Das Wesentliche in fünf Punkten
- Eine absolut perfekte Wohnung gibt es nicht, nur eine Wohnung, die zu einem Ziel passt. Legen Sie das Ziel vor den Kriterien fest.
- Ordnen Sie Ihre Kriterien in drei Listen: unverzichtbar, wünschenswert, ausschliessend. Wenn die erste Liste mehr als fünf Zeilen umfasst, hilft sie nicht mehr beim Abwägen.
- In Lima können zwei Wohnungen im selben Bezirk sehr unterschiedlich sein: Die Mikrolage, auf Ebene der Strasse, wiegt oft mehr als der Name des Quartiers.
- Die Qualität des Grundrisses geht vor der Bruttofläche. Gut aufgeteilte 70 m² sind oft mehr wert als schlecht geschnittene 85 m².
- Die Gemeinschaftsbereiche erhöhen die Attraktivität, verteuern aber die Nebenkosten des Stockwerkeigentums: Das ist eine Abwägung, kein Gratisbonus.
Jeder Punkt wird unten ausgeführt und dann in unserer interaktiven Checkliste in konkrete Fragen umgesetzt.
Die richtige Frage ist nicht «Welches ist die beste Wohnung?»
Das ist die Frage, die sich fast alle zu Beginn einer Suche stellen, und sie kostet am meisten Zeit. Sie hat keine Antwort, denn eine Wohnung hat keine Qualität an sich: Sie passt zu einer bestimmten Nutzung oder eben nicht.
Nehmen Sie ein Studio von 42 m² im zwölften Stock eines neueren Turms in Miraflores, mit Pool, Fitnessraum und teilweiser Sicht aufs Meer. Für einen Investor, der auf möblierte, mittelfristige Vermietung an Kaderleute im Einsatz zielt, ist das ein sehr gutes Produkt: Die Nachfrage existiert, die Immobilie ist schnell wieder vermietet, die Ausstattung rechtfertigt die Miete. Für eine Familie, die sich mit zwei Kindern in Peru niederlässt, ist es ein schlechter Kauf, welche Vorzüge es auch haben mag. Und für jemanden, der drei Monate pro Jahr kommt, lautet die Frage: Will ich wirklich zwölf Monate lang hohe Nebenkosten für einen Pool bezahlen, den ich fünfzehnmal benutzen werde?
Die richtige Frage lautet also: Welche Nutzung, über welche Dauer, mit welcher finanziellen Einschränkung? Alles andere ergibt sich daraus. Aus diesem Grund beginnt die Checkliste weiter unten auch mit Ihrem Ziel und nicht mit Ihrem Geschmack.
Wenn Ihr Projekt beim Budget noch unklar ist, gibt unser Ratgeber dazu, was man in Lima mit 100 000, 150 000 oder 200 000 USD kaufen kann, bezifferte Anhaltspunkte nach Quartier, bevor Sie hierher zurückkehren.
Unverzichtbar, wünschenswert, ausschliessend: die drei Listen
Die Methode passt in drei Spalten und gilt für einen Investor ebenso wie für einen künftigen Bewohner.
- Unverzichtbar. Ohne dieses Kriterium lehnen Sie die Immobilie ab, selbst wenn sie schön und gut gelegen ist. Diese Liste muss kurz bleiben, idealerweise drei bis fünf Elemente. Ein Käufer, der acht unverzichtbare Kriterien angibt, hat in Wirklichkeit keine Prioritäten: Er wird alles ablehnen oder bei der Besichtigung schliesslich alles akzeptieren.
- Wünschenswert. Was zwischen zwei vergleichbaren Immobilien entscheidet. Diese Liste kann lang sein, sie dient als Punktesystem, nicht als Filter.
- Ausschliessend. Was Sie nicht wollen, nicht einmal geschenkt: ein Erdgeschoss an einer Avenida, eine Sicht auf eine fensterlose Wand, ein Gebäude ohne Lift im sechsten Stock. Diese Liste vergisst man am häufigsten aufzuschreiben, und sie schützt am besten vor Spontankäufen.
