Abnahme einer Neubauwohnung in Lima: Was vor der Annahme der Schlüssel prüfen?

Die Nachricht kommt oft per WhatsApp, nach Monaten relativer Stille: Ihre Wohnung ist bereit, der Bauträger schlägt ein Datum für die Schlüsselübergabe vor. Das ist eine gute Nachricht, und es ist zugleich der Moment des Geschäfts, in dem ein ausländischer Käufer am meisten verlieren kann, wenn er zu schnell vorgeht. Dieser Termin heisst in Lima entrega, und er bringt ein Dokument hervor: die acta de entrega.

Unser Ratgeber zum Kauf ab Plan in Lima hört dort auf, wo dieser beginnt. Sie haben das Projekt gewählt, den Bauträger geprüft, den Vertrag unterzeichnet, die Baustelle verfolgt und die Raten bezahlt. Bleibt zu prüfen, was Sie tatsächlich erhalten, festhalten zu lassen, was nicht in Ordnung ist, und die Behebung dessen zu organisieren, was behoben werden muss. Das ist die Arbeit eines halben Tages, manchmal weniger, aber es ist das letzte Zeitfenster, in dem Sie noch über ein echtes Druckmittel verfügen.

Eine Warnung vorweg, weil sie alles Weitere bestimmt: Übertragen Sie europäische Reflexe nicht mechanisch. In Peru gibt es weder ein Gegenstück zur Bauabnahme mit Vorbehalten des französischen Rechts noch zur zehnjährigen Baugarantie (garantie décennale), wie man sie in Frankreich versteht. Der peruanische Rahmen existiert, er ist real, aber er ist anders aufgebaut: Er beruht auf dem Vertrag, auf dem Gesetzbuch zum Schutz und zur Verteidigung der Konsumenten und auf einer Kette von Verwaltungs- und Registerschritten, die ihrem eigenen Rhythmus folgt. Dieser Ratgeber beschreibt diesen Rahmen.

Was «Übergabe» genau bedeutet

Das Wort «Übergabe» umfasst in Wirklichkeit vier verschiedene Ereignisse, die fast nie am selben Tag stattfinden. Sie zu verwechseln, ist bei europäischen Käufern der häufigste und teuerste Fehler.

Die physische Übergabe der Schlüssel

Das ist das physische Ereignis: Man öffnet Ihnen die Tür, übergibt Ihnen einen Schlüsselsatz, Zutrittsbadges, manchmal eine Garagenfernbedienung. Das sagt an sich nichts über die Konformität des Übergebenen aus, noch über die rechtliche Situation der Immobilie.

Die physische Prüfung

Das ist die eigentliche Kontrollbesichtigung, bei der Sie die Wohnung durchgehen, öffnen, testen, messen, fotografieren. Manche Bauträger organisieren sie als separaten Schritt vor der Schlüsselübergabe, was die angenehmste Lösung ist. Andere legen sie in denselben Termin. Die Frage verdient es, im Voraus schriftlich gestellt zu werden: Die Antwort bestimmt, wie viel Zeit Ihnen tatsächlich zur Verfügung steht.

Die Unterzeichnung der acta de entrega

Die acta de entrega ist das Übergabeprotokoll. Es ist ein Dokument von vertraglicher Tragweite: Es stellt fest, dass die Immobilie übergeben wurde, und hält Ihre Position zu dem fest, was Sie erhalten. INDECOPI, die peruanische Konsumentenschutzbehörde, beschreibt dieses Recht ausdrücklich in ihrem Leitfaden zu Immobilienprodukten und -dienstleistungen: Bei der Übergabe kann der Konsument in der acta schriftlich entweder seine Zustimmung zu den Merkmalen, Bedingungen und dem allgemeinen Zustand der Immobilie zum Ausdruck bringen oder seine Ablehnung, wenn die Immobilie nicht dem entspricht, was der Vertrag vorsah.

Die Punkte, die Sie festhalten lassen, heissen im peruanischen Spanisch observaciones. Der Begriff ist wichtig, weil er alles Weitere strukturiert: Was in der acta steht, wird zur Grundlage der subsanación, also der Behebung der Mängel durch den Bauträger.

Die Verwaltungs- und Registersituation

Das ist die unsichtbare Dimension, und oft jene, die sich am längsten hinzieht. Eine Wohnung kann physisch bewohnbar, übergeben und bezogen sein, ohne bereits über ihre eigene partida registral bei der SUNARP, dem peruanischen Grundbuch, zu verfügen. Wir beschreiben diese Kette weiter unten im Abschnitt dazu, was nach den Schlüsseln geschieht. Merken Sie sich vorerst, dass sie von der physischen Übergabe getrennt ist und ihrem eigenen Zeitplan folgt.

