Réponse rapide
- Airbnb est-il autorisé à Lima ? Il n'existe pas d'interdiction générale, mais aucune loi spécifique n'encadre encore précisément l'activité. C'est le règlement de chaque immeuble qui fait souvent la différence.
- Une copropriété peut-elle l'interdire ? Oui, via son règlement intérieur et les décisions de l'assemblée des copropriétaires.
- Faut-il déclarer les revenus à la SUNAT ? Oui, systématiquement, dès le premier sol perçu.
- Airbnb est-il plus rentable qu'une location longue durée ? Pas automatiquement : le revenu brut est souvent plus élevé, mais les coûts et la fiscalité le sont aussi.
- Quels quartiers sont les plus adaptés ? Miraflores et Barranco en priorité, puis San Isidro, Magdalena del Mar, Jesús María, San Miguel et Surquillo selon le profil recherché.
Chaque point est développé et nuancé dans la suite du guide.
Airbnb est-il autorisé à Lima en 2026 ?
La réponse n'est ni « Airbnb est légal » ni « Airbnb est interdit ». La location de courte durée n'est pas prohibée en tant que telle au Pérou, mais elle n'est pas non plus encadrée par une loi spécifique clairement applicable à ce jour. Cette zone grise explique pourquoi la situation peut sembler confuse pour un investisseur étranger.
La Ley General de Turismo (loi n° 29408) régit les établissements d'hébergement classés, comme les hôtels ou les hostales, mais son application à un particulier qui loue occasionnellement son propre appartement reste débattue. Un propriétaire qui loue via Airbnb n'est pas automatiquement considéré comme un établissement d'hébergement au sens de cette loi, sauf s'il en adopte concrètement le fonctionnement.
Un projet de loi en cours d'examen, pas encore adopté
La Commission du commerce extérieur et du tourisme du Congrès péruvien a approuvé un avis favorable (dictamen) fondé sur les projets de loi 5467/2022-CR, 9084/2024-CR et 9362/2024-CR, qui proposent une « Ley que regula la actividad de arrendamiento turístico ». Ce texte créerait un Registro Digital del Arrendamiento Turístico (REDAT) et prévoirait des amendes pouvant atteindre 7 UIT (environ 38 500 soles au barème 2026) en cas d'infraction grave.
Ce texte n'est, à ce stade, qu'une étape intermédiaire du processus législatif : il doit encore être débattu et voté en séance plénière avant de pouvoir être promulgué. Une autre proposition distincte, déposée en 2023, visant à taxer à 4 % les réservations effectuées via des plateformes numériques, reste bloquée en commission de l'Économie et fait l'objet de critiques, notamment un risque de double imposition avec l'impôt sur le revenu déjà existant. Aucune de ces deux initiatives n'est une loi en vigueur au moment de la rédaction de ce guide.
Ce qui détermine réellement la situation aujourd'hui
En l'absence de loi nationale spécifique déjà en vigueur, ce sont concrètement le règlement intérieur de chaque copropriété et les obligations fiscales générales de la SUNAT qui encadrent le plus directement un projet Airbnb à Lima, bien davantage qu'une réglementation touristique nationale encore incomplète.
Concrètement, une location de courte durée devient plus clairement assimilable à une activité d'hébergement professionnelle lorsque le propriétaire fournit des services allant au-delà de la simple mise à disposition du logement : ménage quotidien, petit-déjeuner, réception, personnel dédié. Ce point est détaillé plus loin dans ce guide.
Les règles de la copropriété : le facteur le plus déterminant
C'est souvent le point le plus sous-estimé par les investisseurs étrangers : dans un immeuble en copropriété, ce n'est pas la loi nationale qui décide en premier lieu si un Airbnb est possible, mais le règlement intérieur de l'immeuble et les décisions prises par l'assemblée des copropriétaires.
Le régime de propriété horizontale péruvien, encadré par la loi n° 27157, permet à chaque copropriété d'adopter un règlement intérieur propre à l'immeuble. Ce règlement peut inclure des règles sur l'usage résidentiel des logements, l'accès des visiteurs, la sécurité et, de plus en plus fréquemment, des restrictions explicites sur les locations de courte durée. Toute modification du règlement doit être approuvée en assemblée, puis formalisée.
