Von der Schweiz aus in Immobilien in Lima investieren: vollständiger Ratgeber

Warum Lima Schweizer Investoren interessiert

Die Schweiz ist einer der teuersten Immobilienmärkte der Welt. Gemäss dem UBS Real Estate Focus 2024 übersteigt der Durchschnittspreis einer Wohnung in Genf oder Zürich deutlich 15 000 CHF/m². In diesem Kontext suchen Schweizer Investoren naturgemäss, ihr Vermögen auf Märkte mit besseren Aussichten auf Mietrendite zu diversifizieren.

Lima weist in mehrfacher Hinsicht ein interessantes Profil auf: eine regelmässig wachsende Wirtschaft, ein strukturelles Defizit an formellem Wohnraum für die obere Mittelschicht, ein für ausländische Käufer günstiger rechtlicher Rahmen und Preise, die im Vergleich zu europäischen Standards noch zugänglich sind.

Die peruanische Währung, der Sol (PEN), ist gegenüber dem US-Dollar relativ stabil, und Immobiliengeschäfte in Lima lauten in der Regel auf USD. Für einen Schweizer Investor besteht das Wechselkursrisiko also hauptsächlich bei USD/CHF, ein bekanntes und beherrschbares Risiko.

Vergleich der Preisniveaus: Lima vs. Schweizer Märkte

Um das Preisgefälle zu veranschaulichen, hier unverbindliche Marktdaten (2025):

• Genf (Premium-Quartiere): 15 000–22 000 CHF/m² (Quelle: UBS, Wüest Partner)
• Miraflores, Lima (Premium-Neubauwohnungen): 2 500–3 500 USD/m², rund 2 000–2 800 CHF/m² zum Richtkurs vom Juli 2026 (vor jeder Entscheidung zu prüfen)
• San Miguel, Lima: 1 600–2 400 USD/m²

Diese Zahlen sind Richtwerte. Es kann keine Garantie für einen Wertzuwachs gegeben werden.

Bei der Bruttomietrendite liegen die verfügbaren Schätzungen für Miraflores und San Isidro als Richtwert zwischen 5 % und 6,5 % pro Jahr, gegenüber 2 % bis 3 % in den meisten grossen Schweizer Städten. Zahlen ohne Garantie, detaillierte Analyse in unserem Gespräch.

Rechtlicher Rahmen: Rechte der Ausländer in Peru

Die peruanische Verfassung ist ausdrücklich: Ihr Artikel 71 garantiert Ausländern dieselben Eigentumsrechte wie peruanischen Staatsbürgern. Im Sinne von Artikel 71 ist keine vorgängige Kaufbewilligung erforderlich, und es gibt keine Erwerbsquote. Ein Schweizer Staatsangehöriger kann also eine Wohnung in Lima ebenso kaufen wie eine in Peru ansässige Person. Wenn Sie die Urkunden jedoch physisch in Peru unterzeichnen, können manche Notare je nach Ihrem Aufenthaltsstatus eine Sonderbewilligung von Migraciones für die Unterzeichnung von Dokumenten verlangen (gob.pe/12614).

Die einzige gesetzliche Einschränkung betrifft Immobilien innerhalb von 50 Kilometern entlang der Landgrenzen, wo der Erwerb durch Ausländer aus Gründen der nationalen Sicherheit eingeschränkt ist. Diese Einschränkung betrifft weder Lima noch irgendeine Küstenzone.

In der Praxis weisen die Schritte wichtige Besonderheiten auf: Erlangung einer RUC (Steuernummer) bei der SUNAT, Beizug eines peruanischen Notars für die Unterzeichnung der Kaufurkunde, Eintragung des Titels in die Registros Públicos (öffentliche Grundbücher). Diese Schritte werden in unserem Kaufratgeber für Ausländer ausgeführt.

Die Schritte eines Immobilienerwerbs in Lima

Ein üblicher Immobilienerwerb in Lima verläuft in mehreren Phasen:

1. Suche und Auswahl der Immobilie: Besichtigung (persönlich oder über einen Bevollmächtigten), Analyse der Lage, des Zustands der Immobilie und des lokalen Markts.
2. Due Diligence: Prüfung des Eigentumstitels (Partida Registral) in den Registros Públicos, Kontrolle, dass keine Lasten, Hypotheken oder Rechtsstreitigkeiten bestehen. Dieser Schritt ist unverzichtbar und darf nie übersprungen werden.
3. Vorvertrag (Minuta de Compraventa): Unterzeichnung eines Kaufversprechens mit einer Anzahlung. Die Höhe der Anzahlung ist verhandelbar, je nach Geschäft oft 10 % bis 20 % des Preises.
4. Steuerliche Identifikation SUNAT/RUC: Je nach Geschäft und den damit verbundenen steuerlichen Pflichten (Vermietung, Wiederverkauf) muss sich der ausländische Käufer möglicherweise bei der SUNAT registrieren, um eine RUC (Registro Único de Contribuyentes) zu erhalten; mit dem Notar und einem lokalen Anwalt zu bestätigen.
5. Notarielle Urkunde (Escritura Pública): Unterzeichnung vor dem Notar, Zahlung des Restbetrags und Eigentumsübertragung. Der Käufer kann sich auch per Vollmacht vertreten lassen. Für Touristen oder Studierende, die in Peru unterzeichnen, kann eine Sonderbewilligung von Migraciones erforderlich sein. Wir arbeiten zudem an einer legalen Lösung für die Unterzeichnung aus der Ferne: Kontaktieren Sie uns, um die Möglichkeiten für Ihr Dossier zu erfahren.
6. Eintragung in die Registros Públicos: Eintragung des neuen Eigentumstitels. Dieser Schritt macht die Übertragung gegenüber Dritten wirksam und sichert den rechtlichen Schutz des Titels gegenüber jedem Anspruch Dritter, ohne jedoch alle früheren Handlungen rückwirkend zu bestätigen.

Die Gesamtdauer eines Geschäfts, von der Unterzeichnung des Vorvertrags bis zur Eintragung, beträgt in der Regel 4 bis 8 Wochen. Wir prüfen die Fristen im Einzelfall, da sie variieren können.

Erwerbsnebenkosten

Die Erwerbsnebenkosten in Lima umfassen in der Regel:

• Notarhonorare: rund 0,3 % bis 1 % des Verkaufspreises.
• Gebühren für die Eintragung in die Registros Públicos: rund 0,5 % bis 1 % des Preises.
• Alcabala-Steuer: peruanische Steuer auf die Übertragung einer Immobilie, in der Regel zulasten des Käufers. Sie wird mit einem Satz von 3 % auf dem höheren Wert zwischen Verkaufspreis und Steuerwert der Immobilie berechnet, nach Abzug von 10 UIT. Die UIT (Unidad Impositiva Tributaria) ist eine steuerliche Referenzeinheit, deren Wert jedes Jahr angepasst wird. Bei einer Neubauwohnung, die vom Bauträger erstmals verkauft wird, ist der Bau befreit, der Wert des Grundstücks kann aber steuerpflichtig bleiben. Der genaue Betrag ist je nach Immobilie, Gemeinde und geltenden Vorschriften zu bestätigen.
• Honorare von Anwalt oder Bevollmächtigtem: je nach Dienstleister unterschiedlich.

Insgesamt machen die Erwerbsnebenkosten in der Regel 4 % bis 7 % des Verkaufspreises aus. Sie müssen von Beginn des Projekts an eingeplant werden. Diese Schätzungen sind Richtwerte und müssen von einer lokalen Fachperson bestätigt werden.

Finanzierung: Eigenmittel oder lokaler Kredit

Die meisten nicht ansässigen ausländischen Investoren finanzieren ihren Erwerb in Lima mit Eigenmitteln, die aus dem Ausland überwiesen werden. Eine peruanische Hypothek ist für nicht Ansässige grundsätzlich möglich, doch die Bedingungen sind in der Regel restriktiver, und die lokalen Zinsen sind deutlich höher als in der Schweiz oder in Europa. Dieser Punkt muss direkt bei den peruanischen Banken geprüft werden, da die Bedingungen je nach Institut, Profil des Kreditnehmers und Art der Immobilie variieren. Manche europäischen Investoren nutzen je nach Vermögenssituation auch eine strukturierte Finanzierung ausserhalb Perus (Schweizer oder europäische Hypothek, durch andere Vermögenswerte gesichert, Lombardkredit usw.).

Unabhängig von der Finanzierungsart muss die internationale Überweisung der Mittel nach Peru korrekt dokumentiert sein (Herkunft der Mittel, KYC-Compliance der Bank), gemäss dem peruanischen Gesetz über die Bancarización (Ley N° 28194).

Steuern: Peru und Schweiz

Auf peruanischer Seite

Nicht Ansässige werden von der SUNAT besteuert auf:

• Miet­einnahmen aus Immobilien: Mieteinnahmen aus peruanischer Quelle, die ein nicht ansässiger Eigentümer erzielt, können gemäss der SUNAT, wenn der Mieter in Peru ansässig ist, rund 5 % unterliegen; die Modalitäten unterscheiden sich, wenn der Mieter nicht in Peru ansässig ist. Dieser Punkt hängt vom steuerlichen Status des Eigentümers, den Deklarationspflichten, einer allfälligen Besteuerung im Wohnsitzland und den anwendbaren Steuerabkommen ab und muss vor jeder Investition unbedingt mit einem qualifizierten peruanischen Steuerexperten geklärt werden.
• Wiederverkauf und Wertzuwachs: Die Besteuerung des Wiederverkaufs oder eines allfälligen Wertzuwachses hängt vom steuerlichen Status des Eigentümers, von der Art der Immobilie und vom Geschäft ab. Sie muss vor jedem Geschäft mit einem peruanischen Steuerexperten oder Anwalt geklärt werden.

