Eine Wohnung in Lima von der Schweiz oder von Europa aus verkaufen

Sie haben vor einigen Jahren in Miraflores, Barranco oder San Isidro gekauft. Heute leben Sie in Genf, Lausanne, Paris oder Madrid und möchten verkaufen. Muss man wieder ins Flugzeug steigen?

In den allermeisten Fällen nicht. Dieser Ratgeber folgt dem vollständigen Ablauf, vom Verkaufsentscheid bis zum Eingang des Erlöses auf einem europäischen Konto.

Kann man wirklich verkaufen, ohne nach Peru zu reisen?

Ja. Das peruanische Recht behält den Verkauf einer Liegenschaft nicht den im Land anwesenden Personen vor. Es gibt drei Konstellationen, die man nicht verwechseln sollte.

Am Tag der Unterzeichnung anwesend sein ist auf dem Papier der einfachste Weg, setzt aber voraus, ein Flugticket mit einem Zeitplan abzustimmen, den Sie nicht beherrschen: ein Käufer, dessen Kredit drei Wochen Verspätung hat, ein Zertifikat, das auf sich warten lässt, eine abzulösende Hypothek.

Durch einen Bevollmächtigten unterzeichnen ist der häufigste Fall und jener, den dieser Ratgeber behandelt. Eine Vertrauensperson unterzeichnet die Urkunde in Ihrem Namen, ausgestattet mit einer Vollmacht. Das peruanische Zivilgesetzbuch ist hier streng: Um über das Vermögen des Vertretenen zu verfügen, muss der Auftrag unmissverständlich hervorgehen und durch escritura pública errichtet sein, sonst ist er nichtig (Artikel 156). Eine privatschriftliche Vollmacht erlaubt, auch wenn sie beglaubigt ist, keinen Verkauf.

Selbst vor einem peruanischen Konsul handeln ist möglich: Die peruanischen Konsuln üben notarielle Funktionen aus und nehmen Urkunden auf, die in Peru Wirkung entfalten sollen, auch für ausländische Staatsangehörige. In der Praxis dient dieser Weg vor allem zur Errichtung der Vollmacht, wobei der Verkauf selbst von einem einzigen Notar in Lima beurkundet wird.

Die Vollmacht ist also an sich keine gesetzliche Pflicht. Sie ist die praktische Folge davon, dass Sie am Stichtag nicht vor dem Notar stehen werden.

Erster Schritt: die partida registral lesen

Bevor Sie einen Preis festlegen und vor jedem Inserat, verlangen Sie den Registerauszug. Es ist der unspektakulärste und zugleich lohnendste Schritt des Ablaufs.

Die partida registral ist das Blatt Ihrer Wohnung im Registro de Predios der SUNARP. Zwei Dokumente geben sie wieder: die copia literal, eine vollständige Wiedergabe aller Eintragungen samt Geschichte; und das Certificado Registral Inmobiliario (CRI), das die aktuelle Situation zusammenfasst, eingetragener Eigentümer, Beschreibung der Immobilie, bestehende Lasten und Belastungen. Beide werden online angefordert, oft über Ihren Anwalt oder Ihren Bevollmächtigten in Lima.

Was Sie prüfen: dass der eingetragene Eigentümer tatsächlich Sie sind, Schreibweise, Passnummer und Zivilstand inbegriffen; dass die Beschreibung übereinstimmt, insbesondere der Status von Parkplatz und Abstellraum, die eigenständige Einheiten mit eigener partida sein können; das Fehlen aktiver Lasten, Hypothek, Pfändung, sichernde Massnahme, Dienstbarkeit; das allfällige Bestehen einer bereits eingetragenen Vollmacht auf Ihren Namen, die zu widerrufen oder zu aktualisieren ist; die Eintragung des reglamento interno der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Warum so früh? Weil sich eine Unstimmigkeit im Register in Wochen oder Monaten korrigieren lässt, nie in Tagen: zurückbezahlte, aber nie gelöschte Hypothek, nie verselbständigter Parkplatz, ursprünglich falsch geschriebener Name, nicht eingetragene Erbfolge. Und weil sie sich immer im schlechtesten Moment zeigt, wenn ein Käufer bereit ist und zu zweifeln beginnt.

