Kurze Antwort
- Ist Airbnb in Lima erlaubt? Es gibt kein allgemeines Verbot, aber auch noch kein spezifisches Gesetz, das die Tätigkeit genau regelt. Oft macht das Reglement des jeweiligen Gebäudes den Unterschied.
- Kann eine Stockwerkeigentümergemeinschaft es verbieten? Ja, über ihr internes Reglement und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung.
- Müssen die Einkünfte bei der SUNAT deklariert werden? Ja, ausnahmslos, ab dem ersten eingenommenen Sol.
- Ist Airbnb rentabler als eine Langzeitvermietung? Nicht automatisch: Das Bruttoeinkommen ist oft höher, die Kosten und die Steuern aber ebenfalls.
- Welche Quartiere eignen sich am besten? In erster Linie Miraflores und Barranco, danach San Isidro, Magdalena del Mar, Jesús María, San Miguel und Surquillo, je nach gesuchtem Profil.
Jeder Punkt wird im weiteren Verlauf des Ratgebers ausgeführt und differenziert.
Ist Airbnb in Lima 2026 erlaubt?
Die Antwort lautet weder «Airbnb ist legal» noch «Airbnb ist verboten». Die Kurzzeitvermietung ist in Peru als solche nicht untersagt, wird aber bis heute auch nicht durch ein spezifisches, klar anwendbares Gesetz geregelt. Diese Grauzone erklärt, warum die Lage für einen ausländischen Investor verwirrend wirken kann.
Das Ley General de Turismo (Gesetz Nr. 29408) regelt klassifizierte Beherbergungsbetriebe wie Hotels oder Hostales, doch seine Anwendung auf eine Privatperson, die gelegentlich ihre eigene Wohnung vermietet, bleibt umstritten. Ein Eigentümer, der über Airbnb vermietet, gilt nicht automatisch als Beherbergungsbetrieb im Sinne dieses Gesetzes, ausser er übernimmt konkret dessen Funktionsweise.
Ein Gesetzesentwurf in Prüfung, noch nicht verabschiedet
Die Kommission für Aussenhandel und Tourismus des peruanischen Kongresses hat eine befürwortende Stellungnahme (dictamen) gutgeheissen, die auf den Gesetzesentwürfen 5467/2022-CR, 9084/2024-CR und 9362/2024-CR beruht, die ein «Ley que regula la actividad de arrendamiento turístico» vorschlagen. Dieser Text würde ein Registro Digital del Arrendamiento Turístico (REDAT) schaffen und bei schweren Verstössen Bussen von bis zu 7 UIT (rund 38 500 Soles nach dem Tarif 2026) vorsehen.
Dieser Text ist derzeit nur eine Zwischenetappe des Gesetzgebungsverfahrens: Er muss noch im Plenum beraten und verabschiedet werden, bevor er erlassen werden kann. Ein anderer, separater Vorschlag aus dem Jahr 2023, der Buchungen über digitale Plattformen mit 4 % besteuern will, bleibt in der Wirtschaftskommission blockiert und wird kritisiert, insbesondere wegen des Risikos einer Doppelbesteuerung mit der bereits bestehenden Einkommenssteuer. Keine dieser beiden Initiativen ist zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Ratgebers geltendes Recht.
Was die Lage heute tatsächlich bestimmt
Solange kein spezifisches nationales Gesetz in Kraft ist, sind es konkret das interne Reglement jeder Stockwerkeigentümergemeinschaft und die allgemeinen steuerlichen Pflichten gegenüber der SUNAT, die ein Airbnb-Projekt in Lima am unmittelbarsten regeln, weit mehr als eine noch lückenhafte nationale Tourismusregulierung.
Konkret wird eine Kurzzeitvermietung eher einer professionellen Beherbergungstätigkeit gleichgestellt, wenn der Eigentümer Dienstleistungen erbringt, die über die blosse Überlassung der Wohnung hinausgehen: tägliche Reinigung, Frühstück, Empfang, eigenes Personal. Dieser Punkt wird weiter unten in diesem Ratgeber ausgeführt.