Ce que l'acheteur doit demander avant de signer
- Le règlement intérieur complet de la copropriété, pas seulement un résumé oral.
- Les procès-verbaux récents des assemblées de copropriétaires, pour repérer un débat en cours sur le sujet.
- Les règles concernant les visiteurs, la sécurité et l'accès à l'immeuble.
- Les sanctions éventuelles prévues en cas de non-respect du règlement.
- Une confirmation écrite de l'administration de l'immeuble, pas seulement une réponse verbale du vendeur ou de l'agent.
- L'historique des locations de courte durée déjà présentes dans le bâtiment, à titre indicatif seulement.
Une annonce active ne prouve rien
Le fait qu'un appartement de l'immeuble soit déjà loué sur Airbnb ne garantit pas que cette activité soit officiellement autorisée par la copropriété. Elle peut être tolérée en pratique, contestée par certains voisins, ou en cours de régularisation. Seule une confirmation écrite de l'administration ou du règlement lui-même fait foi.
La différence entre une interdiction explicite et un règlement silencieux ou ambigu est importante. Un règlement qui ne mentionne pas les locations de courte durée n'équivaut pas à une autorisation : il peut simplement ne pas avoir encore été mis à jour, et l'assemblée reste libre de statuer sur le sujet à tout moment.
Le risque d'acheter dans un immeuble qui interdit la courte durée
C'est l'un des risques centraux de ce type d'investissement, et il est presque entièrement évitable avec une vérification sérieuse avant l'achat. Un acheteur qui découvre après signature que son immeuble interdit les locations de courte durée s'expose à plusieurs conséquences concrètes.
- Impossibilité d'exploiter le modèle économique initialement prévu.
- Obligation de basculer vers une location longue durée, avec un revenu potentiellement inférieur.
- Conflits avec la copropriété, voire amendes internes en cas de poursuite de l'activité malgré l'interdiction.
- Difficultés concrètes pour accueillir les voyageurs : contrôle renforcé à la réception, badges ou clés limités, accès restreint aux parties communes.
- Perte de valeur potentielle pour un futur acheteur qui recherche spécifiquement un actif compatible avec Airbnb.
Ce risque ne doit pas être dramatisé, mais il doit être traité comme une vérification obligatoire, au même titre que l'état structurel du bien ou la validité des documents de propriété. Notre guide sur l'achat d'un appartement à Lima en tant qu'étranger détaille l'ensemble du processus de vérification documentaire.
Les obligations fiscales auprès de la SUNAT
Quel que soit le montage retenu, les revenus tirés d'un Airbnb à Lima sont imposables au Pérou et doivent être déclarés à la SUNAT (Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria), dès le premier revenu perçu. La SUNAT dispose déjà d'un accès aux données de dizaines de milliers d'hôtes actifs sur les plateformes numériques : ce n'est pas un sujet théorique.
Rentes de première catégorie : le cas le plus courant
Un propriétaire qui loue son logement sans fournir de services hôteliers additionnels, même via Airbnb, relève généralement des rentes de première catégorie (rentas de primera categoría), la catégorie fiscale applicable aux revenus locatifs classiques. Le taux effectif appliqué est de 5 % du revenu brut mensuel, calculé et déclaré chaque mois via le formulaire dédié de la SUNAT. Posséder plusieurs biens destinés à la location ne fait pas automatiquement basculer le propriétaire dans une autre catégorie fiscale, tant qu'aucun service additionnel n'est fourni.
Un changement concret pour 2026 : la loi sur l'arrendamiento juste
La Ley n° 32430, dite « Ley de Arrendamiento Justo », promulguée en août 2025 et applicable à partir de 2026, modifie un point important pour les particuliers : l'impôt de 5 % n'est désormais dû que sur les loyers effectivement encaissés, et non plus sur les loyers simplement dus contractuellement. Un propriétaire n'a donc plus à payer d'impôt sur un séjour réservé mais jamais payé. Cette règle s'applique aux personnes physiques, pas aux sociétés.
