Schweizer Steuern nach einem Immobilienkauf in Peru: Was muss man deklarieren?

Muss eine Immobilie in Peru in der Schweiz deklariert werden?

Die Antwort lautet ja, unmissverständlich, für jede in der Schweiz steuerlich ansässige natürliche Person. Die Schweizer Steuerbehörden, ob im Kanton Genf, Waadt, Zürich oder einem anderen, wenden den Grundsatz der Besteuerung des gesamten weltweiten Einkommens und Vermögens an. Eine im Ausland gelegene Immobilie gehört zu diesem weltweiten Vermögen und muss deklariert werden.

Das bedeutet konkret, dass Sie in Ihrer Steuererklärung für die Kantons- und die direkte Bundessteuer:

• den Wert der Immobilie (Verkehrswert, vernünftig geschätzt) in Ihrer Vermögensdeklaration angeben müssen;
• die allfälligen Miet­einnahmen angeben müssen, auch wenn sie in Peru bereits besteuert wurden;
• jede für die Finanzierung des Kaufs aufgenommene Hypothekarschuld angeben müssen, die vom steuerbaren Schweizer Vermögen abgezogen wird.

Das Weglassen einer ausländischen Immobilie verletzt die Deklarationspflichten. Die Schweizer Steuerbehörden tauschen im Rahmen des automatischen Informationsaustauschs (AIA) mit zahlreichen Ländern Informationen aus, wobei die praktischen Modalitäten mit Peru mit einem Steuerberater zu klären sind.

Wird die Immobilie doppelt besteuert?

Das ist die häufigste Sorge, und sie ist berechtigt. Die gute Nachricht ist, dass die Schweiz und Peru ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) abgeschlossen haben, das am 10. März 2014 in Kraft getreten ist (veröffentlicht in der Amtlichen Sammlung des Bundesrechts: AS 2014 657).

Dieses Abkommen soll hauptsächlich verhindern, dass dasselbe Einkommen oder Vermögenselement doppelt besteuert wird, einmal in jedem Land. Es enthält insbesondere spezifische Bestimmungen zu den Einkünften aus unbeweglichem Vermögen (in DBA nach OECD-Muster in der Regel Artikel 6), die dem Staat, in dem die Immobilie liegt (in unserem Fall Peru), das vorrangige Recht zur Besteuerung dieser Einkünfte zuweisen.

Wie berücksichtigt die Schweiz eine ausländische Immobilie?

Wenn ein DBA Peru das vorrangige Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen zuweist, wendet die Schweiz im Schweizer Steuerrecht in der Regel die Befreiungsmethode mit Progressionsvorbehalt an. Konkret:

• Die peruanischen Einkünfte (Mieten) und/oder der Wert der Immobilie können in der Schweiz von der direkten Besteuerung befreit sein;
• Diese Elemente werden jedoch zur Bestimmung des Steuersatzes berücksichtigt, der auf die Einkünfte und das Vermögen aus Schweizer Quelle anwendbar ist. Mit anderen Worten: Ihre peruanische Immobilie kann Ihren Schweizer Steuersatz "erhöhen", ohne direkt besteuert zu werden.

Üblich ist auch, dass der Wert der Immobilie in der Vermögensdeklaration erscheint, mit einem Abzug für eine allfällige Hypothekarschuld. Die genaue Behandlung variiert je nach Kanton und individueller Situation.

Manche Kantone wenden bei ausländischen Immobilien leicht abweichende Regeln an; eine Prüfung bei einem Treuhänder oder kantonalen Steuerexperten ist daher unverzichtbar.

Was geschieht, wenn die Immobilie in Lima vermietet wird?

Wenn Ihre Wohnung in Lima vermietet wird, kurz- oder langfristig, gelten auf beiden Seiten mehrere Pflichten.