Eine vierte Stufe verdient es zu existieren: wenig wichtig. Es ausdrücklich zu sagen, hat einen echten Wert. Ein Käufer, der angibt, dass ihm der Pool gleichgültig ist, öffnet seine Suche für Gebäude mit tieferen Nebenkosten, die bei gleichem Preis oft besser gelegen sind.
Der Test der drei Prioritäten
Wenn Sie nur drei Kriterien behalten könnten, welche würden Sie behalten? Das ist die nützlichste Frage des ganzen Vorgehens. Sie dient nicht dazu, die ideale Wohnung zu finden, sondern zu wissen, worauf Sie verzichten, wenn Sie eines Tages zwischen zwei unvollkommenen Immobilien wählen müssen. Und dieser Tag kommt ausnahmslos.
Die Lage: zuerst das Quartier, dann die Strasse
Die Wahl des Bezirks ist der erste Filter, und wir widmen ihr eine ganze Seite, die die Quartiere Limas nach Budget, Nutzung und Punkten, auf die zu achten ist, vergleicht. Dieser Ratgeber setzt beim nächsten Schritt an, den die meisten Käufer aus der Ferne unterschätzen: Innerhalb desselben Bezirks sind die Unterschiede enorm.
Zwei Wohnungen in Miraflores, die dreihundert Meter voneinander entfernt sind, können in zwei verschiedenen Welten liegen. Die eine geht auf eine baumgesäumte Wohnstrasse, die andere auf eine vierspurige Verkehrsader, wo der Lärm nie ganz abklingt. Im Inserat steht bei beiden «Miraflores». Beim Quadratmeterpreis kann der Unterschied gering sein. Bei der Lebensqualität und beim Wiederverkauf ist er beträchtlich.
Worauf man auf Ebene der Strasse achten sollte
- Grosse Avenidas und Verkehr. Eine Adresse an einer Hauptavenida bietet eine praktische Erschliessung und kommerzielle Sichtbarkeit, um den Preis von ständigem Lärm und in tiefen Stockwerken spürbarerer Luftverschmutzung. Für die Kurzzeitvermietung kann die Nähe zu einer Achse ein Vorteil sein; für einen Hauptwohnsitz ist sie oft das Erste, was man bereut.
- Parks. Ein Park in fünf Gehminuten ist eines der wenigen Kriterien, das sich für Eigennutzung und Vermietung gleichermassen eignet: Er verbessert die Lebensqualität, das Licht in der Umgebung und die Attraktivität bei der Vermietung, ohne wiederkehrende Kosten. In Lima sind die Quartierparks zudem sehr belebte Orte.
- Der Malecón und die Küste. Wenige Strassen vom Malecón entfernt zu wohnen, verändert den Alltag, mit angelegten Promenaden auf den Klippen. Die Kehrseite ist der Preis und manchmal eine stärkere Belastung durch die Meeresfeuchtigkeit, die Fensterrahmen und Metallteile stärker abnutzt.
- Geschäfte, Restaurants und Dienstleistungen. Alles zu Fuss erledigen zu können, zählt viel in einer Stadt, in der Autofahrten zu Stosszeiten lang sind. Die Kehrseite einer sehr belebten Geschäftsstrasse sind späte Unruhe und frühmorgendliche Lieferungen.
- Büros und Finanzzonen. Die Nähe zu einem Geschäftszentrum stützt die Nachfrage nach mittelfristigen Mieten, geht aber mit dichtem Pendlerverkehr einher.
- Schulen und Universitäten. Entscheidend für eine Familie oder für eine auf Studierende ausgerichtete Vermietung, anderswo gleichgültig oder sogar nachteilig, wegen des Andrangs zu Beginn und Ende des Unterrichts.
- Nachtleben. Eine Strasse mit Bars macht Ihre Immobilie zu einem ausgezeichneten Kurzzeitprodukt und zu einer schlechten Familienwohnung. Dieses Kriterium verdient es, ausdrücklich eingeordnet zu werden, in die eine oder die andere Richtung.
Ein Punkt lässt sich nicht am Bildschirm beurteilen: der tatsächliche Lärm. Idealerweise geht man zu verschiedenen Uhrzeiten vorbei, unter der Woche und am Sonntag. Genau diese Art von Prüfung kann ein Käufer aus der Ferne nicht allein vornehmen, und das ist einer der Punkte, die wir bei den Besichtigungen abdecken.