Rentes de troisième catégorie : quand l'activité devient professionnelle
Si le propriétaire fournit des services assimilables à ceux d'un établissement d'hébergement, comme le ménage quotidien, le petit-déjeuner, une réception ou du personnel dédié, ou s'il structure son activité sous forme de société, les revenus relèvent alors des rentes de troisième catégorie (activité commerciale). Le régime change radicalement : taux d'imposition général sur le bénéfice net d'environ 29,5 %, application de la TVA péruvienne (IGV) de 18 % sur la valeur de l'hébergement, et obligation d'obtenir un RUC (numéro d'identification fiscale professionnelle).
Propriétaire non-résident fiscal
Un propriétaire étranger qui ne réside pas fiscalement au Pérou reste imposable sur ses revenus locatifs péruviens, avec un taux de retenue de 5 % sur le revenu brut prévu par la loi de l'impôt sur le revenu pour les non-domiciliés. Le mécanisme pratique de retenue et de déclaration diffère toutefois sensiblement de celui d'un bail classique avec un locataire domicilié au Pérou, en raison de la nature internationale des paiements Airbnb. Cette situation doit impérativement être validée avec un comptable péruvien, car les modalités pratiques peuvent varier selon le montage retenu.
Ce guide ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé
La qualification exacte d'une activité de location courte durée dépend de la situation individuelle du propriétaire : résidence fiscale, fréquence de location, services fournis, nombre de biens concernés. En cas de doute, validez votre situation auprès d'un comptable péruvien ou directement auprès de la SUNAT avant de commencer à louer. Notre guide sur la fiscalité suisse après un achat immobilier au Pérou complète cette question du point de vue suisse.
Location occasionnelle ou véritable activité d'hébergement ?
La frontière entre louer occasionnellement son propre appartement et exploiter une véritable activité d'hébergement n'est fixée par aucun seuil légal précis et publié à ce jour. Elle dépend d'un faisceau d'éléments que la SUNAT et, à terme, une éventuelle réglementation touristique spécifique, peuvent prendre en compte.
Parmi les éléments qui tendent à rapprocher l'activité d'un établissement d'hébergement professionnel : la fréquence des locations, le nombre de logements gérés simultanément, une organisation de type professionnel, un service de réception ou d'accueil physique, le ménage effectué pendant le séjour et non uniquement entre deux séjours, la fourniture d'un petit-déjeuner, un service de blanchisserie, du personnel dédié, une promotion commerciale active ou une facturation systématique avec émission de reçus professionnels.
À l'inverse, un propriétaire qui loue occasionnellement son propre logement, sans services additionnels, avec un ménage réalisé uniquement entre deux séjours, reste dans le cadre le plus courant des rentes de première catégorie. En l'absence de seuil légal chiffré, mieux vaut se rapprocher d'un comptable péruvien dès que l'activité prend de l'ampleur, plutôt que de se fier à une règle non écrite.
Les quartiers les plus adaptés à Airbnb à Lima
Le classement des quartiers ne doit pas se limiter au tarif moyen par nuit. La sécurité perçue, l'accès aux commerces, la proximité des zones touristiques, la connexion à l'aéroport, l'offre de restaurants, l'ambiance du quartier le soir et le niveau de concurrence entre annonces comptent tout autant, sans oublier la possibilité de revenir à une location longue durée en cas de besoin.
Miraflores
Le quartier le plus recherché par les voyageurs internationaux à Lima : malecón, restaurants, sécurité perçue élevée, forte densité d'annonces mais aussi de demande. Convient particulièrement aux touristes internationaux et aux séjours de courte à moyenne durée. La concurrence y est la plus forte, ce qui exige un logement et une gestion de bon niveau pour se démarquer.
Barranco
Quartier bohème et culturel, très prisé des voyageurs plus jeunes, des nomades numériques et des touristes en quête d'authenticité. Ambiance de vie nocturne marquée, à prendre en compte pour un logement proche des zones les plus animées. Bon complément ou alternative à Miraflores, avec un positionnement légèrement différent.
San Isidro
Quartier d'affaires et résidentiel haut de gamme, plus adapté aux voyageurs professionnels, aux séjours de moyenne durée et aux visiteurs venant pour des raisons médicales, San Isidro concentrant plusieurs cliniques réputées. Moins touristique que Miraflores ou Barranco, mais une demande plus stable toute l'année.