Die Regeln des Stockwerkeigentums: der entscheidendste Faktor
Das ist oft der von ausländischen Investoren am meisten unterschätzte Punkt: In einem Gebäude im Stockwerkeigentum entscheidet nicht in erster Linie das nationale Gesetz, ob ein Airbnb möglich ist, sondern das interne Reglement des Gebäudes und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung.
Das peruanische Regime des Stockwerkeigentums (propiedad horizontal), geregelt durch das Gesetz Nr. 27157, erlaubt jeder Stockwerkeigentümergemeinschaft, ein eigenes internes Reglement für das Gebäude zu erlassen. Dieses Reglement kann Regeln zur Wohnnutzung der Einheiten, zum Zugang von Besuchern, zur Sicherheit und, immer häufiger, ausdrückliche Einschränkungen der Kurzzeitvermietung enthalten. Jede Änderung des Reglements muss von der Versammlung genehmigt und anschliessend formell festgehalten werden.
Was der Käufer vor der Unterzeichnung verlangen sollte
- Das vollständige interne Reglement des Stockwerkeigentums, nicht nur eine mündliche Zusammenfassung.
- Die neueren Protokolle der Eigentümerversammlungen, um eine laufende Debatte zum Thema zu erkennen.
- Die Regeln zu Besuchern, zur Sicherheit und zum Zugang zum Gebäude.
- Die allfälligen Sanktionen, die bei Verstössen gegen das Reglement vorgesehen sind.
- Eine schriftliche Bestätigung der Gebäudeverwaltung, nicht nur eine mündliche Antwort des Verkäufers oder des Maklers.
- Die Geschichte der Kurzzeitvermietungen, die es im Gebäude bereits gibt, nur als Anhaltspunkt.
Ein aktives Inserat beweist nichts
Dass eine Wohnung im Gebäude bereits auf Airbnb vermietet wird, garantiert nicht, dass diese Tätigkeit von der Stockwerkeigentümergemeinschaft offiziell erlaubt ist. Sie kann in der Praxis geduldet, von einzelnen Nachbarn angefochten oder in Regularisierung sein. Massgebend ist allein eine schriftliche Bestätigung der Verwaltung oder das Reglement selbst.
Der Unterschied zwischen einem ausdrücklichen Verbot und einem schweigenden oder mehrdeutigen Reglement ist wichtig. Ein Reglement, das die Kurzzeitvermietung nicht erwähnt, ist keine Erlaubnis: Es wurde vielleicht einfach noch nicht aktualisiert, und die Versammlung kann jederzeit über das Thema entscheiden.
Das Risiko, in einem Gebäude zu kaufen, das die Kurzzeitvermietung verbietet
Das ist eines der zentralen Risiken dieser Art von Investition, und es lässt sich mit einer seriösen Prüfung vor dem Kauf fast vollständig vermeiden. Ein Käufer, der nach der Unterzeichnung entdeckt, dass sein Gebäude die Kurzzeitvermietung verbietet, setzt sich mehreren konkreten Folgen aus.
- Das ursprünglich vorgesehene Geschäftsmodell kann nicht umgesetzt werden.
- Zwang zum Wechsel zu einer Langzeitvermietung, mit möglicherweise tieferem Einkommen.
- Konflikte mit der Stockwerkeigentümergemeinschaft, bis hin zu internen Bussen, wenn die Tätigkeit trotz Verbot fortgesetzt wird.
- Konkrete Schwierigkeiten beim Empfang der Gäste: verstärkte Kontrolle am Empfang, beschränkte Badges oder Schlüssel, eingeschränkter Zugang zu den gemeinschaftlichen Teilen.
- Möglicher Wertverlust gegenüber einem künftigen Käufer, der gezielt ein Airbnb-taugliches Objekt sucht.
