Gefährdung, Exposition, Verletzbarkeit: das Erdbebenrisiko verstehen
Bevor wir über Gebäude und Quartiere sprechen, lohnt es sich, vier oft verwechselte Begriffe zu klären, die nicht dieselbe Realität bezeichnen.
Die Erdbebengefährdung bezeichnet die Wahrscheinlichkeit, dass in einer bestimmten Region ein Erdbeben einer gewissen Intensität auftritt. Peru weist entlang seiner ganzen Küste eine hohe Gefährdung auf: Das ist eine geologische Gegebenheit, die sich von Gebäude zu Gebäude nicht ändert.
Die Exposition entspricht dem Vorhandensein von Menschen, Gebäuden und Aktivitäten im betreffenden Gebiet. Lima mit mehreren Millionen Einwohnern auf engem Raum weist eine sehr hohe Exposition auf, einfach weil es eine Grossstadt ist.
Die Verletzbarkeit misst die Fähigkeit, oder Unfähigkeit, eines bestimmten Gebäudes, den Bodenbewegungen standzuhalten. Sie ist der einzige der vier Begriffe, der von Gebäude zu Gebäude stark variiert, manchmal sogar zwischen zwei benachbarten Bauten.
Das Erdbebenrisiko schliesslich ergibt sich aus der Kombination dieser drei Faktoren. Eine hohe Gefährdung und eine starke Exposition machen eine Immobilie für sich allein nicht gefährlich: Den Unterschied macht die Verletzbarkeit des bestimmten Gebäudes, jene, auf die ein Käufer tatsächlich Einfluss nehmen kann.
Was das konkret verändert
Ein stark erdbebengefährdetes Gebiet bedeutet nicht, dass alle seine Gebäude dasselbe Risiko bergen. Zwei Gebäude in derselben Strasse können je nach Baujahr, Konzeption, Materialqualität, Fundamenten und Unterhalt sehr unterschiedliche Verletzbarkeiten aufweisen. Diese Verletzbarkeit, und nicht die regionale Gefährdung, muss die Analyse einer bestimmten Immobilie leiten.
Ist Peru stark erdbebengefährdet?
Peru liegt am pazifischen Feuerring, dort, wo die ozeanische Nazca-Platte allmählich unter die südamerikanische Kontinentalplatte abtaucht. Dieses Phänomen, Subduktion genannt, ist der Motor der peruanischen Seismizität: Es baut Spannungen auf, die sich periodisch in Form von Erdbeben entladen, manchmal von hoher Magnitude, entlang der ganzen Küste.
Aus diesem Grund wird die peruanische Küste von Tumbes bis Tacna laufend vom Instituto Geofísico del Perú (IGP) überwacht, der nationalen wissenschaftlichen Stelle für die Erdbebenbeobachtung und die Überwachung der tektonischen Aktivität.
Zwei Unterscheidungen verdienen Klärung, weil sie in den Diskussionen zum Thema oft wiederkehren.
Magnitude und spürbare Intensität
Die Magnitude misst die bei einem Erdbeben an seinem Ursprung freigesetzte Energie: Es ist ein einziger Wert, für ein bestimmtes Ereignis überall auf der Welt derselbe. Die Intensität beschreibt dagegen die an einem bestimmten Ort spürbaren Wirkungen: Sie variiert je nach Distanz zum Epizentrum, Tiefe des Herds und Art des durchquerten Bodens. Ein Erdbeben mit hoher Magnitude, aber in grosser Tiefe kann schwach gespürt werden, während ein moderateres, aber oberflächennahes und nahes Beben lokal erhebliche Schäden verursachen kann.
Tiefe, Distanz und lokale Effekte
Das erklärt auch, warum ein Erdbeben mit Epizentrum vor der Küste, mehrere Dutzend oder Hundert Kilometer von Lima entfernt, in mehreren Regionen gleichzeitig gespürt werden kann, mit je nach durchquertem Gebiet sehr unterschiedlicher Intensität. Die Distanz allein bestimmt die spürbare Intensität nicht: Der lokale Bodentyp spielt eine ebenso wichtige Rolle, wie wir weiter unten in diesem Ratgeber sehen werden.
Die historischen Erdbeben, die Peru geprägt haben
Mehrere grosse Erdbeben haben die Geschichte Perus geprägt. Sie werden hier nicht erwähnt, um zu beeindrucken, sondern weil jedes die Stadtplanung, die Baunormen oder die Präventionskultur des Landes nachhaltig beeinflusst hat.
