Die Fallstricke beim Immobilienkauf in Lima: worauf sich ein europäischer Käufer einstellen sollte

Eine Wohnung in Lima zu kaufen, ist kein Abenteuer. Peru ist eines der Länder Lateinamerikas, die ausländischen Immobilieninvestitionen gegenüber am offensten sind, das Verfahren ist geregelt, der Notar spielt eine zentrale Rolle, und Tausende Transaktionen verlaufen jedes Jahr ohne Zwischenfall. Ein gut vorbereiteter Schweizer oder europäischer Käufer kauft in Lima ungefähr so gelassen, wie er in Genf oder Lyon kaufen würde.

Teuer wird nicht der peruanische Markt. Teuer werden einige Unterschiede in der Funktionsweise, die man von Europa aus nicht erahnt und die unbemerkt bleiben, solange alles gut geht. Die meisten Schwierigkeiten, denen wir begegnen, entstehen nicht aus böser Absicht, sondern aus einem Missverständnis: ein Käufer, der sich geschützt glaubt, obwohl er es gegenüber Dritten noch nicht ist, eine Zahlung zum richtigen Zeitpunkt, aber an den falschen Empfänger, ein auf dem Papier perfektes Gebäude, dessen Reglement die vorgesehene Nutzung verbietet.

Dieser Ratgeber geht die Fallstricke durch, die einen ausländischen Käufer tatsächlich betreffen, in der Reihenfolge, in der sie auftreten. Er ergänzt unsere 10 Anfängerfehler beim Investieren in Peru, die die Anlagestrategie behandeln, während dieser Ratgeber dem konkreten Ablauf einer Transaktion folgt.

Den Bezirk mit der Strasse verwechseln

Das ist der erste Fallstrick, und er spielt sich schon vor der ersten Besichtigung ab.

Von Europa aus denkt man in Quartieren: Miraflores, San Isidro, Barranco, Magdalena del Mar. Diese Namen beruhigen, zu Recht, doch sie umfassen sehr unterschiedliche Realitäten. Ein Bezirk Limas kann mehrere Quadratkilometer gross sein und sowohl ruhige Wohnstrassen als auch stark befahrene Achsen umfassen, Zonen im vollen Umbruch und andere, die stagnieren. In Lima mehr als anderswo können zwei dreihundert Meter voneinander entfernte Gebäude eine sehr unterschiedliche Wohnqualität und ein sehr unterschiedliches Wiederverkaufspotenzial bieten.

Die Elemente, die diesen Unterschied ausmachen, sind in einem Inserat selten sichtbar: der Verkehr zu Stosszeiten, die Nähe einer lauten Avenue, die Exposition gegenüber der Küstenfeuchtigkeit, eine benachbarte Baustelle, die in zwei Jahren die Aussicht verbauen wird, die Qualität der Strassenbeleuchtung, die tatsächliche Gehdistanz zu den Geschäften. Genau diese Details entscheiden, ob ein Mieter seinen Vertrag verlängert und ob sich beim Wiederverkauf ein Käufer meldet.

Eine professionelle Fotografie soll eine Immobilie zur Geltung bringen, was legitim ist. Sie wird im besten Moment des Tages aufgenommen, mit einem Objektiv, das die Räume weitet, und sie zeigt selten das Gegenüber. Eine Bauträgerbroschüre stellt ein Projekt vor, kein fertiges Gebäude. Keine von beiden lügt, aber keine beantwortet die Fragen, auf die es ankommt.

Die rechtliche Prüfung der Immobilie überspringen

In Peru sind die Grundstücksinformationen öffentlich und bei der SUNARP, der Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, zentralisiert. Jede eingetragene Immobilie hat eine partida registral, die die Eigentumsgeschichte nachzeichnet und allfällige Lasten und Belastungen nennt: Hypothek, Pfändung, Dienstbarkeit, eingetragener Rechtsstreit, Nutzungsbeschränkung.