Das Gebäude: Grösse, Alter, Sicherheit, Unterhalt
Man kauft eine Wohnung, aber man lebt in einem Gebäude und trägt jahrelang dessen gemeinsame Entscheidungen mit.
Kleines Gebäude oder grosse Wohnanlage
Ein kleines Gebäude mit fünfzehn bis dreissig Wohnungen bietet mehr Ruhe, eine überschaubare Nachbarschaft und in der Regel tiefere Nebenkosten, weil weniger Einrichtungen zu unterhalten sind. Im Gegenzug bietet es selten Gemeinschaftsbereiche, manchmal nur einen Lift und keinen ständig besetzten Empfang.
Eine grosse Wohnanlage mit hundert oder mehr Wohnungen teilt die Kosten für eine Bewachung rund um die Uhr, einen Pool oder einen Fitnessraum und ist beim Wiederverkauf oft liquider, weil sie der breitesten Nachfrage entspricht. Der Preis dafür: mehr Durchgangsverkehr, ein unpersönlicheres Zusammenleben und langsamere Entscheide der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
Die Anzahl Wohnungen pro Stockwerk ist ein oft vernachlässigter und sehr aussagekräftiger Indikator. Zwei Wohnungen pro Etage bedeuten mehr Privatsphäre, weniger Durchgangslärm und in der Regel durchgehende, besser belüftete Wohnungen. Acht Türen pro Etage kündigen das Gegenteil an.
Alt, neuer oder neu
Ein neueres Gebäude profitiert von strengeren Baunormen, modernen gemeinschaftlichen Teilen und weniger kurzfristigen Arbeiten. Ein älteres Gebäude bietet oft grosszügigere Flächen, zentralere Lagen und einen tieferen Quadratmeterpreis, um den Preis einer gründlicheren technischen Prüfung und eines einzuplanenden Renovationsbudgets.
Die Erdbebenfrage folgt derselben Logik: Sie hängt viel weniger von der Stadt oder dem Bezirk ab als vom konkreten Gebäude, seiner Konstruktion, seinem Untergrund und seinem Unterhalt. Wir führen sie in unserem Ratgeber zum Erdbebenrisiko in Peru aus.
Sicherheit, Empfang und gemeinschaftliche Teile
Ein Empfang mit Besucherkontrolle ist in den neueren Gebäuden der gefragten Bezirke Standard und ein starkes Vermietungsargument bei Expats wie bei Familien. Er wird über die monatlichen Nebenkosten bezahlt.
Der Zustand der gemeinschaftlichen Teile ist der beste kostenlose Indikator für die Gesundheit einer Stockwerkeigentümergemeinschaft. Gepflegte Treppenhäuser, gewartete Lifte, ein sauberes Untergeschoss und ein ordentlicher Technikraum zeugen von einer seriösen Verwaltung. Umgekehrt kündigen vernachlässigte gemeinschaftliche Teile fast immer künftige Sonderumlagen an.
Ein Dokument, das man immer verlangen sollte
Das reglamento interno des Stockwerkeigentums, vorgesehen durch das Gesetz 27157 über das Regime des Sonder- und Gemeinschaftseigentums, legt die erlaubte Nutzung jeder Einheit sowie die Funktionsweise der junta de propietarios fest. Es sagt, und nicht das Inserat, ob die Kurzzeitvermietung im Gebäude möglich ist. Dieser Punkt wird vor dem Kauf geprüft, nie danach: siehe unseren Ratgeber zu den Regeln für Airbnb in Lima.