Dieses Risiko soll nicht dramatisiert werden, muss aber als obligatorische Prüfung behandelt werden, genauso wie der bauliche Zustand der Immobilie oder die Gültigkeit der Eigentumsdokumente. Unser Ratgeber zum Kauf einer Wohnung in Lima als Ausländer beschreibt den gesamten Ablauf der Dokumentenprüfung.
Die steuerlichen Pflichten gegenüber der SUNAT
Unabhängig von der gewählten Struktur sind die Einkünfte aus einem Airbnb in Lima in Peru steuerpflichtig und müssen ab dem ersten Einkommen bei der SUNAT (Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria) deklariert werden. Die SUNAT hat bereits Zugang zu den Daten von Zehntausenden aktiver Gastgeber auf den digitalen Plattformen: Das ist kein theoretisches Thema.
Einkünfte der ersten Kategorie: der häufigste Fall
Ein Eigentümer, der seine Wohnung ohne zusätzliche Hoteldienstleistungen vermietet, auch über Airbnb, fällt in der Regel unter die Einkünfte der ersten Kategorie (rentas de primera categoría), die Steuerkategorie für klassische Mieteinnahmen. Der effektive Satz beträgt 5 % des monatlichen Bruttoeinkommens, monatlich berechnet und über das dafür vorgesehene Formular der SUNAT deklariert. Der Besitz mehrerer zur Vermietung bestimmter Immobilien lässt den Eigentümer nicht automatisch in eine andere Steuerkategorie wechseln, solange keine zusätzlichen Dienstleistungen erbracht werden.
Eine konkrete Änderung für 2026: das Gesetz über das Arrendamiento Justo
Das Ley Nr. 32430, sogenanntes «Ley de Arrendamiento Justo», im August 2025 erlassen und ab 2026 anwendbar, ändert einen wichtigen Punkt für Privatpersonen: Die Steuer von 5 % ist nur noch auf den tatsächlich eingenommenen Mieten geschuldet und nicht mehr auf den lediglich vertraglich geschuldeten. Ein Eigentümer muss also keine Steuer mehr auf einen gebuchten, aber nie bezahlten Aufenthalt entrichten. Diese Regel gilt für natürliche Personen, nicht für Gesellschaften.
Einkünfte der dritten Kategorie: wenn die Tätigkeit professionell wird
Erbringt der Eigentümer Dienstleistungen, die jenen eines Beherbergungsbetriebs gleichkommen, etwa tägliche Reinigung, Frühstück, einen Empfang oder eigenes Personal, oder strukturiert er seine Tätigkeit als Gesellschaft, fallen die Einkünfte unter die Einkünfte der dritten Kategorie (gewerbliche Tätigkeit). Das Regime ändert sich grundlegend: allgemeiner Steuersatz auf den Nettogewinn von rund 29,5 %, Anwendung der peruanischen Mehrwertsteuer (IGV) von 18 % auf den Wert der Beherbergung und Pflicht, eine RUC (gewerbliche Steueridentifikationsnummer) zu beantragen.
Eigentümer ohne steuerlichen Wohnsitz in Peru
Ein ausländischer Eigentümer ohne steuerlichen Wohnsitz in Peru bleibt auf seinen peruanischen Mieteinnahmen steuerpflichtig, mit einem Quellensteuersatz von 5 % auf dem Bruttoeinkommen, wie ihn das Einkommenssteuergesetz für nicht Ansässige vorsieht. Der praktische Mechanismus von Quellensteuer und Deklaration unterscheidet sich jedoch deutlich von jenem eines klassischen Mietvertrags mit einem in Peru ansässigen Mieter, wegen der internationalen Natur der Airbnb-Zahlungen. Diese Situation muss unbedingt mit einem peruanischen Buchhalter geklärt werden, da die praktischen Modalitäten je nach gewählter Struktur variieren können.
