Kauf ab Plan in Lima: was ein ausländischer Investor prüfen muss

Was ist ein Kauf ab Plan in Peru?

In Peru wird der Kauf ab Plan rechtlich als compraventa de bien futuro qualifiziert: der Verkauf einer Sache, die im Zeitpunkt der Unterzeichnung noch nicht existiert. Der Vertrag verpflichtet Käufer und Bauträger auf der Grundlage von Plänen, einer Baubeschreibung des Ausbaus und eines Übergabezeitplans.

Der Standardablauf in Peru umfasst mehrere Schritte:

• Reservation (separación): bescheidene Erstzahlung (S/ 1 000 bis S/ 5 000 je nach Projekt), um die Einheit zu reservieren;
• Compraventa-Vertrag: Unterzeichnung mit einer ersten Anzahlung, in der Regel 10 bis 30 % des Gesamtpreises;
• Gestaffelte Zahlungen während des Baus: nach einem vertraglich festgelegten Zeitplan;
• Restbetrag und escritura pública: endgültige notarielle Unterzeichnung und Zahlung des Restbetrags bei der Übergabe, sobald die Immobilie einzeln bei der SUNARP eingetragen ist (independización).

Diese Struktur unterscheidet sich grundlegend vom Kauf einer bereits übergebenen Immobilie. In jenem Fall existiert die partida registral bereits, die Immobilie lässt sich physisch prüfen, und das Geschäft kann innert weniger Wochen abgeschlossen werden. Ein Kauf ab Plan bedeutet Warten, und dieses Warten birgt spezifische Risiken.

Warum der Preis attraktiv sein kann

Die peruanischen Bauträger bieten die Einheiten ab Plan in der Regel zu einem tieferen Preis an als der Wiederverkaufsmarkt für eine gleichwertige, bereits übergebene Immobilie. Der Abschlag ist real und erklärt sich durch drei Faktoren:

• Vorfinanzierung des Baus: Die Anzahlungen der Käufer verringern den Bankfinanzierungsbedarf des Bauträgers, der deshalb einen tieferen Einstiegspreis anbieten kann;
• Auf den Käufer übertragenes Risiko: Wenn Sie eine noch nicht existierende Immobilie kaufen, tragen Sie das Risiko eines Verzugs oder Ausfalls; dieses Risiko rechtfertigt einen Abschlag;
• Phaseneffekt: Je früher in der Vermarktung, desto tiefer der Preis. Die ersten verkauften Einheiten (manchmal vor Erhalt der Baubewilligung) sind die günstigsten.

Gemäss den von der CAPECO (Cámara Peruana de la Construcción) veröffentlichten Marktdaten übersteigt der durchschnittliche Preis pro m² für übergebene Neubauten in Miraflores und San Isidro in den Jahren 2025–2026 USD 2 500/m². Ein Kauf ab Plan im selben Sektor wird in der Regel zwischen USD 2 000 und USD 2 300/m² verhandelt, je nach Baufortschritt und Ruf des Bauträgers, was einem Abschlag in der Grössenordnung von 10 bis 20 % entspricht.

Dieser Preisvorteil ist jedoch nur gerechtfertigt, wenn das Projekt solide ist. Ein ausfallender Bauträger verwandelt ein scheinbar gutes Geschäft in ein kostspieliges Inkassoverfahren.

Die einzuplanenden Risiken

Der Kauf ab Plan in Lima birgt spezifische Risiken, die sich von jenen eines Kaufs einer übergebenen Immobilie unterscheiden.

Verzögerte Übergabe

Das häufigste Risiko. Verzögerungen von 6 bis 18 Monaten sind in Lima verbreitet, auch bei etablierten Bauträgern. Die Ursachen sind vielfältig: verspätete kommunale Bewilligungen, Liquiditätsprobleme, Teuerung der Baumaterialien, Mangel an spezialisierten Fachkräften. Ein ausländischer Investor, der eine Vermietung oder einen Wiederverkauf auf ein genaues Datum plant, muss diese Variable von Anfang an einrechnen.

Ausfall oder Konkurs des Bauträgers

Seltener, aber schwerwiegender: Stellt der Bauträger seine Tätigkeit vor der Übergabe ein, kann die Rückforderung der bezahlten Beträge in Peru ein langes und kostspieliges Gerichtsverfahren erfordern. Manche Verträge sehen einen fideicomiso de administración vor: eine Bank-Treuhand, die die Anzahlungen der Käufer sichert und sie dem Bauträger erst entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt freigibt. Das ist ein wichtiger Schutzmechanismus.

