Combien coûte vraiment l'achat d'un appartement à Lima ? Frais, taxes et budget à prévoir

Le prix d'achat : base de départ, pas budget final

À Lima, les biens immobiliers dans les quartiers recherchés (Miraflores, San Isidro, Barranco, Magdalena del Mar, San Miguel) sont généralement libellés en dollars américains (USD). C'est la devise de référence du marché immobilier formel péruvien.

Pour un investisseur basé en Suisse, cela implique une exposition au risque de change CHF/USD : si le franc suisse s'apprécie face au dollar, la valeur de votre investissement exprimée en CHF diminue en proportion. Ce risque est connu et gérable, mais doit être intégré dès la planification.

Le prix d'achat est le plus gros poste, mais il faut systématiquement provisionner entre 10 % et 15 % supplémentaires pour couvrir l'ensemble des frais, taxes et mises en service. La suite de ce guide détaille chaque composante.

L'Alcabala : la taxe de transfert incontournable

L'Alcabala est la taxe péruvienne sur le transfert de propriété immobilière. Elle est à la charge exclusive de l'acheteur. C'est aussi vrai le jour où vous revendez : les frais qui incombent alors au vendeur sont détaillés dans notre guide sur la revente d'un appartement à Lima depuis l'Europe.

Taux : 3 % de la valeur de transfert (ou de la valeur d'autoévaluation cadastrale si elle est supérieure), après déduction des premières 10 UIT exonérées.

L'UIT (Unidad Impositiva Tributaria) est une unité de référence fiscale péruvienne dont la valeur est fixée chaque année par l'État.

• UIT 2025 : S/ 5 350 → exemption = S/ 53 500 ≈ USD 15 700
• UIT 2026 : S/ 5 500 → exemption = S/ 55 000 ≈ USD 16 200

Elle est collectée par le SAT (Servicio de Administración Tributaria de Lima), généralement lors du passage chez le notaire. Le paiement donne lieu à un reçu officiel à conserver précieusement.

Note : lors de la première vente d'un logement neuf par un promoteur, la construction est généralement exonérée d'Alcabala, mais la valeur du terrain peut rester imposable. Le montant exact doit être confirmé avec le notaire au moment de la transaction.

Notaire et acte public

Au Pérou, le notaire joue un rôle central dans la transaction immobilière : il rédige et authentifie l'Escritura Pública de Compraventa (acte de vente notarié), qui constitue le titre juridique du transfert de propriété.

Contrairement au système suisse où le notaire est un officier public cantonal, le notaire péruvien est un professionnel libéral choisi librement par les parties (généralement l'acheteur). Choisir un notaire de confiance, recommandé par votre avocat ou votre mandataire local, est important.

Coût estimatif : de 0,3 % à 1 % du prix de vente selon le notaire et la complexité du dossier. Pour un bien à USD 120 000, cela représente entre USD 360 et USD 1 200.

Inscription aux Registros Públicos (SUNARP)

Après la signature de l'Escritura Pública, le notaire procède à l'inscription du transfert aux Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), l'équivalent péruvien du registre foncier. Cette étape est indispensable : elle rend le titre opposable aux tiers et constitue votre protection juridique ultime contre d'éventuelles revendications.

Coût estimatif : de 0,5 % à 1 % du prix de vente. Pour un bien à USD 120 000 : entre USD 600 et USD 1 200.

Le délai d'inscription varie de quelques jours à plusieurs semaines selon la charge des registres. Les frais peuvent varier selon l'urgence de la procédure.

Avocat, due diligence et mandataire

Pour un acheteur étranger non résident, le recours à un avocat immobilier péruvien est vivement conseillé, sinon indispensable. Son rôle comprend :

• La vérification de la Partida Registral (extrait SUNARP) pour s'assurer de l'absence de charges, hypothèques, litiges ou co-propriétaires non consentants ;
• La vérification de la situation du vendeur (capacité juridique, absence de procédures) ;
• La rédaction ou la révision de la Minuta de Compraventa (avant-contrat).

Coût estimatif : variable selon l'avocat et la complexité du dossier. Comptez généralement entre USD 500 et USD 1 500 pour une transaction standard.

Si vous ne pouvez pas être présent à Lima au moment de la transaction, un mandataire (pouvoir notarié) peut signer à votre place. Les frais de pouvoir notarié en Suisse et d'apostille s'ajoutent (quelques centaines de CHF).

