Als Ausländer eine Wohnung in Lima kaufen: was man wissen muss

Die Rechte von Ausländern in Peru: der verfassungsrechtliche Rahmen

Peru ist eines der Länder Lateinamerikas, die ausländischen Immobilieninvestitionen gegenüber am offensten sind. Artikel 71 der politischen Verfassung Perus bestimmt ausdrücklich, dass Ausländer unter denselben Bedingungen wie Peruaner dieselben Eigentumsrechte haben. Es gibt keine Erwerbsquote, keine Beschränkung der Anzahl gehaltener Immobilien, und es ist keine vorgängige Bewilligung erforderlich.

Die einzige Ausnahme betrifft Immobilien in einer Zone von 50 Kilometern entlang der Landesgrenzen, in der der Erwerb durch Ausländer aus Gründen der Landesverteidigung beschränkt ist. Lima, Miraflores, San Isidro, Barranco, Surco sowie die übrigen Zonen: Keines der für Ausländer zugänglichen Investitionsquartiere ist von dieser Beschränkung betroffen.

In der Praxis bedeutet dies, dass ein Schweizer, Franzose, Belgier oder Staatsangehöriger jedes anderen Landes eine Wohnung in Lima ebenso frei kaufen kann wie ein peruanischer Bürger, vorausgesetzt, die unten beschriebenen gesetzlichen Formalitäten werden eingehalten.

Schritt 1: Suche und Auswahl der Immobilie

Die erste Phase ist die Suche nach der Immobilie. Die wichtigsten peruanischen Immobilienportale sind Urbania und Adondevivir. Lokale Immobilienagenturen sind ebenfalls direkt tätig. Die angegebenen Preise sind Angebotspreise und entsprechen nicht unbedingt den tatsächlichen Transaktionspreisen. Eine Abweichung von 5 % bis 20 % zwischen Angebotspreis und Verkaufspreis ist üblich, insbesondere auf dem Wiederverkaufsmarkt.

Für einen nicht ansässigen ausländischen Investor wird die physische Besichtigung der Immobilie durch einen vertrauenswürdigen lokalen Bevollmächtigten dringend empfohlen. Fotos und Videos ersetzen keine Inspektion vor Ort, insbesondere um den tatsächlichen Zustand der Immobilie, den Lärmpegel des Quartiers, die Qualität der gemeinschaftlichen Teile und den Zustand des Stockwerkeigentums zu beurteilen. Für einen Überblick über die derzeit verfügbaren Immobilien sehen Sie sich unsere Auswahl an.

Schritt 2: Due Diligence, die Partida Registral

Vor jeder Unterzeichnung ist die Prüfung des Eigentumstitels nicht verhandelbar. In der Praxis besteht sie darin, die Partida Registral der Immobilie bei der SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) einzusehen.

Dieses offizielle Dokument zeigt:

• Die vollständige Geschichte der aufeinanderfolgenden Eigentümer der Immobilie
• Allfällige Hypotheken, Lasten oder Dienstbarkeiten
• Allfällige laufende Rechtsstreitigkeiten oder gerichtliche Eintragungen
• Die offizielle Fläche und die Katastermerkmale der Immobilie

Die Partida Registral ist ein öffentliches Dokument, das online oder vor Ort bei der SUNARP eingesehen werden kann. Die Kosten sind sehr gering. Diese Prüfung zu vernachlässigen, ist einer der schwersten Fehler, die ein Investor begehen kann. Stellen Sie zudem sicher, dass die Immobilie den geltenden Bauvorschriften entspricht und nicht von einem Enteignungs- oder Regularisierungsverfahren betroffen ist.