Das Stockwerk: was man gewinnt und was man verliert
Ein absolut gutes Stockwerk gibt es nicht. Es gibt eine Reihe von Abwägungen, und jede löst sich je nach Ihrem Projekt anders.
| Stockwerk | Was man gewinnt | Was man verliert | Oft geeignet für |
|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | Direkter Zugang, manchmal ein Garten oder eine private Terrasse, keine Abhängigkeit vom Lift | Privatsphäre, Helligkeit, Belastung durch Strassenlärm, Sicherheitsempfinden | Personen mit eingeschränkter Mobilität, Familien mit kleinen Kindern, Haustiere |
| Untere Stockwerke (1-3) | Schneller Zugang zu Fuss, Preis oft tiefer | Strassenlärm, häufig Einsicht von gegenüber, begrenzte Aussicht | Knappe Budgets, Gebäude an ruhiger Strasse |
| Mittlere Stockwerke (4-9) | Guter Kompromiss zwischen Lärm, Licht und Zugang; breite Nachfrage beim Wiederverkauf | Selten eine bemerkenswerte Aussicht | Die meisten Projekte, Vermietung wie Eigennutzung |
| Obere Stockwerke (10+) | Licht, Belüftung, Ruhe, mögliche Aussicht, besserer Mietwert | Vollständige Abhängigkeit vom Lift, höherer Preis | Kurz- und mittelfristige Vermietung, Eigennutzung mit Aussicht |
| Oberstes Stockwerk | Maximale Aussicht, kein Nachbar darüber, manchmal Terrasse | Wärmebelastung, Unterhalt des Dachs, Premiumpreis | Gehobener Wohnsitz, aussergewöhnliches Objekt |
Zwei nützliche Reflexe. Erstens die Anzahl Lifte im Verhältnis zur Anzahl Wohnungen prüfen: In einem Turm macht ein einziger Lift für zwanzig Stockwerke jede Panne zu einem täglichen Problem. Zweitens daran denken, dass ein hohes Stockwerk ohne freie Sicht die Nachteile ohne den Hauptvorteil vereint.
Licht, Ausrichtung und Aussicht: ein Lima-spezifisches Thema
Dieser Punkt verdient eine eigene Behandlung, weil ihn das Klima Limas wichtiger macht als anderswo. Die Hauptstadt ist auf einer Küstenwüste gebaut, wo es praktisch nie regnet, wo aber der Südwinter von Juni bis September mit der Garúa einhergeht, einer tiefen und anhaltenden Wolkendecke, die typisch für die peruanische Küste ist.
Konkret wird eine Wohnung, die schon im Februar dunkel ist, im August noch viel dunkler sein. Eine gut ausgerichtete Wohnung, in einem Stockwerk, das hoch genug ist, um über die Nachbarbauten hinauszuragen, übersteht diese Zeit ohne Schwierigkeiten. Ein Erdgeschoss im Inneren eines Häuserblocks, von Gebäuden umgeben, kann mehrere Monate pro Jahr ausgesprochen grau werden. Das ist die Art von Detail, die eine Besichtigung im Sommer nicht zeigt.
Die Einsicht von heute und die von morgen
Eine freie Sicht ist ein zerbrechlicher Wert. Auf dem Nachbargrundstück, heute mit einem niedrigen Haus bebaut, kann morgen ein Gebäude entstehen, das Ihnen den Horizont nimmt. Diese Frage ist keine Gefühlssache: Sie lässt sich prüfen.
Wie man prüft, ob eine Aussicht dauerhaft ist
Jede Parzelle unterliegt baurechtlichen Parametern, die von der Bezirksgemeinde festgelegt werden. Das Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, ausgestellt von der zuständigen Gemeinde, gibt insbesondere die Zone, die erlaubten Nutzungen, die maximal zulässige Bauhöhe, die Ausnützungsziffer, den Anteil an Freifläche und die vorgeschriebenen Grenzabstände an. Wer die für die Nachbarparzellen geltenden Parameter einsieht, weiss, was dort rechtlich gebaut werden darf. Das ist der einzige seriöse Weg, um zu beurteilen, ob eine Meer- oder Parksicht dauerhaft oder vorübergehend ist.
Eine Meersicht kostet, und sie kostet umso mehr, je frontaler und freier sie ist. Zu wissen, ob sie für Sie unverzichtbar, wünschenswert oder überflüssig ist, verändert den Suchradius und das nötige Budget vollständig. Genau diese Art von Abwägung macht die Checkliste unten ausdrücklich.