Magdalena del Mar, Jesús María et San Miguel
Ces trois quartiers offrent des prix d'achat plus accessibles que Miraflores, San Isidro ou Barranco, avec une demande réelle mais plus modeste, portée par des voyageurs cherchant un bon rapport qualité-prix, des étudiants, des séjours de moyenne durée et des visiteurs péruviens. Ils fonctionnent également bien comme solution de repli en location longue durée si la stratégie Airbnb ne donne pas les résultats espérés.
Surquillo et Pueblo Libre
Quartiers plus résidentiels, à la frontière de Miraflores et San Isidro pour Surquillo, et proche des musées pour Pueblo Libre. Moins établis sur le marché Airbnb, mais un potentiel réel pour un investisseur qui accepte un ticket d'entrée plus faible et une montée en charge progressive.
Notre guide sur les quartiers de Lima détaille les caractéristiques de chacun d'entre eux, notamment Miraflores, Barranco, San Isidro et Magdalena del Mar.
Taux d'occupation et saisonnalité
Le taux d'occupation d'un Airbnb à Lima dépend d'un grand nombre de facteurs propres au logement : le quartier, le type de bien, le nombre de couchages, le prix affiché, les évaluations accumulées, la qualité des photos, la présence de la climatisation ou du chauffage selon les besoins, la qualité du Wi-Fi, un espace de travail adapté au télétravail, la flexibilité de la durée minimale de séjour, et surtout la réactivité et l'expérience de la personne qui gère les réservations.
Lima connaît une saisonnalité touristique et professionnelle réelle mais moins marquée que certaines destinations andines. L'été austral (décembre à mars) coïncide avec les vacances scolaires péruviennes et une période de plus forte demande, tout comme les fêtes de fin d'année. Les congrès, salons professionnels et événements ponctuels peuvent créer des pics de demande localisés, tandis que certaines semaines de l'année restent plus calmes.
Aucun taux moyen ne constitue une garantie
Un taux d'occupation annuel moyen compris entre 45 % et 65 % constitue une hypothèse de travail raisonnable pour un bien bien positionné et bien géré à Lima, sans qu'aucun chiffre ne puisse être garanti à l'avance. Les données de marché disponibles publiquement restent partielles et varient selon la méthodologie utilisée : elles doivent être traitées comme des ordres de grandeur, pas comme des statistiques officielles.
Les frais prélevés par Airbnb en 2026
Airbnb a fait évoluer sa structure de frais au cours de l'année 2026. Le modèle historique, avec une commission d'environ 3 % à la charge de l'hôte et des frais de service de 14 à 16 % à la charge du voyageur, a été progressivement remplacé par un modèle unique où seul l'hôte paie des frais, autour de 15,5 % du montant total de la réservation (16 % dans certains pays comme le Brésil ou le Mexique). Le Pérou est passé à ce nouveau modèle courant 2026.
Ces frais s'appliquent au montant total facturé au voyageur : tarif par nuit, frais de ménage et tout supplément éventuel. Concrètement, sur une réservation facturée 100 unités monétaires au voyageur, l'hôte reçoit désormais environ 84,5 unités avant charges d'exploitation et fiscalité, contre un montant réparti différemment sous l'ancien modèle. Ce taux doit systématiquement être vérifié directement sur le tableau de bord Airbnb au moment de la simulation, car les conditions commerciales des plateformes évoluent régulièrement.
Ménage, conciergerie et coûts d'exploitation
C'est souvent la partie la plus sous-estimée par un investisseur qui découvre l'activité Airbnb. Au-delà de la commission de la plateforme, une série de coûts opérationnels vient réduire le revenu réellement perçu.
- Ménage et blanchisserie entre chaque séjour, souvent partiellement compensés par un supplément facturé au voyageur.
- Consommables : produits d'accueil, papier toilette, café, produits d'entretien.
- Eau, électricité et Internet, généralement à la charge du propriétaire en courte durée, contrairement à la location longue durée classique.
- Charges de copropriété, identiques à celles d'un usage résidentiel classique.
- Assurance habitation adaptée à un usage locatif de courte durée.
- Entretien courant et provision pour remplacement du linge, de la vaisselle et des équipements, qui s'usent plus vite qu'en location longue durée.
