Der Kaufpreis: Ausgangsbasis, nicht Endbudget
In Lima werden Immobilien in den gefragten Quartieren (Miraflores, San Isidro, Barranco, Magdalena del Mar, San Miguel) in der Regel in US-Dollar (USD) angegeben. Das ist die Referenzwährung des formellen peruanischen Immobilienmarkts.
Für einen Investor mit Sitz in der Schweiz bedeutet das ein Wechselkursrisiko CHF/USD: Wertet sich der Schweizer Franken gegenüber dem Dollar auf, sinkt der Wert Ihrer Investition in CHF im gleichen Verhältnis. Dieses Risiko ist bekannt und beherrschbar, muss aber von Anfang an in die Planung einfliessen.
Der Kaufpreis ist der grösste Posten, doch man muss immer zusätzliche 10 % bis 15 % einplanen, um alle Kosten, Steuern und Inbetriebnahmen zu decken. Der weitere Verlauf dieses Ratgebers beschreibt jede Komponente.
Die Alcabala: die unumgängliche Handänderungssteuer
Die Alcabala ist die peruanische Steuer auf die Übertragung von Immobilieneigentum. Sie geht ausschliesslich zulasten des Käufers. Das gilt auch an dem Tag, an dem Sie wieder verkaufen: Die Kosten, die dann den Verkäufer treffen, werden in unserem Ratgeber zum Verkauf einer Wohnung in Lima von Europa aus beschrieben.
Satz: 3 % des Übertragungswerts (oder des selbstdeklarierten Katasterwerts, falls dieser höher ist), nach Abzug der ersten 10 befreiten UIT.
Die UIT (Unidad Impositiva Tributaria) ist eine peruanische steuerliche Referenzeinheit, deren Wert jedes Jahr vom Staat festgelegt wird.
- UIT 2025: S/ 5 350 → Befreiung = S/ 53 500 ≈ USD 15 700
- UIT 2026: S/ 5 500 → Befreiung = S/ 55 000 ≈ USD 16 200
Sie wird vom SAT (Servicio de Administración Tributaria de Lima) erhoben, in der Regel beim Gang zum Notar. Die Zahlung wird mit einer offiziellen Quittung bestätigt, die man sorgfältig aufbewahren sollte.
Durchgerechnetes Beispiel — Alcabala
Für eine Immobilie zu USD 120 000 ≈ S/ 408 000 (Richtkurs 3,40 S//USD, August 2026):
Alcabala = 3 % × (408 000 − 55 000) = 3 % × 353 000 ≈ S/ 10 590 ≈ USD 3 115
Also rund 2,6 % des Kaufpreises.
Hinweis: Beim Erstverkauf einer Neubauwohnung durch einen Bauträger ist der Bau in der Regel von der Alcabala befreit, der Wert des Grundstücks kann aber steuerpflichtig bleiben. Der genaue Betrag ist im Zeitpunkt des Geschäfts mit dem Notar zu bestätigen.
Notar und öffentliche Urkunde
In Peru spielt der Notar beim Immobiliengeschäft eine zentrale Rolle: Er verfasst und beurkundet die Escritura Pública de Compraventa (notarielle Kaufurkunde), die den Rechtstitel der Eigentumsübertragung bildet.
Anders als im Schweizer System, in dem der Notar eine kantonale Urkundsperson ist, ist der peruanische Notar ein freiberuflicher Fachmann, den die Parteien (in der Regel der Käufer) frei wählen. Es ist wichtig, einen Notar des Vertrauens zu wählen, der von Ihrem Anwalt oder Ihrem lokalen Bevollmächtigten empfohlen wird.
Geschätzte Kosten: 0,3 % bis 1 % des Verkaufspreises, je nach Notar und Komplexität des Dossiers. Für eine Immobilie zu USD 120 000 sind das zwischen USD 360 und USD 1 200.
Eintragung in die Registros Públicos (SUNARP)
Nach der Unterzeichnung der Escritura Pública nimmt der Notar die Eintragung der Übertragung bei der Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) vor, dem peruanischen Gegenstück zum Grundbuch. Dieser Schritt ist unverzichtbar: Er macht den Titel gegenüber Dritten wirksam und ist Ihr letzter rechtlicher Schutz gegen allfällige Ansprüche.
