Un bien immobilier au Pérou doit-il être déclaré en Suisse ?
La réponse est oui, sans ambiguïté, pour toute personne physique résidente fiscale en Suisse. Les autorités fiscales suisses, qu'il s'agisse du canton de Genève, de Vaud, de Zurich ou de tout autre, appliquent le principe d'imposition sur l'ensemble du revenu et de la fortune mondiaux. Un bien immobilier situé à l'étranger fait partie de ce patrimoine mondial et doit être déclaré.
Cela signifie concrètement que, dans votre déclaration d'impôt cantonale et fédérale directe, vous devez :
- mentionner la valeur du bien (valeur vénale, estimée de manière raisonnable) dans votre déclaration de fortune ;
- indiquer les revenus locatifs éventuels perçus, même s'ils ont déjà été imposés au Pérou ;
- signaler toute dette hypothécaire contractée pour financer l'achat, qui vient en déduction de la fortune imposable suisse.
L'omission d'un bien étranger constitue une violation des obligations déclaratives. Les autorités fiscales suisses échangent des informations avec de nombreux pays dans le cadre de l'échange automatique de renseignements (EAR), bien que les modalités pratiques avec le Pérou doivent être vérifiées auprès d'un conseiller fiscal.
Le bien est-il imposé deux fois ?
C'est la crainte la plus fréquente, et elle est légitime. La bonne nouvelle est que la Suisse et le Pérou ont conclu une Convention contre les doubles impositions (CDI), entrée en vigueur le 10 mars 2014 (publiée au Recueil officiel suisse : RO 2014 657).
Cette convention a pour objectif principal d'éviter qu'un même revenu ou élément de fortune soit imposé deux fois, une fois dans chaque pays. Elle contient notamment des dispositions spécifiques sur les revenus immobiliers (généralement à l'article 6 des CDI de type OCDE), qui attribuent à l'État où le bien est situé (le Pérou, dans notre cas) le droit d'imposer ces revenus en priorité.
À nuancer
Une CDI réduit le risque de double imposition, mais ne l'élimine pas toujours complètement. Les modalités concrètes d'application (méthode d'élimination retenue, traitement canton par canton, interaction avec les règles internes) doivent être vérifiées avec un conseiller fiscal qualifié connaissant les deux régimes. Ne jamais déduire seul des conséquences fiscales d'une CDI sans expertise professionnelle.
Comment la Suisse tient compte d'un bien immobilier étranger ?
En droit fiscal suisse, lorsqu'une CDI attribue au Pérou le droit principal d'imposition sur les revenus immobiliers, la Suisse applique généralement la méthode d'exonération avec réserve de progressivité. Concrètement :
- Les revenus péruviens (loyers) et/ou la valeur du bien peuvent être exonérés d'imposition directe en Suisse ;
- Cependant, ces éléments sont pris en compte pour déterminer le taux d'imposition applicable aux revenus et à la fortune de source suisse. En d'autres termes, votre bien péruvien peut "monter" votre taux suisse sans être imposé directement.
Il est également courant que la valeur du bien figure dans la déclaration de fortune, avec une déduction correspondant à une éventuelle dette hypothécaire. Le traitement précis varie selon le canton et la situation individuelle.
Certains cantons appliquent des règles légèrement différentes concernant les biens étrangers ; une vérification auprès d'un fiduciaire ou fiscaliste cantonal est donc indispensable.
Que se passe-t-il si le bien est loué à Lima ?
Si votre appartement est loué à Lima, en courte ou longue durée, plusieurs obligations s'appliquent des deux côtés.
Côté péruvien
Pour un propriétaire non domicilié au Pérou (c'est le cas de la plupart des investisseurs suisses), lorsque le locataire est domicilié au Pérou, la SUNAT applique une retenue à la source de 5 % sur les revenus locatifs bruts de source péruvienne ; c'est le locataire domicilié qui effectue cette retenue et la verse à la SUNAT via le Formulario Virtual N° 617. Le propriétaire non résident n'a pas lui-même à déposer de déclaration de revenus au Pérou, mais doit s'assurer que la retenue est correctement effectuée.
Si le locataire n'est pas domicilié au Pérou (cas moins fréquent), les modalités de retenue et de déclaration diffèrent et doivent être clarifiées avec un comptable ou fiscaliste péruvien. Les modalités doivent être confirmées avec SUNAT ou un fiscaliste avant tout projet de mise en location.
Les frais de gestion locative (honoraires de l'agence, charges de copropriété, travaux d'entretien) peuvent potentiellement être déduits pour le calcul de la base imposable péruvienne : ce point doit être validé avec un comptable qualifié au Pérou.
Côté suisse
Les loyers perçus doivent figurer dans votre déclaration fiscale suisse. Selon la CDI et la méthode d'exonération appliquée par votre canton, ces revenus peuvent ne pas être directement imposés en Suisse, mais ils influencent le taux applicable à vos autres revenus. La retenue péruvienne de 5 % peut, selon les cas, être déduite ou prise en compte pour éviter une double imposition effective.
Besoin d'aide pour structurer votre projet ?
Swiss Lima Property travaille avec des fiscalistes qualifiés et vous aide à préparer les bons documents, à comprendre les étapes et à coordonner les intervenants entre Genève et Lima.
