Aléa, exposition, vulnérabilité : comprendre le risque sismique
Avant de parler d'immeubles et de quartiers, il est utile de clarifier quatre notions que l'on confond souvent, mais qui ne recouvrent pas la même réalité.
L'aléa sismique désigne la probabilité qu'un séisme d'une certaine intensité se produise dans une région donnée. Le Pérou présente un aléa élevé sur l'ensemble de sa côte : c'est une donnée géologique, qui ne change pas d'un immeuble à l'autre.
L'exposition correspond à la présence de personnes, de bâtiments et d'activités dans la zone concernée. Lima, avec plusieurs millions d'habitants concentrés sur un territoire restreint, présente une exposition très élevée, simplement parce qu'elle est une grande ville.
La vulnérabilité mesure la capacité, ou l'incapacité, d'un bâtiment précis à résister aux mouvements du sol. C'est la seule des quatre notions qui varie fortement d'un immeuble à l'autre, parfois même entre deux bâtiments voisins.
Le risque sismique, enfin, résulte de la combinaison de ces trois facteurs. Un aléa élevé et une forte exposition ne suffisent pas à eux seuls à rendre un bien dangereux : c'est la vulnérabilité du bâtiment précis, celle sur laquelle un acheteur peut réellement agir, qui fait la différence.
Ce que cela change concrètement
Un territoire très exposé aux séismes ne signifie pas que tous ses bâtiments présentent le même risque. Deux immeubles situés dans la même rue peuvent avoir des niveaux de vulnérabilité très différents selon leur année de construction, leur conception, la qualité des matériaux, leurs fondations et leur entretien. C'est cette vulnérabilité, et non l'aléa régional, qui doit guider l'analyse d'un bien précis.
Le Pérou est-il fortement exposé aux séismes ?
Le Pérou se situe sur la ceinture de feu du Pacifique, à l'endroit où la plaque océanique de Nazca s'enfonce progressivement sous la plaque continentale sud-américaine. Ce phénomène, appelé subduction, est le moteur de la sismicité péruvienne : il accumule des contraintes qui se libèrent périodiquement sous forme de séismes, parfois de forte magnitude, le long de toute la côte.
C'est pour cette raison que la côte péruvienne, de Tumbes à Tacna, fait l'objet d'une surveillance continue de la part de l'Instituto Geofísico del Perú (IGP), l'organisme scientifique national chargé de l'observation sismique et du suivi de l'activité tectonique.
Deux distinctions méritent d'être clarifiées, car elles reviennent souvent dans les discussions sur le sujet.
Magnitude et intensité ressentie
La magnitude mesure l'énergie libérée par un séisme à sa source : c'est une valeur unique, la même partout dans le monde pour un événement donné. L'intensité, elle, décrit les effets ressentis à un endroit précis : elle varie selon la distance à l'épicentre, la profondeur du foyer et la nature du sol traversé. Un séisme de forte magnitude mais très profond peut être ressenti faiblement, tandis qu'un séisme plus modéré mais superficiel et proche peut provoquer des dégâts localement importants.
Profondeur, distance et effets locaux
C'est aussi ce qui explique qu'un séisme dont l'épicentre se situe au large, à plusieurs dizaines ou centaines de kilomètres de Lima, puisse être ressenti dans plusieurs régions à la fois, avec une intensité très différente selon les zones traversées. La distance seule ne détermine pas l'intensité ressentie : le type de sol local joue un rôle tout aussi important, comme on le verra plus loin dans ce guide.
Les séismes historiques qui ont marqué le Pérou
Plusieurs séismes majeurs ont marqué l'histoire du Pérou. Ils ne sont pas rappelés ici pour impressionner, mais parce que chacun a durablement influencé l'urbanisme, les normes de construction ou la culture de prévention du pays.
