Dos mercados, dos lógicas
Suiza cuenta con uno de los mercados inmobiliarios más regulados del mundo. El Registro de la Propiedad (Grundbuch) es fiable y exhaustivo. Los notarios son funcionarios públicos cuyos actos tienen una fuerza jurídica incuestionable. El financiamiento hipotecario es profundo y estandarizado. Las transacciones se desarrollan según procesos bien documentados, con impuestos de transferencia regulados cantón por cantón.
Lima no es lo opuesto a este sistema. El Perú cuenta con un marco constitucional que protege la propiedad privada y los derechos de los extranjeros (artículo 71 de la Constitución). SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) es un registro público centralizado, accesible en línea, que cumple una función comparable al Grundbuch. Pero las prácticas locales, el nivel de formalización del mercado y las herramientas disponibles difieren en varios puntos esenciales que un inversor suizo debe comprender antes de comprometerse.
El rol del notario
En Suiza, el notario es un funcionario público designado por el cantón. Su rol está codificado por el derecho cantonal. Autentica el acto de venta, redacta el acto constitutivo y procede a la inscripción en el Registro de la Propiedad. En la mayoría de los cantones, actúa para ambas partes y su imparcialidad está garantizada por su condición de funcionario público.
En el Perú, el notario (notario público) es un profesional habilitado por el Estado, pero que ejerce a título privado. Generalmente lo elige el comprador. Su rol es autenticar los documentos, verificar la identidad de las partes, realizar las búsquedas previas en los registros públicos y transmitir la escritura pública a SUNARP para su inscripción. La calidad y el rigor de los notarios varían según el profesional.
Un punto práctico importante: el notario peruano no es una garantía en sí misma. Autentica un acto, no certifica el valor económico del bien ni la ausencia de problemas no registrados. La verificación previa en SUNARP y la debida diligencia sobre el bien mismo siguen siendo responsabilidad del comprador y sus asesores.
La verificación del título: SUNARP
En Suiza, el Grundbuch cantonal constituye la referencia oficial incuestionable para la propiedad de un bien. Su nivel de exhaustividad y fiabilidad es muy alto. Una inscripción en el Grundbuch es una cuasi certeza jurídica.
En el Perú, SUNARP es el equivalente funcional del Grundbuch. Antes de cualquier adquisición, el comprador o su abogado debe solicitar obligatoriamente la Partida Registral del bien (extracto del registro de la propiedad). Este documento oficial menciona:
- la identidad del propietario actual;
- la superficie y la descripción del bien;
- las cargas eventuales: hipotecas, embargos, anotaciones preventivas;
- el historial de las transacciones registradas.
La diferencia con Suiza se debe a una realidad estructural del mercado peruano: una parte del parque inmobiliario aún no está completamente formalizada en SUNARP, especialmente en los distritos menos premium o en las propiedades más antiguas. Comprar un bien cuyo título no está saneado en SUNARP representa un riesgo muy serio que ningún inversor extranjero serio debe asumir. La verificación del título es un paso no negociable.
El financiamiento bancario
En Suiza, el mercado hipotecario es uno de los más desarrollados del mundo. Los bancos financian generalmente hasta el 80% del valor de un bien residencial (con un aporte mínimo del 20% según las reglas de autorregulación bancaria), a tasas que históricamente han estado entre las más bajas de Europa.
En el Perú, la situación es radicalmente diferente para un inversor extranjero no residente. Los bancos peruanos otorgan créditos hipotecarios a no residentes en casos muy limitados, con condiciones específicas y a menudo tasas claramente superiores a los estándares europeos. En la práctica, la gran mayoría de los inversores extranjeros compran con fondos propios.
Esta realidad tiene una implicación concreta: antes de interesarse en bienes específicos en Lima, un inversor suizo debe asegurarse de contar con la totalidad del financiamiento necesario, incluyendo los costos de adquisición, sin contar con un apalancamiento bancario local. Los bienes en Lima generalmente están denominados en USD, lo que añade una dimensión de riesgo cambiario USD/CHF a tener en cuenta.
La fiscalidad
En Suiza, la fiscalidad inmobiliaria está regulada con precisión por cada cantón. Comprende en particular los impuestos de transferencia (variables según el cantón), el valor locativo propio, las deducciones hipotecarias y los impuestos sobre las ganancias inmobiliarias en caso de reventa. La transparencia fiscal es muy alta.
En el Perú, los principales impuestos que un inversor extranjero debe conocer son:
- Alcabala: impuesto de transferencia del 3% del precio de compra por encima del umbral indexado a la UIT (Unidad Impositiva Tributaria), a cargo del comprador. En 2026, la UIT se fija en 5.500 soles (DS 301-2025-EF).
- Impuesto a los ingresos de alquiler: para un propietario no domiciliado en el Perú, los ingresos de alquiler de fuente peruana pueden estar sujetos a aproximadamente el 5% según el SUNAT cuando el inquilino está domiciliado en Perú; las modalidades difieren si el inquilino no está domiciliado en Perú. Este punto sigue sujeto al estatus fiscal del propietario, a las obligaciones declarativas y a los convenios fiscales aplicables entre el Perú y Suiza, y debe validarse obligatoriamente con un asesor fiscal peruano calificado.
- Impuesto predial: impuesto anual calculado sobre el valor autoavaluado del bien, a cargo del propietario. Es generalmente modesto para los bienes residenciales.