Dieser Ratgeber ersetzt keine persönliche Steuerberatung
Die genaue Qualifikation einer Kurzzeitvermietung hängt von der individuellen Situation des Eigentümers ab: steuerlicher Wohnsitz, Häufigkeit der Vermietung, erbrachte Dienstleistungen, Anzahl der betroffenen Immobilien. Lassen Sie Ihre Situation im Zweifel von einem peruanischen Buchhalter oder direkt von der SUNAT bestätigen, bevor Sie mit der Vermietung beginnen. Unser Ratgeber zu den Schweizer Steuern nach einem Immobilienkauf in Peru ergänzt diese Frage aus Schweizer Sicht.
Gelegentliche Vermietung oder echte Beherbergungstätigkeit?
Die Grenze zwischen der gelegentlichen Vermietung der eigenen Wohnung und dem Betrieb einer echten Beherbergungstätigkeit ist bis heute durch keinen genauen, veröffentlichten gesetzlichen Schwellenwert festgelegt. Sie hängt von einem Bündel von Elementen ab, die die SUNAT und künftig eine allfällige spezifische Tourismusregulierung berücksichtigen können.
Zu den Elementen, die die Tätigkeit einem professionellen Beherbergungsbetrieb annähern: die Häufigkeit der Vermietungen, die Anzahl gleichzeitig verwalteter Wohnungen, eine professionelle Organisation, ein Empfangsdienst oder eine persönliche Begrüssung vor Ort, eine Reinigung während des Aufenthalts und nicht nur zwischen zwei Aufenthalten, das Anbieten eines Frühstücks, ein Wäscheservice, eigenes Personal, aktive kommerzielle Werbung oder eine systematische Rechnungsstellung mit Ausstellung gewerblicher Quittungen.
Umgekehrt bleibt ein Eigentümer, der gelegentlich seine eigene Wohnung vermietet, ohne zusätzliche Dienstleistungen und mit einer Reinigung nur zwischen zwei Aufenthalten, im häufigsten Rahmen der Einkünfte der ersten Kategorie. Da es keinen bezifferten gesetzlichen Schwellenwert gibt, wendet man sich besser an einen peruanischen Buchhalter, sobald die Tätigkeit an Umfang gewinnt, statt sich auf eine ungeschriebene Regel zu verlassen.
Die für Airbnb am besten geeigneten Quartiere in Lima
Die Rangierung der Quartiere sollte sich nicht auf den durchschnittlichen Preis pro Nacht beschränken. Die empfundene Sicherheit, der Zugang zu Geschäften, die Nähe zu touristischen Zonen, die Verbindung zum Flughafen, das Restaurantangebot, die abendliche Atmosphäre des Quartiers und die Konkurrenz unter den Inseraten zählen ebenso, ohne die Möglichkeit zu vergessen, bei Bedarf zu einer Langzeitvermietung zurückzukehren.
Miraflores
Das bei internationalen Reisenden in Lima gefragteste Quartier: Malecón, Restaurants, hohe empfundene Sicherheit, grosse Dichte an Inseraten, aber auch an Nachfrage. Eignet sich besonders für internationale Touristen und kurze bis mittellange Aufenthalte. Die Konkurrenz ist hier am stärksten, was eine Wohnung und eine Verwaltung auf gutem Niveau erfordert, um sich abzuheben.
Barranco
Bohème- und Kulturquartier, sehr beliebt bei jüngeren Reisenden, digitalen Nomaden und Touristen auf der Suche nach Authentizität. Ausgeprägtes Nachtleben, das bei einer Wohnung in der Nähe der belebtesten Zonen zu berücksichtigen ist. Gute Ergänzung oder Alternative zu Miraflores, mit einer leicht anderen Positionierung.
San Isidro
Geschäfts- und gehobenes Wohnquartier, besser geeignet für Geschäftsreisende, mittellange Aufenthalte und Besucher, die aus medizinischen Gründen kommen, da in San Isidro mehrere renommierte Kliniken angesiedelt sind. Weniger touristisch als Miraflores oder Barranco, aber mit einer das ganze Jahr über stabileren Nachfrage.
