Respuesta rápida
- ¿Airbnb está autorizado en Lima? No existe una prohibición general, pero todavía no hay una ley específica que regule con precisión la actividad. Es el reglamento de cada edificio el que suele marcar la diferencia.
- ¿Una copropiedad puede prohibirlo? Sí, mediante su reglamento interno y las decisiones de la junta de propietarios.
- ¿Hay que declarar los ingresos ante la SUNAT? Sí, siempre, desde el primer sol percibido.
- ¿Airbnb es más rentable que un alquiler de largo plazo? No automáticamente: el ingreso bruto suele ser mayor, pero los costos y la fiscalidad también lo son.
- ¿Qué distritos son los más adecuados? Miraflores y Barranco en primer lugar, seguidos de San Isidro, Magdalena del Mar, Jesús María, San Miguel y Surquillo según el perfil de huésped buscado.
Cada punto se desarrolla y matiza en el resto de la guía.
¿Airbnb está autorizado en Lima en 2026?
La respuesta no es ni «Airbnb es legal» ni «Airbnb está prohibido». El alquiler de corta duración no está prohibido como tal en el Perú, pero tampoco existe todavía una ley específica claramente aplicable a este tipo de actividad. Esta zona gris explica por qué la situación puede parecer confusa para un inversor extranjero.
La Ley General de Turismo (Ley N.º 29408) regula los establecimientos de hospedaje clasificados, como hoteles u hostales, pero su aplicación a un particular que alquila ocasionalmente su propio departamento sigue siendo objeto de debate. Un propietario que alquila mediante Airbnb no se convierte automáticamente en un establecimiento de hospedaje en el sentido de esa ley, salvo que en la práctica adopte un funcionamiento equivalente.
Un proyecto de ley en trámite, aún no aprobado
La Comisión de Comercio Exterior y Turismo del Congreso peruano aprobó un dictamen favorable basado en los proyectos de ley 5467/2022-CR, 9084/2024-CR y 9362/2024-CR, que proponen una «Ley que regula la actividad de arrendamiento turístico». Este texto crearía un Registro Digital del Arrendamiento Turístico (REDAT) y contemplaría multas de hasta 7 UIT (alrededor de 38.500 soles según la tabla vigente en 2026) en caso de infracción grave.
Se trata, por ahora, solo de una etapa intermedia del proceso legislativo: el texto todavía debe debatirse y votarse en el pleno antes de poder promulgarse. Otra propuesta distinta, presentada en 2023, que buscaba gravar con un 4% las reservas hechas a través de plataformas digitales, sigue estancada en la Comisión de Economía y ha recibido críticas, entre ellas el riesgo de una doble imposición junto con el impuesto a la renta ya existente. Ninguna de estas dos iniciativas es una ley vigente al momento de redactar esta guía.
Lo que realmente determina la situación hoy
A falta de una ley nacional específica ya vigente, son en la práctica el reglamento interno de cada copropiedad y las obligaciones fiscales generales ante la SUNAT los que enmarcan más directamente un proyecto de Airbnb en Lima, mucho más que una normativa turística nacional todavía incompleta.
En concreto, un alquiler de corta duración se acerca más claramente a una actividad de hospedaje profesional cuando el propietario ofrece servicios que van más allá de la simple puesta a disposición del inmueble: limpieza diaria, desayuno, recepción, personal dedicado. Este punto se detalla más adelante en la guía.
Las reglas de la copropiedad: el factor más determinante
Este es, con frecuencia, el punto más subestimado por los inversores extranjeros: en un edificio en copropiedad, no es la ley nacional la que decide en primer lugar si un Airbnb es posible, sino el reglamento interno del edificio y las decisiones tomadas por la junta de propietarios.
El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común peruano, regulado por la Ley N.º 27157, permite que cada copropiedad adopte su propio reglamento interno. Ese reglamento puede incluir normas sobre el uso residencial de las unidades, el acceso de visitantes, la seguridad y, cada vez con mayor frecuencia, restricciones explícitas sobre los alquileres de corta duración. Cualquier modificación del reglamento debe aprobarse en junta y luego formalizarse.
Qué debe pedir el comprador antes de firmar
- El reglamento interno completo de la copropiedad, no solo un resumen verbal.