Nützliche Erinnerung: In Peru geht das Eigentum durch die blosse Einigung der Parteien über (Artikel 949 des Zivilgesetzbuchs), wobei die Eintragung das Recht gegenüber Dritten durchsetzbar macht und seinen Rang festlegt. Dieser Mechanismus wird in unserem Ratgeber zu den Fallstricken beim Immobilienkauf in Lima ausführlich beschrieben.

Die zu beschaffenden Dokumente

Zwei Kategorien, die oft verwechselt werden.

Was das Gesetz verlangt, damit die Urkunde beurkundet und eingetragen werden kann:

• der Nachweis der Zahlung der Grundsteuer (predial) für das laufende Steuerjahr, den Notare und Register bei einer Übertragung verlangen müssen, wobei sich die Anforderung auf das Steuerjahr der Urkunde beschränkt (Artikel 7 der Ley de Tributación Municipal);
• der Nachweis der Zahlung der Alcabala, die dem Käufer obliegt;
• die von einem Anwalt genehmigte minuta de compraventa, die der Notar zur escritura pública erhebt;
• bei der Einkommenssteuer: wenn Sie in Peru steuerlich ansässig sind, die Zahlungsbestätigung (constancia) oder, im Fall einer Befreiung, die «Comunicación de no encontrarse obligado»; wenn Sie nicht ansässig sind, die constancia des vom Käufer abgeführten Steuerabzugs und die SUNAT-Bescheinigung über die Rückgewinnung des investierten Kapitals;
• eine gültige und eingetragene Vollmacht, mit einem aktuellen Zertifikat über ihre Gültigkeit (vigencia);
• Ihr Ausweisdokument und gegebenenfalls die Dokumente zu Ihrem Güterstand.

Was das Gesetz nicht verlangt, ein seriöser Käufer aber verlangen wird: die Formulare HR und PU des autoavalúo des Jahres, die zur Berechnung der Alcabala nötig sind; die Quittungen der arbitrios, wobei diese Gebühren für Dienstleistungen nicht zu den in Artikel 7 genannten Steuern gehören und ein Zahlungsrückstand die Übertragung daher rechtlich nicht blockiert, nur die Verhandlung; eine Aufstellung der Nebenkosten und eine Schuldenfreiheitsbescheinigung der junta de propietarios; das reglamento interno, die Pläne, die Dokumente zu Parkplatz und Abstellraum; den laufenden Mietvertrag und seinen Registerstatus; schliesslich Ihre escritura pública des Erwerbs und die Nachweise des bezahlten Preises, die zur Berechnung der Steuer dienen.

Die Vollmacht aus der Schweiz oder aus Europa

Das ist das Kernstück eines Verkaufs aus der Ferne. Es gibt zwei Wege.

Weg A, das peruanische Konsulat. Die Vollmacht wird als escritura pública vor einem Konsularbeamten errichtet, auf Antrag eines peruanischen oder ausländischen Staatsangehörigen, wobei Letzterer seinen Pass vorlegt. Das Vorgehen wird vom peruanischen Aussenministerium veröffentlicht: Zusendung des Entwurfs, Termin, Unterzeichnung, Bezahlung der Gebühren. Das Konsulat Perus in Genf und die Konsularabteilung in Bern gehören zu den Vertretungen, die an die elektronische Übermittlung der Urkunden an die SUNARP angeschlossen sind, was die Fristen verkürzt; der Anschluss entwickelt sich weiter, bestätigen Sie den Stand des Dienstes zum Zeitpunkt des Vorgehens. Besonderheit: Eine konsularische Vollmacht kann nur von der vom Konsul bezeichneten Person im Register hinterlegt werden.

Weg B, ein Notar Ihres Wohnsitzlandes. Das Dokument muss dann mit einer Apostille versehen sein (die Schweiz und Peru sind beide Vertragsparteien des Haager Übereinkommens) und auf Spanisch verfasst oder von einem vereidigten öffentlichen Übersetzer übersetzt sein. Praktischer Vorteil: Danach kann es jedermann im Register vorlegen.

In beiden Fällen die Eintragung. Die Vollmacht wird im Registro de Mandatos y Poderes der SUNARP hinterlegt, gegen eine Gebühr in der Grössenordnung von 20 Soles. Der mit dem Verkauf beauftragte Notar verlangt danach ein aktuelles certificado de vigencia de poder, in der Regel nicht älter als dreissig Tage.