| Datum | Region | Magnitude | Was man sich merken sollte |
|---|---|---|---|
| 28. Oktober 1746 | Lima und Callao | ≈ 8,5 | Das zerstörerischste in der Geschichte Limas; der folgende Tsunami machte den Hafen von Callao dem Erdboden gleich. Gründungsereignis des seismischen Gedächtnisses der Hauptstadt. |
| 31. Mai 1970 | Áncash | 7,9 | Die meisten Opfer starben in der am Huascarán ausgelösten Eis- und Felslawine, die die Stadt Yungay verschüttete, und nicht direkt durch einstürzende Gebäude. Eine Erinnerung daran, dass ein Erdbeben Sekundärrisiken (Rutschungen, Lawinen) auslösen kann, die sich vom blossen Beben unterscheiden. |
| 23. Juni 2001 | Arequipa und Süden Perus | 8,4 | Löste einen lokalen Tsunami aus, der Camaná traf. Zeigte Lücken in der Katastrophenvorsorge auf, insbesondere bei Alarmierung und Evakuierung. |
| 15. August 2007 | Pisco, Region Ica | 7,9 | Rund 590 Tote und über 91 000 zerstörte Wohnungen, insbesondere in unbewehrtem Mauerwerk (der Einsturz der Kirche San Clemente in Pisco wurde zum Symbol). Markierte einen Wendepunkt für das peruanische Erdbebeningenieurwesen und die Verschärfung des Reglamento Nacional de Edificaciones. |
Besonders das Erdbeben von Pisco veranschaulicht eine zentrale Lehre dieses Ratgebers: Der Unterschied zwischen den Gebäuden, die standhielten, und jenen, die einstürzten, lag weniger in ihrem Alter als in der Qualität ihrer Konzeption, ihrer Materialien und ihrer Ausführung.
Warum nicht alle Gebäude dasselbe Risiko bergen
Das ist der wichtigste Punkt dieses Ratgebers. Ein erdbebengefährdetes Gebiet macht nicht alle Gebäude gleich verletzbar. Die tatsächliche Widerstandsfähigkeit eines Gebäudes hängt von einer Kombination von Faktoren ab, hier die wichtigsten.
- Die bei der Konzeption geltende Norm. Ein Gebäude, das vor den Verschärfungen der Norm E.030 von 2018, 2025 oder 2026 konzipiert wurde, erfüllt nicht zwangsläufig dieselben Anforderungen wie ein aktuelles Projekt, ohne dass es deswegen automatisch gefährlich wäre.
- Die Qualität der statischen Berechnung und die Erfahrung des Ingenieurbüros, das das Gebäude konzipiert hat.
- Die Bauüberwachung und die Treue der Ausführung zu den genehmigten Plänen.
- Die verwendeten Materialien und die Einhaltung der Mischungen und Normen für Beton, Stahl oder Mauerwerk.
- Die Fundamente und ihre Anpassung an den tatsächlichen Baugrund, nicht nur an einen Standardbaugrund.
- Die Regelmässigkeit der Tragstruktur: Ein symmetrisches und gut ausgesteiftes Gebäude verhält sich besser als ein unregelmässiges oder eines mit einem sehr offenen und wenig steifen Erdgeschoss.
- Die nach dem Bau vorgenommenen Umbauten: Entfernung tragender Wände, Aufstockung nicht vorgesehener Geschosse, nicht berechnete Erweiterungen.
- Der Unterhaltszustand: Korrosion der Bewehrung, Wassereintritte, nicht überwachte Risse.
- Die Beschaffenheit des Bodens, auf dem das Gebäude steht, im nächsten Abschnitt ausgeführt.
Das Baujahr bleibt ein nützlicher Anhaltspunkt, ist aber nie ein ausreichender Sicherheitsbeweis. Ein schlecht ausgeführter Neubau darf nicht automatisch als zuverlässiger gelten als ein älteres, korrekt konzipiertes und unterhaltenes Gebäude.
Die Rolle von Boden und Untergrund
Die bei einem Erdbeben an der Oberfläche spürbare Bewegung entsteht nicht nur durch das Beben selbst: Sie wird auch durch die Beschaffenheit des durchquerten Bodens verstärkt oder gedämpft. Das ist ein technischer Begriff, aber seine Grundzüge sind für alle verständlich.
Ein felsiger oder kompakter Boden überträgt die Schwingungen in der Regel mit geringerer Verstärkung. Eine Aufschüttung oder ein lockerer Boden kann die Bewegung hingegen deutlich verstärken, manchmal erheblich im Vergleich zu einem benachbarten felsigen Grund. Genau das messen die bodenmechanischen Untersuchungen und die Karten der seismischen Mikrozonierung.
Ein besonderes Phänomen verdient Erwähnung: die Bodenverflüssigung. In bestimmten wassergesättigten Sandböden kann ein ausreichend starkes Beben dazu führen, dass der Boden vorübergehend seine Tragfähigkeit verliert, was die Fundamente eines Gebäudes schwer beeinträchtigen kann. Dieses Risiko betrifft vor allem bestimmte Gebiete nahe ehemaliger Wasserläufe, aufgeschüttete Zonen oder bestimmte Küstenabschnitte, nicht das ganze Gebiet.
Allgemeine Karte und genaue Untersuchung: nicht verwechseln
Eine Karte der seismischen Mikrozonierung gibt eine allgemeine Tendenz auf Ebene eines Gebiets. Sie ersetzt nie die eigens für ein Projekt oder eine Parzelle durchgeführte bodenmechanische Untersuchung, die allein den genauen Baugrund unter einem bestimmten Gebäude charakterisieren kann. Das CISMID (Centro Peruano Japonés de Investigaciones Sísmicas y Mitigación de Desastres) veröffentlicht regelmässig aktualisierte Mikrozonierungskarten von Lima, abrufbar über die Plattform SIGRID des CENEPRED.