- Las actas recientes de las juntas de propietarios, para detectar un debate en curso sobre el tema.
- Las reglas sobre visitantes, la seguridad y el acceso al edificio.
- Las sanciones previstas en caso de incumplimiento del reglamento.
- Una confirmación por escrito de la administración del edificio, no solo la palabra del vendedor o del agente.
- El historial de alquileres de corta duración ya presentes en el edificio, solo como referencia.
Un anuncio activo no prueba nada
Que un departamento del edificio ya esté alquilado en Airbnb no garantiza que esa actividad esté formalmente autorizada por la copropiedad. Puede tratarse de una tolerancia práctica, de una situación cuestionada por algunos vecinos, o de un proceso de regularización en curso. Solo una confirmación escrita de la administración, o el reglamento mismo, dan certeza real.
La diferencia entre una prohibición explícita y un reglamento silencioso o ambiguo es importante. Un reglamento que no menciona los alquileres de corta duración no equivale a una autorización: simplemente puede no haberse actualizado todavía, y la junta sigue siendo libre de pronunciarse sobre el tema en cualquier momento.
El riesgo de comprar en un edificio que prohíbe la corta duración
Este es uno de los riesgos centrales de este tipo de inversión, y resulta prácticamente evitable con una verificación seria antes de comprar. Un comprador que descubre después de la firma que su edificio prohíbe los alquileres de corta duración se expone a varias consecuencias concretas.
- Imposibilidad de operar el modelo de negocio inicialmente previsto.
- Necesidad de pasar a un alquiler de largo plazo, con un ingreso potencialmente menor.
- Conflictos con la copropiedad, e incluso sanciones internas si se continúa con la actividad pese a la prohibición.
- Dificultades concretas para recibir huéspedes: control reforzado en recepción, tarjetas o llaves limitadas, acceso restringido a las áreas comunes.
- Pérdida de valor potencial ante un futuro comprador que busque específicamente un inmueble compatible con Airbnb.
Este riesgo no debe dramatizarse, pero sí debe tratarse como una verificación obligatoria, al mismo nivel que el estado estructural del inmueble o la validez de los documentos de propiedad. Nuestra guía sobre cómo comprar un departamento en Lima siendo extranjero detalla todo el proceso de verificación documentaria.
Las obligaciones fiscales ante la SUNAT
Cualquiera sea el esquema elegido, los ingresos generados por un Airbnb en Lima son gravables en el Perú y deben declararse ante la SUNAT (Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria), desde el primer ingreso percibido. La SUNAT ya tiene acceso a datos de decenas de miles de anfitriones activos en plataformas digitales: no se trata de un tema teórico.
Rentas de primera categoría: el caso más habitual
Un propietario que alquila su vivienda sin ofrecer servicios hoteleros adicionales, incluso a través de Airbnb, generalmente califica dentro de las rentas de primera categoría, la categoría fiscal aplicable a los ingresos por alquiler clásicos. La tasa efectiva aplicada es del 5% del ingreso bruto mensual, calculada y declarada cada mes mediante el formulario correspondiente de la SUNAT. Tener varios inmuebles destinados al alquiler no hace que el propietario cambie automáticamente de categoría fiscal, mientras no se ofrezca ningún servicio adicional.
Un cambio concreto para 2026: la Ley de Arrendamiento Justo
La Ley N.º 32430, conocida como «Ley de Arrendamiento Justo», promulgada en agosto de 2025 y aplicable desde 2026, modifica un punto importante para los particulares: el impuesto del 5% ya solo se debe sobre los alquileres efectivamente cobrados, y no sobre los alquileres simplemente devengados por contrato. Un propietario ya no debe pagar impuesto por una reserva confirmada pero nunca pagada. Esta regla aplica a personas naturales, no a empresas.
Rentas de tercera categoría: cuando la actividad se vuelve profesional
Si el propietario ofrece servicios asimilables a los de un establecimiento de hospedaje, como limpieza diaria, desayuno, recepción o personal dedicado, o si organiza su actividad como una empresa, los ingresos pasan entonces a calificar como rentas de tercera categoría (actividad empresarial). El régimen cambia radicalmente: tasa general de aproximadamente 29,5% sobre la utilidad neta, aplicación del IGV (18%) sobre el valor del hospedaje, y obligación de contar con RUC.