Zur Formulierung. Artikel 156 schreibt keine feierliche Formel vor, aber einen unmissverständlichen Auftrag: Eine Generalvollmacht, «meine Angelegenheiten zu verwalten», erlaubt keinen Verkauf. Üblicherweise aufgezählt werden die Verhandlung des Preises, die Unterzeichnung der minuta und der escritura pública, die Befugnis, den Preis entgegenzunehmen oder nicht, die steuerlichen und kommunalen Schritte und das Eintragungsgesuch. Die genaue Formulierung ist hingegen keine Übersetzungsübung: Sie muss vom peruanischen Notar oder Anwalt festgelegt werden, der das Dokument verwenden wird. Verlangen Sie von ihm den Entwurf vor Ihrem Termin beim Konsulat oder beim Schweizer Notar, nicht danach. Sehen Sie schliesslich eine Dauer vor und denken Sie daran, dass auch ein Widerruf eingetragen werden muss, um gegenüber Dritten wirksam zu sein.

Wem soll man ihn übertragen?

Es gibt drei Rollen, und nichts zwingt dazu, sie in einer Hand zu vereinen. Wer vermarktet (Makler oder lokaler Verwalter), organisiert die Besichtigungen, hat die Schlüssel und antwortet den Käufern: Dafür braucht es keine Verfügungsbefugnis. Wer die rechtliche Vollmacht hält, meist ein peruanischer Anwalt, manchmal ein Angehöriger, unterzeichnet die Urkunde. Wer beurkundet, der Notar, ist niemandes Bevollmächtigter. Vorsicht: Erteilen Sie die Vollmacht zum Verkauf nicht der Person, die eine Provision auf den Verkauf erhält, und noch weniger einem mit dem Käufer verbundenen Beteiligten.

Von Europa aus vermarkten

Der Preis. Das spezifische Risiko der Distanz ist nicht, schlecht zu verhandeln, sondern von einer falschen Referenz auszugehen. Die online angezeigten Preise sind geforderte Preise, keine abgeschlossenen, der Mikromarkt variiert von Strasse zu Strasse, und der Zustand der gemeinschaftlichen Teile, die Aussicht, der Lärm, das Stockwerk, die Raumaufteilung und der Parkplatz wiegen ebenso schwer wie der Quadratmeterpreis des Quartiers. Ein Verkäufer, der seinen Preis acht Jahre nach seinem letzten Besuch vor einem Bildschirm festlegt, irrt sich fast immer in dieselbe Richtung. Unsere Ratgeber zum Verhandeln des Preises einer Wohnung in Lima und dazu, was man je nach Budget wirklich kauft, liefern die aktuellen Anhaltspunkte.

Die Besichtigungen setzen eine namentlich verantwortliche Person vor Ort voraus, die Verwaltung der Schlüssel, vereinbarte Zeitfenster und einen ehrlichen Bericht nach jedem Besuch. Ein durchgehendes, ungeschnittenes Video ist besser als eine schmeichelhafte Reportage.

Ist die Wohnung vermietet, macht das peruanische Recht das Schicksal des Mietvertrags von seiner Eintragung im Register abhängig (Artikel 1708 des Zivilgesetzbuchs): Bei einem eingetragenen Mietvertrag muss der Erwerber ihn respektieren und tritt ab dem Erwerb an die Stelle des Vermieters; bei einem nicht eingetragenen Mietvertrag kann der Erwerber ihn beenden, ausser er hat sich verpflichtet, ihn zu respektieren. Die Kehrseite wird oft vergessen: Endet der Mietvertrag wegen des Verkaufs, haftet der Vermieter für den dem Mieter entstandenen Schaden (Artikel 1709). Einen nicht eingetragenen Mietvertrag zu beenden, ist für Sie also nicht kostenlos.

In der Praxis erweitert ein Verkauf ohne Bewohner den Markt, weil ein Teil der Käufer in Lima kauft, um selbst zu wohnen; ein Verkauf mit Mieter erhält ein Einkommen bis zur Urkunde und passt zu einem Investor als Käufer. In beiden Fällen ist das Schicksal der Mietkaution, die Zählerablesung und die Schlüsselübergabe zu regeln. Ist die Immobilie kurzzeitvermietet, schliessen Sie den Kalender früh genug: Eine am Tag der Unterzeichnung bestätigte Buchung ist ein Problem, das niemand auf 10 000 Kilometer Entfernung lösen möchte.