Schritt 3: der Vorvertrag, Reservation, Arras und Minuta

Je nach Stand der Verhandlungen können zwischen dem Kaufentscheid und der notariellen Urkunde mehrere Vertragsformen zum Einsatz kommen:

• Informelle Reservation: mündliche oder einfache schriftliche Vereinbarung, manchmal mit einer kleinen symbolischen Zahlung, um die Immobilie vom Markt zu nehmen. Gesetzlich nicht geregelt, bietet sie beiden Parteien nur einen begrenzten Schutz.
• Contrato de arras: formeller Hinterlegungsvertrag. Der Käufer leistet eine Anzahlung (in der Regel 10 %–20 % des Verkaufspreises), die beide Parteien bindet. Tritt der Käufer zurück, ist die Anzahlung in der Regel verloren. Tritt der Verkäufer zurück, muss er grundsätzlich das Doppelte des erhaltenen Betrags zurückerstatten. Die genauen Modalitäten müssen im Vertrag präzise festgelegt werden.
• Minuta de compraventa: detaillierterer Vorvertrag, der sämtliche Bedingungen des Verkaufs festlegt (Preis, Fristen, aufschiebende Bedingungen). Er wird oft vom Notar vorbereitet oder geprüft und dient als Grundlage für die endgültige Escritura Pública.

Unabhängig von der gewählten Form muss jedes Dokument, das die Parteien bindet, vor jeder Unterzeichnung oder Zahlung von einem vertrauenswürdigen peruanischen Anwalt verfasst oder geprüft werden.

Schritt 4: steuerliche Identifikation bei der SUNAT (RUC)

Die RUC (Registro Único de Contribuyentes) ist die peruanische Steueridentifikationsnummer, ausgestellt von der SUNAT. Je nach Art der Transaktion, Identität der Parteien und damit verbundenen steuerlichen Pflichten (Mieteinnahmen, Wertzuwachs beim Wiederverkauf usw.) kann für den ausländischen Käufer eine entsprechende steuerliche Identifikation bei der SUNAT nötig sein. Die genauen Modalitäten für nicht ansässige Ausländer sind spezifisch und müssen direkt mit der SUNAT, dem Notar und dem gewählten lokalen Anwalt bestätigt werden.

Für einen nicht ansässigen Ausländer kann das Verfahren zum Erhalt der RUC die physische Anwesenheit in Peru oder einen Bevollmächtigten mit Vollmacht erfordern. Dieser Schritt muss lange vor der Unterzeichnung der endgültigen Urkunde vorausgeplant werden. Ihr Anwalt oder lokaler Berater kann Sie bei den für Ihre Situation spezifischen Formalitäten anleiten.

Schritt 5: die notarielle Urkunde (Escritura Pública)

Die offizielle Eigentumsübertragung erfolgt durch die Unterzeichnung einer Escritura Pública (öffentliche Urkunde) vor einem peruanischen Notar (Notario Público). Der Notar prüft die Identität der Parteien und die Rechtmässigkeit der Transaktion und verfasst die Urkunde. Sein Einsatz ist obligatorisch, und seine Rolle ist im peruanischen Rechtssystem zentral.

Die Urkunde kann mit Vollmacht (poder notarial) unterzeichnet werden, wenn der Käufer nicht physisch anwesend ist. Diese Vollmacht muss im Wohnsitzland des Käufers errichtet, gemäss dem Haager Übereinkommen apostilliert und von einem vereidigten Übersetzer ins Spanische übersetzt werden. Die genauen Modalitäten müssen vom gewählten peruanischen Notar bestätigt werden.

Bei der Unterzeichnung wird der Restbetrag des Verkaufspreises an den Verkäufer bezahlt. Die Zahlung erfolgt in der Regel per Banküberweisung oder bankbestätigtem Scheck (cheque de gerencia); die akzeptierten Zahlungsmodalitäten müssen im Vorvertrag festgelegt werden. Das peruanische Gesetz (Ley N° 28194, Bancarización) schreibt vor, dass Immobilientransaktionen über einem bestimmten Betrag über formelle Bankkanäle laufen; für einen ausländischen Käufer muss die internationale Überweisung korrekt dokumentiert sein, insbesondere um die rechtmässige Herkunft der Mittel (KYC-Konformität / Geldwäschereiprävention) gegenüber der peruanischen Bank und dem Notar nachzuweisen.

Schritt 6: Eintragung in den Registros Públicos

Der letzte Schritt ist die Eintragung des neuen Eigentumstitels in den Registros Públicos über die SUNARP. Diese Eintragung sichert die Durchsetzbarkeit Ihres Eigentumsrechts gegenüber Dritten und ist ein wesentlicher Schritt des rechtlichen Schutzes; betrachten Sie das Geschäft nicht als vollständig abgesichert, bevor diese Eintragung bestätigt ist.