Quels impôts existent côté péruvien ?
Voici un aperçu des principales obligations fiscales applicables à un acheteur non résident au Pérou.
À l'achat : l'Alcabala
L'Alcabala est l'impôt de transfert immobilier péruvien, à la charge de l'acheteur. Selon le SAT (Servicio de Administración Tributaria de Lima), il est calculé à 3 % de la valeur de transfert (ou de la valeur d'autoévaluation cadastrale si elle est supérieure), déduction faite des premières 10 UIT exonérées.
- UIT 2025 : S/ 5 350 → 10 UIT = S/ 53 500 exonérés
- UIT 2026 : S/ 5 500 → 10 UIT = S/ 55 000 exonérés
- Exemple : pour un bien à USD 120 000 (≈ S/ 408 000, taux d'août 2026), l'Alcabala représente environ 3 % × (408 000 − 55 000) ≈ S/ 10 590 ≈ USD 3 115, soit environ 2,6 % du prix d'achat.
L'Alcabala est payée au SAT de Lima (ou à la municipalité compétente), généralement via le notaire au moment de la signature. À noter : lors de la première vente d'un logement neuf directement par le promoteur, l'Alcabala ne s'applique généralement pas à la construction. Seule la part correspondant au terrain peut éventuellement rester imposable. Nous vérifions ce point pour chaque acquisition.
Chaque année : l'impôt foncier (Predial)
Le Impuesto Predial est l'équivalent péruvien de l'impôt foncier, dû annuellement à la municipalité où est situé le bien. Il est calculé sur la valeur cadastrale (valeur d'autoévaluation) selon un barème progressif :
- 0,2 % jusqu'à 15 UIT de valeur cadastrale
- 0,6 % de 15 à 60 UIT
- 1,0 % au-delà de 60 UIT
Pour un appartement standard à Lima (valeur cadastrale généralement inférieure à la valeur de marché), cet impôt reste modeste. Il est payé annuellement au SAT, en une ou quatre fois.
Sur les revenus locatifs
Comme détaillé ci-dessus : retenue de 5 % sur les loyers bruts lorsque le locataire est domicilié au Pérou (SUNAT, régime PPHND). Si le locataire n'est pas domicilié au Pérou, les modalités diffèrent et doivent être clarifiées avec un fiscaliste péruvien.
À la revente
La fiscalité applicable à la cession d'un bien immobilier par un non-domicilié, notamment en cas de plus-value, dépend du statut fiscal du propriétaire, de la nature du bien et de l'opération. Ce point doit impérativement être validé avec un fiscaliste ou un avocat péruvien avant toute transaction de revente. Le déroulement complet d'une vente conduite depuis l'Europe, y compris le calcul de l'impôt péruvien et la certification SUNAT à demander avant tout encaissement, est détaillé dans notre guide sur la revente d'un appartement à Lima depuis la Suisse ou l'Europe.
Quels documents conserver ?
Constituer et archiver soigneusement un dossier documentaire est essentiel : il servira à la fois pour votre déclaration suisse et pour toute démarche au Pérou (revente, succession, litige). Voici la liste des documents indispensables :
- Escritura Pública : acte notarié de vente, document fondateur de votre titre de propriété.
- Partida Registral (SUNARP) : extrait d'inscription au registre foncier péruvien confirmant votre titre.
- Preuve du prix d'achat : virements bancaires, relevés, tout document traçant le flux financier depuis la Suisse.
- Justificatif de paiement de l'Alcabala : reçu émis par le SAT.
- Contrats de location (si le bien est loué) : contrato de arrendamiento, avec date et montant.
- Relevés de loyers perçus : virements ou reçus, mois par mois.
- Preuves des retenues SUNAT : formulaires de retenue remis par le locataire ou l'agence.
- Factures de travaux et d'entretien : toute dépense liée au bien, potentiellement déductible.
- Factures de frais de gestion : honoraires de l'agence locative ou de Havenbnb Peru.
- Quittances de Predial : preuves de paiement de l'impôt foncier annuel.
- Relevés de charges de copropriété (cuotas de mantenimiento).
Conservez ces documents au minimum 10 ans (durée de prescription fiscale en droit suisse pour les biens étrangers pouvant varier). Scannez-les et sauvegardez-les dans un espace sécurisé en Suisse.
Le rôle de Swiss Lima Property
En passant par Swiss Lima Property, vous bénéficiez d'un réseau de professionnels fiables en Suisse et au Pérou : notaires, avocats, comptables et spécialistes locaux. Nous coordonnons les échanges et vous accompagnons à chaque étape afin que votre projet soit géré de manière claire, fluide et sécurisée.
En revanche, nous pouvons vous aider à :
- Structurer votre projet en amont, en identifiant les questions fiscales à poser à chaque expert ;
- Préparer et centraliser vos documents côté péruvien (Alcabala, SUNARP, contrats) de manière à faciliter le travail de votre fiduciaire suisse ;
- Coordonner les intervenants entre Genève et Lima : notaire, comptable, agence locative ;
- Assurer un suivi régulier des obligations récurrentes (Predial, relevés de loyers, retenues SUNAT) via notre partenaire Havenbnb Peru.
Pour discuter de votre projet : nous contacter. Pour mieux comprendre notre approche : À propos de Swiss Lima Property.