Das Erdbebenrisiko in Lima
Lima vereint den Grossteil der Tätigkeit von Swiss Lima Property, was einen eigenen Abschnitt rechtfertigt. Die peruanische Hauptstadt weist eine Kombination von Merkmalen auf, die jede Verallgemeinerung gewagt machen: eine beträchtliche Bevölkerung und ein beträchtlicher Immobilienbestand, eine grosse Uneinheitlichkeit zwischen alten, neuen, formellen und informellen Bauten und Bodenverhältnisse, die zwischen Küstenzonen, Flusstälern, verfestigten Böden und aufgeschütteten Gebieten deutlich variieren.
Die von Schweizer und europäischen Käufern üblicherweise gesuchten Bezirke, nämlich Miraflores, Barranco, San Isidro, San Borja, Santiago de Surco, La Molina, Magdalena del Mar, San Miguel, Pueblo Libre, Jesús María, Lince und Surquillo, lassen sich nicht pauschal als «sicher» oder «gefährdet» einstufen. Bodenverhältnisse und Bauqualität variieren manchmal von Strasse zu Strasse innerhalb desselben Bezirks und noch mehr von Parzelle zu Parzelle. Unser Ratgeber zu den Quartieren Limas beschreibt die allgemeinen Merkmale jedes Quartiers, ohne eine individuelle Beurteilung der Immobilie zu ersetzen.
Mit anderen Worten: Die Qualität einer Immobilie lässt sich nie allein aus ihrer Postleitzahl ableiten. Zwei benachbarte Gebäude im selben gefragten Bezirk können je nach Konzeption und Unterhalt sehr unterschiedliche Verletzbarkeiten aufweisen.
Die Costa Verde, die Klippen und das Tsunamirisiko
Manche Küstengebiete Limas vereinen mehrere verschiedene Risikoarten, die man nicht verwechseln sollte: das der ganzen Stadt gemeinsame Erdbebenrisiko, das Tsunamirisiko bei einem grossen Beben vor der Küste und ein lokales, den Klippen eigenes Risiko von Hangbewegungen.
Die Klippen der Costa Verde
Die Costa Verde, der Küstenstreifen entlang mehrerer Bezirke Limas, darunter Miraflores, Barranco und Chorrillos, wird von Klippen gesäumt, die Erosion und Steinschlag ausgesetzt sind. Die Autoridad del Proyecto Costa Verde, die der Municipalidad de Lima untersteht, führt dort laufend Inspektionen durch und hat über hundert kritische Punkte entlang der acantilados identifiziert. Eine kommunale Verordnung erklärt einen 120 Meter breiten Streifen ab der Klippenkante für unantastbar, also nicht bebaubar. Dieses Risiko von Hangbewegungen unterscheidet sich vom eigentlichen Erdbebenrisiko, auch wenn ein Beben seine Wirkungen punktuell verschärfen kann.
Das Tsunamirisiko
Die peruanische Küste, einschliesslich Lima und Callao, ist bei einem grossen Beben vor der Küste einem Tsunamirisiko ausgesetzt, wie es 1746 geschah. Die zuständigen Behörden veröffentlichen Überflutungskarten und Evakuierungsrouten für die Küstenzonen.
Nicht übermässig verallgemeinern
Nicht alle Wohnungen in Meeresnähe sind gefährlich, und es gibt keine allgemeingültige Distanz, die Sicherheit garantieren würde. Die genaue Lage einer Immobilie (Höhe, Nähe zu einer Klippe, verfügbare Evakuierungsroute) verdient es, im Einzelfall bei der betreffenden Gemeinde geprüft zu werden, ohne einer allgemeinen Beunruhigung oder einer falschen Gelassenheit nachzugeben.
Die Baunormen in Peru
Der peruanische Rechtsrahmen regelt die Konzeption und den Bau von Gebäuden über das Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), herausgegeben vom Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. Das RNE umfasst mehrere technische Normen, von denen die wichtigsten für die Tragstruktur die Norm E.020 (Lasten), die Norm E.030 (erdbebengerechte Bemessung), die Norm E.050 (Böden und Fundamente), die Norm E.060 (Stahlbeton) und die Norm E.070 (Mauerwerk) sind.
Die Norm E.030, Diseño Sismorresistente
Die Norm E.030 legt die Anforderungen an die statische Berechnung gegenüber Erdbeben fest: Erdbebenzonen, Gebäudekategorien, Bodenklassifikation, Bemessungskoeffizienten. In ihrer modernen Fassung 2016 genehmigt und 2018 nach den Lehren insbesondere aus dem Erdbeben von Pisco geändert, wurde sie kürzlich erneut revidiert: eine Änderung durch die Ministerialresolution 279-2025-VIVIENDA, in Kraft getreten am 3. November 2025, dann eine weitere Änderung durch die Ministerialresolution 183-2026-VIVIENDA, veröffentlicht am 3. Mai 2026. Diese letzte Revision führt insbesondere neue Kriterien für die Bodenklassifikation ein, macht die Berücksichtigung der Eigenperiode des Baugrunds für bestimmte Gebäudekategorien in Zonen hoher Seismizität obligatorisch, verstärkt die gleichzeitige Analyse der Erdbebenkräfte in beiden Richtungen und legt Mindestanforderungen für Studien zur seismischen Mikrozonierung fest.
