Fehler Nr. 1: den Eigentumstitel nicht prüfen
Das ist der schwerste Fehler mit den gravierendsten Folgen. Ein Teil des peruanischen Immobilienbestands leidet unter unvollständigen, umstrittenen oder nicht in den Registros Públicos (öffentliches Grundbuch) eingetragenen Eigentumstiteln. Wer eine Immobilie mit unklarem Titel kauft, setzt sich kostspieligen Gerichtsverfahren aus, bis hin zum Verlust der Investition.
Vor jeder Unterzeichnung ist es unverzichtbar, die Partida Registral der Immobilie bei der SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) einzusehen. Dieses Dokument zeichnet die Eigentumsgeschichte, die Lasten, Hypotheken und Dienstbarkeiten nach. Die Einsicht ist öffentlich und kostet wenig. Sie zu vernachlässigen, ist unentschuldbar.
Fehler Nr. 2: ohne lokalen Bevollmächtigten des Vertrauens kaufen
Eine Wohnung in Lima von Genf oder Paris aus zu kaufen, ohne je einen Fuss in die Immobilie gesetzt zu haben und ohne Vertretung vor Ort, ist ein grosses Risiko. Fotos und Beschreibungen im Internet entsprechen möglicherweise nicht der Realität. Der tatsächliche Zustand der Immobilie (Statik, Elektroinstallationen, Sanitär), die Nachbarschaft, die Belastung durch Lärm oder Feuchtigkeit: all das lässt sich aus der Ferne unmöglich beurteilen.
Swiss Lima Property besichtigt die Immobilie immer persönlich, trägt die nötigen Dokumente zusammen und weist auf allfällige zu prüfende Punkte hin. Die Kosten dieser Begleitung bleiben weit unter den Folgen eines schlechten Erwerbs.
Fehler Nr. 3: die Erwerbsnebenkosten unterschätzen
Die Erwerbsnebenkosten in Lima umfassen die Alcabala-Steuer (rund 3 % des Werts der Immobilie über den ersten 10 UIT, Schwelle und Ausnahmen mit der SUNAT zu prüfen), die Notarhonorare, die Gebühren für die Eintragung in die Registros Públicos, allenfalls Anwalts- oder Beratungshonorare, eine Maklerprovision (3 % bis 5 %, Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer je nach Vereinbarung) und die Kosten der internationalen Banküberweisung. Insgesamt machen die Kosten je nach Struktur des Geschäfts als Richtwert in der Regel 4 % bis 7 % des Kaufpreises aus.
Ein Investor, der sie nicht vorhersieht, kann im Zeitpunkt der Unterzeichnung in Liquiditätsnöte geraten. Berechnen Sie Ihr Budget immer von Anfang an mit diesen Kosten, und lassen Sie den genauen Betrag von einer lokalen Fachperson prüfen.
Fehler Nr. 4: die steuerliche Identifikation SUNAT/RUC vernachlässigen
Die RUC (Registro Único de Contribuyentes) ist die peruanische Steueridentifikationsnummer. Je nach Geschäft, steuerlichem Status und Pflichten im Zusammenhang mit Vermietung oder Wiederverkauf muss der ausländische Käufer möglicherweise eine bei der SUNAT beantragen. Für nicht Ansässige ist das Verfahren besonders; die genauen Modalitäten (persönliche Anwesenheit, Bevollmächtigter, verlangte Dokumente) sind lange vor der Unterzeichnung der Urkunde mit einem lokalen Notar oder Anwalt zu klären.
Entdecken Sie die allfällige Notwendigkeit dieses Schritts nicht im letzten Moment: Wenn Ihre Situation es erfordert, leiten Sie die steuerliche Identifikation bei der SUNAT ein, sobald Sie die Immobilie gefunden haben, die Sie erwerben möchten; lassen Sie die Modalitäten vom Notar und einem lokalen Anwalt bestätigen.
Fehler Nr. 5: Angebotspreis und tatsächlichen Marktwert verwechseln
Die auf den peruanischen Immobilienportalen (Urbania, Adondevivir) angegebenen Preise sind geforderte Verkaufspreise, keine Transaktionspreise. Zwischen dem angegebenen Preis und dem Preis, zu dem die Immobilien tatsächlich verkauft werden, besteht oft ein nicht zu vernachlässigender Unterschied, vor allem auf dem Wiederverkaufsmarkt. Dieser Unterschied kann je nach Quartier, Art der Immobilie und Marktdynamik im Zeitpunkt des Geschäfts 5 % bis 20 % betragen.
Ein lokaler Makler oder Berater mit Zugang zu den tatsächlichen Transaktionsdaten ist unverzichtbar, um die Stimmigkeit eines geforderten Preises zu beurteilen.
Fehler Nr. 6: die anwendbaren peruanischen Steuern ignorieren
Viele Erstinvestoren entdecken die peruanischen Steuern erst nach der Unterzeichnung. Nach den für nicht ansässige natürliche Personen geltenden Regeln der SUNAT scheinen Mieteinnahmen aus Immobilien in Peru, wenn der Mieter in Peru ansässig ist, in der Regel einem Quellenabzug von rund 5 % auf dem Bruttomietertrag zu unterliegen; die Modalitäten unterscheiden sich, wenn der Mieter nicht in Peru ansässig ist. Der Verkauf einer Liegenschaft folgt einem anderen Steuerregime, das bei der SUNAT oder einem peruanischen Steuerberater zu prüfen ist. Diese Sätze können sich ändern und müssen im Zeitpunkt der Investition bestätigt werden. Dieser Artikel stellt keine persönliche Steuerberatung dar.