Magdalena del Mar, Jesús María und San Miguel
Diese drei Quartiere bieten zugänglichere Kaufpreise als Miraflores, San Isidro oder Barranco, mit einer echten, aber bescheideneren Nachfrage, getragen von Reisenden, die ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis suchen, von Studierenden, mittellangen Aufenthalten und peruanischen Besuchern. Sie funktionieren auch gut als Ausweichlösung für die Langzeitvermietung, falls die Airbnb-Strategie nicht die erhofften Ergebnisse bringt.
Surquillo und Pueblo Libre
Eher Wohnquartiere: Surquillo an der Grenze zu Miraflores und San Isidro, Pueblo Libre in der Nähe der Museen. Weniger etabliert auf dem Airbnb-Markt, aber mit echtem Potenzial für einen Investor, der einen tieferen Einstiegsbetrag und einen schrittweisen Aufbau akzeptiert.
Unser Ratgeber zu den Quartieren von Lima beschreibt die Merkmale jedes einzelnen, insbesondere von Miraflores, Barranco, San Isidro und Magdalena del Mar.
Auslastung und Saisonalität
Die Auslastung eines Airbnb in Lima hängt von zahlreichen Faktoren ab, die der Wohnung eigen sind: das Quartier, die Art der Immobilie, die Anzahl Schlafplätze, der angezeigte Preis, die gesammelten Bewertungen, die Qualität der Fotos, eine Klimaanlage oder Heizung je nach Bedarf, die Qualität des WLAN, ein für Homeoffice geeigneter Arbeitsplatz, die Flexibilität der Mindestaufenthaltsdauer und vor allem die Reaktionsfähigkeit und Erfahrung der Person, die die Buchungen verwaltet.
Lima kennt eine echte touristische und geschäftliche Saisonalität, die aber weniger ausgeprägt ist als bei manchen Destinationen in den Anden. Der Südsommer (Dezember bis März) fällt mit den peruanischen Schulferien und einer Zeit stärkerer Nachfrage zusammen, ebenso wie die Feiertage zum Jahresende. Kongresse, Fachmessen und einzelne Veranstaltungen können örtliche Nachfragespitzen erzeugen, während manche Wochen im Jahr ruhiger bleiben.
Keine Durchschnittsauslastung ist eine Garantie
Eine durchschnittliche Jahresauslastung zwischen 45 % und 60 % ist eine vernünftige Arbeitshypothese für eine gut positionierte und gut verwaltete Immobilie in Lima, ohne dass im Voraus irgendeine Zahl garantiert werden kann. Die öffentlich verfügbaren Marktdaten bleiben lückenhaft und variieren je nach verwendeter Methodik: Sie sind als Grössenordnungen zu behandeln, nicht als offizielle Statistiken.
Die von Airbnb 2026 erhobenen Gebühren
Airbnb hat seine Gebührenstruktur im Lauf des Jahres 2026 geändert. Das historische Modell, mit einer Kommission von rund 3 % zulasten des Gastgebers und Servicegebühren von 14 bis 16 % zulasten des Gastes, wurde schrittweise durch ein einheitliches Modell ersetzt, bei dem nur der Gastgeber Gebühren bezahlt, rund 15,5 % des Gesamtbetrags der Buchung (16 % in einigen Ländern wie Brasilien oder Mexiko). Peru ist im Lauf des Jahres 2026 zu diesem neuen Modell übergegangen.
Diese Gebühren gelten für den gesamten dem Gast in Rechnung gestellten Betrag: Preis pro Nacht, Reinigungsgebühr und allfällige Zuschläge. Konkret erhält der Gastgeber bei einer Buchung, die dem Gast mit 100 Geldeinheiten verrechnet wird, nun rund 84,5 Einheiten vor Betriebskosten und Steuern, verglichen mit einem anders verteilten Betrag im alten Modell. Dieser Satz sollte im Zeitpunkt der Simulation stets direkt im Airbnb-Dashboard überprüft werden, da sich die Geschäftsbedingungen der Plattformen regelmässig ändern.