Für einen Käufer liegt der konkrete Nutzen dieser Norm nicht darin, sie im Detail zu lesen, sondern zu wissen, dass ein Gebäude nach einer bestimmten Fassung der Norm, zu einem genauen Datum, von einem identifizierbaren verantwortlichen Ingenieur konzipiert wurde. Ein Projekt, das vor Inkrafttreten einer neuen Fassung bereits genehmigt oder in Ausführung war, kann rechtmässig nach der früheren Fassung weitergeführt werden: ein weiterer Grund, stets das genaue Konzeptionsdatum zu prüfen, statt sich auf einen allgemeinen Eindruck zu verlassen.
Erdbebengerecht, nicht «erdbebensicher»
Das Vokabular verdient Präzisierung. Ein «erdbebengerechtes» Gebäude ist so konzipiert, dass es seine Verletzbarkeit verringert und das Leben seiner Bewohner bei einem Erdbeben schützt, auch bei einem starken, ohne dass garantiert ist, dass es jedem Schaden entgeht. Der Ausdruck «erdbebensicher», manchmal in Verkaufsunterlagen verwendet, suggeriert fälschlicherweise eine totale Unverwundbarkeit, die kein Bauwerk wirklich bieten kann. Eine moderne Norm will Leben schützen und das Einsturzrisiko verringern, nicht das völlige Ausbleiben von Schäden nach einem grossen Erdbeben garantieren.
Die Rolle der Gemeinden und der Fachleute
Jede Gemeinde erteilt die Baubewilligungen auf Grundlage genehmigter Pläne und prüft danach die Übereinstimmung des erstellten Bauwerks mit diesen Plänen. Die für das Projekt verantwortlichen Ingenieure und Architekten müssen beim Colegio de Ingenieros del Perú oder bei der zuständigen Berufskammer eingetragen sein. Diese Verantwortungskette, genehmigte Pläne, identifizierter Ingenieur, kommunale Kontrolle, erlaubt es einem Käufer, auf identifizierbare Dokumente und Personen zurückzugreifen statt auf blosse Verkaufsbehauptungen.
Altbau oder Neubau?
Keine Altersgrenze erlaubt es, ein Gebäude automatisch als sicher oder gefährlich einzustufen. Jede Option hat eigene Stärken und eigene Punkte, auf die zu achten ist.
| Mögliche Stärken | Zu prüfende Punkte | |
|---|---|---|
| Neubau | Anspruchsvollere geltende Norm, Baugrundgutachten normalerweise aktueller, Pläne leichter verfügbar, moderne Installationen und Ausstattungen. | Ruf und Referenzen des Bauträgers, tatsächliche Ausführungsqualität, Bewilligung und conformidad de obra, Bauüberwachung, tatsächlich durchgeführtes Baugrundgutachten, nach der Übergabe vorgenommene Änderungen. |
| Altbau | Hat bereits mehrere Erdbeben ohne Einsturz überstanden, teils robuste Bauweise, etablierte Stockwerkeigentümergemeinschaft, Unterhaltsgeschichte oft nachvollziehbar. | Zum Bauzeitpunkt geltende Norm, sichtbarer Zustand der Tragstruktur, Risse, Korrosion, Feuchtigkeit, vorgenommene Umbauten, Verfügbarkeit der Pläne, im Zweifel Beurteilung durch einen Bauingenieur. |
Die Prüfungen vor dem Kauf
Hier eine konkrete Checkliste der Elemente, die vor einer Verpflichtung für eine Immobilie zu beschaffen und zu beobachten sind.
Projektdokumente
- Baubewilligung (licencia de edificación), von der Gemeinde erteilt, mit den genehmigten Plänen.
- Architektur- und Tragwerkspläne, die dem tatsächlich erstellten Gebäude entsprechen.
- Bodenmechanische Untersuchung (estudio de mecánica de suelos, EMS), für die Parzelle durchgeführt.
- Baukonformität (conformidad de obra), die bescheinigt, dass der Bau den genehmigten Plänen entspricht.
- Bauerklärung (declaratoria de fábrica), eingetragen im Registro de Propiedad Inmueble der SUNARP.
- Partida registral (Registerblatt) der Immobilie und, bei einer Wohnung, ihre Verselbständigung im Stockwerkeigentum.
- Internes Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft und Dokumente zu den gemeinschaftlichen Teilen.
- Dokumente zu allfälligen Arbeiten oder Verstärkungen, die seit dem Bau ausgeführt wurden.
Die genauen Bezeichnungen dieser Dokumente und die damit verbundenen Verfahren können je nach Baudatum der Immobilie leicht variieren: Unser Ratgeber zum Wohnungskauf in Lima als Ausländer beschreibt den Erwerbsprozess als Ganzes.
Fragen an den Bauträger oder den Verkäufer
- Wer hat das Tragwerk konzipiert, und welcher Ingenieur ist dafür verantwortlich?