Vom Angebot zur Urkunde

Nicht alle Verkäufe folgen derselben Abfolge, doch die meisten durchlaufen diese Schritte: Angebot und Verhandlung; arras, deren Qualifikation nicht kosmetisch ist, da sie bestimmt, was mit dem geleisteten Betrag geschieht, wenn eine Partei zurücktritt; minuta de compraventa, von den Parteien oder ihrem Bevollmächtigten unterzeichnet und von einem Anwalt genehmigt; Prüfungen (aktuelle partida, Gemeindesteuern, Steuerunterlagen, Vollmachten und vigencia, Zahlungsmittel); escritura pública vor dem Notar; Eintragung bei der SUNARP auf Grundlage des parte notarial.

Manche Verkäufe überspringen den Schritt der arras. Andere ziehen sich hin, insbesondere wenn der Käufer mit einer peruanischen Hypothek finanziert: Die Bank bestimmt dann ihren Zeitplan, ihre eigene Bewertung der Immobilie und oft ihren Notar und gibt die Mittel nach der Unterzeichnung frei. Zwischen Unterzeichnung und Eintragung erlaubt der bloqueo registral, den Rang im Register während sechzig Arbeitstagen zu sichern. Das ist ein Schutz für den Käufer, sichert aber auch den Zeitplan des Verkäufers ab.

Was der Notar prüft, und was er nicht tut

Der peruanische Notar ist ein von den Parteien gewählter Freiberufler, der der Urkunde öffentlichen Glauben verleiht. Er identifiziert die Erschienenen, mit biometrischer Prüfung der Fingerabdrücke beim RENIEC, wenn der Dienst in seinem Bezirk verfügbar ist (Artikel 55 des gesetzesvertretenden Dekrets 1049); er kontrolliert die Vollmachten und ihre vigencia; er verlangt die Zahlungsnachweise für predial und Alcabala sowie die Unterlagen zur Einkommenssteuer; er hält in der Urkunde das verwendete Zahlungsmittel fest, prüft das Dokument, das es belegt, und fügt eine Kopie davon ein, wobei der Notar, wenn der Kunde es nicht vorlegt, das Geschäft nicht beurkundet und eine Verdachtsmeldung an die UIF-Perú richtet; schliesslich erhebt er die minuta zur escritura pública und übermittelt den Titel an das Register.

Was er nicht tut: Ihre Immobilie schätzen, das Gebäude prüfen, an Ihrer Stelle verhandeln oder Ihre Interessen gegen jene der anderen Partei verteidigen. Für einen nicht ansässigen Verkäufer ist das die Rolle eines unabhängigen Anwalts. Das ist das häufigste Missverständnis bei europäischen Eigentümern.

Die Steuer auf den Veräusserungsgewinn

Erste Frage, vor jeder anderen: Sind Sie im Sinne des peruanischen Steuerrechts ansässig oder nicht ansässig? Ein Eigentümer, der in Europa lebt, ist normalerweise nicht ansässig. Der Status bestimmt sich nach Tatsachen, insbesondere der Aufenthaltsdauer in Peru, und eine Änderung wird erst auf den folgenden 1. Januar wirksam. Prüfen Sie ihn, bevor Sie den Verkauf organisieren: Die ganze Mechanik hängt davon ab.

Wenn Sie nicht ansässig sind

Der Satz beträgt 5 % auf den Gewinn aus der Veräusserung einer Liegenschaft (Artikel 54 b des Einkommenssteuergesetzes, seit dem 1. Januar 2017). Der Satz von 30 %, den man noch in älteren Artikeln findet, entspricht dem früheren Rechtsstand.

Der Käufer behält die Steuer ein und führt sie ab, und zwar endgültig (Artikel 76-A). Bevor der Notar die minuta zur escritura pública erheben kann, muss ihm der Käufer die constancia über die Zahlung dieses Abzugs vorlegen.