Auf Schweizer Seite

In der Schweiz ist das weltweite Einkommen der in der Schweiz Ansässigen grundsätzlich steuerpflichtig. In Peru erzielte Mieteinnahmen müssen den zuständigen Schweizer Steuerbehörden deklariert werden. Die Schweiz und Peru haben ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) abgeschlossen, das am 10. März 2014 in Kraft getreten ist. Dieses Abkommen kann es ermöglichen, eine Doppelbesteuerung der Einkünfte aus peruanischer Quelle zu vermeiden.

Eine Immobilie in Lima von der Schweiz aus verwalten

Die Verwaltung einer Immobilie aus 10 000 Kilometern Entfernung bringt echte Herausforderungen mit sich: zuverlässige Mieter finden und auswählen, den Unterhalt der Immobilie sicherstellen, Unvorhergesehenes bewältigen, die lokalen steuerlichen Pflichten einhalten. Ohne lokalen Partner des Vertrauens können diese Herausforderungen schnell zu Hindernissen werden.

Zu den verfügbaren Lösungen gehören:

• Lokale Mietverwaltung: teilweise oder vollständige Übertragung der Verwaltung der Immobilie. Bei einer Langzeitvermietung variieren die Honorare in der Regel je nach inbegriffenen Leistungen.
• Kurzzeitvermietung / Airbnb: potenziell rentabler, aber mit intensiverem Verwaltungsaufwand. Unser Partner Havenbnb Peru bietet in Lima eine Vollverwaltung an, einschliesslich Erstellung und Optimierung der Inserate, Buchungen, Kommunikation mit den Gästen, Reinigung, Unterhalt und Betreuung der Wohnung.

Die Qualität des lokalen Partners ist einer der entscheidenden Faktoren für die Performance einer Immobilieninvestition in Lima. Lesen Sie unseren eigenen Ratgeber: Mietverwaltung in Lima: warum der lokale Partner unverzichtbar ist.

Quartiere in Lima: welche Wahl für die Investition?

Die Wahl des Quartiers bestimmt das Mieterprofil, das Mietniveau und die Liquidität beim Wiederverkauf. Die sechs von ausländischen Investoren am häufigsten genannten Quartiere weisen unterschiedliche Profile auf:

• Miraflores: Premium-Bezirk schlechthin. Starke Mietnachfrage von Expats und gehobenen Touristen. Hohe Liquidität. Höchste Preise Limas.
• San Isidro: Finanz- und Diplomatenzentrum. Mieterprofil aus Führungskräften und Firmen. Langfristige Mietnachfrage von Unternehmen und internationalen Organisationen. Preisniveau vergleichbar mit Miraflores.
• Barranco: Bohème- und Kulturquartier, beliebt bei Kreativen, digitalen Nomaden und Expats. Attraktiv für die Kurzzeitvermietung. Atmosphäre ganz anders als in San Isidro.
• San Miguel: Küstenquartier, zugänglicher als Miraflores, mit einer etablierten lokalen Wohnnachfrage und guter Anbindung an die Costa Verde. Einstiegspreise in der Regel tiefer als in den Premium-Bezirken. Im Aufwind, aber im Einzelfall zu analysieren.
• Surco / La Molina: familiäre Wohnquartiere, obere Mittelschicht. Mieten oft moderater. Eher lokale als Expat-Nachfrage.
• Jesús María / Magdalena: mittlere Bezirke mit solider lokaler Nachfrage und erschwinglicheren Einstiegspreisen. Eine Alternative für Investoren, die auf den Einstiegspreis achten.

Für eine detaillierte Analyse nach Quartier lesen Sie unsere Seite Gefragte Quartiere in Lima.

Risiken und besonders zu beachtende Punkte

Wie Swiss Lima Property Sie begleiten kann

Swiss Lima Property ist genau aus diesem Bedürfnis entstanden: eine zuverlässige Brücke zwischen Investoren mit Sitz in der Schweiz und dem Immobilienmarkt von Lima zu schaffen. Unser zweisprachiges Team (Französisch / Spanisch) kennt beide Kontexte: die Schweizer Gründlichkeit und die Realitäten vor Ort in Peru.

Wir verkaufen keine Immobilien. Wir begleiten Projekte: Suche nach Immobilien, Vermittlung von Notaren und Anwälten des Vertrauens, Koordination der Behördengänge, Vorstellung von Partnern für die Mietverwaltung. Unsere Rolle ist es, die Verbindung zwischen dem Käufer und den zuständigen lokalen Fachleuten herzustellen, jeden Schritt zu koordinieren und dafür zu sorgen, dass alle klar, zuverlässig und strukturiert gemeinsam vorankommen.

Um über Ihre konkrete Situation zu sprechen: Kontakt aufnehmen. Um unseren Ansatz zu verstehen: Über Swiss Lima Property.