Propietario no residente fiscal
Un propietario extranjero que no reside fiscalmente en el Perú sigue estando gravado por sus ingresos por alquiler generados en el país, con una retención del 5% sobre el ingreso bruto prevista por la Ley del Impuesto a la Renta para los no domiciliados. El mecanismo práctico de retención y declaración, sin embargo, difiere sensiblemente del de un contrato de alquiler clásico con un inquilino domiciliado en el Perú, debido a la naturaleza internacional de los pagos de Airbnb. Esta situación debe validarse obligatoriamente con un contador peruano, ya que las modalidades prácticas pueden variar según el esquema elegido.
Esta guía no reemplaza un asesoramiento fiscal personalizado
La calificación exacta de una actividad de alquiler de corta duración depende de la situación individual del propietario: residencia fiscal, frecuencia de los alquileres, servicios prestados, número de inmuebles involucrados. Ante cualquier duda, valide su situación con un contador peruano o directamente con la SUNAT antes de empezar a alquilar. Nuestra guía sobre la fiscalidad suiza tras comprar un inmueble en el Perú complementa esta pregunta desde el punto de vista suizo.
¿Alquiler ocasional o verdadera actividad de hospedaje?
La frontera entre alquilar ocasionalmente el propio departamento y explotar una verdadera actividad de hospedaje no está fijada por ningún umbral legal preciso publicado hasta la fecha. Depende de un conjunto de elementos que la SUNAT, y eventualmente una futura normativa turística específica, pueden tomar en cuenta.
Entre los elementos que tienden a acercar la actividad a un establecimiento de hospedaje profesional: la frecuencia de los alquileres, el número de unidades gestionadas al mismo tiempo, una organización de tipo profesional, un servicio de recepción o atención presencial, la limpieza realizada durante la estadía y no solo entre huéspedes, el desayuno incluido, un servicio de lavandería, personal dedicado, promoción comercial activa o facturación sistemática con emisión de comprobantes profesionales.
En sentido contrario, un propietario que alquila ocasionalmente su propio departamento, sin servicios adicionales, con una limpieza realizada solo entre estadías, se mantiene dentro del marco más habitual de las rentas de primera categoría. A falta de un umbral legal cuantificado, conviene acercarse a un contador peruano en cuanto la actividad crece, en lugar de guiarse por una regla no escrita.
Los distritos más adecuados para Airbnb en Lima
La elección del distrito no debería limitarse a la tarifa promedio por noche. La seguridad percibida, el acceso a comercios, la cercanía a las zonas turísticas, la conexión con el aeropuerto, la oferta de restaurantes, el ambiente del barrio por las noches y el nivel de competencia entre anuncios pesan igual, sin olvidar la posibilidad de volver a un alquiler de largo plazo en caso de necesidad.
Miraflores
El distrito más buscado por los viajeros internacionales en Lima: malecón, restaurantes, alta seguridad percibida, fuerte densidad de anuncios pero también de demanda. Especialmente adecuado para turistas internacionales y estadías de corta a mediana duración. Aquí la competencia es la más alta, lo que exige un departamento y una gestión de buen nivel para destacar.
Barranco
Distrito bohemio y cultural, muy apreciado por viajeros más jóvenes, nómadas digitales y turistas en busca de autenticidad. Tiene un ambiente nocturno marcado, algo a considerar para un departamento cercano a las zonas más animadas. Buen complemento o alternativa a Miraflores, con un posicionamiento ligeramente distinto.
San Isidro
Distrito de negocios y residencial de alto nivel, más adecuado para viajeros corporativos, estadías de mediana duración y visitantes que llegan por motivos médicos, ya que San Isidro concentra varias clínicas reconocidas. Menos turístico que Miraflores o Barranco, pero con una demanda más estable durante todo el año.
Magdalena del Mar, Jesús María y San Miguel
Estos tres distritos ofrecen precios de compra más accesibles que Miraflores, San Isidro o Barranco, con una demanda real pero más modesta, impulsada por viajeros que buscan una buena relación calidad-precio, estudiantes, estadías de mediana duración y visitantes peruanos. También funcionan bien como alternativa de alquiler de largo plazo si la estrategia Airbnb no da los resultados esperados.