Das ist eine Stärke des peruanischen Systems, und gerade deshalb ist es ein vermeidbarer Fehler, es nicht zu konsultieren. Ein gutgläubiger Verkäufer weiss womöglich nicht, dass eine alte Eintragung noch auf seiner Immobilie lastet. Eine Immobilie kann geerbt worden sein, ohne dass der Erbgang bereinigt wurde. Bei einem Gebäude kann eine Baulegalisierung unvollständig geblieben sein.

Was man vor einer Verpflichtung beschaffen muss, beschränkt sich auf wenige Dokumente: die vollständige und aktuelle partida registral, die angibt, wer der eingetragene Eigentümer ist und was auf der Immobilie lastet; das Grundbuchzertifikat (certificado registral inmobiliario), das eine offizielle Zusammenfassung davon gibt; die Zahlungsbelege für die Grundsteuer (predial) und die Gemeindeabgaben (arbitrios), die allfällige Rückstände offenlegen; das interne Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft, vollständig und nicht als mündliche Zusammenfassung; und bei einer neueren oder umgebauten Immobilie die entsprechenden Gemeindebewilligungen.

Unser Ratgeber zum Wohnungskauf in Lima als Ausländer beschreibt diese Prüfungen und die von beiden Seiten zu beschaffenden Dokumente Schritt für Schritt.

Sich für den Eigentümer halten, bevor man es wirklich ist

Das ist der für einen Europäer am wenigsten intuitive Punkt, und er verdient eine korrekte Erklärung, denn dazu kursiert eine weit verbreitete falsche Vorstellung.

Das peruanische Recht folgt dem Konsensprinzip. Gemäss Artikel 949 des Zivilgesetzbuchs macht die Verpflichtung, eine bestimmte Liegenschaft zu veräussern, den Erwerber zum Eigentümer, sofern keine gegenteilige gesetzliche Bestimmung oder abweichende Klausel besteht. Mit anderen Worten: Das Eigentum geht grundsätzlich durch die Einigung der Parteien über, ohne dass dafür die Eintragung im Register nötig ist.

Man könnte daraus schliessen, dass die Eintragung freiwillig ist. Das wäre ein kostspieliger Irrtum. Denn wenn ein gutgläubiger Dritter sein Recht an derselben Immobilie vor Ihnen eintragen lässt, schützt das Register ihn. Sie wären gemäss der Einigung Eigentümer, aber machtlos gegenüber demjenigen, der eingetragen hat. Die Eintragung begründet Ihr Recht also nicht, sie macht es gegenüber Dritten durchsetzbar, was in der Praxis auf dasselbe hinausläuft.

Reservation, arras, minuta, escritura: vier verschiedene Status

Zwischen der Einigung und der endgültigen Eintragung folgen mehrere Schritte aufeinander, und jeder hat einen eigenen Status. Eine Reservationsvereinbarung mit einem Bauträger ist kein Verkauf. Die arras, diese als Vorauszahlung geleisteten Beträge, unterliegen je nach Qualifikation verschiedenen Regimen: Die bestätigenden arras markieren den Vertragsabschluss, während die den Vorverträgen vorbehaltenen Reuegeld-arras ein Rücktrittsrecht mit genauen Folgen für jede Partei eröffnen. Die minuta ist der verfasste und unterzeichnete Vertrag, in der Regel von einem Anwalt. Die escritura pública ist die vom Notar beurkundete Urkunde. Die Eintragung bei der SUNARP folgt danach.

Geld zu früh oder an den falschen Empfänger überweisen

Die Zahlungsschwierigkeiten, denen wir begegnen, beruhen selten auf einem ausgeklügelten Betrug. Sie entstehen fast immer aus einer Zahlung, die erfolgte, bevor die Situation geklärt war, oder auf ein Konto, das nicht jenes des Verkäufers war.

