d'investissement.
- Risque de change : Les biens immobiliers à Lima sont généralement libellés en USD. Un investisseur suisse ou européen est exposé au risque de change USD/CHF ou USD/EUR, en plus du risque sol/USD.
- Accès à la propriété formelle : Une partie non négligeable du marché immobilier péruvien reste informelle. Il est indispensable de vérifier le titre de propriété (Partida Registral) aux Registros Públicos avant toute acquisition.
- Gestion à distance : Posséder un bien à Lima depuis l'Europe présente des défis réels : gestion des locataires, entretien, conformité fiscale locale. Un partenaire local de confiance est indispensable.
- Liquidité limitée : Le marché immobilier péruvien est moins liquide que les marchés suisses ou français. Revendre rapidement un bien n'est pas garanti. Cette information doit être vérifiée auprès d'un professionnel local.
Comment Swiss Lima Property peut vous accompagner
Swiss Lima Property n'est pas une agence immobilière ni un prestataire de conseil financier. Notre rôle est celui d'un accompagnateur Suisse–Pérou : nous aidons les investisseurs européens à préparer leur projet, à comprendre le marché, à identifier les interlocuteurs locaux compétents (notaires, avocats, gestionnaires locatifs) et à coordonner les démarches administratives depuis la Suisse.
Notre connaissance terrain de Lima (notamment des quartiers de Miraflores, San Isidro et Barranco) nous permet de vous présenter des biens sélectionnés et de vous mettre en relation avec des professionnels locaux vérifiés. Nous travaillons en français, en espagnol et en anglais.
Pour en savoir plus sur notre approche : À propos de Swiss Lima Property. Pour discuter de votre projet : nous contacter.