- Welches Unternehmen hat die Arbeiten ausgeführt, und welche Norm wurde für die Konzeption verwendet?
- Wurde für diese bestimmte Parzelle ein Baugrundgutachten erstellt?
- Entsprechen die Pläne genau dem erstellten Gebäude? Wurden Wände entfernt oder verschoben, Geschosse aufgestockt?
- Hat das Gebäude bei früheren Erdbeben Schäden erlitten? Wurden statische Reparaturen ausgeführt, und gibt es einen entsprechenden technischen Bericht?
- Wie werden die gemeinschaftlichen Teile unterhalten, und reicht der Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft aus?
Sichtprüfung: was ein Käufer erkennen kann
Ohne den Anspruch, eine Fachperson zu ersetzen, kann ein aufmerksamer Käufer gewisse Signale erkennen, die eine eingehendere Prüfung rechtfertigen: grosse oder wiederholte Risse, insbesondere diagonale Risse, sichtbare Verformungen, sichtbare Korrosion der Bewehrung, beschädigter Beton, anhaltende Feuchtigkeit, Setzungen, stark verzogene Türen oder Fenster, sehr offenes Erdgeschoss mit wenigen tragenden Wänden, beschädigte Stützen, sichtbare, aber nicht dokumentierte Arbeiten oder offensichtliche Aufbauten auf dem Dach.
Ein Riss genügt nie für eine Diagnose
Manche Risse sind oberflächlich und hängen mit dem Ausbau oder dem normalen Schwinden der Materialien zusammen. Andere können auf ein ernsteres statisches Problem hinweisen. Diese Unterscheidung lässt sich von blossem Auge nicht zuverlässig treffen und noch weniger aus der Ferne anhand von Fotos. Bei ernsthaftem Zweifel ist die einzige zuverlässige Antwort die Beurteilung durch einen Bauingenieur.
Wann einen Bauingenieur beiziehen?
Eine unabhängige Beurteilung ist in mehreren Situationen besonders sinnvoll: ein Altbau, fehlende Pläne, bedeutende Arbeiten nach dem Bau, besorgniserregende Risse, Aufstockungen, der Kauf eines Einfamilienhauses statt einer Wohnung in einer etablierten Stockwerkeigentümergemeinschaft, ein informeller oder teilweise legalisierter Bau, Zweifel an der Beschaffenheit des Baugrunds, eine bedeutende finanzielle Investition oder ein Projekt einer umfassenden Renovation, die die Tragstruktur betrifft.
Ein Bauingenieur kann die Tragstruktur untersuchen, die Pläne mit dem tatsächlichen Bau vergleichen, die Risse und ihre wahrscheinliche Ursache beurteilen, Stützen, Träger, Decken und tragende Wände inspizieren, wenn möglich die Fundamente beurteilen, die vorgenommenen Umbauten analysieren und angeben, ob ergänzende Untersuchungen nötig sind.
Die Tarife für diese Art von Gutachten variieren stark je nach Art der Immobilie, Umfang der verlangten Prüfung und beauftragter Fachperson: Besser ist es, mehrere aktuelle Offerten bei im Colegio de Ingenieros del Perú eingetragenen Ingenieuren einzuholen, statt sich auf eine allgemeine und möglicherweise veraltete Preisspanne zu verlassen.
Formelle und informelle Bauten
Ein formeller Bau ist einer, der das gesamte vorgeschriebene Verfahren durchlaufen hat: Baubewilligung, genehmigte Pläne, Bauüberwachung, conformidad de obra und im Register eingetragene Bauerklärung. Der Begriff informeller Bau umfasst verschiedenste Situationen, von einer ohne Bewilligung vorgenommenen Erweiterung bis zu einem ganzen Gebäude, das ohne technische Überwachung errichtet wurde.
Das Fehlen einer Bewilligung oder Überwachung erhöht die Unsicherheit über die bauliche Qualität, ohne zu garantieren, dass ein Bau gefährlich ist: Manche informellen Bauten sind solide, manche formellen Bauten wurden schlecht ausgeführt. Eine spätere administrative Legalisierung beweist die rechtliche Konformität der Immobilie, nicht zwangsläufig ihre technische Qualität: Das sind zwei verschiedene Fragen.
Das am besten dokumentierte Risiko betrifft die schrittweise Aufstockung von Geschossen, die in der ursprünglichen statischen Berechnung nicht vorgesehen waren, oder ohne Studie und Überwachung vorgenommene Erweiterungen: Diese Änderungen belasten ein Gebäude über das hinaus, wofür es bemessen wurde. Das ist systematisch zu prüfen, unabhängig von der rechtlichen Situation der Immobilie, indem man Register, Pläne und die vor Ort beobachtete Realität gegenüberstellt.
Gebäude im Bau und Kauf ab Plan
Der Kauf ab Plan erfordert eine besondere Prüfung, da das Gebäude noch nicht existiert. Vor einer Verpflichtung lohnt es sich, die Erfahrung des Bauträgers und seine früheren Projekte zu prüfen, das tatsächliche Eigentum am Grundstück, das Vorhandensein eines Baugrundgutachtens, die Identität des für die Berechnungen verantwortlichen Ingenieurs und des beauftragten Bauunternehmens, das Vorhandensein detaillierter Tragwerkspläne, die Modalitäten der Qualitätskontrolle während der Bauzeit, die vorgesehenen Materialien, die für die Baustelle geltenden Versicherungen, den Übergabezeitplan und die Modalitäten der Schlussabnahme.