Drei Vorsichtsmassnahmen regeln das Wesentliche. Die erste besteht darin, erst zu zahlen, nachdem man die Registersituation der Immobilie und die Identität des Begünstigten geprüft hat, nie vorher. Die zweite besteht darin, die Bankverbindung über einen unabhängigen Kanal zu bestätigen, indem man eine bekannte Nummer anruft, statt auf die E-Mail zu antworten, die sie übermittelt: Betrug mit Bankverbindungen ist ein internationales Risiko, keine peruanische Besonderheit, und er zielt gerade auf Immobilientransaktionen mit hohen Beträgen. Die dritte besteht darin, von jeder Zahlung einen schriftlichen Beleg aufzubewahren, mit klarer Angabe der Immobilie, des Begünstigten und des Zahlungszwecks.

Bei einem Kauf von einem Bauträger verdient eine Frage, ausdrücklich gestellt zu werden: Geht die Zahlung auf ein Konto der Gesellschaft oder auf ein persönliches Konto? Die Antwort muss im Vertrag stehen.

Die internationale Überweisung fügt ihre eigene Komplexitätsebene hinzu, zwischen Bankfristen, Gebühren auf beiden Seiten und angewandtem Wechselkurs. Unser Ratgeber zur Geldüberweisung von der Schweiz nach Peru behandelt dieses Thema im Detail.

Dokumente unterzeichnen, die man nicht vollständig versteht

Die peruanischen Immobilienurkunden werden auf Spanisch verfasst, und diese Fassung ist massgebend. Eine Gefälligkeitsübersetzung hat, auch wenn sie sorgfältig ist, keinen vertraglichen Wert.

Ein französischsprachiger Käufer, der Konversationsspanisch beherrscht, liest die Beschreibung der Immobilie und den Preis ohne Schwierigkeiten. Viel weniger leicht liest er die Klauseln, die ihn verpflichten: aufschiebende Bedingungen, Fristen und Vertragsstrafen, Kostenverteilung, Auflösungsmodalitäten, Flächentoleranzen bei einem Kauf ab Plan. Doch genau diese Klauseln entscheiden darüber, was geschieht, wenn etwas nicht wie vorgesehen verläuft.

Den Vertrag vor der Unterzeichnung von einem unabhängigen Anwalt gegenlesen zu lassen, kostet im Verhältnis zum eingesetzten Betrag wenig. Das wichtige Wort ist unabhängig: eine Fachperson, deren Interessen weder mit dem Verkäufer noch mit dem Bauträger verbunden sind.

Der Preis ist nicht die Kosten, die Bruttorendite ist nicht die Rentabilität

Zwei Verwechslungen kehren regelmässig wieder, und sie lassen sich leicht korrigieren, wenn man sie einmal im Kopf hat.

Die erste besteht darin, mit dem angezeigten Preis zu rechnen. Zu diesem Preis kommen die Alcabala, wenn sie anfällt, die Notarhonorare, die Eintragungsgebühren, die allfällige rechtliche Begleitung, die Kosten der internationalen Überweisung und die Wirkung des Wechselkurses hinzu, danach die Möblierung und die Arbeiten, wenn die Immobilie nicht bezugsbereit ist. Das ist keine schlechte Nachricht, sondern ein Budgetposten, der von Anfang an einzuplanen ist. Unser Ratgeber zu den Gesamtkosten eines Kaufs in Lima beziffert jeden Posten.

Die zweite Verwechslung betrifft die Rendite. Eine Bruttorendite berechnet man, indem man die jährlichen Mieten durch den Kaufpreis teilt, was den Leerstand, die Verwaltungskosten, die Nebenkosten, den Unterhalt, die Steuern und bei möblierter Vermietung die Abschreibung der Möbel ausser Acht lässt. Die Differenz zwischen Brutto und Netto ist erheblich. Wir präsentieren nie eine garantierte Rendite und raten, jeder Projektion zu misstrauen, die eine solche verspricht. Unser Vergleich zwischen Langzeit- und Kurzzeitvermietung beschreibt beide Modelle mit ihren Annahmen.

