Pérou vs Suisse : les différences à connaître avant d'acheter

Deux marchés, deux logiques

La Suisse dispose de l'un des marchés immobiliers les plus encadrés au monde. Le Registre foncier (Grundbuch) est fiable et exhaustif. Les notaires sont des officiers publics dont les actes ont une force juridique incontestée. Le financement hypothécaire est profond et standardisé. Les transactions se déroulent selon des processus bien documentés, avec des droits de mutation encadrés canton par canton.

Lima n'est pas le contraire de ce système. Le Pérou dispose d'un cadre constitutionnel qui protège la propriété privée et les droits des étrangers (article 71 de la Constitution). SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) est un registre public centralisé, accessible en ligne, qui remplit une fonction comparable au Grundbuch. Mais les pratiques locales, le niveau de formalisation du marché et les outils disponibles diffèrent sur plusieurs points essentiels qu'un investisseur suisse doit comprendre avant de s'engager.

Le rôle du notaire

En Suisse, le notaire est un officier public nommé par le canton. Son rôle est codifié par le droit cantonal. Il authentifie l'acte de vente, rédige l'acte constitutif et procède à l'inscription au Registre foncier. Dans la plupart des cantons, il agit pour les deux parties et son impartialité est garantie par son statut d'officier public.

Au Pérou, le notaire (notario público) est un professionnel libéral agréé par l'État, mais qui exerce à titre privé. Il est en général choisi par l'acheteur. Son rôle est d'authentifier les documents, de vérifier les identités des parties, d'effectuer les recherches préalables aux registres publics et de transmettre l'acte notarié à SUNARP pour inscription. La qualité et la rigueur des notaires varient selon les professionnels.

Un point pratique important : le notaire péruvien n'est pas une garantie en soi. Il authentifie un acte, il ne certifie pas la valeur économique du bien ni l'absence de problèmes non enregistrés. La vérification préalable à SUNARP et la due diligence sur le bien lui-même restent à la charge de l'acheteur et de ses conseils.

La vérification du titre : SUNARP

En Suisse, le Grundbuch cantonal constitue la référence officielle incontestable pour la propriété d'un bien. Son taux d'exhaustivité et sa fiabilité sont très élevés. Une inscription au Grundbuch est une quasi-certitude juridique.

Au Pérou, SUNARP est l'équivalent fonctionnel du Grundbuch. Avant toute acquisition, l'acheteur ou son avocat doit impérativement demander la Partida Registral du bien (extrait du registre de la propriété). Ce document officiel mentionne :

• l'identité du propriétaire actuel ;
• la superficie et la description du bien ;
• les charges éventuelles : hypothèques, saisies, annotations préventives ;
• l'historique des transactions enregistrées.

La différence avec la Suisse tient à une réalité structurelle du marché péruvien : une partie du parc immobilier n'est pas encore entièrement formalisée dans SUNARP, notamment dans les quartiers moins premium ou dans les propriétés plus anciennes. Acheter un bien dont le titre n'est pas propre à SUNARP représente un risque très sérieux qu'aucun investisseur étranger sérieux ne doit prendre. La vérification du titre est une étape non négociable.

Le financement bancaire

En Suisse, le marché hypothécaire est l'un des plus développés du monde. Les banques financent généralement jusqu'à 80 % de la valeur d'un bien résidentiel (avec une mise de fonds minimale de 20 % selon les règles d'autorégulation bancaire), à des taux qui ont historiquement été parmi les plus bas d'Europe.

Au Pérou, la situation est radicalement différente pour un investisseur étranger non-résident. Les banques péruviennes accordent des crédits hypothécaires aux non-résidents dans des cas très limités, avec des conditions spécifiques et souvent des taux nettement supérieurs aux standards européens. Dans la pratique, la grande majorité des investisseurs étrangers achètent en fonds propres.

Cette réalité a une implication concrète : avant de s'intéresser à des biens spécifiques à Lima, un investisseur suisse doit s'assurer qu'il dispose de l'intégralité du financement nécessaire, incluant les frais d'acquisition, sans compter sur un levier bancaire local. Les biens à Lima sont généralement libellés en USD, ce qui ajoute une dimension de risque de change USD/CHF à prendre en compte.

La fiscalité

En Suisse, la fiscalité immobilière est précisément encadrée par chaque canton. Elle comprend notamment les droits de mutation (variables selon les cantons), la valeur locative propre, les déductions hypothécaires, et les impôts sur les gains immobiliers en cas de revente. La transparence fiscale est très élevée.

Au Pérou, les principales taxes à connaître pour un investisseur étranger sont :

• Alcabala : impôt de transfert de 3 % du prix d'achat au-dessus du seuil indexé sur l'UIT (Unidad Impositiva Tributaria), à la charge de l'acheteur. En 2026, l'UIT est fixée à 5 500 soles (DS 301-2025-EF).
• Impôt sur les revenus locatifs : pour un propriétaire non domicilié au Pérou, les revenus locatifs de source péruvienne peuvent être soumis à environ 5 % selon la SUNAT lorsque le locataire est domicilié au Pérou ; les modalités diffèrent si le locataire n'est pas domicilié au Pérou. Ce point reste soumis au statut fiscal du propriétaire, aux obligations déclaratives et aux conventions fiscales applicables entre le Pérou et la Suisse, et doit impérativement être validé avec un fiscaliste péruvien qualifié.
• Impôt foncier (Predial) : taxe annuelle calculée sur la valeur autoévaluée du bien, à la charge du propriétaire. Elle est généralement modeste pour les biens résidentiels.