Frais de transfert international et change

Pour rapatrier les fonds de la Suisse vers le Pérou, plusieurs coûts entrent en jeu :

• Frais de virement SWIFT : typiquement entre CHF 20 et CHF 80 par virement selon votre banque suisse.
• Marge de change CHF/USD : les banques traditionnelles appliquent souvent une marge de 0,5 % à 1,5 % sur les conversions de devises. Pour USD 120 000, cela peut représenter USD 600 à USD 1 800. Des plateformes spécialisées (Wise, Revolut Business) offrent des marges plus compétitives.
• Délai de réception : comptez 2 à 5 jours ouvrés pour que les fonds arrivent sur le compte bancaire péruvien du vendeur ou du notaire.

Ouvrir un compte bancaire en USD au Pérou, ou utiliser un compte fiduciaire lorsque cela est pertinent, peut faciliter la gestion des fonds et limiter les conversions. Nous vous accompagnons dans le choix de la solution la plus adaptée, en coordination avec le notaire et les professionnels locaux.

Ameublement et mise en service (si investissement locatif)

Si votre objectif est la location courte ou longue durée, il peut être nécessaire de compléter l'ameublement et les équipements du logement. Le budget dépend toutefois fortement de ce qui est déjà inclus : certains appartements sont vendus meublés et de nombreux logements neufs disposent déjà d'une plaque de cuisson, d'un four ou d'une hotte.

Budget indicatif pour un appartement de 40 à 70 m² :

• Ameublement de base, canapé, lit, table, chaises et rangements : USD 1 500 à USD 3 500
• Électroménager complémentaire, réfrigérateur, machine à laver et micro-ondes : USD 700 à USD 1 800
• Équipement de cuisine et literie, vaisselle, ustensiles, draps et serviettes : USD 300 à USD 800
• Décoration et finitions pour la location courte durée : USD 300 à USD 1 200

Total indicatif : entre USD 2 500 et USD 6 500, selon les équipements déjà présents, la superficie et le niveau de standing recherché. Le budget peut être inférieur pour un bien déjà partiellement meublé ou équipé, et plus élevé pour une location courte durée haut de gamme.

Notre partenaire Havenbnb Peru peut vous accompagner dans le choix du mobilier, l'achat des équipements et la préparation complète du logement avant sa mise en location.

Frais de gestion locative récurrents

Si vous confiez la gestion de votre bien à un professionnel local (ce qui est indispensable pour un investisseur basé en Suisse), prévoyez des honoraires de gestion récurrents.

• Gestion longue durée : généralement 8 % à 12 % des loyers bruts encaissés.
• Gestion courte durée (Airbnb / plateformes) : de 15 % à 25 % des revenus bruts selon la prestation (conciergerie, ménage, linge, check-in/out inclus ou non). Notre partenaire Havenbnb Peru propose ce type de gestion à Lima.

Ces frais sont déductibles des revenus locatifs pour le calcul de l'impôt péruvien (à confirmer avec un comptable péruvien). Ils doivent aussi figurer dans votre déclaration fiscale suisse comme charge de l'immeuble.

Réserve de trésorerie

Même avec une bonne gestion, des imprévus surviennent. Provisionnez une réserve de trésorerie pour couvrir :

• Travaux d'entretien et petites réparations : plomberie, peinture, électroménager défaillant. Comptez USD 500 à USD 1 500 par an selon l'état du bien.
• Périodes de vacance locative : même dans un marché dynamique, quelques semaines sans locataire sont probables entre deux contrats. Provisionnez 1 à 2 mois de loyer par an.
• Charges de copropriété (cuotas de mantenimiento) : elles varient de USD 50 à USD 300/mois selon la résidence (gardiennage, piscine, ascenseur, jardins). À confirmer avant l'achat.
• Impôt foncier (Predial) : payé annuellement au SAT, généralement modeste pour un appartement standard (quelques centaines de soles par an).
• Assurance habitation : peu répandue dans le marché locatif péruvien mais recommandée ; USD 200 à USD 500/an selon la couverture.

En pratique, une réserve de 3 à 5 % du prix d'achat constituée avant la mise en location vous permettra d'aborder la première année sereinement.