Den Übergabetermin vorbereiten

Die Qualität einer Abnahme entscheidet sich, bevor man die Wohnung betritt. Sie können eine Abweichung nur feststellen, wenn Sie genau wissen, was Ihnen verkauft wurde, und diese Information ist auf mehrere, an verschiedenen Daten unterzeichnete Dokumente verteilt.

Die zu sammelnden Dokumente

• Der Kaufvertrag (compraventa) mit allen Anhängen, einschliesslich der während der Bauzeit unterzeichneten Nachträge.
• Die Vertragspläne Ihrer Einheit: Raumaufteilung, Masse, genaue Lage des Parkplatzes und des Abstellraums.
• Die memoria descriptiva de acabados, der Ausbaubeschrieb: Es ist das Dokument, das die tatsächlich geschuldeten Materialien, Marken und Modelle nennt.
• Die Liste der inbegriffenen Ausstattungen und der angekündigten gemeinschaftlichen Teile, wie sie im Vertrag steht und nicht wie sie in der Broschüre stand.
• Die unterwegs erhaltenen schriftlichen Zusagen: E-Mails, Nachrichten, Antworten des Verkaufsteams zu einem Materialwechsel, einer zusätzlichen Ausstattung, einer akzeptierten Planänderung.
• Ein leeres Muster der acta, wenn der Bauträger bereit ist, es Ihnen im Voraus zu schicken: Sie wissen dann, wo und wie die observaciones festgehalten werden sollen.

Wenn Sie bei der Auswahl unsere Checkliste der Kriterien zur Wahl einer Wohnung in Lima verwendet haben, holen Sie sie wieder hervor: Die Punkte, die Sie als unverzichtbar eingestuft hatten, sind genau jene, die am Tag der Übergabe vorrangig zu prüfen sind.

Eine Bemerkung zur Verkaufsbroschüre und zu den 3D-Visualisierungen: Sie bilden für sich allein nicht den Inhalt der Verpflichtung des Bauträgers. Verbindlich sind die Pläne, die memoria descriptiva und die Vertragsklauseln. Dennoch berücksichtigt der peruanische Konsumentenschutzrahmen die in der Verkaufsphase geweckten Erwartungen, und INDECOPI prüft sowohl die Werbeinformation als auch die Vertragsinformation. Bewahren Sie die Broschüre daher auf, auch wenn Sie sich nicht in erster Linie darauf stützen.

Die praktischen Bedingungen

Drei praktische Bedingungen verändern grundlegend, was Sie feststellen können.

Die Zeit. Eine seriöse Besichtigung einer 2- oder 3-Zimmer-Wohnung dauert zwischen anderthalb und zweieinhalb Stunden, wenn man die Installationen wirklich testet. Ein Zeitfenster von dreissig Minuten erlaubt diese Arbeit nicht. Fragen Sie im Voraus nach der Dauer und verlangen Sie, wenn sie nicht ausreicht, einen anderen Termin.

Das Tageslicht. Eine Besichtigung am Ende des Tages oder bei provisorischer Baustellenbeleuchtung verdeckt einen guten Teil der Mängel bei Anstrich, Verlegung und Ausbau. In Lima hat diese Frage eine zweite Dimension: Von Juni bis September verringert die Garúa, diese für die peruanische Küste typische tiefe Wolkendecke, das verfügbare Licht erheblich. Mitten im Südwinter kann eine auf einen Lichtschacht ausgerichtete Wohnung um 11 Uhr morgens richtig dunkel bleiben. Legen Sie den Termin auf den mittleren Vormittag, wenn Sie wählen können.

Wasser und Strom in Betrieb. Ohne Wasser unter Druck und ohne Strom können Sie weder einen Hahn testen noch einen Abfluss prüfen noch eine Leuchte einschalten. Viele Übergaben finden dennoch in dieser Konfiguration statt, weil die definitiven Anschlüsse noch nicht aktiv sind.