Surquillo y Pueblo Libre
Distritos más residenciales, en el límite entre Miraflores y San Isidro en el caso de Surquillo, y cerca de los museos en el caso de Pueblo Libre. Menos consolidados en el mercado Airbnb, pero con un potencial real para un inversor dispuesto a aceptar un ticket de entrada menor y un crecimiento progresivo.
Nuestra guía sobre los distritos de Lima detalla las características de cada uno, entre ellos Miraflores, Barranco, San Isidro y Magdalena del Mar.
Tasa de ocupación y estacionalidad
La tasa de ocupación de un Airbnb en Lima depende de numerosos factores propios del inmueble: el distrito, el tipo de unidad, el número de camas, el precio publicado, las reseñas acumuladas, la calidad de las fotos, la presencia de aire acondicionado o calefacción según la necesidad, la calidad del Wi-Fi, un espacio de trabajo adecuado para el teletrabajo, la flexibilidad en la estadía mínima, y sobre todo la capacidad de respuesta y la experiencia de quien gestiona las reservas.
Lima tiene una estacionalidad turística y profesional real, aunque menos marcada que la de algunos destinos andinos. El verano austral (diciembre a marzo) coincide con las vacaciones escolares peruanas y una demanda más alta, al igual que las fiestas de fin de año. Los congresos, ferias profesionales y eventos puntuales pueden generar picos de demanda localizados, mientras que algunas semanas del año se mantienen más tranquilas.
Ninguna tasa promedio constituye una garantía
Una tasa de ocupación anual promedio de entre 45% y 65% constituye una hipótesis de trabajo razonable para un inmueble bien posicionado y bien gestionado en Lima, sin que ninguna cifra pueda garantizarse de antemano. Los datos de mercado disponibles públicamente siguen siendo parciales y varían según la metodología empleada: deben tratarse como órdenes de magnitud, no como estadísticas oficiales.
Las comisiones que cobra Airbnb en 2026
Airbnb modificó su estructura de comisiones a lo largo de 2026. El modelo histórico, con una comisión de aproximadamente 3% a cargo del anfitrión y cargos por servicio de entre 14% y 16% a cargo del huésped, fue reemplazado progresivamente por un modelo único donde solo el anfitrión paga comisión, de alrededor del 15,5% del monto total de la reserva (16% en algunos países como Brasil o México). El Perú pasó a este nuevo modelo durante 2026.
Estas comisiones se aplican sobre el monto total facturado al huésped: tarifa por noche, cargo de limpieza y cualquier cargo adicional. En concreto, sobre una reserva facturada por 100 unidades monetarias al huésped, el anfitrión recibe hoy aproximadamente 84,5 unidades antes de costos operativos y fiscalidad, frente a una distribución distinta bajo el modelo anterior. Esta tasa debe verificarse siempre directamente en el panel de Airbnb al momento de simular, ya que las condiciones comerciales de las plataformas cambian con regularidad.
Limpieza, conserjería y costos operativos
Esta suele ser la parte más subestimada por un inversor que recién descubre la actividad de Airbnb. Más allá de la comisión de la plataforma, una serie de costos operativos reduce el ingreso realmente percibido.
- Limpieza y lavandería entre cada estadía, parcialmente compensadas a veces por un cargo cobrado al huésped.
- Consumibles: productos de bienvenida, papel higiénico, café, productos de limpieza.
- Agua, electricidad e internet, generalmente a cargo del propietario en corta duración, a diferencia del alquiler de largo plazo clásico.
- Mantenimiento de la copropiedad, igual al de un uso residencial habitual.
- Seguro de vivienda adaptado a un uso locativo de corta duración.
- Mantenimiento corriente y provisión para reposición de ropa de cama, vajilla y equipamiento, que se desgastan más rápido que en un alquiler de largo plazo.
- Fotografía y decoración profesionales, útiles para mantenerse competitivo frente a anuncios bien presentados.
- Cerradura inteligente y eventual recepción presencial de los huéspedes.