| Date | Région | Magnitude | Ce qu'il faut en retenir |
|---|---|---|---|
| 28 octobre 1746 | Lima et Callao | ≈ 8,5 | Le plus destructeur de l'histoire de Lima ; le tsunami qui a suivi a rasé le port du Callao. Événement fondateur de la mémoire sismique de la capitale. |
| 31 mai 1970 | Áncash | 7,9 | La majorité des victimes ont péri dans l'avalanche de glace et de roche déclenchée sur le Huascarán, qui a enseveli la ville de Yungay, et non directement dans l'effondrement de bâtiments. Rappel qu'un séisme peut déclencher des risques secondaires (glissements, avalanches) distincts de la seule secousse. |
| 23 juin 2001 | Arequipa et sud du Pérou | 8,4 | A provoqué un tsunami local qui a frappé Camaná. A mis en évidence des lacunes dans la préparation aux catastrophes, notamment en matière d'alerte et d'évacuation. |
| 15 août 2007 | Pisco, région d'Ica | 7,9 | Environ 590 morts et plus de 91 000 logements détruits, notamment en maçonnerie non renforcée (l'effondrement de l'église San Clemente à Pisco en est resté le symbole). A marqué un tournant pour l'ingénierie sismique péruvienne et le renforcement du Reglamento Nacional de Edificaciones. |
Le séisme de Pisco en particulier illustre un enseignement central pour ce guide : la différence entre les bâtiments qui ont résisté et ceux qui se sont effondrés tenait moins à leur âge qu'à la qualité de leur conception, de leurs matériaux et de leur exécution.
Pourquoi tous les bâtiments ne présentent pas le même risque
C'est le point le plus important de ce guide. Un territoire exposé aux séismes ne rend pas tous les bâtiments également vulnérables. La résistance réelle d'un immeuble dépend d'une combinaison de facteurs, dont voici les principaux.
- La norme applicable lors de la conception. Un bâtiment conçu avant les renforcements de 2018, 2025 ou 2026 de la norme E.030 ne répond pas nécessairement aux mêmes exigences qu'un projet actuel, sans que cela signifie automatiquement qu'il soit dangereux.
- La qualité du calcul structurel et l'expérience du bureau d'ingénierie qui a conçu le bâtiment.
- La supervision du chantier et la fidélité de l'exécution aux plans approuvés.
- Les matériaux employés et le respect des dosages et normes de béton, d'acier ou de maçonnerie.
- Les fondations et leur adaptation au terrain réel, pas seulement à un terrain type.
- La régularité de la structure : un bâtiment symétrique et bien contreventé se comporte mieux qu'un bâtiment irrégulier ou doté d'un rez-de-chaussée très ouvert et peu rigide.
- Les transformations réalisées après la construction : suppression de murs porteurs, ajout d'étages non prévus, extensions non calculées.
- L'état d'entretien : corrosion des armatures, infiltrations d'eau, fissures non surveillées.
- La nature du sol sur lequel repose le bâtiment, développée dans la section suivante.
L'année de construction reste un indice utile, mais elle ne constitue jamais une preuve suffisante de sécurité. Un immeuble récent mal exécuté ne doit pas être automatiquement considéré comme plus fiable qu'un bâtiment plus ancien, correctement conçu et entretenu.
Le rôle du sol et du sous-sol
Le mouvement ressenti en surface lors d'un séisme n'est pas seulement produit par la secousse elle-même : il est aussi amplifié ou atténué par la nature du terrain traversé. C'est une notion technique, mais ses grandes lignes sont accessibles à tous.
Un sol rocheux ou compact transmet en général les vibrations avec moins d'amplification. Un remblai ou un sol meuble, en revanche, peut amplifier sensiblement le mouvement, parfois de façon significative par rapport à un terrain rocheux voisin. C'est ce que mesurent les études de mécanique des sols et les cartes de microzonage sismique.
Un phénomène spécifique mérite d'être mentionné : la liquéfaction. Dans certains sols sableux saturés d'eau, une secousse suffisamment forte peut faire perdre temporairement au sol sa capacité portante, ce qui peut affecter gravement les fondations d'un bâtiment. Ce risque concerne surtout certains secteurs proches d'anciens cours d'eau, de zones remblayées ou de certains secteurs côtiers, et non l'ensemble du territoire.
Carte générale et étude précise : ne pas confondre
Une carte de microzonage sismique donne une tendance générale à l'échelle d'un secteur. Elle ne remplace jamais l'étude de mécanique des sols réalisée spécifiquement pour un projet ou une parcelle, seule capable de caractériser le terrain exact sur lequel repose un bâtiment donné. Le CISMID (Centro Peruano Japonés de Investigaciones Sísmicas y Mitigación de Desastres) publie des cartes de microzonage de Lima régulièrement mises à jour, disponibles via la plateforme SIGRID du CENEPRED.