Der Grundriss: die nutzbaren Quadratmeter vor den Quadratmetern
Das ist einer der Punkte, an denen sich ein erfahrener Käufer am deutlichsten von einem Anfänger unterscheidet. Die angegebene Fläche sagt wenig über den tatsächlichen Komfort. Eine gut geplante Wohnung von 70 m² ohne verlorene Korridore, mit regelmässig geformten Räumen und eingebauten Schränken, lebt sich besser und vermietet sich oft ebenso gut wie schlecht aufgeteilte 85 m².
Worauf man bei einem Grundriss achten sollte
- Der Anteil der Verkehrsflächen. Lange Korridore und überdimensionierte Eingänge verbrauchen eine Fläche, die Sie bezahlen, ohne sie je zu bewohnen.
- Die Regelmässigkeit der Räume. Ein trapezförmiges Schlafzimmer oder ein L-förmiges Wohnzimmer erschweren das Möblieren und verringern die tatsächlich nutzbare Fläche.
- Die Trennung von Tag- und Nachtbereich. Schlafzimmer, die erreichbar sind, ohne das Wohnzimmer zu durchqueren, zählen viel bei Wohngemeinschaften und möblierter Vermietung.
- Die Anzahl Badezimmer. Ein zweites Badezimmer, oder mindestens eine Dusche/WC für Gäste, verändert den Mietwert einer Wohnung mit zwei oder drei Schlafzimmern deutlich.
- Die Waschküche. Ein eigener Raum, auch ein kleiner, ist ein geschätzter lokaler Standard: Man muss Waschmaschine und Wäscheständer nicht in der Küche oder auf dem Balkon unterbringen.
- Der Stauraum. Einbauschränke und Kellerabteil ersparen eine teure Möblierung und schaffen Wohnfläche.
Offene oder geschlossene Küche, Balkon, Büro
Die offene Küche vergrössert den Raum optisch und spricht eine junge und internationale Kundschaft an, was sie zu einem Vorteil bei der möblierten Vermietung macht. Sie verbreitet hingegen Gerüche und Geräusche, was die peruanische Küche mit ihren vielen frittierten und lange gekochten Gerichten stärker spürbar macht als anderswo. Eine geschlossene Küche wird von Familien und Langzeitmietern oft bevorzugt.
Ein Balkon oder eine Terrasse gewinnt in einer Stadt mit das ganze Jahr über mildem Klima stark an Wert: Es ist ein zusätzlicher Raum, der fast ständig nutzbar ist. Eine Büroecke, oder ein zusätzliches Zimmer, das als solche dienen kann, ist für Mieter im Homeoffice, die in den gefragten Bezirken sehr präsent sind, zu einem Kriterium ersten Ranges geworden.
Die Gemeinschaftsbereiche: ein Vorteil, der etwas kostet
Pool, Fitnessraum, Rooftop, Coworking, Gemeinschaftsraum, Grillbereich, Spielplatz: Die neueren Projekte in Lima überbieten sich auf diesem Gebiet, und diese Leistungen sind wirklich attraktiv, insbesondere für die möblierte und die Kurzzeitvermietung.
Sie sind aber kein Gratisbonus. Jede Einrichtung beansprucht Personal, Energie, Unterhalt und eine Erneuerungsrückstellung, und all das findet sich in den monatlichen Nebenkosten des Stockwerkeigentums wieder. Bei einer kleinen Wohnung wiegen hohe Nebenkosten anteilsmässig viel schwerer und schmälern direkt die Nettorendite.
Die richtige Frage ist also nicht «Gibt es einen Pool?», sondern «Werden diese Einrichtungen genutzt, von mir oder meinem Mieter, und rechtfertigen sie ihre monatlichen Kosten?». Ein gut geplantes Rooftop und Coworking können eine höhere Miete stützen und den Leerstand verringern. Ein wenig genutzter Pool in einer kleinen Stockwerkeigentümergemeinschaft ist eine reine Belastung.