Ein tiefer Quadratmeterpreis ist an sich kein gutes Geschäft. Er hat in der Regel eine Erklärung: ein tiefes Stockwerk ohne Lift, eine ungünstige Ausrichtung, ein schlecht unterhaltenes Gebäude, hohe Nebenkosten, eine schwer wiederzuvermietende Raumaufteilung, eine wenig attraktive Strasse. Der richtige Reflex ist zu suchen, warum der Preis unter dem Markt liegt, und die Antwort zu akzeptieren.

Kauf ab Plan und Airbnb-Projekt: zwei Prüfungen, die man nicht überspringen sollte

Diese beiden Themen haben ihre eigenen Ratgeber, doch jedes verbirgt einen Fallstrick, den man hier benennen muss.

Bei einem Kauf ab Plan richtet sich die Aufmerksamkeit natürlich auf den Preis, der oft unter jenem einer fertig übergebenen Neubauwohnung liegt. Sie sollte sich aber zuerst auf den Bauträger und den Vertrag richten: Bestehen und bereits übergebene Projekte, erhaltene Bewilligungen, vertraglicher Zeitplan und Folgen einer Verzögerung, genaue Beschreibung des Inbegriffenen, vorgesehene Toleranzen zwischen dem vorgestellten Projekt und dem übergebenen Ergebnis. Eine Musterwohnung verpflichtet den Bauträger nicht zwingend bei den Ausbauten. Unser Ratgeber zum Kauf ab Plan beschreibt diese Prüfungen im Detail.

Bei einem Projekt zur Kurzzeitvermietung besteht der Fallstrick darin, so zu denken, als läge der Entscheid bei Ihnen. In der Praxis regelt heute kein nationales peruanisches Gesetz diese Tätigkeit spezifisch, und Gesetzesvorschläge sind in Diskussion, was die Lage im Fluss hält. Konkret entscheiden, Gebäude für Gebäude, das interne Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft und die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung, im Rahmen des im Gesetz Nr. 27157 vorgesehenen Regimes des horizontalen Eigentums. Ein schweigendes Reglement ist keine Erlaubnis: Es wurde vielleicht einfach nie aktualisiert, und die Versammlung bleibt frei, darüber zu beschliessen. Unser Ratgeber zu Airbnb in Lima behandelt die Frage im Detail.

Aus der Ferne kaufen, ohne die Kontrollen zu organisieren

Ein Kauf von Europa aus ist durchaus machbar, und für die meisten unserer Kunden ist das der Alltag. Was nicht funktioniert, ist ein Kauf aus der Ferne, bei dem man sich mit dem begnügt, was ein Verkäufer von sich aus übermittelt.

Die Distanz stellt kein besonderes rechtliches Problem dar: Die notarielle Vollmacht erlaubt es, eine Urkunde in Ihrem Namen unterzeichnen zu lassen, und die Dokumentenprüfungen lassen sich von Genf aus ebenso gut durchführen wie von Lima aus. Sie stellt ein Informationsproblem dar. Eine kommentierte Videobesichtigung durch jemanden, der Ihre Fragen beantwortet, ist etwas anderes als eine im Voraus gefilmte Besichtigung. Der Strassenlärm am Ende des Tages, der tatsächliche Zustand der gemeinschaftlichen Teile, die Stimmung im Quartier an einem Sonntag: Nichts davon lässt sich in einem Dossier übermitteln.

Eine Vollmacht muss zudem sorgfältig verfasst werden. Sie legt genau fest, was der Bevollmächtigte tun darf und in welchen Grenzen, und es gibt keinen Grund, ihm weitergehende Befugnisse als nötig zu erteilen.

Am Tag des Kaufs nicht an den Wiederverkauf denken

Eine Immobilie, die Ihnen gefällt, ist nicht zwangsläufig eine, die sich gut wiederverkaufen lässt. Die beiden Fragen sind verschieden, und die zweite stellt sich im Moment des Kaufs, nicht acht Jahre später.