Le risque sismique à Lima
Lima concentre l'essentiel de l'activité de Swiss Lima Property, ce qui justifie une section spécifique. La capitale péruvienne présente une combinaison de caractéristiques qui rendent toute généralisation hasardeuse : une population et un parc immobilier considérables, une grande hétérogénéité entre constructions anciennes, récentes, formelles et informelles, et des conditions de sol qui varient sensiblement entre zones côtières, vallées fluviales, terrains consolidés et secteurs remblayés.
Les districts habituellement recherchés par les acheteurs suisses et européens, à savoir Miraflores, Barranco, San Isidro, San Borja, Santiago de Surco, La Molina, Magdalena del Mar, San Miguel, Pueblo Libre, Jesús María, Lince et Surquillo, ne peuvent pas être classés en bloc comme « sûrs » ou « à risque ». Les conditions de sol et la qualité du bâti varient parfois d'une rue à l'autre à l'intérieur d'un même district, et plus encore d'une parcelle à l'autre. Notre guide sur les quartiers de Lima détaille les caractéristiques générales de chacun d'entre eux, sans se substituer à une évaluation individuelle du bien.
Autrement dit, la qualité d'un bien immobilier ne peut jamais être déduite uniquement de son code postal. Deux immeubles voisins, situés dans le même district recherché, peuvent présenter des niveaux de vulnérabilité très différents selon leur conception et leur entretien.
La Costa Verde, les falaises et le risque de tsunami
Certains secteurs côtiers de Lima cumulent plusieurs types de risques distincts, qu'il convient de ne pas confondre : le risque sismique commun à toute la ville, le risque de tsunami en cas de séisme majeur au large, et un risque local de mouvement de terrain propre aux falaises.
Les falaises de la Costa Verde
La Costa Verde, la bande littorale qui longe plusieurs districts de Lima dont Miraflores, Barranco et Chorrillos, est bordée de falaises exposées à l'érosion et aux chutes de matériaux. L'Autoridad del Proyecto Costa Verde, qui dépend de la Municipalidad de Lima, y réalise des inspections permanentes et a identifié plus d'une centaine de points critiques le long des acantilados. Une ordonnance municipale déclare intangible, c'est-à-dire non constructible, une bande de 120 mètres de large à partir du sommet de la falaise. Ce risque de mouvement de terrain est distinct du risque sismique proprement dit, même si un séisme peut en aggraver ponctuellement les effets.
Le risque de tsunami
La côte péruvienne, y compris Lima et Callao, est exposée à un risque de tsunami en cas de séisme majeur au large, comme cela s'est produit en 1746. Les autorités compétentes publient des cartes d'inondation et des itinéraires d'évacuation pour les zones côtières.
Ne pas généraliser à outrance
Tous les logements proches de la mer ne sont pas dangereux, et il n'existe pas de distance universelle qui garantirait la sécurité. La situation précise d'un bien (altitude, proximité d'une falaise, itinéraire d'évacuation disponible) mérite d'être vérifiée au cas par cas auprès de la municipalité concernée, sans céder à une inquiétude générale ni à une fausse tranquillité.
Les normes de construction au Pérou
Le cadre réglementaire péruvien encadre la conception et la construction des bâtiments à travers le Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), publié par le Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. Le RNE regroupe plusieurs normes techniques, dont les principales concernant la structure sont la norme E.020 (charges), la norme E.030 (conception parasismique), la norme E.050 (sols et fondations), la norme E.060 (béton armé) et la norme E.070 (maçonnerie).
La norme E.030, Diseño Sismorresistente
La norme E.030 fixe les exigences de calcul structurel face aux séismes : zones sismiques, catégories de bâtiments, classification des sols, coefficients de calcul. Approuvée dans sa version moderne en 2016 puis modifiée en 2018 à la suite des enseignements tirés notamment du séisme de Pisco, elle a été révisée à nouveau récemment : une modification par la Résolution Ministérielle 279-2025-VIVIENDA, entrée en vigueur le 3 novembre 2025, puis une nouvelle modification par la Résolution Ministérielle 183-2026-VIVIENDA, publiée le 3 mai 2026. Cette dernière révision introduit notamment de nouveaux critères de classification des sols, rend obligatoire la prise en compte de la période prédominante du terrain pour certaines catégories de bâtiments en zone sismique élevée, renforce l'analyse simultanée des forces sismiques dans les deux directions et fixe des exigences minimales pour les études de microzonage sismique.