- Gestión de mensajes, tarifas dinámicas y contabilidad, ya sea a cargo del propietario o delegadas a un tercero.
- Comisiones de cambio y transferencia para un propietario que repatría sus ingresos hacia Suiza o Europa.
- Vacancia y eventuales reembolsos o daños no cubiertos por el seguro.
Cuatro modelos de gestión posibles
La autogestión por parte del propietario minimiza los costos, pero requiere presencia local o una disponibilidad constante, rara vez compatible con una vida en Suiza o Europa. La limpieza y recepción delegadas por separado permiten seguir involucrado mientras se externalizan las tareas más pesadas, a cambio de una coordinación más compleja. La conserjería parcial cubre las tareas operativas mientras el propietario conserva la estrategia de tarifas. La gestión completa entrega todo el proceso, desde el anuncio hasta la recepción, a un proveedor local, a cambio de una comisión más alta.
El modelo más barato no siempre es el más rentable: una gestión deficiente puede hacer caer la tasa de ocupación y las reseñas, lo que reduce el ingreso mucho más de lo que lo haría una comisión de gestión más alta pero eficiente.
Ejemplo numérico: del ingreso bruto al ingreso neto
El siguiente ejemplo corresponde a un departamento de un dormitorio de aproximadamente 50 m², comprado en 120.000 USD en un distrito adecuado para la corta duración, con una gestión delegada facturada al 20% de los ingresos cobrados. Se trata de una simulación pedagógica, no de una promesa de resultado: las cifras reales dependen del inmueble, del distrito y de la calidad de la gestión.
| Rubro (mensual, en USD) | Escenario prudente | Escenario central | Escenario favorable |
|---|---|---|---|
| Precio promedio por noche | 52 | 58 | 65 |
| Tasa de ocupación | 40 % | 58 % | 72 % |
| Noches ocupadas / mes | 12 | 17 | 22 |
| Ingreso bruto del alojamiento | 624 | 986 | 1 430 |
| Comisión Airbnb (≈15,5 %) | -97 | -153 | -222 |
| Limpieza, consumibles, mantenimiento, seguro | -100 | -132 | -160 |
| Mantenimiento de copropiedad | -90 | -90 | -90 |
| Agua, electricidad, internet | -40 | -45 | -50 |
| Comisión de gestión delegada (20 % del neto de plataforma) | -105 | -166 | -242 |
| Fiscalidad SUNAT (5 % del ingreso bruto) | -31 | -49 | -72 |
| Ingreso neto mensual estimado | ≈ 161 | ≈ 351 | ≈ 594 |
Sobre esta base, el ingreso neto anual estimado se ubica entre aproximadamente 1.930 USD (escenario prudente) y 7.130 USD (escenario favorable), para una rentabilidad neta sobre el precio de compra de entre aproximadamente 1,6% y 5,9% anual, sin considerar financiamiento ni una eventual plusvalía a la reventa. El escenario favorable nunca debe considerarse como el resultado normal o esperado: representa una hipótesis alta, no un promedio.
Este cálculo no incluye el presupuesto de lanzamiento (mobiliario, decoración, equipamiento, fotografía inicial), generalmente entre 5.000 y 10.000 USD para un departamento de un dormitorio correctamente equipado, ni los gastos de adquisición detallados en nuestra guía sobre el costo total de una compra inmobiliaria en Lima.
Cómo calcular la rentabilidad real
Reducir la rentabilidad de un Airbnb al cálculo «precio por noche multiplicado por tasa de ocupación» da una idea de la facturación, no del ingreso realmente percibido. Conviene aplicar una fórmula más completa:
Ingreso neto = ingresos de las reservas − comisiones de la plataforma − costos operativos − comisión de gestión − mantenimiento de copropiedad − mantenimiento del inmueble − fiscalidad − vacancia
Esta fórmula distingue la facturación bruta (el monto total cobrado a los huéspedes), el ingreso bruto del propietario (después de la comisión de la plataforma), el ingreso operativo neto (después de todos los costos operativos), y finalmente el ingreso neto real una vez descontada la fiscalidad. La rentabilidad bruta relaciona el ingreso bruto anual con el precio de compra; la rentabilidad neta relaciona el ingreso neto anual con ese mismo precio de compra. Un propietario que recurre a financiamiento bancario debe además descontar las cuotas del crédito para obtener su flujo de caja real.