Mängel bei der Übergabe

Die übergebene Immobilie kann vom verkauften Plan abweichen: kleinere tatsächliche Fläche, geänderter Ausbau, fehlende Ausstattung, unvollständige gemeinschaftliche Teile. Die Rechte des Käufers sind durch das Ley 29571 (peruanisches Konsumentenschutzgesetz) geregelt, und bei Streitigkeiten kann das INDECOPI angerufen werden. Diese Rechtsbehelfe existieren, sind aber wirksamer, wenn der ursprüngliche Vertrag die Spezifikationen genau dokumentiert. Das Vorgehen am Tag der Übergabe wird in unserem Ratgeber zur Abnahme einer Neubauwohnung in Lima ausführlich beschrieben.

Grundbuchproblem beim Grundstück

Ist das Grundstück mit einer nicht gelöschten Hypothek, einem Eigentumsstreit oder einer Unregelmässigkeit bei der SUNARP belastet, kann die independización (die Einzeleintragung Ihrer Wohnung im öffentlichen Register) auf unbestimmte Zeit blockiert sein. Sie wären Eigentümer einer physischen Immobilie ohne eingetragenen Rechtstitel.

Unverzichtbare Dokumente vor der Unterzeichnung

Bevor Sie eine nennenswerte Anzahlung leisten, prüfen Sie persönlich oder über einen Bevollmächtigten vor Ort, ob die folgenden Dokumente existieren und gültig sind.

Zum Grundstück

• Partida Registral des Grundstücks (SUNARP): Vergewissern Sie sich, dass das Grundstück auf den Namen des Bauträgers eingetragen ist, ohne nicht gelöschte Hypothek, problematische Dienstbarkeit oder laufenden Rechtsstreit. Einsehbar über das Portal sunarp.gob.pe.
• Licencia de Edificación: von der Gemeinde des Bezirks erteilte Baubewilligung. Ohne dieses gültige Dokument steht das Gebäude ausserhalb des rechtlichen Rahmens, und die declaratoria de fábrica wird unmöglich sein. Ersichtlich auf dem obligatorischen Bauschild der Baustelle.
• Bewilligte Pläne: Prüfen Sie, ob die in der Broschüre gezeigten Architekturpläne tatsächlich den mit der Bewilligung genehmigten Plänen entsprechen.

Zum Bauträger

• Statuten und gesetzlicher Vertreter: partida registral der Gesellschaft im Register der juristischen Personen (SUNARP).
• Aktuelle Bilanzen: Verlangen Sie die letzten zwei oder drei Geschäftsjahre. Ein Bauträger, der sich weigert, seine Finanzen offenzulegen, sollte Ihr Misstrauen wecken.
• Früher übergebene Projekte: Liste mit genauen Adressen und tatsächlichen Übergabedaten, überprüfbar vor Ort oder über Google Maps.
• Keine INDECOPI-Sanktionen: einsehbar auf indecopi.gob.pe.

Zum Vertrag

• Vollständiger Vertrag über eine compraventa de bien futuro, von einem peruanischen Anwalt geprüft;
• Memoria descriptiva de acabados (Baubeschreibung des Ausbaus) als unterzeichneter Anhang;
• Zahlungsplan und verbindliches Übergabedatum, mit ausdrücklich festgelegter maximaler Toleranz;
• Konventionalstrafen bei Verzug oder Rücktrittsrecht bei Ausfall.

Wie man einen Bauträger analysiert

Die Qualität des Bauträgers ist die entscheidendste Variable bei einem Kauf ab Plan. So beurteilen Sie sie konkret.

Seine Bilanz an Übergaben

Verlangen Sie eine Liste der übergebenen Projekte mit genauen Adressen. Prüfen Sie physisch oder über Google Street View, ob die Gebäude existieren. Erkundigen Sie sich wenn möglich bei Eigentümern: Wurde das Gebäude fristgerecht übergeben? Wurden die Garantien nach der Übergabe eingehalten?

Seine Mitgliedschaft bei der CAPECO

Die CAPECO (Cámara Peruana de la Construcción) ist der massgebende Berufsverband der Branche. Ihre Mitglieder verpflichten sich auf einen minimalen Verhaltenskodex. Die Mitgliedschaft bei der CAPECO ist keine absolute Garantie, doch das Fehlen eines Bauträgers in diesem Verzeichnis verdient eine Nachfrage.

Seine Bankfinanzierung

Ein Bauträger, der über einen Baukredit bei einer anerkannten peruanischen Bank (BCP, BBVA Perú, Interbank, Scotiabank Perú) verfügt, ist strukturell solider als einer, der seinen Bau ausschliesslich über die Anzahlungen der Käufer finanziert. Fragen Sie, ob eine Bankfinanzierung des Projekts besteht.

Der Mechanismus des Fideicomiso

Bietet der Bauträger einen fideicomiso de administración an, der von einer zugelassenen Bank-Treuhandgesellschaft verwaltet wird, ist das ein starkes positives Signal. Ihre Anzahlungen gehen an die Treuhänderin, die sie dem Bauträger in Tranchen entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt freigibt. Fällt der Bauträger aus, bleiben die noch nicht freigegebenen Mittel geschützt.