Pour un acheteur, l'utilité concrète de cette norme n'est pas de la lire dans le détail, mais de savoir qu'un bâtiment a été conçu selon une version identifiée de la norme, à une date précise, par un ingénieur responsable identifiable. Un projet déjà approuvé ou en cours d'exécution avant l'entrée en vigueur d'une nouvelle version peut légalement continuer selon la version antérieure : c'est une raison supplémentaire de toujours vérifier la date exacte de conception plutôt que de se fier à une impression générale.
Sismorésistant, et non « antisismique »
Le vocabulaire mérite d'être précisé. Un bâtiment « sismorésistant » est conçu pour réduire sa vulnérabilité et protéger la vie de ses occupants en cas de séisme, y compris un séisme important, sans qu'il soit garanti d'échapper à tout dommage. L'expression « antisismique », parfois utilisée dans des supports commerciaux, laisse entendre à tort une invulnérabilité totale qu'aucune construction ne peut réellement offrir. Une norme moderne vise à protéger les vies et à réduire le risque d'effondrement, pas à garantir l'absence totale de dommages après un séisme majeur.
Le rôle des municipalités et des professionnels
Chaque municipalité délivre les licences d'édification sur la base de plans approuvés, et vérifie ensuite la conformité de l'ouvrage construit à ces plans. Les ingénieurs et architectes responsables du projet doivent être inscrits au Colegio de Ingenieros del Perú ou à l'ordre professionnel compétent. C'est cette chaîne de responsabilités, plans approuvés, ingénieur identifié, contrôle municipal, qui permet à un acheteur de remonter jusqu'à des documents et des personnes identifiables plutôt qu'à de simples affirmations commerciales.
Immeuble ancien ou immeuble récent ?
Aucun seuil d'âge ne permet de qualifier automatiquement un bâtiment de sûr ou de dangereux. Chaque option présente des atouts et des points de vigilance propres.
| Atouts possibles | Points à vérifier | |
|---|---|---|
| Immeuble récent | Norme applicable plus exigeante, étude de sol normalement plus actuelle, plans plus facilement disponibles, installations et équipements modernes. | Réputation et antécédents du promoteur, qualité réelle d'exécution, licence et conformité d'obra, supervision du chantier, étude de sol effectivement réalisée, modifications apportées après livraison. |
| Immeuble ancien | A déjà traversé plusieurs séismes sans effondrement, construction parfois robuste, copropriété établie, historique d'entretien souvent observable. | Norme en vigueur au moment de la construction, état visible des structures, fissures, corrosion, humidité, transformations réalisées, disponibilité des plans, avis d'un ingénieur structurel en cas de doute. |
Les vérifications à faire avant d'acheter
Voici une checklist concrète des éléments à rassembler et à observer avant de s'engager sur un bien.
Documents du projet
- Licence d'édification (licencia de edificación) délivrée par la municipalité, avec les plans approuvés.
- Plans d'architecture et plans structurels correspondant au bâtiment réellement construit.
- Étude de mécanique des sols (estudio de mecánica de suelos, EMS) réalisée pour la parcelle.
- Conformité d'obra (conformidad de obra), qui atteste que la construction correspond aux plans approuvés.
- Déclaration de fabrique (declaratoria de fábrica) inscrite au Registro de Propiedad Inmueble de la SUNARP.
- Partida registral (fiche d'inscription) du bien et, pour un appartement, son indépendisation en copropriété.
- Règlement intérieur de copropriété et documents relatifs aux parties communes.
- Documents relatifs à d'éventuels travaux ou renforcements réalisés depuis la construction.
Les noms exacts de ces documents et les procédures associées peuvent varier légèrement selon la date de construction du bien : notre guide sur l'achat d'un appartement à Lima en tant qu'étranger détaille le processus d'acquisition dans son ensemble.