Der Notar übernimmt in der Regel die Einreichung der Eintragungsunterlagen bei der SUNARP. Dieser Vorgang dauert je nach den geltenden Verwaltungsfristen einige Tage bis einige Wochen. Nach erfolgter Eintragung erhalten Sie die aktualisierte Partida Registral, in der Ihr Name als neuer Eigentümer aufgeführt ist.

Erforderliche Dokumente: Käufer und Verkäufer

Vom Verkäufer zu verlangende Dokumente

Vor jeder Unterzeichnung und jeder Zahlung muss Ihr Anwalt prüfen, ob der Verkäufer über folgende Dokumente verfügt:

• Früherer Eigentumstitel (Escritura Pública): die notarielle Urkunde, mit der der Verkäufer die Immobilie selbst erworben hat
• Partida Registral / Copia Literal / CRI (Certificado Registral Inmobiliario): aktueller Auszug aus dem SUNARP-Register, der den aktuellen Eigentümer, das Fehlen von Lasten und die Geschichte des Titels bestätigt
• HR und PU (Hoja de Resumen / Predio Urbano): kommunale Dokumente zum Katasterwert der Immobilie, insbesondere für die Berechnung der Alcabala nötig
• Zahlungsnachweise für das Impuesto Predial und die Arbitrios: Nachweis, dass der Verkäufer seinen kommunalen steuerlichen Pflichten nachgekommen ist
• Certificado de no adeudo municipal: von der Gemeinde ausgestellt, bescheinigt das Fehlen von Schulden gegenüber der Gemeinde
• Ausweis des Verkäufers: peruanischer DNI oder gültiger Pass, genau dem in der Partida Registral eingetragenen Namen entsprechend
• Poder notarial + Vigencia de poder, wenn der Verkäufer durch einen Bevollmächtigten handelt: Gültigkeit der notariellen Vollmacht prüfen und die Bescheinigung der vigencia de poder einholen (Bestätigung, dass das Mandat noch in Kraft ist)
• Steuerliche Identifikation des Verkäufers bei der SUNAT, falls je nach Art der Transaktion anwendbar

Vom Käufer verlangte Dokumente

• Gültiger Pass, der noch nicht abgelaufen ist
• Nachweis der ordnungsgemässen Einreise nach Peru: TAM (Tarjeta Andina de Migración) oder Gleichwertiges, wenn Sie bei der Unterzeichnung physisch anwesend sind
• Nachweis des Migrationsstatus, wenn Sie sich mit einem bestimmten Visum (Tourist, Studierende usw.) aufhalten und der Notar es verlangt, mit dem gewählten Notar zu klären
• Sonderbewilligung der Migraciones zur Unterzeichnung von Dokumenten oder Verträgen (gob.pe/12614): Wenn Sie sich bei der Unterzeichnung der Urkunden als Tourist oder Studierende physisch in Peru aufhalten, können manche Notare diese separate Bewilligung verlangen, lange vor dem Unterzeichnungstermin mit dem gewählten Notar zu klären
• Steuerliche Identifikation bei der SUNAT (RUC), gemäss den für Ihre Situation geltenden Modalitäten und den Anforderungen des Notars (mit dem Notar und Ihrem lokalen Berater zu bestätigen)
• Nachweise der Herkunft der Mittel: Dokumentation der rechtmässigen Herkunft der für den Erwerb bestimmten Beträge (Kontoauszüge, Bestätigung eines Vermögensverkaufs usw.), verlangt für die KYC-Konformität / Geldwäschereiprävention
• Bankgestütztes Zahlungsmittel: internationale Banküberweisung oder Cheque de gerencia, gemäss dem peruanischen Gesetz über die Bancarización
• Vollmacht (poder notarial), wenn Sie aus der Ferne oder über einen Bevollmächtigten kaufen: gemäss dem Haager Übereinkommen apostilliertes und von einem vereidigten Übersetzer ins Spanische übersetztes Dokument

Diese Liste ist indikativ. Die genau verlangten Dokumente variieren je nach Notar, Art der Immobilie, Wert der Transaktion und Ihrer persönlichen Situation. Bestätigen Sie die vollständige Liste mit Ihrem peruanischen Notar oder Anwalt, bevor Sie die Schritte einleiten.