Varios elementos influyen directamente en este cálculo más allá de las cifras mensuales: el precio de compra y su negociación, el costo del mobiliario y del equipamiento inicial, los gastos de adquisición (notaría, registro, impuesto de alcabala), el presupuesto de lanzamiento, la depreciación progresiva del equipamiento que se desgasta con el uso intensivo propio de la corta duración, el tipo de cambio entre el sol peruano, el dólar, el franco suizo y el euro para un propietario radicado en Europa, y finalmente la posibilidad de pasar a un alquiler de mediano o largo plazo si la estrategia Airbnb no funciona como se esperaba.
¿Airbnb o alquiler de largo plazo?
Esta comparación merece plantearse con objetividad, sin asumir de entrada que Airbnb es siempre la mejor opción. Sobre el mismo departamento del ejemplo anterior, un alquiler de largo plazo realista en un distrito comparable se ubicaría entre 550 y 650 USD mensuales, con el mantenimiento de copropiedad generalmente a cargo del inquilino según el contrato, con la misma fiscalidad del 5% sobre el ingreso bruto, pero sin comisión de plataforma, sin limpieza recurrente, sin comisión de gestión del 20% y con un tiempo de gestión considerablemente menor.
| Criterio | Airbnb / corta duración | Alquiler de largo plazo |
|---|---|---|
| Ingreso bruto potencial | Más alto, pero variable | Más bajo, pero estable |
| Costos operativos | Altos (limpieza, desgaste, gestión) | Bajos |
| Tiempo de gestión | Considerable, salvo gestión delegada | Mínimo |
| Volatilidad de los ingresos | Alta, dependiente de la temporada | Baja, ingreso regular |
| Riesgo regulatorio | Real, en evolución | Bajo, marco estable |
| Riesgo de vacancia | De corto plazo, recurrente | Puntual, entre dos contratos |
| Alternativa de repliegue | Posible cambio a largo plazo | Menor flexibilidad inversa |
Según los escenarios presentados anteriormente, la rentabilidad neta de un Airbnb bien gestionado puede superar la de un alquiler de largo plazo equivalente, pero un escenario prudente también puede resultar inferior una vez considerados todos los costos. La corta duración exige mayor involucramiento y tolerancia a la variabilidad de ingresos, a cambio de un potencial de ingreso superior si el inmueble, el distrito y la gestión están bien elegidos. Nuestra guía sobre el alquiler a largo o corto plazo en Lima profundiza esta comparación.
El papel de Havenbnb Peru y de Swiss Lima Property
La elección de un departamento destinado a Airbnb se define antes de comprar: distrito, edificio, reglamento de copropiedad, precio de adquisición, potencial locativo real, costos operativos y alternativa de repliegue en caso de necesidad. Es en esta etapa donde Swiss Lima Property acompaña a los inversores suizos y europeos, desde la búsqueda hasta la coordinación de la adquisición.
La gestión operativa del alojamiento una vez comprado, en cambio, corresponde a un oficio distinto: creación y optimización del anuncio, comunicación con los huéspedes, coordinación de llegadas y salidas, limpieza, mantenimiento, control regular del inmueble, tarificación, seguimiento operativo e informes al propietario. Ese es el papel de nuestro socio local Havenbnb Peru, con sede en Lima.
La gestión delegada no es indispensable para todos
Un propietario que reside en Lima, disponible y cómodo con la gestión operativa, puede perfectamente administrar su propio Airbnb. La gestión delegada resulta especialmente pertinente para un propietario radicado en el extranjero, que no puede garantizar una recepción rápida, una limpieza ágil entre estadías o presencia ante un imprevisto.
No se promete ningún servicio más allá de lo que realmente se ofrece, y la gestión delegada no se presenta ni como garantía de rentabilidad ni como una necesidad para todos los propietarios. Si evalúa un proyecto de Airbnb en Lima, podemos ayudarlo a estimar el potencial locativo real de un departamento, verificar su compatibilidad con el alquiler de corta duración antes de comprar, y comparar objetivamente los escenarios Airbnb y alquiler de largo plazo para su situación.