Auf peruanischer Seite

Bei einem nicht in Peru ansässigen Eigentümer (was bei den meisten Schweizer Investoren der Fall ist) wendet die SUNAT, wenn der Mieter in Peru ansässig ist, eine Quellensteuer von 5 % auf den Bruttomieteinnahmen aus peruanischer Quelle an; der ansässige Mieter nimmt diesen Abzug vor und überweist ihn über das Formulario Virtual N° 617 an die SUNAT. Der nicht ansässige Eigentümer muss selbst keine Steuererklärung in Peru einreichen, muss aber sicherstellen, dass der Abzug korrekt vorgenommen wird.

Ist der Mieter nicht in Peru ansässig (seltenerer Fall), unterscheiden sich die Modalitäten von Abzug und Deklaration und müssen mit einem peruanischen Buchhalter oder Steuerexperten geklärt werden. Die Modalitäten sind vor jedem Vermietungsprojekt mit der SUNAT oder einem Steuerexperten zu bestätigen.

Die Kosten der Mietverwaltung (Honorare der Agentur, Nebenkosten des Stockwerkeigentums, Unterhaltsarbeiten) können bei der Berechnung der peruanischen Bemessungsgrundlage möglicherweise abgezogen werden: Dieser Punkt muss mit einem qualifizierten Buchhalter in Peru geklärt werden.

Auf Schweizer Seite

Die erzielten Mieten müssen in Ihrer Schweizer Steuererklärung erscheinen. Je nach DBA und der von Ihrem Kanton angewandten Befreiungsmethode werden diese Einkünfte in der Schweiz möglicherweise nicht direkt besteuert, beeinflussen aber den auf Ihre übrigen Einkünfte anwendbaren Satz. Die peruanische Quellensteuer von 5 % kann je nach Fall abgezogen oder berücksichtigt werden, um eine tatsächliche Doppelbesteuerung zu vermeiden.

Welche Steuern gibt es auf peruanischer Seite?

Hier ein Überblick über die wichtigsten steuerlichen Pflichten eines nicht ansässigen Käufers in Peru.

Beim Kauf: die Alcabala

Die Alcabala ist die peruanische Handänderungssteuer auf Immobilien, zulasten des Käufers. Gemäss dem SAT (Servicio de Administración Tributaria de Lima) wird sie mit 3 % des Übertragungswerts (oder des selbstdeklarierten Katasterwerts, falls dieser höher ist) berechnet, nach Abzug der ersten 10 UIT, die befreit sind.

• UIT 2025: S/ 5 350 → 10 UIT = S/ 53 500 befreit
• UIT 2026: S/ 5 500 → 10 UIT = S/ 55 000 befreit
• Beispiel: Für eine Immobilie zu USD 120 000 (≈ S/ 408 000, Kurs vom August 2026) beträgt die Alcabala rund 3 % × (408 000 − 55 000) ≈ S/ 10 590 ≈ USD 3 115, also rund 2,6 % des Kaufpreises.

Die Alcabala wird an den SAT Lima (oder die zuständige Gemeinde) bezahlt, in der Regel über den Notar im Zeitpunkt der Unterzeichnung. Hinweis: Beim Erstverkauf einer Neubauwohnung direkt durch den Bauträger gilt die Alcabala in der Regel nicht für den Bau. Nur der Anteil des Grundstücks kann allenfalls steuerpflichtig bleiben. Wir prüfen diesen Punkt bei jedem Erwerb.

Jedes Jahr: die Liegenschaftssteuer (Predial)

Die Impuesto Predial ist das peruanische Gegenstück zur Liegenschaftssteuer, jährlich an die Gemeinde geschuldet, in der die Immobilie liegt. Sie wird auf dem Katasterwert (selbstdeklarierter Wert) nach einem progressiven Tarif berechnet:

• 0,2 % bis 15 UIT Katasterwert
• 0,6 % von 15 bis 60 UIT
• 1,0 % über 60 UIT

Für eine Standardwohnung in Lima (Katasterwert in der Regel unter dem Marktwert) bleibt diese Steuer bescheiden. Sie wird jährlich an den SAT bezahlt, in einer oder vier Raten.

Auf den Miet­einnahmen

Wie oben ausgeführt: Quellensteuer von 5 % auf den Bruttomieten, wenn der Mieter in Peru ansässig ist (SUNAT, Regime PPHND). Ist der Mieter nicht in Peru ansässig, unterscheiden sich die Modalitäten und müssen mit einem peruanischen Steuerexperten geklärt werden.