Was man mitnehmen sollte

Ein geladenes Telefon mit genügend Speicherplatz und aktiviertem Zeitstempel, ein Messband von mindestens fünf Metern, eine Wasserwaage oder ihr Gegenstück auf dem Telefon, eine Taschenlampe, ein kleines Ladegerät oder ein Gerät zum Einstecken, um die Steckdosen zu testen, eine Murmel oder ein Ball, um Bodengefälle zu erkennen, und die oben genannten Dokumente, am besten ausgedruckt. Nehmen Sie ein Notizheft mit: Im Gehen von Hand zu schreiben, ist immer noch schneller als zu tippen.

Die Übereinstimmung mit dem Verkauften prüfen

Vor der ästhetischen Kontrolle kommt die Konformitätskontrolle. Die Frage ist nicht «Ist es gut gemacht?», sondern «Ist es wirklich das, was verkauft wurde?». Beides ist verschieden und wird nicht auf dieselbe Weise geregelt.

Raumaufteilung und Masse

Gehen Sie die Wohnung mit dem Vertragsplan in der Hand Raum für Raum durch. Prüfen Sie, ob die Zahl der Räume übereinstimmt, ob die Trennwände dort stehen, wo sie stehen sollen, ob die Türen auf der richtigen Seite aufgehen, ob der angekündigte Schrank im Schlafzimmer existiert, ob die Waschküche nicht die halbe Küche geschluckt hat. Abweichungen bei der Raumaufteilung sind selten, aber nicht inexistent, besonders wenn das Projekt während der Bauzeit geändert wurde.

Ausstattungen und Materialien

Hier wird die memoria descriptiva de acabados zu Ihrem wichtigsten Dokument. Sie nennt grundsätzlich die Marken und Modelle. Vergleichen Sie sie mit dem, was Sie vor sich haben: Armaturen, Sanitärapparate, Türen, Beschläge, Bodenbeläge, Arbeitsflächen, Küchenmöbel, Boiler, inbegriffene Haushaltsgeräte. Der Ersatz eines Materials durch ein anderes, als «gleichwertig» dargestellt, ist der häufigste Reibungspunkt. Ein wirklich gleichwertiges Material ist kein Problem; ein günstigeres, nicht angekündigtes und nicht schriftlich akzeptiertes ist eines.

Parkplatz und Abstellraum

Begnügen Sie sich nicht damit festzustellen, dass ein Parkplatz existiert: Prüfen Sie, ob es Ihr Parkplatz ist, jener, dessen Nummer im Vertrag steht, und ob er sich an der im Plan angegebenen Stelle befindet. Messen Sie ihn. Ein auf dem Papier vorschriftsgemässer Parkplatz kann in der Praxis unbrauchbar sein, wenn ein Pfeiler, eine Säule oder ein Technikschacht die Zufahrt einschränkt. Testen Sie wenn möglich das Einparkmanöver und schauen Sie, was geschieht, wenn die Nachbarplätze belegt sind. Dieselbe Kontrolle für den Abstellraum oder den Keller: Nummer, Lage, Masse, Raumhöhe, vorhandener Verschluss.

Die Flächenabweichung: was stimmt und was nicht

Zu diesem Thema kursieren die meisten falschen Vorstellungen, seien wir also genau.

Zunächst entscheidet eine bei einer Besichtigung mit dem Messband gemachte Messung gar nichts. Die vertragliche Fläche einer Wohnung misst man nicht, wie man einen Teppich misst: Je nach angewandten Konventionen kann sie die Dicke der Trennwände, die Hälfte der gemeinsamen Mauern, die Schächte, die Terrassen, die Balkone und die zugewiesenen gemeinschaftlichen Zonen ein- oder ausschliessen. Zwei verschiedene Methoden, auf dieselbe Wohnung angewandt, ergeben leicht zwei Resultate, die mehrere Quadratmeter auseinanderliegen. Ihre Messung vor Ort dient also dazu, eine mögliche Abweichung zu erkennen, nicht sie zu beweisen.

Sodann gibt es in Peru keine allgemeine Toleranzschwelle, die von Amtes wegen auf alle Verkäufe anwendbar wäre. Zwei Regelwerke überschneiden sich, und sie sagen nicht dasselbe.

Das peruanische Zivilgesetzbuch kennt den sogenannten Verkauf ad corpus, bei dem der Preis für die gesamte Immobilie und nicht nach ihrer Fläche festgelegt wird. Sein Artikel 1577 bestimmt, dass der Käufer in diesem Fall den ganzen Preis bezahlen muss, auch wenn die tatsächliche Fläche von der angegebenen abweicht, dass der Preis aber verhältnismässig gesenkt oder erhöht wird, wenn die Abweichung ein Zehntel der im Vertrag angegebenen Fläche übersteigt. Viele peruanische Kaufverträge für Neubauwohnungen enthalten eine Klausel ad corpus: Es lohnt sich zu prüfen, ob Ihrer eine solche enthält.