Unser Ratgeber zum Kauf ab Plan in Lima beschreibt diesen gesamten Prozess für einen ausländischen Käufer.
Eine Broschüre ersetzt kein technisches Dokument
Ein Werbevermerk «antisísmico» in einem Verkaufsprospekt ist kein technischer Nachweis. Die Behauptungen eines Bauträgers müssen sich auf identifizierbare Dokumente und eingetragene Fachleute zurückführen lassen, nicht nur auf ein Marketingargument.
Stockwerkeigentum und Unterhalt des Gebäudes
Die ursprüngliche Qualität eines Gebäudes genügt nicht, wenn sein Unterhalt auf Dauer vernachlässigt wird. Wassereintritte, fortschreitende Korrosion der Bewehrung, nicht überwachte Risse, private Arbeiten, die ohne Bewilligung tragende Elemente betreffen, oder der Verfall der gemeinschaftlichen Teile verringern nach und nach die Zuverlässigkeit eines Gebäudes, wie gut auch immer seine ursprüngliche Konzeption war.
Vor dem Kauf einer Wohnung lohnt es sich, der Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft einige Fragen zu stellen: Wie werden die Wassertanks, die Notfallausrüstung, die Treppen und die Notbeleuchtung unterhalten? Sind Beschilderung und Zugänge frei? Finden regelmässig Versammlungen statt, und welche jüngsten Beschlüsse betrafen Reparaturen? Reicht der Erneuerungsfonds aus, um einen korrekten Unterhalt auf Dauer zu finanzieren?
Erdbebenrisiko und Immobilienwert
Mehrere mit dem Erdbebenrisiko verbundene Kriterien können die Wahrnehmung einer Immobilie durch Käufer beeinflussen, ohne dass sich daraus ein zuverlässiger prozentualer Abschlag oder Aufschlag ableiten liesse: die Qualität des Gebäudes, der Ruf des Bauträgers, das Baujahr, der Unterhaltszustand, die Verfügbarkeit der Dokumente, der Bodentyp, das Stockwerk, die Nähe zur Küste, die Qualität der Stockwerkeigentümergemeinschaft und allfällige bereits ausgeführte Verstärkungsarbeiten.
Ein ganzer Bezirk sollte allein auf dieser Grundlage weder von einem Aufschlag profitieren noch einen allgemeinen Abschlag erleiden: Es ist, noch einmal, die Qualität des bestimmten Gebäudes, die bei der Beurteilung einer Immobilie durch einen informierten Käufer am meisten wiegt.
Gebäudeversicherung und Erdbeben
Eine Erdbebendeckung ist in der Regel obligatorisch für jede Immobilie, die mit einer Hypothek eines von der Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) beaufsichtigten Instituts finanziert wird: Sie ist meist in die Monatsrate des Darlehens integriert, mit einem Satz von üblicherweise rund 2 % des Immobilienwerts pro Jahr, vorbehaltlich der Prüfung der aktuellen Bedingungen beim Versicherer. Der Kreditnehmer hat das Recht, statt der von der Bank standardmässig angebotenen Police eine eigene abzuschliessen, sofern sie die von der SBS festgelegten Mindestbedingungen erfüllt und vom Kreditinstitut akzeptiert wird.
Für eine bar gekaufte Immobilie bleibt diese Versicherung freiwillig, ist aber empfehlenswert: Die landesweite Deckung bleibt ausserhalb hypothekarisch finanzierter Immobilien heute begrenzt, was die Prüfung für einen Käufer, der sich absichern möchte, umso nützlicher macht. Zu unterscheiden sind die Deckung des Gebäudes selbst, die Deckung des Wohnungsinhalts und die Kollektivversicherung der Stockwerkeigentümergemeinschaft, die in der Regel die gemeinschaftlichen Teile deckt, ohne eine Einzelpolice zu ersetzen. Garantien, Selbstbehalte und Ausschlüsse variieren von Gesellschaft zu Gesellschaft erheblich und müssen vor der Wahl verglichen werden.
Die Wohnung vorbereiten
Über die Qualität des Gebäudes hinaus verringern einige einfache Massnahmen das Verletzungsrisiko und erleichtern eine organisierte Reaktion bei einem Erdbeben, ohne umfangreiche Arbeiten zu erfordern:
- Hohe Möbel, Regale und den Fernseher befestigen.
- Schwere oder zerbrechliche Gegenstände nicht über den Betten platzieren.
- Die Ausgänge und sicheren Zonen der Wohnung im Voraus bestimmen.
- Eine Notbeleuchtung und einen erreichbaren Feuerlöscher bereithalten.
- Die Lage der Absperrungen für Gas, Wasser und Strom kennen.
- Wichtige Dokumente und eine Liste nützlicher Kontakte aufbewahren.
- Einen einfachen Familienplan erstellen, der Kinder, ältere Menschen und Haustiere einschliesst.