Reinigung, Concierge-Service und Betriebskosten
Das ist oft der Teil, den ein Investor, der die Airbnb-Tätigkeit entdeckt, am meisten unterschätzt. Über die Kommission der Plattform hinaus schmälert eine Reihe von Betriebskosten das tatsächlich erzielte Einkommen.
- Reinigung und Wäsche zwischen jedem Aufenthalt, oft teilweise durch einen dem Gast verrechneten Zuschlag gedeckt.
- Verbrauchsmaterial: Pflegeprodukte für Gäste, Toilettenpapier, Kaffee, Reinigungsmittel.
- Wasser, Strom und Internet, bei der Kurzzeitvermietung in der Regel zulasten des Eigentümers, anders als bei der klassischen Langzeitvermietung.
- Nebenkosten des Stockwerkeigentums, identisch mit jenen einer klassischen Wohnnutzung.
- Hausratversicherung, angepasst an eine Kurzzeitvermietung.
- Laufender Unterhalt und Rückstellung für den Ersatz von Wäsche, Geschirr und Ausstattung, die sich schneller abnutzen als bei einer Langzeitvermietung.
- Professionelle Fotografie und Einrichtung, nützlich, um gegenüber gut präsentierten Inseraten konkurrenzfähig zu bleiben.
- Smart Lock und allenfalls persönlicher Empfang der Gäste.
- Nachrichtenverwaltung, dynamische Preisgestaltung und Buchhaltung, vom Eigentümer erledigt oder an Dritte delegiert.
- Wechsel- und Überweisungsgebühren für einen Eigentümer, der seine Einkünfte in die Schweiz oder nach Europa zurückführt.
- Leerstand und allfällige Rückerstattungen oder Schäden, die nicht von der Versicherung gedeckt sind.
Vier mögliche Verwaltungsmodelle
Die direkte Verwaltung durch den Eigentümer minimiert die Kosten, setzt aber eine lokale Präsenz oder ständige Verfügbarkeit voraus, die sich selten mit einem Leben in der Schweiz oder in Europa vereinbaren lässt. Werden Reinigung und Empfang getrennt delegiert, bleibt man beteiligt und lagert die aufwendigsten Aufgaben aus, um den Preis einer komplexeren Koordination. Der teilweise Concierge-Service deckt die operativen Aufgaben ab und überlässt dem Eigentümer die Preisstrategie. Die Vollverwaltung überträgt den gesamten Prozess, vom Inserat bis zum Empfang, einem lokalen Dienstleister, gegen eine höhere Kommission.
Das günstigste Modell ist nicht immer das rentabelste: Eine mittelmässige Verwaltung kann die Auslastung und die Bewertungen einbrechen lassen, was das Einkommen viel stärker schmälert als eine höhere, aber wirksame Verwaltungskommission.
Durchgerechnetes Beispiel: vom Brutto- zum Nettoeinkommen
Das folgende Beispiel betrifft eine Wohnung mit einem Schlafzimmer von rund 50 m², gekauft für 120 000 USD in einem für die Kurzzeitvermietung geeigneten Quartier, mit einer delegierten Verwaltung zu 20 % der eingenommenen Einkünfte. Es handelt sich um eine didaktische Simulation, nicht um ein Ergebnisversprechen: Die tatsächlichen Zahlen hängen von der Immobilie, dem Quartier und der Qualität der Verwaltung ab.