Das Gesetzbuch zum Schutz und zur Verteidigung der Konsumenten argumentiert anders, auf dem Feld der idoneidad, also der Übereinstimmung der Immobilie mit dem, was angeboten und erwartet wurde. In seinem Leitfaden zu Immobilienprodukten und -dienstleistungen nennt INDECOPI ausdrücklich, unter den Mängeln, die eine Behebung begründen können, den Fall einer Wohnung, deren Fläche kleiner ist als angekündigt. Referenz ist also kein abstrakter Prozentsatz, sondern das, was Ihnen der Vertrag und die Verkaufsinformation versprochen haben. Eine «Toleranz» stammt, wenn es sie gibt, aus Ihrem Vertrag: Sie wird nicht vermutet.

Praktische Schlussfolgerung: Deutet Ihre Messung auf eine Abweichung hin, entscheiden Sie die Frage nicht vor Ort, verzichten Sie aber auch nicht. Lassen Sie in der acta festhalten, dass die übergebene Fläche kleiner als die vertragliche Fläche erscheint, mit Ihrer Messung und der verwendeten Methode, verlangen Sie eine gemeinsame Nachmessung durch eine Fachperson und lassen Sie die Klausel Ihres Vertrags von einem peruanischen Anwalt prüfen. Das ist die einzige Abfolge, die Ihre Rechte schützt, ohne Sie einer Behauptung auszusetzen, die Sie nicht belegen könnten.

Die Wohnung Raum für Raum kontrollieren

Eine einfache Methode ist besser als eine erschöpfende: Man betritt einen Raum, geht ihn im Uhrzeigersinn durch, Boden, Wände, Decke, Öffnungen, und geht dann zum nächsten. Nichts wird aus dem Gedächtnis notiert: Jeder festgestellte Punkt wird sofort fotografiert.

Drei Kategorien, die man nicht vermischen sollte

Nicht alles, was Sie feststellen, hat dasselbe Gewicht, und die Unterscheidung erfolgt vor Ort.

• Der ästhetische Mangel: ein Farbspritzer, ein Kratzer auf einer Scheibe, eine unregelmässige Silikonfuge, eine leicht überstehende Fliese. Das ist real, wird festgehalten, wird behoben und ist in der Regel das, was sich am schnellsten regeln lässt.
• Das funktionale Problem: eine Tür, die nicht schliesst, ein Fenster, das sich nicht verriegeln lässt, ein Abfluss, der zurückstaut, ein toter Schalter, eine Schublade, die nicht gleitet. Das betrifft die Nutzung der Wohnung und muss mit einer Frist behandelt, nicht nur notiert werden.
• Das Anzeichen, das eine technische Beurteilung erfordert: ein Riss, der eine Wand durchquert oder sich über zwei Ebenen fortsetzt, ein Feuchtigkeitsfleck am Fuss einer Trennwand, eine von blossem Auge sichtbare Verformung des Bodens, ein anhaltender Abwassergeruch, Korrosionsspuren an einem tragenden Metallteil. Ihre Rolle beschränkt sich darauf, es festzustellen, zu fotografieren und festhalten zu lassen. Die Diagnose ist Sache eines bei seiner Berufskammer eingetragenen Architekten oder Ingenieurs.

Böden, Wände und Decken

Betrachten Sie den Boden im Streiflicht, in der Hocke, von einer Ecke des Raums aus: Das ist die Position, die überstehende Kanten, hohl klingende Fliesen und Wellen offenbart. Klopfen Sie die Fliesen mit einem Schlüssel ab: Ein hohler Klang deutet auf eine Ablösung hin. Legen Sie im Badezimmer und in der Waschküche eine Murmel auf den Boden; sie muss zum Abfluss rollen, nicht zur Tür. Suchen Sie an den Wänden Risse, sichtbare Ausbesserungen im Anstrich, nicht rechtwinklige Ecken, schlecht gefügte Sockelleisten. An der Decke prüfen Sie die Anschlüsse, die Sauberkeit der Fugen und Spuren um die Lichtauslässe.