Der Notfallrucksack
Das INDECI empfiehlt, einen Notfallrucksack vorzubereiten, der die ersten 72 Stunden nach einer Katastrophe abdeckt, eine Zeit, in der sich externe Hilfe erst organisieren muss. Für einen persönlichen Rucksack wird in der Regel ein Richtgewicht von rund 8 Kilo empfohlen.
Empfohlener Inhalt (INDECI)
- Wasser in Flaschen und haltbare Lebensmittel (Konserven, Müesliriegel).
- Erste-Hilfe-Set und persönliche Medikamente.
- Taschenlampe, Radio und Ersatzbatterien.
- Pfeife, Bargeld und Kopien wichtiger Dokumente in einer wasserdichten Hülle.
- Wechselkleidung, feste Schuhe und eine Decke.
- Grundlegende Hygieneartikel.
Passen Sie den Inhalt den besonderen Bedürfnissen des Haushalts an: Säuglinge, ältere Menschen, Schwangere, Personen in regelmässiger ärztlicher Behandlung oder Haustiere. Prüfen und erneuern Sie verderbliche Produkte und abgelaufene Medikamente regelmässig.
Was tun während eines Erdbebens?
Diese Anweisungen geben die offiziellen Empfehlungen des INDECI wieder.
- Drinnen: Bleiben Sie ruhig, begeben Sie sich in eine bereits bestimmte sichere Zone der Wohnung, halten Sie sich von Fenstern fern, benutzen Sie nie den Lift.
- Auf der Strasse: Halten Sie sich von Fassaden, Strommasten, Bäumen und herabhängenden Kabeln fern.
- Im Auto: Halten Sie an einem freien Ort an, fern von Brücken, Gebäuden und Stromleitungen, und bleiben Sie bis zum Ende des Bebens im Fahrzeug.
- Wenn eine Evakuierung nötig ist: Befolgen Sie die vier Grundregeln, an die das INDECI erinnert: nicht schreien, nicht rennen, nicht stossen, nicht umkehren.
- In Küstennähe: Ist das Beben stark oder lang anhaltend, begeben Sie sich in die Höhe, ohne eine offizielle Warnung abzuwarten.
Was tun nach einem Erdbeben?
- Prüfen Sie vor allem anderen, ob Sie oder Ihre Angehörigen verletzt sind.
- Stellen Sie Wasser, Gas und Strom ab, wenn dies empfohlen wird oder ein Leck vermutet wird.
- Verwenden Sie bei Verdacht auf ein Gasleck nur eine Taschenlampe, nie eine offene Flamme.
- Rechnen Sie mit Nachbeben und meiden Sie sichtbar beschädigte Bauten.
- Wenn Sie sich in Meeresnähe befinden, entfernen Sie sich, bis das Tsunamirisiko offiziell ausgeschlossen ist.
- Folgen Sie den offiziellen Informationen statt Gerüchten und vermeiden Sie es, die Telefonnetze zu überlasten.
- Lassen Sie das Gebäude bei Verdacht auf einen statischen Schaden von einer Fachperson beurteilen, bevor Sie es wieder normal bewohnen.
Dieser Ratgeber ersetzt in keinem Fall die zuständigen Behörden oder die Notfalldienste: Folgen Sie im Zweifel während oder nach einem Ereignis stets den lokal verbreiteten offiziellen Anweisungen.
Richtig oder falsch: die gängigen Vorstellungen
| Gängige Vorstellung | Was man sich merken sollte |
|---|---|
| «Ein Neubau ist zwangsläufig sicher.» | Falsch. Er profitiert von einer anspruchsvolleren Norm, doch seine Sicherheit hängt auch von der tatsächlichen Qualität seiner Konzeption und Ausführung ab. |
| «Ein Altbau, der noch steht, ist zwangsläufig solide.» | Nicht unbedingt. Frühere Beben überstanden zu haben, schliesst eine schleichende Schwächung durch mangelnden Unterhalt oder spätere Umbauten nicht aus. |
| «Ein hohes Stockwerk ist immer gefährlicher.» | Als allgemeine Regel falsch. Das Verhalten hängt von der gesamten statischen Konzeption des Gebäudes ab, nicht nur von der Höhe. |
| «Ein Erdgeschoss ist immer sicherer.» | Ebenfalls falsch. Ein sehr offenes Erdgeschoss mit wenigen tragenden Wänden kann im Gegenteil die gesamte Tragstruktur schwächen. |
| «Die gefragten Quartiere bergen kein Risiko.» | Falsch. Preis oder Ruf eines Quartiers sagen nichts über die bauliche Qualität oder den Baugrund eines bestimmten Gebäudes aus. |
| «Ein deklariertes oder legalisiertes Gebäude erfüllt zwangsläufig die statischen Normen.» | Nicht automatisch. Die administrative Legalisierung bescheinigt die rechtliche Konformität der Immobilie, nicht zwangsläufig ihre technische Qualität. |
| «Kleine Risse zählen nie.» | Falsch. Manche feinen Risse können je nach Lage und Entwicklung dennoch eine fachliche Beurteilung verdienen. |
| «Alle Risse sind schwerwiegend.» | Ebenfalls falsch. Viele sind oberflächlich. Nur eine Fachperson kann die beiden Fälle zuverlässig unterscheiden. |
| «Eine Wohnung am Meer wird zwangsläufig von einem Tsunami getroffen.» | Als Verallgemeinerung falsch. Das hängt von der genauen Höhe, der Küstenform und den offiziellen Evakuierungskarten des Gebiets ab. |
| «Der Vermerk "antisísmico" genügt als Garantie für den Bau.» | Falsch. Es ist ein Verkaufsargument, kein technischer Nachweis. Nachweise sind allein die Pläne, der verantwortliche Ingenieur und die offiziellen Dokumente. |
| «Das Risiko eines Gebäudes lässt sich allein anhand einer Online-Karte erkennen.» | Falsch. Eine allgemeine Karte gibt eine Tendenz für ein Gebiet, nie eine individuelle Diagnose eines bestimmten Gebäudes. |
Abschliessende Checkliste vor dem Kauf
Eine Zusammenfassung zum Durchgehen vor der Unterzeichnung, in fünf Kategorien gegliedert.