| Posten (pro Monat, in USD) | Vorsichtiges Szenario | Mittleres Szenario | Günstiges Szenario |
|---|---|---|---|
| Durchschnittspreis pro Nacht | 52 | 58 | 65 |
| Auslastung | 40 % | 58 % | 72 % |
| Belegte Nächte / Monat | 12 | 17 | 22 |
| Bruttoeinkommen der Wohnung | 624 | 986 | 1 430 |
| Airbnb-Kommission (≈15,5 %) | -97 | -153 | -222 |
| Reinigung, Verbrauchsmaterial, Unterhalt, Versicherung | -100 | -132 | -160 |
| Nebenkosten des Stockwerkeigentums | -90 | -90 | -90 |
| Wasser, Strom, Internet | -40 | -45 | -50 |
| Gebühren für delegierte Verwaltung (20 % des Nettobetrags der Plattform) | -105 | -166 | -242 |
| Steuern SUNAT (5 % des Bruttoeinkommens) | -31 | -49 | -72 |
| Geschätztes monatliches Nettoeinkommen | ≈ 161 | ≈ 351 | ≈ 594 |
Auf dieser Grundlage liegt das geschätzte jährliche Nettoeinkommen zwischen rund 1 930 USD (vorsichtiges Szenario) und 7 130 USD (günstiges Szenario), was einer Nettorendite auf den Kaufpreis von rund 1,6 % bis 5,9 % pro Jahr entspricht, ohne Finanzierung und ohne allfälligen Wertzuwachs beim Wiederverkauf. Das günstige Szenario darf nie als normales oder erwartetes Ergebnis betrachtet werden: Es stellt eine hohe Annahme dar, keinen Durchschnitt.
Diese Berechnung berücksichtigt weder das Startbudget (Möblierung, Einrichtung, Ausstattung, erste Fotos), das für eine korrekt ausgestattete Wohnung mit einem Schlafzimmer in der Regel zwischen 5 000 und 10 000 USD liegt, noch die Erwerbsnebenkosten, die in unserem Ratgeber zu den Gesamtkosten eines Immobilienkaufs in Lima aufgeschlüsselt sind.
Die tatsächliche Rentabilität berechnen
Die Rentabilität eines Airbnb auf die Rechnung «Preis pro Nacht mal Auslastung» zu reduzieren, gibt eine Vorstellung vom Umsatz, nicht vom tatsächlich erzielten Einkommen. Eine vollständigere Formel ist nötig:
Nettoeinkommen = Einnahmen aus Buchungen − Plattformgebühren − Betriebskosten − Verwaltungsgebühren − Nebenkosten − Unterhalt − Steuern − Leerstand
Diese Formel unterscheidet den Bruttoumsatz (den gesamten den Gästen verrechneten Betrag), das Bruttoeinkommen des Eigentümers (nach Kommission der Plattform), das betriebliche Nettoeinkommen (nach allen Betriebskosten) und schliesslich das tatsächliche Nettoeinkommen nach Abzug der Steuern. Die Bruttorendite setzt das jährliche Bruttoeinkommen ins Verhältnis zum Kaufpreis; die Nettorendite setzt das jährliche Nettoeinkommen ins Verhältnis zum selben Kaufpreis. Ein Eigentümer mit Bankfinanzierung muss zudem die Kreditraten abziehen, um seinen tatsächlichen Cashflow zu erhalten.
Mehrere Elemente beeinflussen diese Berechnung über die monatlichen Zahlen hinaus direkt: der Kaufpreis und seine Verhandlung, die Kosten für Möbel und Erstausstattung, die Erwerbsnebenkosten (Notar, Register, Handänderungssteuer), das Startbudget, die schrittweise Abschreibung der Ausstattung, die sich durch die für die Kurzzeitvermietung typische intensive Nutzung abnutzt, der Wechselkurs zwischen peruanischem Sol, Dollar, Schweizer Franken und Euro für einen in Europa lebenden Eigentümer und schliesslich die Möglichkeit, zu einer mittel- oder langfristigen Vermietung zu wechseln, falls die Airbnb-Strategie nicht wie geplant funktioniert.
Airbnb oder Langzeitvermietung?