Questions à poser au promoteur ou au vendeur
- Qui a conçu la structure, et quel ingénieur en est responsable ?
- Quelle entreprise a réalisé les travaux, et quelle norme a été utilisée pour la conception ?
- Une étude de sol a-t-elle été réalisée pour cette parcelle précise ?
- Les plans correspondent-ils exactement au bâtiment construit ? Des murs ont-ils été supprimés ou déplacés, des étages ajoutés ?
- Le bâtiment a-t-il subi des dommages lors de précédents séismes ? Des réparations structurelles ont-elles été effectuées, et existe-t-il un rapport technique correspondant ?
- Comment les parties communes sont-elles entretenues, et le fonds de réserve de la copropriété est-il suffisant ?
Observation visuelle : ce qu'un acheteur peut repérer
Sans prétendre remplacer un professionnel, un acheteur attentif peut repérer certains signaux qui justifient un examen plus approfondi : fissures importantes ou répétées, en particulier les fissures diagonales, déformations visibles, corrosion apparente des armatures, béton détérioré, humidité persistante, affaissement, portes ou fenêtres fortement désalignées, rez-de-chaussée très ouvert avec peu de murs porteurs, colonnes endommagées, travaux visibles mais non documentés, ou extensions apparentes sur le toit.
Une fissure ne suffit jamais à poser un diagnostic
Certaines fissures sont superficielles, liées à la finition ou au retrait normal des matériaux. D'autres peuvent signaler un problème structurel plus sérieux. Cette distinction ne peut pas être établie de manière fiable à l'œil nu, et encore moins à distance sur la base de photographies. Face à un doute sérieux, la seule réponse fiable est l'avis d'un ingénieur structurel.
Quand faire intervenir un ingénieur structurel ?
Une évaluation indépendante est particulièrement pertinente dans plusieurs situations : un immeuble ancien, l'absence de plans disponibles, des travaux importants réalisés après la construction, des fissures préoccupantes, l'ajout d'étages, l'achat d'une maison individuelle plutôt qu'un appartement en copropriété établie, une construction informelle ou partiellement régularisée, un doute sur la nature du terrain, un investissement financier important, ou un projet de rénovation lourde impliquant la structure.
Un ingénieur structurel peut examiner la structure porteuse, comparer les plans à la construction réelle, évaluer les fissures et leur origine probable, inspecter colonnes, poutres, dalles et murs structurels, évaluer les fondations lorsque cela est possible, analyser les transformations réalisées et indiquer si des études complémentaires sont nécessaires.
Les tarifs de ce type d'expertise varient fortement selon la nature du bien, l'étendue de l'examen demandé et le professionnel sollicité : mieux vaut demander plusieurs devis actualisés auprès d'ingénieurs inscrits au Colegio de Ingenieros del Perú plutôt que de se fier à une fourchette de prix générique et potentiellement obsolète.
Constructions formelles et informelles
Une construction formelle est celle qui a suivi l'ensemble du processus réglementaire : licence d'édification, plans approuvés, supervision, conformité d'obra et déclaration de fabrique inscrite au registre. Le terme de construction informelle recouvre des situations variées, d'une extension réalisée sans permis à un bâtiment entier construit sans supervision technique.
L'absence de licence ou de supervision augmente l'incertitude sur la qualité structurelle, sans pour autant garantir qu'une construction est dangereuse : certaines constructions informelles sont solides, certaines constructions formelles ont été mal exécutées. Une régularisation administrative ultérieure prouve la conformité juridique du bien, pas nécessairement sa qualité technique : ce sont deux questions distinctes.
Le risque le plus documenté concerne l'ajout progressif d'étages non prévus dans le calcul structurel d'origine, ou des extensions réalisées sans étude ni supervision : ces modifications alourdissent un bâtiment au-delà de ce pour quoi il a été dimensionné. C'est un point à vérifier systématiquement, quelle que soit la situation juridique du bien, en confrontant le registre, les plans et la réalité observée sur place.