Baugrund und Lage
- Baugrundgutachten für die Parzelle verfügbar.
- Karte der seismischen Mikrozonierung des Gebiets konsultiert.
- Ergänzende Risiken identifiziert (Klippe, ehemaliger Wasserlauf, Aufschüttung).
- Evakuierungsrouten geprüft, wenn die Immobilie in Küstennähe liegt.
Das Gebäude
- Baujahr und geltende Norm identifiziert.
- Tragsystem und sichtbarer Zustand beobachtet.
- Bekannte Änderungen und Umbauten.
- Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile geprüft.
- Bekannte Vorgeschichte bei früheren Erdbeben.
Die Dokumente
- Baubewilligung und genehmigte Pläne.
- Baugrundgutachten und conformidad de obra.
- Bei der SUNARP eingetragene Bauerklärung.
- Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft und verfügbare technische Berichte.
Die Fachleute
- Bauträger identifiziert und überprüfbar.
- Bauingenieur und Architekt identifiziert.
- Bauunternehmen identifiziert.
- Unabhängige Inspektion organisiert, falls nötig.
Die Vorbereitung
- Erdbebenversicherung geprüft.
- Familiärer Notfallplan vorgesehen.
- Sicherheitsausrüstung geprüft.
- Stockwerkeigentümergemeinschaft organisiert und Anweisungen ausgehängt.
Entscheidungshilfe-Tabelle
Diese Tabelle liefert keinen automatischen Schluss «kaufen» oder «nicht kaufen»: Sie hilft, jedes beobachtete Element einzuordnen und zu entscheiden, ob es eine ergänzende Prüfung erfordert.
| Beobachtetes Kriterium | Stockwerk |
|---|---|
| Tragwerkspläne verfügbar und stimmig | Beruhigender Punkt |
| Baugrundgutachten erstellt und einsehbar | Beruhigender Punkt |
| Anerkannter Bauträger mit überprüfbaren früheren Projekten | Beruhigender Punkt |
| Neueres Gebäude, nach der geltenden Norm konzipiert | Beruhigender Punkt, durch die Dokumente zu bestätigen |
| Regelmässiger und sichtbarer Unterhalt durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft | Beruhigender Punkt |
| Einige feine, oberflächliche Risse ohne bekannte Entwicklung | Zu prüfender Punkt |
| Altbau ohne sofort verfügbare Pläne | Zu prüfender Punkt |
| Leicht verzogene Türen oder Fenster, ohne weiteres Anzeichen | Zu prüfender Punkt |
| Grosse oder wiederholte diagonale Risse | Signal: fachliche Beurteilung empfohlen |
| Aufstockungen oder nicht dokumentierte statische Umbauten | Signal: fachliche Beurteilung empfohlen |
| Sichtbare Korrosion der Bewehrung oder beschädigter Beton | Signal: fachliche Beurteilung empfohlen |
| Vollständiges Fehlen einer Bewilligung oder identifizierbarer Dokumente | Signal: fachliche Beurteilung empfohlen |
| Klare Abweichung zwischen den Plänen und dem tatsächlichen Gebäude | Signal: fachliche Beurteilung empfohlen |
Die Rolle von Swiss Lima Property
Was wir tun können, und was wir nicht tun
Swiss Lima Property ist kein Ingenieurbüro und erstellt keine statischen Gutachten. Wir können Ihnen jedoch helfen, die verfügbaren Informationen zu einer Immobilie zusammenzutragen, die Dokumentenanfragen beim Verkäufer oder Bauträger zu koordinieren, die richtigen Fragen der richtigen Ansprechperson zu stellen, die in diesem Ratgeber behandelten technischen Kriterien in den Vergleich der von Ihnen ins Auge gefassten Immobilien einzubeziehen, Sie aus der Ferne von der Schweiz oder von Europa aus zu begleiten und Sie an einen unabhängigen Bauingenieur zu verweisen, wenn uns das sinnvoll erscheint. Eine technische Diagnose muss immer von einer qualifizierten und kompetenten Fachperson erstellt werden: Wir treten nie an die Stelle dieser Expertise.