Türen, Fenster und Verglasungen

Öffnen und schliessen Sie jede Tür ganz, mehrmals. Sie muss in ihrer Position bleiben, ohne wegzudriften. Prüfen Sie, ob jeder Schlüssel das entsprechende Schloss öffnet, auch jene der Wohnungstür, des Abstellraums und des Briefkastens. Bedienen Sie an den Fenstern jeden Flügel, jeden Griff, jede Verriegelung, auch die schweren Schiebeelemente der Fensterfronten. Betrachten Sie die Verglasungen im Streiflicht, um Kratzer und Absplitterungen zu erkennen, und kontrollieren Sie das Vorhandensein und den Zustand der Dichtungen. Prüfen Sie auf den Balkonen die Befestigung und die Höhe des Geländers sowie den Wasserablauf: Eine Terrasse, deren Gefälle das Wasser nach innen führt, ist ein funktionaler Mangel, kein Detail.

Küche, Sanitärräume und Stauraum

Öffnen Sie alle Schränke, alle Schubladen und schauen Sie hinein: Dort finden sich oft die gepfuschten Ausbauten, die schlecht zugeschnittenen Rückwände und die schlecht eingestellten Scharniere. Prüfen Sie die Befestigung der Oberschränke. Kontrollieren Sie rund um Spülbecken, Lavabos und Duschen die umlaufenden Fugen: Eine unterbrochene oder hohle Fuge lässt Wasser durch. Suchen Sie in Badezimmern ohne Fenster das Lüftungsgitter und prüfen Sie, ob es angeschlossen ist und zieht. Ein gegen das Gitter gehaltenes Blatt Papier muss von allein haften, wenn die Abluft funktioniert.

Die Besonderheiten Limas

Drei lokale Phänomene verdienen besondere Aufmerksamkeit, weil sie in Europa nicht dasselbe Gewicht haben.

Die Feuchtigkeit. Lima erhält fast keinen Regen, was viele Käufer täuscht, doch die relative Luftfeuchtigkeit ist einen guten Teil des Jahres hoch, besonders im Südwinter. Dunkle Flecken am Fuss der Trennwände, Ränder in den Ecken, muffiger Geruch in einem geschlossenen Raum und eine sich ablösende Sockelleiste sind Signale, die festzuhalten sind. In einem Neubau ist eine Restbaufeuchte möglich, aber sie ist keine Erklärung, die man akzeptieren sollte, ohne dass man Ihnen sagt, welche, und wie sie verfolgt wird.

Die Lüftung. Viele Wohnungen in Lima haben fensterlose Badezimmer, Küchen oder Waschküchen, die über Technikschächte belüftet werden. Diese Schächte sind bei der Übergabe nicht immer angeschlossen oder frei. Eine nicht funktionierende Abluft in einem Badezimmer ohne Fenster, in einer Stadt mit hoher Feuchtigkeit, wird in den folgenden Monaten zum Problem, nicht am Tag der Übergabe.

Die Korrosion. In Küstennähe, in Miraflores, Barranco oder Magdalena, greift die salzhaltige Luft exponierte Metalle an. Betrachten Sie bei einem Neubau die Balkongeländer, die Aussenschrauben, die Gitter, die Metallrahmen und die Terrassenausstattungen. Beginnende Oxidationsspuren an einem neuen Bauteil sind ein berechtigter Grund für eine observación: Sie sagen etwas über die verwendete Oberflächenbehandlung aus.

Die zugänglichen Installationen testen

Es gibt, was Sie gefahrlos selbst testen können, und was Sache einer Fachperson ist. Die Grenze ist klar, und sie ist nicht verhandelbar.

Was Sie tun können

Die Sanitärinstallation. Öffnen Sie jeden Hahn, kalt und dann warm, und lassen Sie das Wasser etwa dreissig Sekunden laufen. Achten Sie auf den Durchfluss, hören Sie auf Geräusche, suchen Sie Lecks am Fuss des Möbels und unter dem Siphon. Füllen Sie die Lavabos und Spülbecken und leeren Sie sie auf einmal, um zu prüfen, ob der Abfluss die Menge schluckt, ohne zurückzustauen und ohne zu pfeifen. Betätigen Sie jede Spülung zweimal hintereinander und achten Sie auf das Füllen und Abstellen des Spülkastens. Fahren Sie nach einigen Minuten Betrieb mit der Hand über die sichtbaren Anschlüsse: Eine auftauchende Feuchtigkeitsspur ist ein festzuhaltender Punkt. Wenn das Warmwasser angeschlossen ist, messen Sie, wie lange es dauert, bis es kommt, und prüfen Sie die Stabilität der Temperatur.