Immeubles en construction et achats sur plan
L'achat sur plan implique une vérification particulière, puisque le bâtiment n'existe pas encore. Avant de s'engager, il est utile de vérifier l'expérience du promoteur et ses projets précédents, la propriété effective du terrain, l'existence d'une étude de sol, l'identité de l'ingénieur responsable des calculs et de l'entreprise de construction retenue, l'existence de plans structurels détaillés, les modalités de contrôle qualité pendant le chantier, les matériaux prévus, les assurances applicables au chantier, le calendrier de livraison et les modalités de réception finale.
Notre guide sur l'achat sur plan à Lima détaille l'ensemble de ce processus pour un acheteur étranger.
Une brochure ne remplace pas un document technique
Une mention commerciale « antisísmico » sur une plaquette de vente n'est pas une preuve technique. Les affirmations d'un promoteur doivent pouvoir être reliées à des documents identifiables et à des professionnels inscrits, pas seulement à un argument marketing.
Copropriété et entretien de l'immeuble
La qualité initiale d'un bâtiment ne suffit pas si son entretien est négligé dans la durée. Infiltrations d'eau, corrosion progressive des armatures, fissures non surveillées, travaux privés affectant des éléments structurels sans autorisation, ou dégradation des parties communes réduisent progressivement la fiabilité d'un immeuble, quelle qu'ait été la qualité de sa conception initiale.
Avant d'acheter un appartement, il est utile de poser quelques questions à l'administration de la copropriété : comment sont entretenus les réservoirs d'eau, les équipements de secours, les escaliers et l'éclairage d'urgence ? La signalétique et les accès sont-ils dégagés ? Des réunions de copropriété ont-elles lieu régulièrement, et quelles décisions récentes ont concerné des réparations ? Le fonds de réserve est-il suffisant pour financer un entretien correct dans la durée ?
Risque sismique et valeur immobilière
Plusieurs critères liés au risque sismique peuvent influencer la perception d'un bien par les acheteurs, sans qu'il soit possible d'en déduire un pourcentage de décote ou de prime fiable : la qualité du bâtiment, la réputation du promoteur, l'année de construction, l'état d'entretien, la disponibilité des documents, le type de sol, l'étage, la proximité du littoral, la qualité de la copropriété et d'éventuels travaux de renforcement déjà réalisés.
Un district entier ne devrait bénéficier ni d'une prime ni subir une décote générale sur cette seule base : c'est, encore une fois, la qualité du bâtiment précis qui pèse le plus dans l'appréciation d'un bien par un acheteur informé.
Assurance habitation et séisme
Une couverture contre les séismes est généralement obligatoire pour tout bien financé par un crédit hypothécaire accordé par une entité supervisée par la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) : elle est le plus souvent intégrée à la mensualité du prêt, avec un taux habituellement proche de 2 % de la valeur du bien par an, sous réserve de vérifier les conditions actuelles auprès de l'assureur. L'emprunteur a le droit de souscrire sa propre police plutôt que celle proposée par défaut par la banque, à condition qu'elle respecte les conditions minimales fixées par la SBS et soit acceptée par l'établissement prêteur.
Pour un bien acheté comptant, cette assurance reste optionnelle mais recommandée : la couverture nationale reste aujourd'hui limitée en dehors des biens sous crédit hypothécaire, ce qui rend la vérification d'autant plus utile pour un acheteur qui souhaite se prémunir. Il convient de distinguer la couverture du bâtiment lui-même, la couverture du contenu du logement et l'assurance collective de la copropriété, qui couvre en général les parties communes sans se substituer à une police individuelle. Garanties, franchises et exclusions varient sensiblement d'une compagnie à l'autre et doivent être comparées avant de choisir.
Préparer son logement
Au-delà de la qualité du bâtiment, quelques mesures simples réduisent le risque de blessure et facilitent une réaction organisée en cas de séisme, sans nécessiter de travaux lourds :
- Fixer les meubles hauts, les étagères et le téléviseur.
- Éloigner les objets lourds ou fragiles au-dessus des lits.
- Identifier à l'avance les sorties et les zones sûres du logement.
- Prévoir un éclairage de secours et un extincteur accessible.
- Connaître l'emplacement des coupures de gaz, d'eau et d'électricité.
- Conserver les documents importants et une liste de contacts utiles.
- Établir un plan familial simple, incluant les enfants, les personnes âgées et les animaux.