Verlangen Sie immer den tatsächlichen Betrag der Nebenkosten, nicht eine Schätzung des Verkäufers. Das ist eine Angabe, die wir im Rahmen unserer Begleitung prüfen, ebenso wie den Zustand der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
Diese Nebenkosten, ihr Inhalt und ihr Verteilschlüssel werden vor dem Kauf in den Abrechnungen und im internen Reglement des Gebäudes geprüft: Das ist das Thema unseres Ratgebers zum Stockwerkeigentum in Lima.
Parkplatz und Kellerabteil
In Lima ist ein Parkplatz nicht immer im Preis einer Wohnung inbegriffen, insbesondere bei Altbauten und kleinen Flächen. Er kann separat verkauft werden, mit eigener Eintragung im Register. Man muss also ausdrücklich prüfen, was inbegriffen ist.
Seine Bedeutung hängt ganz vom Projekt ab:
- Eigennutzung in einem zentralen Quartier. Viele Bewohner von Miraflores oder Barranco leben sehr gut ohne Auto. Der Parkplatz wird dann eher zu einem separat vermietbaren Wert als zu einer Notwendigkeit.
- Langzeitvermietung an Familien oder in einem weniger dichten Bezirk. In San Borja, Surco oder La Molina schränkt ein fehlender Parkplatz den Kreis der Mieter deutlich ein.
- Wiederverkauf. Bei Wohnungen ab zwei Schlafzimmern verringert ein fehlender Parkplatz die Zahl potenzieller Käufer und damit die Liquidität.
Das Kellerabteil, oder Bodega, ist ein kleiner Abstellraum im Untergeschoss. Wenig spektakulär, schafft es Wohnfläche und zählt besonders bei einem Pied-à-terre, in dem man zwischen zwei Aufenthalten Sachen zurücklassen möchte.
Neubau oder Altbau: wo man den Regler ansetzt
Diese Wahl gehört von Anfang an in Ihre Checkliste, denn sie bestimmt die Art der vorzunehmenden Prüfungen und den Zeitplan des Projekts. Kurz gesagt: Der Neubau bringt Garantien des Bauunternehmers, optimierte Räume und wenige kurzfristige Arbeiten, oft um den Preis einer kompakteren Fläche und einer weniger zentralen Lage. Der Altbau bietet mehr Platz und Zentralität, mit einer technischen Prüfung und einem einzuplanenden Renovationsbudget.
Der Kauf ab Plan ist ein Sonderfall mit eigenen Kontrollpunkten: Solidität des Bauträgers, Baubewilligung, Garantien, Übergabezeitplan und Vertragsklauseln. Er ist Gegenstand eines eigenen Ratgebers zum Kauf ab Plan in Lima.
Das Budget: was Ihr Rahmen wirklich abdecken muss
«Mein Budget beträgt 150 000 USD» zu sagen, bedeutet nichts, solange man nicht festgelegt hat, was dieser Betrag umfasst. Das ist bei ausländischen Käufern die häufigste Quelle böser Überraschungen.
Ein vollständiger Rahmen setzt sich aus mehreren Posten zusammen:
- Der Preis der Wohnung selbst, der einzige Betrag, der im Inserat erscheint.
- Die Erwerbsnebenkosten: Alcabala-Steuer je nach Situation, Notarhonorare, Eintragung im öffentlichen Register, Rechtskosten, Bank- und Wechselgebühren. Die Details finden sich in unserem Ratgeber zu den tatsächlichen Gesamtkosten eines Kaufs in Lima.
- Der Parkplatz, wenn er separat verkauft wird.
- Allfällige Arbeiten, vor dem Angebot zu beziffern und nicht danach.
- Möblierung und Haushaltsgeräte, unverzichtbar, wenn die Immobilie für die möblierte Vermietung bestimmt ist.
- Die monatlichen Nebenkosten des Stockwerkeigentums, die nicht zum Kaufrahmen gehören, aber die Tragfähigkeit des Projekts auf Dauer bestimmen.
Ein ideales Budget von einem absoluten Maximalbudget zu unterscheiden, ist ebenfalls nützlich. Das erste lenkt die Suche, das zweite legt die Grenze fest, ab der Sie verzichten, selbst wenn Sie sich in eine Immobilie verliebt haben. Diese Obergrenze vor den Besichtigungen aufzuschreiben, ist eine der besten Sicherungen überhaupt.