Beim Wiederverkauf

Die Besteuerung der Veräusserung einer Immobilie durch eine nicht ansässige Person, insbesondere bei einem Wertzuwachs, hängt vom steuerlichen Status des Eigentümers, von der Art der Immobilie und vom Geschäft ab. Dieser Punkt muss vor jedem Wiederverkauf unbedingt mit einem peruanischen Steuerexperten oder Anwalt geklärt werden. Der vollständige Ablauf eines von Europa aus geführten Verkaufs, einschliesslich der Berechnung der peruanischen Steuer und der vor jeder Zahlung zu beantragenden Bescheinigung der SUNAT, wird in unserem Ratgeber zum Verkauf einer Wohnung in Lima von der Schweiz oder von Europa aus beschrieben.

Welche Dokumente sind aufzubewahren?

Ein Dokumentendossier sorgfältig zusammenzustellen und zu archivieren, ist wesentlich: Es dient sowohl für Ihre Schweizer Deklaration als auch für jeden Schritt in Peru (Wiederverkauf, Erbschaft, Rechtsstreit). Hier die Liste der unverzichtbaren Dokumente:

• Escritura Pública: notarielle Kaufurkunde, das Gründungsdokument Ihres Eigentumstitels.
• Partida Registral (SUNARP): Auszug der Eintragung im peruanischen Grundbuch, der Ihren Titel bestätigt.
• Nachweis des Kaufpreises: Banküberweisungen, Auszüge, jedes Dokument, das den Geldfluss aus der Schweiz nachvollzieht.
• Zahlungsnachweis der Alcabala: vom SAT ausgestellte Quittung.
• Mietverträge (wenn die Immobilie vermietet ist): contrato de arrendamiento, mit Datum und Betrag.
• Nachweise der erhaltenen Mieten: Überweisungen oder Quittungen, Monat für Monat.
• Nachweise der SUNAT-Abzüge: vom Mieter oder der Agentur ausgehändigte Abzugsformulare.
• Rechnungen für Arbeiten und Unterhalt: jede Ausgabe im Zusammenhang mit der Immobilie, möglicherweise abziehbar.
• Rechnungen für Verwaltungskosten: Honorare der Mietagentur oder von Havenbnb Peru.
• Quittungen der Predial: Zahlungsnachweise der jährlichen Liegenschaftssteuer.
• Nebenkostenabrechnungen des Stockwerkeigentums (cuotas de mantenimiento).

Bewahren Sie diese Dokumente mindestens 10 Jahre auf (die steuerliche Verjährungsfrist im Schweizer Recht für ausländische Vermögenswerte kann variieren). Scannen Sie sie und sichern Sie sie an einem geschützten Ort in der Schweiz.

Die Rolle von Swiss Lima Property

Über Swiss Lima Property profitieren Sie von einem Netzwerk zuverlässiger Fachleute in der Schweiz und in Peru: Notare, Anwälte, Buchhalter und lokale Spezialisten. Wir koordinieren den Austausch und begleiten Sie bei jedem Schritt, damit Ihr Projekt klar, reibungslos und sicher abgewickelt wird.

Dagegen können wir Ihnen helfen:

• Ihr Projekt vorab zu strukturieren, indem wir die steuerlichen Fragen ermitteln, die jedem Experten zu stellen sind;
• Ihre Dokumente auf peruanischer Seite vorzubereiten und zu bündeln (Alcabala, SUNARP, Verträge), um die Arbeit Ihres Schweizer Treuhänders zu erleichtern;
• Die Beteiligten zwischen Genf und Lima zu koordinieren: Notar, Buchhalter, Mietagentur;
• Eine regelmässige Betreuung der wiederkehrenden Pflichten (Predial, Mietabrechnungen, SUNAT-Abzüge) über unseren Partner Havenbnb Peru sicherzustellen.

Um über Ihr Projekt zu sprechen: Kontakt aufnehmen. Um unseren Ansatz besser zu verstehen: Über Swiss Lima Property.