Le sac d'urgence
L'INDECI recommande de préparer un sac d'urgence capable de couvrir les 72 premières heures suivant une catastrophe, période durant laquelle l'aide extérieure peut mettre du temps à s'organiser. Un poids indicatif d'environ 8 kilos est généralement recommandé pour un sac individuel.
Contenu recommandé (INDECI)
- Eau en bouteille et aliments non périssables (conserves, barres de céréales).
- Trousse de premiers secours et médicaments personnels.
- Lampe de poche, radio et piles de rechange.
- Sifflet, argent liquide et copies de documents importants dans une pochette étanche.
- Vêtements de rechange, chaussures solides et une couverture.
- Articles d'hygiène de base.
Adaptez le contenu aux besoins spécifiques du foyer : nourrissons, personnes âgées, femmes enceintes, personnes suivant un traitement médical régulier ou animaux domestiques. Vérifiez et renouvelez régulièrement les produits périssables ou les médicaments arrivés à expiration.
Que faire pendant un séisme ?
Ces consignes reprennent les recommandations officielles de l'INDECI.
- À l'intérieur : restez calme, rejoignez une zone sûre déjà identifiée dans le logement, éloignez-vous des fenêtres, n'utilisez jamais l'ascenseur.
- Dans la rue : éloignez-vous des façades, poteaux électriques, arbres et câbles suspendus.
- En voiture : arrêtez-vous dans un endroit dégagé, loin des ponts, des bâtiments et des lignes électriques, et restez à l'intérieur jusqu'à la fin de la secousse.
- Si une évacuation est nécessaire : respectez les quatre consignes de base rappelées par l'INDECI : ne pas crier, ne pas courir, ne pas pousser, ne pas revenir en arrière.
- Près du littoral : si la secousse est forte ou prolongée, éloignez-vous vers les hauteurs sans attendre d'alerte officielle.
Que faire après un séisme ?
- Vérifiez si vous ou vos proches êtes blessés, avant toute autre chose.
- Coupez l'eau, le gaz et l'électricité si cela est recommandé ou en cas de fuite suspectée.
- Utilisez uniquement une lampe de poche, jamais une flamme nue, en cas de doute sur une fuite de gaz.
- Attendez-vous à des répliques et évitez les structures visiblement endommagées.
- Si vous êtes près de la mer, éloignez-vous jusqu'à ce que le risque de tsunami soit officiellement écarté.
- Suivez les informations officielles plutôt que les rumeurs, et évitez de saturer les réseaux téléphoniques.
- Faites évaluer le bâtiment par un professionnel si un dommage structurel est suspecté, avant de le réoccuper normalement.
Ce guide ne remplace en aucun cas les autorités compétentes ni les services d'urgence : en cas de doute pendant ou après un événement, suivez toujours les instructions officielles diffusées localement.
Vrai ou faux : les idées reçues
| Idée reçue | Ce qu'il faut en retenir |
|---|---|
| « Un immeuble neuf est forcément sûr. » | Faux. Il bénéficie d'une norme plus exigeante, mais sa sécurité dépend aussi de la qualité réelle de sa conception et de son exécution. |
| « Un immeuble ancien qui tient encore est forcément solide. » | Pas nécessairement. Avoir résisté à des secousses passées n'exclut pas une fragilisation progressive due à l'entretien ou à des transformations ultérieures. |
| « Un étage élevé est toujours plus dangereux. » | Faux comme règle générale. Le comportement dépend de la conception structurelle globale du bâtiment, pas uniquement de la hauteur. |
| « Un rez-de-chaussée est toujours plus sûr. » | Faux également. Un rez-de-chaussée très ouvert, avec peu de murs porteurs, peut au contraire fragiliser l'ensemble de la structure. |
| « Les quartiers recherchés ne présentent aucun risque. » | Faux. Le prix ou la réputation d'un quartier ne renseignent pas sur la qualité structurelle ni sur le sol d'un bâtiment précis. |
| « Un bâtiment déclaré ou régularisé respecte forcément les normes structurelles. » | Pas automatiquement. La régularisation administrative atteste la conformité juridique du bien, pas nécessairement sa qualité technique. |
| « Les petites fissures ne comptent jamais. » | Faux. Certaines fissures fines peuvent tout de même mériter un avis professionnel selon leur emplacement et leur évolution. |
| « Toutes les fissures sont graves. » | Faux aussi. Beaucoup sont superficielles. Seul un professionnel peut distinguer les deux cas de manière fiable. |
| « Un appartement face à la mer sera forcément touché par un tsunami. » | Faux comme généralité. Cela dépend de l'altitude précise, de la configuration du littoral et des cartes d'évacuation officielles du secteur. |
| « La mention "antisísmico" suffit à garantir la construction. » | Faux. C'est un argument commercial, pas une preuve technique. Seuls les plans, l'ingénieur responsable et les documents officiels le sont. |
| « On peut connaître le risque d'un immeuble uniquement grâce à une carte en ligne. » | Faux. Une carte générale donne une tendance de secteur, jamais un diagnostic individuel d'un bâtiment précis. |
Checklist finale avant l'achat
Une synthèse à parcourir avant de signer, organisée en cinq catégories.