Und hier der Punkt, der über den Betrag entscheidet. Damit der Abzug auf den Gewinn und nicht auf den Preis erhoben wird, müssen Sie die SUNAT-Bescheinigung über die Rückgewinnung des investierten Kapitals vorlegen, jene, die Ihre Erwerbskosten anerkennt. Die Regel ist ausdrücklich: Der Abzug gilt nicht für Zahlungen vor der Ausstellung der Bescheinigung (Artikel 57 der Verordnung). Artikel 76-A eröffnet eine Alternative: nachzuweisen, dass seit Einreichung des Gesuchs mehr als dreissig Arbeitstage ohne Antwort der SUNAT verstrichen sind. Die praktische Folge lässt sich in einem Satz sagen: Das Gesuch muss samt Unterlagen eingereicht sein, bevor Sie den Preis erhalten.

Das Gesuch (Verfahren 49 des TUPA der SUNAT) wird über die virtuelle mesa de partes oder in einem Dienstleistungszentrum für Steuerpflichtige eingereicht. Es umfasst ein von Ihnen oder Ihrem Vertreter unterzeichnetes Schreiben, Ihre Identitätsdaten, eine Bescheinigung über die Ein- und Ausreisen (certificado de movimiento migratorio), die Kontaktdaten Ihres Vertreters in Peru mit dem Dokument, das seine Eigenschaft belegt, und die Unterlagen, die die Erwerbskosten belegen.

Zwei Vorbehalte. Erstens wird die Steuer in Soles bestimmt, nicht in Dollar: Die Umrechnung erfolgt zum von der SBS veröffentlichten Ankaufskurs, und die beiden Preise werden zu verschiedenen Daten in Landeswährung umgerechnet, sodass der Gewinn in Soles deutlich vom scheinbaren Gewinn in Dollar abweichen kann. Zweitens ist nicht völlig klar, ob die einem nicht ansässigen Verkäufer anerkannten Kosten von derselben indexbasierten Aufwertung profitieren wie jene eines ansässigen Verkäufers: mit einem peruanischen Steuerfachmann zu bestätigen.

Wenn Sie in Peru ansässig sind

Ein in der Form anderes, im Ergebnis sehr ähnliches Regime: 5 % des Gewinns, wobei dieser dem Verkaufspreis abzüglich der Erwerbskosten entspricht, aufgewertet mit dem Index der monetären Korrektur, den das Ministerium für Wirtschaft und Finanzen jeden Monat für Monat und Jahr des Erwerbs veröffentlicht. Die Zahlung erfolgt mit dem Formular 1662 (Steuercode 3021) und die Deklaration mit dem virtuellen Formular 1665, spätestens im Monat nach Erhalt des Preises. Die constancia wird dem Notar übergeben.

Die Fälle, in denen nichts geschuldet ist

• Die Immobilie wurde vor dem 1. Januar 2004 erworben. Der Gewinn ist nicht steuerbar, und die SUNAT hat bestätigt, dass diese Übergangsregel auch für nicht ansässige Verkäufer gilt. Ist Ihre Kaufurkunde älter als dieses Datum, ist das vor jeder Berechnung das Erste, was zu prüfen ist.
• Der Verkaufspreis ist niedriger als die Kosten oder gleich hoch.
• Die Immobilie ist Ihre casa habitación. Die Definition ist enger, als der Name vermuten lässt: Haltedauer von mindestens zwei Jahren, keine ausschliessliche Nutzung für Handel, Industrie, Büro, Lager oder Garage und vor allem, wenn der Verkäufer mehrere Immobilien besitzt, die diese Bedingungen erfüllen, qualifiziert nur jene, die nach Veräusserung der anderen als einzige Immobilie in seinem Eigentum verbleibt. Eine Renditewohnung, die parallel zu einer Wohnung in Europa gehalten wird, fällt also praktisch nie in diesen Rahmen, und die Frage, ob ausserhalb Perus gelegene Immobilien bei diesem Test mitzählen, sollte einem peruanischen Berater gestellt statt durch Analogie entschieden werden.