Die Elektrik, im Rahmen der normalen Nutzung. Betätigen Sie jeden Schalter und jede Leuchte. Stecken Sie ein kleines Ladegerät in jede Steckdose, um zu prüfen, ob sie Strom führt. Prüfen Sie, ob die Abdeckungen vorhanden und befestigt sind und keine Drähte sichtbar sind. Zählen Sie die Steckdosen und vergleichen Sie mit dem Plan: Fehlende stellt man fest, man errät sie nicht. Ermitteln Sie die Lage des Sicherungskastens und prüfen Sie, ob die Stromkreise mit lesbaren Etiketten gekennzeichnet sind.

Die übergebenen Ausstattungen

Notieren Sie für jedes im Vertrag inbegriffene Gerät Marke, Modell und Seriennummer und verlangen Sie die Bedienungsanleitung sowie den Garantienachweis. Ein Boiler, eine Dunstabzugshaube, ein Kochfeld oder ein Backofen, die ohne Dokumentation übergeben werden, sind ein eigenständiger Punkt für eine observación, weil die Herstellergarantie mit diesen Unterlagen geltend gemacht wird. INDECOPI erinnert in seinem Leitfaden übrigens daran, dass der Bauträger dem Erwerber ein manual de uso del propietario übergeben muss, ein Benutzerhandbuch, das die Bestandteile der Immobilie, die nötige Pflege und die Risiken einer unsachgemässen Nutzung beschreibt.

Die gemeinschaftlichen Teile und die Nebenräume

Eine konforme Wohnung in einem unfertigen Gebäude bleibt ein Problem, und das ist eine häufige Situation, wenn die letzten Einheiten nicht verkauft sind. Man muss also über die Wohnungstür hinausschauen und dabei wissen, was man damit anfangen kann.

Was Sie allein feststellen können

Gehen Sie den tatsächlichen Weg eines Bewohners: Haupteingang, Eingangshalle, Gegensprechanlage, Briefkästen, Lifte, Treppenabsätze, Fluchttreppen, Zugang zur Tiefgarage, Zugang zum Abstellraum. Fahren Sie mit dem Lift bis zu Ihrem Stockwerk und bis ins Untergeschoss. Prüfen Sie, ob die Beleuchtung der Verkehrsflächen funktioniert, ob die Brandschutztüren sich schliessen, ob die Sicherheitsbeschilderung angebracht ist. Achten Sie auf den Fortschritt dessen, was angekündigt wurde: Eingangshalle fertig oder nicht, Abfallraum in Betrieb, Fitnessraum, gemeinsame Terrasse, Coworking-Raum, Pool. Fotografieren Sie, was noch im Bau ist.

INDECOPI ist in einem nützlichen Punkt ausdrücklich: Bei Mängeln an den gemeinschaftlichen Teilen kann jeder beliebige Wohnungseigentümer des Gebäudes eine Beschwerde gegen den Bauträger einreichen, ohne dass sich die junta de propietarios, die Stockwerkeigentümerversammlung, oder alle Eigentümer dem Vorgehen anschliessen müssen. Mit anderen Worten: Die Untätigkeit Ihrer Nachbarn blockiert Sie nicht.

Was Ihnen entgeht, und das ist normal

Die Abnahme der gemeinschaftlichen Bauwerke, die Prüfung der technischen Installationen des Gebäudes, die Kontrolle der Brandschutzeinrichtungen, der Zustand der Tragstruktur und die Konformität der allgemeinen Elektroinstallationen gehören nicht zu Ihrer Besichtigung. Diese Punkte laufen über fachliche Kontrollen, über das kommunale Verfahren der Baukonformität und, sobald die Stockwerkeigentümergemeinschaft gegründet ist, über die gemeinsame Verwaltung des Gebäudes. Ihre Arbeit besteht darin, festzustellen und festzuhalten, was Sie sehen, nicht zu bestätigen, was Sie nicht beurteilen können.

Ein Punkt verdient es, schriftlich festgehalten zu werden, ohne zu dramatisieren: Wenn im Gebäude noch Arbeiten laufen, fragen Sie, welche gemeinschaftlichen Teile betroffen sind und welcher Termin angekündigt ist. In einem teilweise noch im Bau befindlichen Gebäude zu wohnen oder zu vermieten, hat praktische Folgen, beim Lärm wie beim Zugang.

Mängel dokumentieren und in Kenntnis der Sache unterzeichnen

Das ist der Kern des Themas. Ein nicht dokumentierter Mangel hat praktisch keine nützliche Existenz, welche mündlichen Versprechen Sie auch erhalten haben.