Le terrain et la localisation
- Étude de sol disponible pour la parcelle.
- Carte de microzonage sismique du secteur consultée.
- Risques complémentaires identifiés (falaise, ancien cours d'eau, remblai).
- Itinéraires d'évacuation vérifiés si le bien est proche du littoral.
Le bâtiment
- Année de construction et norme applicable identifiées.
- Système structurel et état apparent observés.
- Modifications et transformations connues.
- Entretien des parties communes vérifié.
- Antécédents connus lors de précédents séismes.
Les documents
- Licence d'édification et plans approuvés.
- Étude de sol et conformité d'obra.
- Déclaration de fabrique inscrite à la SUNARP.
- Règlement de copropriété et rapports techniques disponibles.
Les professionnels
- Promoteur identifié et vérifiable.
- Ingénieur structurel et architecte identifiés.
- Entreprise de construction identifiée.
- Inspection indépendante organisée si nécessaire.
La préparation
- Assurance sismique étudiée.
- Plan d'urgence familial prévu.
- Équipements de sécurité vérifiés.
- Copropriété organisée et consignes affichées.
Tableau d'aide à la décision
Ce tableau ne produit pas de conclusion automatique « acheter » ou « ne pas acheter » : il aide à situer chaque élément observé et à décider s'il appelle une vérification complémentaire.
| Critère observé | Niveau |
|---|---|
| Plans structurels disponibles et cohérents | Point rassurant |
| Étude de sol réalisée et consultable | Point rassurant |
| Promoteur reconnu, avec des projets antérieurs vérifiables | Point rassurant |
| Bâtiment récent, conçu selon la norme en vigueur | Point rassurant, à confirmer par les documents |
| Entretien régulier et visible de la copropriété | Point rassurant |
| Quelques fissures fines, superficielles, sans évolution connue | Point à vérifier |
| Immeuble ancien sans plans immédiatement disponibles | Point à vérifier |
| Léger désalignement de portes ou fenêtres, sans autre signe | Point à vérifier |
| Fissures diagonales importantes ou répétées | Signal : avis professionnel recommandé |
| Ajout d'étages ou transformations structurelles non documentées | Signal : avis professionnel recommandé |
| Corrosion apparente des armatures ou béton détérioré | Signal : avis professionnel recommandé |
| Absence totale de licence ou de documents identifiables | Signal : avis professionnel recommandé |
| Divergence claire entre les plans et le bâtiment réel | Signal : avis professionnel recommandé |
Le rôle de Swiss Lima Property
Ce que nous pouvons faire, et ce que nous ne faisons pas
Swiss Lima Property n'est pas un bureau d'ingénierie et ne réalise aucune expertise structurelle. En revanche, nous pouvons vous aider à rassembler les informations disponibles sur un bien, coordonner les demandes documentaires auprès du vendeur ou du promoteur, poser les bonnes questions au bon interlocuteur, intégrer les critères techniques abordés dans ce guide à la comparaison des biens que vous envisagez, vous accompagner à distance depuis la Suisse ou l'Europe, et vous orienter vers un ingénieur structurel indépendant lorsque cela nous semble pertinent. Un diagnostic technique doit toujours être réalisé par un professionnel qualifié et compétent : nous ne nous substituons jamais à cette expertise.