Wer bezahlt was

Ihre Kosten als Verkäufer, als Grössenordnung, alle variabel:

Posten	Üblicherweise zulasten von	Grössenordnung
Vermarktungsprovision	Verkäufer	3 bis 5 % des Preises, zuzüglich IGV von 18 %, verhandelbar und nicht reglementiert
Anwalt (Prüfung des Dossiers, minuta, Betreuung)	Verkäufer, für seine eigene Beratung	Je nach Kanzlei und Komplexität unterschiedlich
Notar und Registereintragung	Üblicherweise der Käufer	Verhandelbar, im Vertrag festzuhalten
Vollmacht	Verkäufer	Konsulatsgebühren oder Notarhonorar, Apostille, beglaubigte Übersetzung, Eintragung bei der SUNARP in der Grössenordnung von 20 Soles, vigencia in der Grössenordnung von 25 Soles
Registerzertifikate	Je nachdem, wer sie anfordert	Copia literal ab rund fünfzehn Soles, CRI in der Grössenordnung von 69 Soles
Löschung der Hypothek	Verkäufer	Bankgebühren, Notar, Eintragung
Bankgebühren und Wechsel	Verkäufer	Internationale Überweisung, Korrespondenzbanken, Wechselkursdifferenz, ITF von 0,005 %
Steuer auf den Veräusserungsgewinn	Verkäufer	Siehe vorheriger Abschnitt

Wenn Kosten vollständig vom Dienstleister abhängen, wie Anwalts- oder Notarhonorare, verlangen Sie zwei Offerten, statt sich auf einen irgendwo gelesenen Prozentsatz zu verlassen. Zur Symmetrie mit dem Kauf siehe unseren Ratgeber zu den Gesamtkosten eines Kaufs in Lima.

Wenn die Immobilie noch mit einer Hypothek belastet ist

Der Verkauf bleibt möglich, muss aber strukturiert werden. Übliches Schema: Die Bank teilt den genauen Saldo per bestimmtem Datum mit, ein Teil des Preises wird für seine Rückzahlung verwendet, der Rest geht an den Verkäufer, und die Bank stellt danach das Dokument aus, das die Löschung der Hypothek erlaubt, die beurkundet und dann bei der SUNARP eingetragen werden muss. Der Reibungspunkt ist die Frist: Die Banken brauchen einige Tage bis einige Wochen, um die Löschungsurkunde auszustellen, und die Eintragung folgt erst danach. Der Käufer akzeptiert daher oft, vor der tatsächlichen Löschung zu unterzeichnen, geschützt durch die in der Urkunde eingegangenen Verpflichtungen und gegebenenfalls durch einen bloqueo registral. Das ist das Erste, was man in die Wege leitet, wenn man eine finanzierte Immobilie verkauft, noch bevor man einen Käufer sucht.

Den Preis erhalten und dann nach Europa überweisen

In Peru muss die Zahlung über das Finanzsystem laufen. Das Gesetz 28194 schreibt die Verwendung eines Zahlungsmittels vor: Einzahlung auf ein Konto, Überweisung, Zahlungsauftrag, Karte oder Scheck mit der Klausel no negociable. Seit dem 1. April 2022 beträgt die Schwelle für die Begründung oder Übertragung dinglicher Rechte an einer Liegenschaft eine UIT, also 5 500 Soles im Jahr 2026, was in der Praxis jeden Wohnungsverkauf betrifft. Der Notar hält das verwendete Mittel fest und fügt den Nachweis bei. Eine Barzahlung ist nicht nur unvorsichtig, sie ist regelwidrig und schwächt danach das ganze Dossier, auch steuerlich.

Zwei Formen dominieren: die Banküberweisung auf ein peruanisches Konto des Verkäufers und der nicht übertragbare Bankscheck (cheque de gerencia), der am Tag der Unterzeichnung beim Notariat übergeben wird. Der Zeitplan variiert: alles bei der escritura, oder ein Teil bei der minuta und der Rest bei der Unterzeichnung, oder auch eine Freigabe nach der Urkunde, wenn der Käufer einen Kredit aufnimmt. Es gibt keine Einheitslösung. Entscheidend ist, dass das auslösende Ereignis jeder Zahlung schriftlich festgehalten ist und dass Sie die Immobilie nicht aus der Hand geben, bevor Sie Gewissheit haben, dass die Mittel identifizierbar sind.

Danach nach Europa. Peru kennt keine Devisenkontrolle: Die Verfassung garantiert den freien Besitz und die freie Verfügung über Fremdwährung (Artikel 64), und die freie Konvertierbarkeit ist durch das gesetzesvertretende Dekret 668 garantiert. Die Rückführung ist also keine Frage der Bewilligung, sondern eine Bankfrage.