Der Vergleich verdient es, nüchtern angestellt zu werden, ohne grundsätzlich anzunehmen, Airbnb sei immer die beste Option. Für dieselbe Wohnung wie im vorherigen Beispiel läge eine realistische Langzeitmiete in einem vergleichbaren Quartier bei rund 550 bis 650 USD pro Monat, Nebenkosten des Stockwerkeigentums je nach Vertrag in der Regel zulasten des Mieters, mit identischer Besteuerung von 5 % auf dem Bruttoeinkommen, aber ohne Plattformkommission, ohne wiederkehrende Reinigung, ohne Verwaltungsgebühren von 20 % und mit deutlich geringerem Verwaltungsaufwand.
| Kriterium | Airbnb / Kurzzeit | Langzeitvermietung |
|---|---|---|
| Potenzielles Bruttoeinkommen | Höher, aber schwankend | Tiefer, aber stabil |
| Betriebskosten | Hoch (Reinigung, Abnutzung, Verwaltung) | Tief |
| Verwaltungsaufwand | Gross, ausser bei delegierter Verwaltung | Minimal |
| Schwankung der Einkünfte | Hoch, saisonabhängig | Gering, regelmässiges Einkommen |
| Regulatorisches Risiko | Real, im Wandel | Gering, stabiler Rahmen |
| Leerstandsrisiko | Kurzfristig, wiederkehrend | Punktuell, zwischen zwei Mietverträgen |
| Ausweichlösung | Wechsel zur Langzeitvermietung möglich | Weniger Flexibilität in umgekehrter Richtung |
Gemäss den oben dargestellten Szenarien kann die Nettorendite eines gut verwalteten Airbnb jene einer gleichwertigen Langzeitvermietung übertreffen, doch ein vorsichtiges Szenario kann nach Berücksichtigung aller Kosten auch darunter liegen. Die Kurzzeitvermietung verlangt mehr Engagement und Toleranz gegenüber schwankenden Einkünften, im Gegenzug für ein höheres Einkommenspotenzial, wenn Immobilie, Quartier und Verwaltung gut gewählt sind. Unser Ratgeber zur Langzeit- oder Kurzzeitvermietung in Lima vertieft diesen Vergleich.
Die Rolle von Havenbnb Peru und Swiss Lima Property
Die Wahl einer Wohnung für Airbnb entscheidet sich vor dem Kauf: Quartier, Gebäude, Reglement des Stockwerkeigentums, Kaufpreis, tatsächliches Mietpotenzial, Betriebskosten und Ausweichlösung bei Bedarf. In dieser Phase begleitet Swiss Lima Property Schweizer und europäische Investoren, von der Suche bis zur Koordination des Erwerbs.
Die operative Verwaltung der Wohnung nach dem Kauf hingegen ist ein anderer Beruf: Erstellung und Optimierung des Inserats, Kommunikation mit den Gästen, Koordination von An- und Abreisen, Reinigung, Unterhalt, regelmässige Kontrolle der Wohnung, Preisgestaltung, operative Betreuung und Berichte an den Eigentümer. Das ist die Rolle unseres lokalen Partners Havenbnb Peru mit Sitz in Lima.
Die delegierte Verwaltung ist nicht für alle unverzichtbar
Ein Eigentümer, der in Lima lebt, verfügbar ist und sich mit der operativen Verwaltung wohlfühlt, kann sein Airbnb durchaus selbst verwalten. Die delegierte Verwaltung wird besonders sinnvoll für einen im Ausland lebenden Eigentümer, der keinen reaktionsschnellen Empfang, keine rasche Reinigung zwischen zwei Aufenthalten und keine Präsenz bei Unvorhergesehenem sicherstellen kann.
Es werden keine Leistungen versprochen, die über das tatsächlich Angebotene hinausgehen, und die delegierte Verwaltung wird weder als Renditegarantie noch als Notwendigkeit für jeden Eigentümer dargestellt. Wenn Sie ein Airbnb-Projekt in Lima in Betracht ziehen, können wir Ihnen helfen, das tatsächliche Mietpotenzial einer Wohnung einzuschätzen, ihre Eignung für die Kurzzeitvermietung vor dem Kauf zu prüfen und die Szenarien Airbnb und Langzeitvermietung für Ihre Situation objektiv zu vergleichen.