Geschätzte Kosten: 0,5 % bis 1 % des Verkaufspreises. Für eine Immobilie zu USD 120 000: zwischen USD 600 und USD 1 200.
Die Eintragungsdauer variiert je nach Auslastung der Register zwischen einigen Tagen und mehreren Wochen. Die Gebühren können je nach Dringlichkeit des Verfahrens variieren.
Anwalt, Due Diligence und Bevollmächtigter
Für einen ausländischen, nicht ansässigen Käufer ist der Beizug eines peruanischen Immobilienanwalts dringend zu empfehlen, wenn nicht unverzichtbar. Seine Rolle umfasst:
- Die Prüfung der Partida Registral (Auszug der SUNARP), um sicherzustellen, dass keine Lasten, Hypotheken, Rechtsstreitigkeiten oder nicht zustimmenden Miteigentümer bestehen;
- Die Prüfung der Situation des Verkäufers (Handlungsfähigkeit, keine laufenden Verfahren);
- Das Verfassen oder Überprüfen der Minuta de Compraventa (Vorvertrag).
Geschätzte Kosten: je nach Anwalt und Komplexität des Dossiers unterschiedlich. Rechnen Sie für ein Standardgeschäft in der Regel mit USD 500 bis USD 1 500.
Wenn Sie im Zeitpunkt des Geschäfts nicht in Lima sein können, kann ein Bevollmächtigter (notarielle Vollmacht) an Ihrer Stelle unterzeichnen. Hinzu kommen die Kosten für die notarielle Vollmacht in der Schweiz und die Apostille (einige Hundert CHF).
Kosten der internationalen Überweisung und Wechsel
Bei der Überweisung der Mittel aus der Schweiz nach Peru fallen mehrere Kosten an:
- SWIFT-Überweisungsgebühren: typischerweise zwischen CHF 20 und CHF 80 pro Überweisung, je nach Ihrer Schweizer Bank.
- Wechselmarge CHF/USD: Traditionelle Banken verrechnen auf Währungsumrechnungen oft eine Marge von 0,5 % bis 1,5 %. Für USD 120 000 können das USD 600 bis USD 1 800 sein. Spezialisierte Plattformen (Wise, Revolut Business) bieten konkurrenzfähigere Margen.
- Eingangsdauer: Rechnen Sie mit 2 bis 5 Werktagen, bis die Mittel auf dem peruanischen Bankkonto des Verkäufers oder des Notars eintreffen.
Ein Bankkonto in USD in Peru zu eröffnen oder, wo sinnvoll, ein Treuhandkonto zu nutzen, kann die Verwaltung der Mittel erleichtern und Umrechnungen begrenzen. Wir begleiten Sie bei der Wahl der passendsten Lösung, in Abstimmung mit dem Notar und den lokalen Fachleuten.
Möblierung und Inbetriebnahme (bei Renditeobjekt)
Wenn Ihr Ziel die Kurz- oder Langzeitvermietung ist, kann es nötig sein, die Möblierung und Ausstattung der Wohnung zu ergänzen. Das Budget hängt jedoch stark davon ab, was bereits inbegriffen ist: Manche Wohnungen werden möbliert verkauft, und viele Neubauwohnungen verfügen bereits über ein Kochfeld, einen Backofen oder eine Dunstabzugshaube.
Richtbudget für eine Wohnung von 40 bis 70 m²:
- Grundmöblierung, Sofa, Bett, Tisch, Stühle und Stauraum: USD 1 500 bis USD 3 500
- Ergänzende Haushaltsgeräte, Kühlschrank, Waschmaschine und Mikrowelle: USD 700 bis USD 1 800
- Küchenausstattung und Bettwäsche, Geschirr, Utensilien, Leintücher und Handtücher: USD 300 bis USD 800
- Dekoration und letzte Details für die Kurzzeitvermietung: USD 300 bis USD 1 200
Richtwert total: zwischen USD 2 500 und USD 6 500, je nach bereits vorhandener Ausstattung, Fläche und gewünschtem Standard. Das Budget kann bei einer bereits teilweise möblierten oder ausgestatteten Immobilie tiefer und bei einer gehobenen Kurzzeitvermietung höher sein.