• Weg: ein USD-Konto in Peru, eine SWIFT-Überweisung von Dollar zu Dollar, danach Umtausch in Europa, wenn Sie Franken oder Euro möchten. Der Weg führt fast immer über eine amerikanische Korrespondenzbank.
• Kosten: Ausgabegebühren, Gebühren der Korrespondenzbank, Empfangsgebühren, ITF von 0,005 % auf der Belastung und vor allem die Wechselkursdifferenz, der schwerste Posten bei Immobilienbeträgen. Unser Ratgeber zur Geldüberweisung zwischen der Schweiz und Peru beschreibt diese Kosten in der Gegenrichtung; sie sind symmetrisch.
• Compliance: Ihre europäische Bank wird ihre Pflichten zur Geldwäschereibekämpfung anwenden. Bei einem Betrag dieser Grössenordnung ist die Frage nach der Herkunft der Mittel keine Hypothese, sondern eine Gewissheit. Bereiten Sie das Dossier vorher vor, nicht nachher.

Kann man den Preis direkt auf ein Schweizer Konto überweisen lassen?

Nichts im peruanischen Recht verbietet es, einen nicht ansässigen Verkäufer im Ausland zu bezahlen. Doch drei praktische Hindernisse kommen zusammen: Der Käufer, und vor allem seine Bank, bevorzugt eine sofort überprüfbare Inlandzahlung; der Notar muss ein Zahlungsmittel festhalten und den Nachweis am Tag der Urkunde sehen; und eine internationale Überweisung, die am Tag der Unterzeichnung eintreffen muss, bringt eine Unwägbarkeit mit sich, die niemand kontrolliert. Auf ein peruanisches Konto zu empfangen und dann zu überweisen, ist auf dem Papier langsamer und in der Realität fast immer einfacher. Wenn Sie kein Konto in Peru haben, gehört das zu den Dingen, die Monate im Voraus zu organisieren sind.

Und auf Schweizer Seite?

Solange Sie die Immobilie besitzen, erscheint sie in Ihrer Steuererklärung, im Vermögen, mit den Mieteinnahmen und der allfälligen Hypothekarschuld. Unser Ratgeber zu den Schweizer Steuern bei einer Immobilie in Peru behandelt diesen Teil im Detail.

Drei Anhaltspunkte für den Verkauf. Das am 21. September 2012 unterzeichnete, seit dem 10. März 2014 in Kraft stehende und seit dem 1. Januar 2015 anwendbare Abkommen zwischen der Schweiz und Peru weist Peru das Recht zu, die Einkünfte aus dort gelegenen Immobilien (Artikel 6), das Vermögen, das sie darstellen (Artikel 21 Absatz 1), und die Gewinne aus ihrer Veräusserung (Artikel 13 Absatz 1) zu besteuern. Im Gegenzug befreit die Schweiz diese Einkünfte und dieses Vermögen, kann aber auf die übrigen Elemente den Satz anwenden, der ohne die Befreiung anwendbar gewesen wäre (Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe a): Das ist die Befreiung unter Progressionsvorbehalt. Das interne Recht geht vorgelagert in dieselbe Richtung, denn die unbeschränkte Steuerpflicht in der Schweiz erstreckt sich nicht auf Grundstücke im Ausland (Artikel 6 Absatz 1 DBG).

Was den Gewinn selbst betrifft, legt das Bundesrecht fest, dass Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen steuerfrei sind (Artikel 16 Absatz 3 DBG), und die kantonale Grundstückgewinnsteuer erfasst die im Kanton gelegenen Grundstücke. Doch die Qualifikation Ihrer Tätigkeit, die Praxis Ihres Kantons und Ihre persönliche Situation können diese Lesart ändern, und der Verkaufserlös fliesst in jedem Fall in Ihr steuerbares Vermögen ein. Weiter gehen wir nicht: Die steuerliche Behandlung in der Schweiz hängt von Ihrer Situation ab und muss bei Ihrer kantonalen Steuerverwaltung oder einem Spezialisten bestätigt werden.