Wie man dokumentiert

Vier Anforderungen, in dieser Reihenfolge.

• Mit Datum fotografieren. Aktivieren Sie den Zeitstempel des Geräts und machen Sie für jeden Mangel zwei Aufnahmen: eine Übersichtsaufnahme, die den Punkt im Raum verortet, und eine Nahaufnahme, die den Mangel zeigt. Ein Vergleichsobjekt im Bild, eine Münze oder ein Kugelschreiber, gibt den Massstab.
• Genau verorten. «Hauptbadezimmer, rechte Wand beim Eintreten, 40 cm über dem Boden» ist verwertbar. «Riss im Badezimmer» ist es nicht und wird sechs Wochen später bestritten.
• Schriftlich beschreiben. Ein Satz pro Mangel, sachlich, ohne Adjektiv: was Sie feststellen, nicht was Sie daraus schliessen. «Feuchtigkeitsspur von 20 auf 15 cm am Fuss der Trennwand» statt «Wassereintritt».
• Mit einer Kopie der acta gehen. Von beiden Parteien unterzeichnet, am selben Tag. Kündigt man Ihnen an, sie werde Ihnen später geschickt, fotografieren Sie jede Seite, bevor Sie den Ort verlassen.

Eine einfache Nachverfolgungstabelle

Das folgende Format, in einer geteilten Tabellenkalkulation geführt, genügt, um das Ganze zu steuern. Es hat einen Nebennutzen: Es macht das Nachfassen einfach, weil es auf einen Blick zeigt, was noch offen ist.

Die Fristen in diesem Beispiel dienen der Veranschaulichung. Massgebend sind die Fristen Ihres Vertrags oder jene, zu deren Einhaltung sich der Bauträger bei der Übergabe schriftlich verpflichtet. Lassen Sie sie festhalten: Eine observación ohne Frist ist eine observación ohne Folge.

Sollte man die Schlüssel verweigern oder eine Zahlung aussetzen?

Das ist die Frage, die immer wieder kommt, und die ehrliche Antwort lautet: Es kommt darauf an, und niemand kann sie an Ihrer Stelle beantworten, ohne Ihren Vertrag gelesen zu haben.

Die Übergabe zu verweigern, hat einen Preis. Sie nehmen die Immobilie nicht in Besitz, Sie kommen mit Vermietung oder Einrichtung nicht voran, und je nach Klauseln Ihres Vertrags kann Sie diese Weigerung exponieren. Eine Zahlung ausserhalb dessen auszusetzen, was der Vertrag erlaubt, kann Ihrerseits eine Vertragsverletzung darstellen. Umgekehrt bringt es Sie in eine unbequeme Lage, eine Wohnung, bei der ein wesentliches Element unbrauchbar ist, anzunehmen, ohne etwas schriftlich festzuhalten.

In fast allen Fällen gilt: Die Schwere des Mangels verändert die Antwort. Eine schlecht ausgeführte Fuge, ein Kratzer, eine Ausbesserung im Anstrich rechtfertigen es nicht, eine Übergabe zu blockieren; sie werden festgehalten und behoben. Eine Wohnung ohne Wasser, ohne Strom, mit einem unbenutzbaren Badezimmer oder einem Schaden an der Tragstruktur gehört in eine andere Diskussion, und diese Diskussion führt man mit einem peruanischen Anwalt, den Vertrag in der Hand, wenn möglich vor dem Termin.

Der peruanische Rahmen sieht übrigens je nach Art des Problems mehrere Auswege vor. INDECOPI hält bei der Beschreibung dessen, was es saneamiento físico nennt, fest, dass der Konsument je nach Fall die Reparatur, die Preisminderung oder die Auflösung bzw. Aufhebung des Vertrags verlangen kann. Dieses «je nach Fall» ist keine Floskel: Es bedeutet, dass die geeignete Massnahme vom Mangel, vom Vertrag und von der Situation abhängt.

Was ein Konformitätsvermerk bedeutet, und was nicht

Eine acta mit dem Vermerk «konforme Abnahme» zu unterzeichnen, ist nicht belanglos: Es ist eine schriftliche Erklärung Ihrerseits, sie wird Ihren späteren Reklamationen entgegengehalten, und genau deshalb hält INDECOPI es für unerlässlich, die bei der Übergabe festgestellten Nichtkonformitäten festhalten zu lassen.