Die Details zu diesem Posten, Budget für Budget und Abwägung für Abwägung, finden sich in unserem Ratgeber zur Möblierung einer Wohnung in Lima. Unser Partner Havenbnb Peru kann Sie bei der Wahl der Möbel, beim Kauf der Ausstattung und bei der vollständigen Vorbereitung der Wohnung vor der Vermietung begleiten.
Wiederkehrende Kosten der Mietverwaltung
Wenn Sie die Verwaltung Ihrer Immobilie einer lokalen Fachperson anvertrauen (was für einen Investor mit Sitz in der Schweiz unverzichtbar ist), planen Sie wiederkehrende Verwaltungshonorare ein.
- Langzeitverwaltung: in der Regel 8 % bis 12 % der eingenommenen Bruttomieten.
- Kurzzeitverwaltung (Airbnb / Plattformen): 15 % bis 25 % der Bruttoeinnahmen je nach Leistung (Concierge-Service, Reinigung, Wäsche, Check-in/out inbegriffen oder nicht). Unser Partner Havenbnb Peru bietet diese Art von Verwaltung in Lima an.
Diese Kosten sind bei der Berechnung der peruanischen Steuer von den Mieteinnahmen abziehbar (mit einem peruanischen Buchhalter zu bestätigen). Sie müssen auch in Ihrer Schweizer Steuererklärung als Liegenschaftskosten erscheinen.
Liquiditätsreserve
Auch bei guter Verwaltung kommt Unvorhergesehenes vor. Bilden Sie eine Liquiditätsreserve, um Folgendes zu decken:
- Unterhaltsarbeiten und kleine Reparaturen: Sanitär, Malerarbeiten, defekte Haushaltsgeräte. Rechnen Sie je nach Zustand der Immobilie mit USD 500 bis USD 1 500 pro Jahr.
- Leerstandszeiten: Selbst in einem dynamischen Markt sind zwischen zwei Verträgen einige Wochen ohne Mieter wahrscheinlich. Planen Sie 1 bis 2 Monatsmieten pro Jahr ein.
- Nebenkosten des Stockwerkeigentums (cuotas de mantenimiento): Sie variieren je nach Wohnanlage zwischen USD 50 und USD 300/Monat (Bewachung, Pool, Lift, Gärten). Vor dem Kauf zu bestätigen.
- Liegenschaftssteuer (Predial): jährlich an den SAT bezahlt, bei einer Standardwohnung in der Regel bescheiden (einige Hundert Soles pro Jahr).
- Hausratversicherung: auf dem peruanischen Mietmarkt wenig verbreitet, aber empfehlenswert; USD 200 bis USD 500/Jahr je nach Deckung.
In der Praxis erlaubt Ihnen eine vor der Vermietung gebildete Reserve von 3 bis 5 % des Kaufpreises, das erste Jahr gelassen anzugehen.
Zusammenfassung — Beispiel zu USD 120 000
Die folgenden Beträge sind Richtwerte und beruhen auf den in diesem Ratgeber dargestellten Bandbreiten. Sie müssen von einer lokalen Fachperson bestätigt werden.
| Posten | Schätzung (USD) |
|---|---|
| Kaufpreis | 120 000 |
| Alcabala (≈ 2,6 %) | 3 180 |
| Notar (0,5 %) | 600 |
| SUNARP (0,7 %) | 840 |
| Anwalt / Due Diligence | 800 |
| Überweisungs- und Wechselkosten | 700 |
| Erwerbsnebenkosten (total) | ≈ 6 120 (5,1 %) |
| Möblierung (bei Vermietung) | 2 500–6 500 |
| Liquiditätsreserve (4 %) | 4 800 |
| Einzuplanendes Gesamtbudget | ≈ 133 000–137 000 |
Wechselkurse USD/CHF und USD/PEN als Richtwerte zum Zeitpunkt der Abfassung. Vor jeder Entscheidung zu aktualisieren.