Übersicht der Erwerbsnebenkosten

• Alcabala-Steuer: kommunale Steuer, die in der Regel vom Käufer bei der Übertragung einer Immobilie bezahlt wird. Sie beträgt 3 % auf den höheren Wert aus Verkaufspreis und Steuerwert der Immobilie, nach Abzug von 10 UIT. Bei einer neuen Wohnung, die erstmals vom Bauträger verkauft wird, ist der Bau befreit, doch der Wert des Grundstücks kann steuerpflichtig bleiben.
• Notarhonorar: etwa 0,3 % bis 1 % des Verkaufspreises
• Eintragungsgebühren SUNARP: berechnet nach dem geltenden Registertarif, oft um 0,3 % des Übertragungswerts für Immobilien über der SUNARP-Schwelle, Betrag bei der endgültigen Abrechnung zu bestätigen
• Anwaltshonorar: je nach Anbieter unterschiedlich
• Übersetzungs- und Apostillekosten bei Vollmacht: unterschiedlich

Geschätzter Gesamtbetrag: 4 % bis 7 % des Kaufpreises. Diese Schätzungen sind indikativ. Verlangen Sie beim Notar und beim Anwalt eine detaillierte Offerte, bevor Sie sich verpflichten.

Nach dem Kauf: Verwaltung und steuerliche Pflichten

Sobald Sie Eigentümer sind, müssen Sie:

• Das Alta municipal vornehmen: Ihre Eigenschaft als neuer Eigentümer innerhalb der gesetzlichen Fristen nach dem Erwerb bei der zuständigen Gemeinde melden. Dieser Schritt bestimmt die Berechnung Ihrer künftigen lokalen steuerlichen Pflichten.
• Das Impuesto Predial deklarieren und jährlich bezahlen bei der zuständigen Gemeinde: Diese jährliche Grundsteuer fällt in die Zuständigkeit der Gemeindeverwaltung, nicht der SUNAT.
• Die kommunalen Arbitrios bezahlen: kommunale Abgaben für kollektive Dienste (Kehrichtabfuhr, Unterhalt der Grünflächen, öffentliche Beleuchtung), jährlich bei der Gemeinde geschuldet.
• Sich bei der Junta de propietarios anmelden (Stockwerkeigentümerversammlung) und die Nebenkosten des Stockwerkeigentums bezahlen, wenn sich die Immobilie in einem Gebäude im Stockwerkeigentum befindet.
• Die Miet­einnahmen bei der SUNAT deklarieren, wenn Sie die Immobilie vermieten. Für nicht ansässige natürliche Personen unterliegen Immobilienmieten, wenn der Mieter in Peru ansässig ist, in der Regel einer Quellensteuer von etwa 5 % auf das Bruttoeinkommen (Regime PPHND); die Modalitäten unterscheiden sich, wenn der Mieter nicht in Peru ansässig ist. Modalitäten je nach Ihrer spezifischen Situation mit der SUNAT und einem qualifizierten Steuerberater zu prüfen.
• Die Einkünfte in Ihrem Wohnsitzland deklarieren, gemäss den dort geltenden Gesetzen.

Die Erfüllung dieser Pflichten aus dem Ausland erfordert einen zuverlässigen lokalen Partner. Lesen Sie unseren Ratgeber: Mietverwaltung in Lima: warum der lokale Partner unverzichtbar ist.

Risiken und besonders zu beachtende Punkte

Wie Swiss Lima Property Sie begleiten kann

Swiss Lima Property begleitet ausländische Investoren bei der Vorbereitung und Koordination ihres Erwerbs in Lima: Suche nach Immobilien, Organisation der Due Diligence, Vermittlung vertrauenswürdiger Notare und Anwälte, administrative Koordination. Unsere Rolle besteht darin, Sie mit den passenden lokalen Fachleuten in Kontakt zu bringen und dann den Austausch mit ihnen zu koordinieren, damit jeder Schritt klar, reibungslos und sicher vorankommt.

Um mehr zu erfahren oder über Ihr Projekt zu sprechen: Kontakt aufnehmen. Für einen Überblick über die zu vermeidenden Fehler: Die 10 Anfängerfehler.