Wichtige Vertragsklauseln

Ein spezialisierter peruanischer Anwalt muss den Vertrag prüfen, bevor Sie unterzeichnen. Diese Punkte sollten Sie nicht vernachlässigen.

Genaue Beschreibung der Immobilie

Genaue private Fläche (m²), Gesamtfläche mit gemeinschaftlichen Teilen, Stockwerk, Nummer der Einheit, Ausrichtung, Anzahl inbegriffener Parkplätze und/oder Kellerabteile. Jede Unklarheit bei diesen Elementen kann sich bei der Übergabe gegen Sie wenden.

Übergabedatum und vertragliche Toleranz

Das vorgesehene Übergabedatum muss ausdrücklich aufgeführt sein. Die meisten peruanischen Verträge gewähren dem Bauträger eine Toleranz von 90 bis 180 Tagen ohne Strafe. Nach Ablauf dieser Frist müssen automatisch Strafen greifen.

Verzugsstrafen

Prüfen Sie, ob es sie gibt, wie hoch sie sind und wo ihre Obergrenze liegt. Ein in peruanischen Verträgen üblicher Satz beträgt 1/1 000 des Verkaufspreises pro Verzugstag, also 0,1 % pro Tag, rund 3 % pro Monat. Ein Vertrag ohne Verzugsstrafe ist ein Alarmsignal.

Baubeschreibung des Ausbaus als Anhang

Die memoria descriptiva de acabados muss dem Vertrag beigefügt und mit ihm unterzeichnet werden. Sie beschreibt genau die Materialien, Marken und inbegriffenen Ausstattungen (Kochherd, Boiler, Plattenbeläge…). Ohne unterzeichneten Anhang kann der Bauträger günstigere Materialien einsetzen, ohne dass Sie sich dagegen wehren können.

Bedingungen für den Vertragsrücktritt

Bei einem schweren Ausfall (Verzug über die maximale Toleranz hinaus, Aufgabe des Projekts, gravierender Mangel) müssen Sie Ihre Rücktrittsrechte und die vorgesehenen Rückzahlungsfristen kennen. Diese Bedingungen müssen ausdrücklich beschrieben sein und dürfen nicht der Auslegung überlassen werden.

Verpflichtungen zur Independización

Der Bauträger muss sich verpflichten, die declaratoria de fábrica, das reglamento interno und die independización innert einer bestimmten Frist nach der physischen Übergabe vorzunehmen. Ohne diese Schritte verfügen Sie über keine eigene partida registral bei der SUNARP.

Wann man ein Projekt meiden sollte

Bestimmte Signale sollten zum Verzicht auf ein Projekt führen, selbst wenn Preis und Lage attraktiv erscheinen:

• Der Bauträger kann keine gültige licencia de edificación vorlegen;
• Die partida registral des Grundstücks zeigt eine nicht gelöschte Hypothek oder einen laufenden Rechtsstreit;
• Der Bauträger weigert sich, seine Bilanzen oder die Liste seiner früheren Projekte offenzulegen;
• Beim INDECOPI erscheinen ungelöste Sanktionen oder Beschwerden gegen diesen Bauträger;
• Der Vertrag enthält weder eine Verzugsstrafe noch eine Rücktrittsbedingung bei Ausfall;
• Es besteht weder ein Fideicomiso noch eine Bankfinanzierung;
• Der Übergabezeitplan erscheint angesichts des tatsächlichen Baufortschritts unrealistisch;
• Der Bauträger übt starken Verkaufsdruck aus, damit schnell und ohne Bedenkzeit unterzeichnet wird.

Die Rolle von Swiss Lima Property

Swiss Lima Property vereint Schweizer Expertise und lokale Präsenz in Lima. Adriana, in Peru zertifizierte Immobilienmaklerin, begleitet unsere Kunden vor Ort, während wir jeden Schritt des Projekts mit unserem Netzwerk lokaler Fachleute koordinieren.

Konkret können wir Ihnen dabei helfen:

• Glaubwürdige Projekte ab Plan in Lima zu finden, indem wir die Bauträger vorab nach ihrer Vorgeschichte, ihren übergebenen Projekten und ihrer finanziellen Solidität filtern;
• Eine Dokumentenprüfung in Auftrag zu geben, vor jeder Verpflichtung: SUNARP, Licencia, INDECOPI, Baustellenbesichtigung;
• Den peruanischen Anwalt zu koordinieren, der den Vertrag in Ihrem Namen prüft und verhandelt;
• Den Baufortschritt zu verfolgen, mit regelmässigen Besichtigungen und Fotoberichten, ohne dass Sie anreisen müssen;
• Die Abnahme der Immobilie zu koordinieren: Prüfung der Übereinstimmung der übergebenen Immobilie mit den vertraglichen Spezifikationen vor Zahlung des Restbetrags.

Um über ein bestimmtes Projekt ab Plan zu sprechen oder für eine erste Orientierung: Kontakt aufnehmen.