La fiscalité péruvienne applicable aux non-résidents peut évoluer. Ce guide ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un conseiller fiscal qualifié en droit péruvien et suisse avant tout investissement. Consultez également notre guide dédié : Fiscalité suisse après un achat immobilier au Pérou.

La copropriété

En Suisse, le régime de la propriété par étages (PPE ou Stockwerkeigentum) est codifié dans le Code civil suisse (art. 712a ss CC). Il encadre précisément les droits et obligations de chaque copropriétaire, la gestion des parties communes, les assemblées de copropriétaires et les décisions de travaux. La transparence et la formalisation sont généralement élevées.

Au Pérou, les immeubles en copropriété sont régis principalement par la Ley N° 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones) et son règlement. Chaque immeuble dispose en principe d'une junta de propietarios (assemblée de copropriétaires) et d'un administrateur. La qualité de gestion de ces copropriétés est très variable à Lima : certains immeubles sont parfaitement administrés, d'autres présentent des arriérés de charges importantes ou des problèmes structurels non résolus.

Avant d'acheter dans une copropriété à Lima, il est recommandé de vérifier : l'état des comptes de la copropriété, l'existence éventuelle de dettes communes, la qualité et la réactivité de l'administration, et l'état général des parties communes. Ces informations peuvent être demandées au vendeur ou à l'administrateur de l'immeuble.

Les frais d'acquisition

En Suisse, les frais de transaction varient selon les cantons. Ils incluent en général des droits de mutation (de 0,5 % à 3,3 % selon le canton), des frais de notaire (de 0,1 % à 1 % selon le canton) et des frais d'inscription au Grundbuch. À Genève, les coûts totaux peuvent être significatifs.

Au Pérou, les frais d'acquisition à Lima se décomposent approximativement ainsi :

• Alcabala : 3 % du prix d'achat au-dessus du seuil UIT (à la charge de l'acheteur) ;
• Honoraires du notaire : environ 0,3 % à 1 % de la valeur de la transaction ;
• Frais d'inscription à SUNARP : environ 0,3 % de la valeur ;
• Commission d'agence immobilière : souvent à la charge du vendeur, mais variable selon les accords.

Au total, les frais d'acquisition à Lima pour un acheteur se situent généralement entre 4 et 7 % du prix d'achat. Ces pourcentages sont des estimations basées sur les données disponibles à mi-2026 et peuvent évoluer. Un guide détaillé sur ce sujet est disponible sur ce site : Combien coûte vraiment l'achat d'un appartement à Lima ?

La négociation et les agents immobiliers

En Suisse, les prix affichés sont généralement peu négociables dans un marché tendu. Les agents immobiliers sont soumis à des obligations professionnelles et les évaluations de biens sont précises. Les transactions se déroulent dans un cadre formalisé.

Au Pérou, les prix affichés comportent souvent une marge de négociation. Il est courant, dans certains segments de marché, de chercher à obtenir une réduction de 5 à 15 % du prix demandé selon l'état du marché, la motivation du vendeur et la qualité du bien. Cette pratique est acceptée et attendue.

Les agents immobiliers péruviens ne sont pas soumis aux mêmes obligations de certification professionnelle qu'en Suisse. La profession n'est pas réglementée de la même façon. La qualité, la fiabilité et l'éthique peuvent varier très fortement d'un agent à l'autre. Il est fortement recommandé de travailler avec des agents recommandés par des professionnels locaux de confiance, et de ne jamais verser d'arrhes ou d'acomptes sans avoir préalablement vérifié le titre de propriété à SUNARP.

La gestion à distance

Gérer un appartement à Lima depuis Genève présente des défis réels et concrets : décalage horaire de 7 heures, communication en espagnol pour la plupart des interlocuteurs locaux, gestion des locataires à distance, suivi de l'entretien et des petits travaux, conformité fiscale locale auprès de la SUNAT, et réactivité en cas de problème.

Ces défis ne sont pas insurmontables, mais ils ne doivent pas être sous-estimés. Un investisseur qui achète un bien à Lima sans avoir organisé en amont un dispositif de gestion local se retrouve rapidement dans une situation délicate. En pratique, un partenaire de gestion locative local de confiance est indispensable dès le premier jour.

L'importance d'un relais local

C'est précisément la raison d'être de Swiss Lima Property. Notre rôle n'est pas de vous vendre un bien ni de vous fournir des conseils financiers ou juridiques personnalisés : c'est de vous aider à préparer votre projet, à vérifier les éléments essentiels, à identifier des interlocuteurs locaux compétents (notaires, avocats, gestionnaires locatifs) et à coordonner les démarches entre Genève et Lima.

Un investisseur suisse qui arrive à Lima pour la première fois sans relais local risque de prendre des décisions dans un état de méconnaissance des usages locaux. Avec un accompagnateur sérieux connaissant les deux contextes, il dispose d'une grille de lecture adaptée et de contacts vérifiés sur le terrain.

Notre rôle couvre l'analyse, la sélection des biens, la coordination des démarches et la mise en relation. Nous ne prenons pas de décisions à votre place et nous ne promettons pas de rendement. Pour en savoir plus sur notre approche : À propos de Swiss Lima Property.