- Photographie et décoration professionnelles, utiles pour rester compétitif face à des annonces bien présentées.
- Serrure connectée et éventuel accueil physique des voyageurs.
- Gestion des messages, tarification dynamique et comptabilité, réalisées par le propriétaire ou déléguées à un tiers.
- Frais de change et de transfert pour un propriétaire qui rapatrie ses revenus vers la Suisse ou l'Europe.
- Vacance locative et éventuels remboursements ou dégâts non couverts par l'assurance.
Quatre modèles de gestion possibles
La gestion directe par le propriétaire minimise les coûts mais suppose une présence locale ou une disponibilité constante, rarement compatible avec une vie en Suisse ou en Europe. Le ménage et l'accueil délégués séparément permettent de rester impliqué tout en externalisant les tâches les plus lourdes, au prix d'une coordination plus complexe. La conciergerie partielle couvre les tâches opérationnelles tout en laissant au propriétaire la stratégie tarifaire. La gestion complète confie l'ensemble du processus, de l'annonce à l'accueil, à un prestataire local, moyennant une commission plus élevée.
Le modèle le moins cher n'est pas toujours le plus rentable : une gestion médiocre peut faire chuter le taux d'occupation et les évaluations, ce qui réduit le revenu bien plus que ne le ferait une commission de gestion plus élevée mais efficace.
Exemple chiffré : du revenu brut au revenu net
L'exemple suivant porte sur un appartement d'une chambre d'environ 50 m², acheté 120 000 USD dans un quartier adapté à la courte durée, avec une gestion déléguée facturée à 20 % des revenus encaissés. Il s'agit d'une simulation pédagogique, pas d'une promesse de résultat : les chiffres réels dépendent du bien, du quartier et de la qualité de la gestion.
| Poste (par mois, en USD) | Scénario prudent | Scénario central | Scénario favorable |
|---|---|---|---|
| Prix moyen par nuit | 52 | 58 | 65 |
| Taux d'occupation | 40 % | 58 % | 72 % |
| Nuits occupées / mois | 12 | 17 | 22 |
| Revenu brut logement | 624 | 986 | 1 430 |
| Commission Airbnb (≈15,5 %) | -97 | -153 | -222 |
| Ménage, consommables, entretien, assurance | -100 | -132 | -160 |
| Charges de copropriété | -90 | -90 | -90 |
| Eau, électricité, Internet | -40 | -45 | -50 |
| Frais de gestion déléguée (20 % du net plateforme) | -105 | -166 | -242 |
| Fiscalité SUNAT (5 % du revenu brut) | -31 | -49 | -72 |
| Revenu net mensuel estimé | ≈ 161 | ≈ 351 | ≈ 594 |
Sur cette base, le revenu net annuel estimé se situe entre environ 1 930 USD (scénario prudent) et 7 130 USD (scénario favorable), pour un rendement net sur le prix d'achat compris entre environ 1,6 % et 5,9 % par an, hors financement et hors plus-value éventuelle à la revente. Le scénario favorable ne doit jamais être considéré comme le résultat normal ou attendu : il représente une hypothèse haute, pas une moyenne.
Ce calcul ne tient pas compte du budget de lancement (ameublement, décoration, équipement, photographie initiale), généralement compris entre 5 000 et 10 000 USD pour un appartement d'une chambre correctement équipé, ni des frais d'acquisition détaillés dans notre guide sur le coût total d'un achat immobilier à Lima.
Calculer la rentabilité réelle
Réduire la rentabilité d'un Airbnb au calcul « prix par nuit multiplié par le taux d'occupation » donne une idée du chiffre d'affaires, pas du revenu réellement perçu. Une formule plus complète s'impose :
Revenu net = revenus des réservations − frais de plateforme − coûts d'exploitation − frais de gestion − charges − entretien − fiscalité − vacance locative
Cette formule distingue le chiffre d'affaires brut (le montant total facturé aux voyageurs), le revenu brut propriétaire (après commission de la plateforme), le revenu net d'exploitation (après tous les coûts opérationnels), et enfin le revenu net réel une fois la fiscalité déduite. Le rendement brut rapporte le revenu brut annuel au prix d'achat ; le rendement net rapporte le revenu net annuel à ce même prix d'achat. Un propriétaire ayant recours à un financement bancaire doit encore déduire les mensualités de crédit pour obtenir son cash-flow réel.