La fiscalidad peruana aplicable a los no residentes puede evolucionar. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal personalizado. Consulte a un asesor fiscal calificado en derecho peruano y suizo antes de cualquier inversión. Consulte también nuestra guía dedicada: Fiscalidad suiza tras una compra inmobiliaria en el Perú.
La copropiedad
En Suiza, el régimen de propiedad por pisos (PPE o Stockwerkeigentum) está codificado en el Código Civil suizo (art. 712a y ss. CC). Regula con precisión los derechos y obligaciones de cada copropietario, la gestión de las áreas comunes, las asambleas de copropietarios y las decisiones sobre obras. La transparencia y la formalización son generalmente altas.
En el Perú, los edificios en copropiedad se rigen principalmente por la Ley N° 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones) y su reglamento. Cada edificio cuenta en principio con una junta de propietarios y un administrador. La calidad de gestión de estas copropiedades es muy variable en Lima: algunos edificios están perfectamente administrados, otros presentan importantes deudas de mantenimiento o problemas estructurales no resueltos.
Antes de comprar en una copropiedad en Lima, se recomienda verificar: el estado de las cuentas de la copropiedad, la existencia eventual de deudas comunes, la calidad y capacidad de respuesta de la administración, y el estado general de las áreas comunes. Esta información puede solicitarse al vendedor o al administrador del edificio.
Los costos de adquisición
En Suiza, los costos de transacción varían según el cantón. Generalmente incluyen impuestos de transferencia (de 0,5% a 3,3% según el cantón), honorarios notariales (de 0,1% a 1% según el cantón) y tarifas de inscripción en el Grundbuch. En Ginebra, los costos totales pueden ser significativos.
En el Perú, los costos de adquisición en Lima se desglosan aproximadamente así:
- Alcabala: 3% del precio de compra por encima del umbral UIT (a cargo del comprador);
- Honorarios del notario: aproximadamente 0,3% a 1% del valor de la transacción;
- Costos de inscripción en SUNARP: aproximadamente 0,3% del valor;
- Comisión de la agencia inmobiliaria: a menudo a cargo del vendedor, pero variable según los acuerdos.
En total, los costos de adquisición en Lima para un comprador se sitúan generalmente entre el 4 y el 7% del precio de compra. Estos porcentajes son estimaciones basadas en los datos disponibles a mediados de 2026 y pueden evolucionar. Hay una guía detallada sobre este tema disponible en este sitio: ¿Cuánto cuesta realmente comprar un apartamento en Lima?
La negociación y los agentes inmobiliarios
En Suiza, los precios publicados son generalmente poco negociables en un mercado tenso. Los agentes inmobiliarios están sujetos a obligaciones profesionales y las tasaciones de bienes son precisas. Las transacciones se desarrollan en un marco formalizado.
En el Perú, los precios publicados suelen incluir un margen de negociación. Es común, en ciertos segmentos del mercado, buscar obtener una reducción del 5 al 15% del precio pedido según el estado del mercado, la motivación del vendedor y la calidad del bien. Esta práctica es aceptada y esperada.
Agentes inmobiliarios en el Perú: la profesión está regulada por un registro oficial del ministerio de Vivienda, a diferencia de Suiza, donde la actividad sigue siendo en gran medida libre. Sin embargo, es importante verificar que el agente elegido esté efectivamente registrado y rodearse de profesionales confiables. Gracias a nuestra red local, ponemos a nuestros clientes en contacto con agentes reconocidos y los acompañamos en las verificaciones del bien antes de cualquier pago.
La gestión a distancia
Gestionar un apartamento en Lima desde Ginebra presenta desafíos reales y concretos: diferencia horaria de 7 horas, comunicación en español con la mayoría de los interlocutores locales, gestión de inquilinos a distancia, seguimiento del mantenimiento y de pequeñas obras, cumplimiento fiscal local ante la SUNAT, y capacidad de reacción en caso de problema.
Estos desafíos no son insuperables, pero no deben subestimarse. Un inversor que compra un bien en Lima sin haber organizado previamente un dispositivo de gestión local se encuentra rápidamente en una situación delicada. En la práctica, un socio de gestión de alquiler local de confianza es indispensable desde el primer día.
Gestión de alquiler en Lima
Swiss Lima Property trabaja con Havenbnb Peru, socio local especializado en la gestión de alquiler en Lima. Alquiler de larga o corta duración, mantenimiento, inventario: un relevo local de confianza para los propietarios con base en Europa.
La importancia de un relevo local
Esta es precisamente la razón de ser de Swiss Lima Property. Nuestro rol no es venderle un bien ni ofrecerle asesoramiento financiero o legal personalizado: es ayudarle a preparar su proyecto, verificar los elementos esenciales, identificar interlocutores locales competentes (notarios, abogados, gestores de alquiler) y coordinar los trámites entre Suiza y Lima.
Un inversor suizo que llega a Lima por primera vez sin un relevo local corre el riesgo de tomar decisiones desconociendo los usos locales. Con un acompañante serio que conoce ambos contextos, dispone de un marco de lectura adaptado y de contactos verificados sobre el terreno.
Nuestro rol abarca el análisis, la selección de bienes, la coordinación de los trámites y la puesta en contacto. Para saber más sobre nuestro enfoque: Sobre Swiss Lima Property.