Eine Bruttorendite von 5 % bis 6,5 % (Richtwert) bedeutet keine gleich hohe Nettorendite. Steuern, Verwaltungskosten und Leerstandszeiten verringern diese Zahl erheblich.
Fehler Nr. 7: die Mietverwaltung aus der Ferne vernachlässigen
Viele Investoren konzentrieren sich auf den Kauf und vergessen, dass sich der Wert einer Immobilieninvestition über die Dauer realisiert, über die Mietverwaltung. Eine schlecht verwaltete Wohnung verfällt, erzeugt Konflikte mit den Mietern und bringt tiefere Renditen als ursprünglich geschätzt.
Eine Immobilie aus 10 000 Kilometern Entfernung ohne lokalen Partner des Vertrauens zu verwalten, ist eine häufige Quelle von Enttäuschungen. Die Wahl des Mietverwalters muss fester Bestandteil der Investitionsstrategie sein, nicht ein nachträglicher Gedanke. Lesen Sie unseren Ratgeber: Mietverwaltung in Lima: warum der lokale Partner unverzichtbar ist.
Vermeiden Sie diese Fehler mit einer persönlichen Begleitung
Swiss Lima Property begleitet europäische Investoren bei jedem Schritt: Suche nach Immobilien, Prüfung der Titel, Vermittlung zuverlässiger lokaler Fachleute und Koordination der Mietverwaltung. Erzählen Sie uns von Ihrem Projekt.
Fehler Nr. 8: sich auf Renditen ohne Quelle oder «garantierte» Renditen verlassen
Das Internet ist voll von Artikeln, die in Lima Renditen von 8 %, 10 % oder mehr versprechen. Diese Zahlen sind selten belegt, oft auf nicht repräsentativen Einzelfällen begründet und manchmal bewusst irreführend. Keine Immobilienrendite ist garantiert.
Die verfügbaren Daten (GlobalPropertyGuide, Adondevivir) beziffern die unverbindlichen Bruttomietrenditen in Lima in den Premium-Quartieren auf rund 5 % bis 6,5 %, nie garantiert. Brutto, nicht netto. Richtwerte, nicht vertraglich. Misstrauen Sie jedem Gegenüber, das Ihnen eine feste oder «gesicherte» Rendite verspricht.
Fehler Nr. 9: das Liquiditätsrisiko unterschätzen
Immobilien sind überall auf der Welt ein illiquider Vermögenswert. In Lima ist dieser Aspekt für einen ausländischen, nicht ansässigen Verkäufer noch ausgeprägter: Lokale Käufer mit Bankfinanzierung sind zahlreicher als internationale Barkäufer, und der Markt kann je nach Konjunktur langsam sein.
Investieren Sie in Lima nur Kapital, das Sie kurz- oder mittelfristig nicht benötigen. Ein Anlagehorizont von mindestens 5 bis 7 Jahren wird in der Regel empfohlen, um die Erwerbskosten zu amortisieren und genügend Zeit zu haben, um bei Bedarf zu guten Bedingungen zu verkaufen.
Fehler Nr. 10: die steuerlichen Folgen im Wohnsitzland nicht vorhersehen
In Peru erzielte Mieteinnahmen machen nicht an den peruanischen Grenzen halt. In der Schweiz, in Frankreich oder in Belgien sind steuerlich Ansässige grundsätzlich auf ihrem weltweiten Einkommen steuerpflichtig. Die peruanischen Einkünfte müssen im Wohnsitzland deklariert werden, unter Berücksichtigung der anwendbaren Steuerabkommen.
Die Schweiz hat mit Peru ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) abgeschlossen, das im März 2014 in Kraft getreten ist. Seine konkrete Anwendung auf Ihre persönliche Situation (Mieteinnahmen, Wertzuwachs) muss von einem Schweizer und einem peruanischen Steuerberater bestätigt werden. Für Frankreich ist der Abkommensstatus mit Peru im Zeitpunkt der Investition bei der französischen Steuerverwaltung zu prüfen, die Lage kann sich ändern. Ziehen Sie in jedem Fall vor der Investition einen qualifizierten Steuerberater in Ihrem Wohnsitzland bei.
Wie Swiss Lima Property Ihnen helfen kann, diese Fehler zu vermeiden
Unsere Rolle ist genau, ausländische Investoren in diesem Prozess zu begleiten: Suche nach Immobilien, Prüfung der Titel, Vermittlung von Notaren und Anwälten des Vertrauens, Vorstellung von Partnern für die Mietverwaltung. Wir garantieren keine Renditen und verkaufen keine Träume, wir helfen Ihnen, methodisch voranzukommen.
Um über Ihr Projekt zu sprechen: Kontakt aufnehmen. Um mehr über den Kaufprozess zu erfahren: Eine Wohnung in Lima als Ausländer kaufen.