Die Merkmale, die einen Wiederverkauf erleichtern, sind ziemlich konstant: ein im betreffenden Quartier gefragter Wohnungstyp, eine zur lokalen Kundschaft passende Fläche, ein Parkplatz, wenn die Gepflogenheiten des Quartiers ihn verlangen, eine rationale Raumaufteilung, ein unterhaltenes Gebäude und kontrollierte Nebenkosten. Umgekehrt braucht eine sehr individuell gestaltete Immobilie, eine mit untypischer Fläche oder eine in einem Gebäude, dessen Unterhalt vernachlässigt wurde, länger, um einen Käufer zu finden.

Die Liquidität variiert stark von Bezirk zu Bezirk, und sie ist ebenso zu berücksichtigen wie die Rendite.

Checkliste vor einer Anzahlung oder Unterzeichnung

1. Die partida registral ist aktuell und vollständig, und der eingetragene Eigentümer ist tatsächlich derjenige, der unterzeichnet.
2. Die im Register aufgeführten Lasten und Belastungen wurden gelesen und verstanden, einschliesslich alter Eintragungen.
3. Die Zahlungen von predial und arbitrios sind auf dem neuesten Stand, ohne übertragbare Rückstände.
4. Das interne Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft wurde vollständig beschafft und nicht mündlich zusammengefasst.
5. Ist eine Kurzzeitvermietung vorgesehen, wurde dieses Reglement gezielt auf diesen Punkt geprüft.
6. Der Gesamtbetrag wurde beziffert: Steuern, Notarkosten, Eintragung, Überweisung und Wechselkurs inbegriffen.
7. Die genaue Art des unterzeichneten Dokuments ist klar: Reservation, arras, minuta oder notarielle Urkunde.
8. Die Qualifikation der geleisteten arras steht im Vertrag, ebenso, was bei einem Rücktritt der einen oder anderen Seite geschieht.
9. Die Bankverbindung wurde über einen unabhängigen Kanal bestätigt, und jede Zahlung ist dokumentiert.
10. Der Vertrag wurde von einer vom Verkäufer und vom Bauträger unabhängigen Fachperson gegengelesen.
11. Die Frage des bloqueo registral wurde dem Notar gestellt, und die Betreuung bis zur endgültigen Eintragung ist organisiert.
12. Die Immobilie wurde auf Strassenebene beurteilt, nicht nur auf Ebene des Bezirks, und zu einem anderen Zeitpunkt als bei der ersten Besichtigung.

Was wir mit Ihnen prüfen

Die meisten dieser Fallstricke haben etwas gemeinsam: Sie schnappen zu, wenn ein Entscheid schneller fällt als die Prüfungen. Ein Meerblick, eine gepflegte Dachterrasse, eine gut inszenierte Musterwohnung oder ein bis Ende Woche gültiger Rabatt erzeugen eine Dringlichkeit, die nicht besteht. Eine korrekt bewertete Immobilie ist es auch in zehn Tagen noch, und ein seriöser Verkäufer versteht, dass sich ein ausländischer Käufer Zeit für die Prüfung nimmt.

Unsere Arbeit besteht genau darin, diese Prüfungen in die richtige Reihenfolge und auf den richtigen Zeitpunkt zu legen: Prüfung der Registersituation vor jeder Zahlung, Lektüre des Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft vor der Bestätigung eines Vermietungsprojekts, vollständige Bezifferung vor der Verpflichtung auf einen Preis, Koordination mit dem Notar und, wenn sinnvoll, mit einem unabhängigen Anwalt.

Wenn Sie einen Kauf in Lima vorbereiten, lassen sich in einem ersten Gespräch oft in wenigen Minuten die Punkte identifizieren, auf die bei Ihrem Projekt besonders zu achten ist.