Nach dem Verkauf: die Checkliste

• Die Eintragung des neuen Erwerbers bei der SUNARP bestätigen und den Nachweis dafür beschaffen. Solange sie nicht erfolgt ist, ist das Geschäft nicht abgeschlossen.
• Die Abmeldung (declaración de descargo) bei der Bezirksgemeinde oder beim SAT einreichen, spätestens am letzten Arbeitstag des Monats nach dem Verkauf (Artikel 14 der Ley de Tributación Municipal).
• Daran denken, dass das predial des laufenden Jahres zu Ihren Lasten bleibt: Der Käufer wird erst ab dem folgenden 1. Januar steuerpflichtig. Begleichen und die Quittungen aufbewahren.
• Die arbitrios und die Nebenkosten begleichen und bei der junta de propietarios eine Schuldenfreiheitsbescheinigung verlangen.
• Die Dienstleistungsverträge kündigen oder übertragen, Strom, Wasser, Gas, Internet, mit datierten Zählerständen.
• Die Beziehung mit dem Mietverwalter abschliessen: letzte Abrechnung, Rückgabe der Mietkaution des Mieters, Schlüssel, Inventar.
• War die Immobilie kurzzeitvermietet, die Inserate schliessen, die letzten Zahlungen der Plattform einziehen und die Historie herunterladen, bevor das Konto geschlossen wird.
• Die Gebäude- und Hausratversicherung der Wohnung kündigen.
• Das gesamte Dossier archivieren, digitalisiert und gesichert.

Praxisbeispiel: Sophie in Lausanne

Sophie besitzt seit 2018 eine 2-Zimmer-Wohnung in Miraflores, langfristig vermietet, und möchte verkaufen, ohne nach Lima zu reisen.

Sie beginnt mit der copia literal: Der Parkplatz erscheint auf einer separaten partida, was sie nicht wusste. Ihr Erwerbsdatum, 2018, liegt nach dem 1. Januar 2004: Der Gewinn wird steuerbar sein. Sie lässt die Immobilie von einer lokalen Fachperson auf Grundlage realer Transaktionen schätzen. Ihr Anwalt in Lima schickt ihr den Entwurf der Vollmacht, die sie beim peruanischen Konsulat unterzeichnet, bevor sie im Registro de Mandatos y Poderes eingetragen wird, unter Ausschluss der Befugnis, den Preis entgegenzunehmen. Sie organisiert den Auszug des Mieters, dessen Mietvertrag nicht eingetragen ist, unter Berücksichtigung von Artikel 1709. Dann leitet sie, ohne auf einen festen Käufer zu warten, das Gesuch um die SUNAT-Bescheinigung ein.

Der Rest ist klassisch: arras, von ihrem Bevollmächtigten unterzeichnete minuta, Zusammenstellung der Unterlagen durch den Notar, escritura, Preis auf ihr peruanisches Konto überwiesen, Eintragung des Titels, Abmeldung bei der Gemeinde, Begleichung von predial und arbitrios, danach Überweisung des Erlöses mit bereitem Belegdossier.

Keiner dieser Schritte erforderte ihre Anwesenheit in Lima. Zwei davon, die SUNAT-Bescheinigung und die Vollmacht, erforderten, früh begonnen zu haben.

Sieben Fehler, die man vermeiden sollte

Übersichtstabelle

Schritt	Von Europa aus machbar?	Wer beteiligt ist
Einsicht in die partida registral	Ja	Eigentümer, Anwalt oder Bevollmächtigter
Schätzung der Immobilie	Teilweise	Lokale Fachperson
Besichtigungen und Schlüsselübergabe	Nein	Vertrauensperson vor Ort
Errichtung der Vollmacht	Ja	Peruanisches Konsulat, oder lokaler Notar und danach Apostille
Eintragung der Vollmacht	Nein, sie erfolgt in Peru	Bevollmächtigter oder bezeichnete Person, SUNARP
Verhandlung und arras	Ja	Verkäufer, Käufer, Anwalt
Gesuch um die SUNAT-Bescheinigung (nicht ansässig)	Ja, mit einem Vertreter in Peru	Verkäufer und sein Vertreter, SUNAT
Unterzeichnung der escritura pública	Nein, aber über einen Bevollmächtigten	Notar und Bevollmächtigter
Zahlung der Steuer auf den Veräusserungsgewinn	Vom Käufer einbehalten und abgeführt	Käufer, SUNAT, Notar
Zahlung der Alcabala	Für den Verkäufer nicht relevant	Käufer
Eintragung der Übertragung	Nein, sie erfolgt in Peru	Notar und SUNARP
Abmeldung bei der Gemeinde	Ja, oder über einen Bevollmächtigten	Verkäufer oder Vertreter, Gemeinde oder SAT
Überweisung des Erlöses nach Europa	Ja	Banken