Plusieurs éléments influencent directement ce calcul au-delà des chiffres mensuels : le prix d'achat et sa négociation, le coût du mobilier et de l'équipement initial, les frais d'acquisition (notaire, registre, impôt sur le transfert), le budget de lancement, l'amortissement progressif des équipements qui s'usent avec l'usage intensif propre à la courte durée, le taux de change entre le sol péruvien, le dollar, le franc suisse et l'euro pour un propriétaire basé en Europe, et enfin la possibilité de basculer vers une location de moyenne ou longue durée si la stratégie Airbnb ne fonctionne pas comme prévu.
Airbnb ou location longue durée ?
La comparaison mérite d'être posée froidement, sans supposer par principe qu'Airbnb est toujours la meilleure option. Sur le même appartement que l'exemple précédent, un loyer longue durée réaliste dans un quartier comparable se situerait autour de 550 à 650 USD par mois, charges de copropriété généralement à la charge du locataire selon le contrat, avec une fiscalité identique de 5 % sur le revenu brut, mais sans commission de plateforme, sans ménage récurrent, sans frais de gestion à 20 % et avec un temps de gestion nettement plus faible.
| Critère | Airbnb / courte durée | Location longue durée |
|---|---|---|
| Revenu brut potentiel | Plus élevé, mais variable | Plus faible, mais stable |
| Charges d'exploitation | Élevées (ménage, usure, gestion) | Faibles |
| Temps de gestion | Important, sauf gestion déléguée | Minime |
| Volatilité des revenus | Élevée, dépendante de la saison | Faible, revenu régulier |
| Risque réglementaire | Réel, en évolution | Faible, cadre stable |
| Risque de vacance | Court terme, récurrent | Ponctuel, entre deux baux |
| Solution de repli | Bascule possible vers longue durée | Moins de flexibilité inverse |
Selon les scénarios présentés plus haut, le rendement net d'un Airbnb bien géré peut dépasser celui d'une location longue durée équivalente, mais un scénario prudent peut aussi lui être inférieur une fois tous les coûts pris en compte. La courte durée demande davantage d'implication et de tolérance à la variabilité des revenus, en échange d'un potentiel de revenu supérieur si le bien, le quartier et la gestion sont bien choisis. Notre guide sur la location longue ou courte durée à Lima approfondit cette comparaison.
Le rôle de Havenbnb Peru et de Swiss Lima Property
Le choix d'un appartement destiné à Airbnb se joue avant l'achat : quartier, immeuble, règlement de copropriété, prix d'acquisition, potentiel locatif réel, coûts d'exploitation et solution de repli en cas de besoin. C'est sur cette phase que Swiss Lima Property accompagne les investisseurs suisses et européens, depuis la recherche jusqu'à la coordination de l'acquisition.
La gestion opérationnelle du logement une fois acheté, elle, relève d'un métier différent : création et optimisation de l'annonce, communication avec les voyageurs, coordination des arrivées et départs, ménage, maintenance, contrôle régulier du logement, tarification, suivi opérationnel et rapports au propriétaire. C'est le rôle de notre partenaire local Havenbnb Peru, basé à Lima.
La gestion déléguée n'est pas indispensable pour tout le monde
Un propriétaire résidant à Lima, disponible et à l'aise avec la gestion opérationnelle, peut tout à fait gérer lui-même son Airbnb. La gestion déléguée devient particulièrement pertinente pour un propriétaire basé à l'étranger, qui ne peut pas assurer un accueil réactif, un ménage rapide entre deux séjours ou une présence en cas d'imprévu.
Aucune prestation n'est promise au-delà de ce qui est réellement proposé, et la gestion déléguée n'est présentée ni comme une garantie de rendement, ni comme une nécessité pour chaque propriétaire. Si vous envisagez un projet Airbnb à Lima, nous pouvons vous aider à évaluer le potentiel locatif réel d'un appartement, à vérifier sa compatibilité avec la location de courte durée avant l'achat, et à comparer objectivement les scénarios Airbnb et location longue durée pour votre situation.