Ein solcher Vermerk löscht jedoch nicht mechanisch jeden Rechtsbehelf. Zwei Elemente erklären das. Einerseits präzisiert INDECOPI, dass Fehler oder Mängel, die Gegenstand eines saneamiento sein können, bei der Abnahme oder später festgestellt werden können: Ein Mangel, der am Tag der Übergabe nicht sichtbar war, hört nicht auf zu existieren, weil Sie unterzeichnet haben. Andererseits laufen die Garantiefristen nach der Unterzeichnung weiter, und darauf kommen wir zurück.

Die vernünftige Formulierung in einer acta besteht daher darin, zu billigen, was billigbar ist, die observaciones aufzuzählen und keine allgemeine Verzichtsklausel zu unterzeichnen. Enthält das vorgelegte Dokument eine Formulierung, die Sie nicht verstehen, unterzeichnen Sie sie an diesem Tag nicht: Lassen Sie sie gegenlesen.

Die Nachbetreuung nach der Übergabe organisieren

Die Übergabe ist nicht das Ende des Dossiers. Sie eröffnet eine Phase, die je nach Fall einige Wochen bis mehrere Monate dauert.

Die vier Reflexe der Nachbetreuung

• Eine bestimmte Ansprechperson. Name, Funktion, E-Mail-Adresse. Der Kundendienst eines Bauträgers ist nicht das Verkaufsteam, das Ihnen die Immobilie verkauft hat, und das eine verweist gerne auf das andere.
• Ein schriftlicher Kanal. WhatsApp-Nachrichten sind bequem und gehen verloren. Fassen Sie jede per Nachricht erzielte Vereinbarung in einer kurzen E-Mail zusammen, am selben Tag versandt.
• Ein schriftlicher Zeitplan. Für jede observación ein Datum. Ohne Datum verschiebt sich die Behebung von selbst.
• Eine Prüfung der Behebungen. Eine angekündigte Behebung ist keine ausgeführte Behebung. Gehen Sie die Runde erneut, machen Sie dieselben Fotos aus demselben Winkel und schliessen Sie eine Zeile der Tabelle erst nach der Kontrolle.

Bewahren Sie alles auf: unterzeichnete acta, datierte Fotos, E-Mails, Nachverfolgungstabelle, Anleitungen und Garantiezertifikate. Dieses Dossier ist Ihr Beweismittel, und INDECOPI erinnert daran, dass es Sache des Konsumenten ist, das Bestehen eines Mangels zu beweisen, nötigenfalls durch Indizien, wenn ihm keine direkten Beweise vorliegen.

Vertragliche Garantien und gesetzlicher Schutz

Die beiden Begriffe bestehen nebeneinander, und es lohnt sich, sie nicht zu verwechseln.

Die vertraglichen Garantien sind jene, die Ihr Vertrag, die memoria descriptiva oder die Hersteller der Ausstattungen vorsehen. Ihre Dauer und Tragweite variieren von Projekt zu Projekt und von Gerät zu Gerät. Man liest sie in den Dokumenten, man errät sie nicht.

Der gesetzliche Schutz stammt aus dem Gesetzbuch zum Schutz und zur Verteidigung der Konsumenten, dem Gesetz 29571, das gilt, wenn der Verkäufer ein proveedor inmobiliario ist, also eine natürliche oder juristische Person, die gewohnheitsmässig Immobilien verkauft. Das ist bei einem Bauträger der Fall. Sein Artikel 80 in der Fassung des am 10. Januar 2017 veröffentlichten Gesetzes 30534 verpflichtet den Anbieter, vollständig über die Garantiefristen zu informieren, und unterscheidet zwei Regime: Für Bestandteile und Materialien gilt die von deren Anbieter festgelegte Dauer; für strukturelle Aspekte beträgt das Minimum zehn Jahre, gerechnet ab der Ausstellung der Bescheinigung über die Fertigstellung und Abnahme des Bauwerks durch die Gemeinde.

Dieser Ausgangspunkt verdient Hervorhebung: Die peruanische Zehnjahresgarantie für strukturelle Aspekte läuft nicht ab der Übergabe Ihrer Schlüssel, sondern ab einem kommunalen Akt, der früher liegen kann. Fragen Sie nach dem Datum dieser Bescheinigung und bewahren Sie es auf.

Dasselbe Gesetzbuch verpflichtet den Bauträger zu einem organisierten Kundendienst: kompetentes Personal, mehrere Kontaktkanäle für Anregungen, Anfragen, Reklamationen und Interventionsgesuche, Antwort innerhalb der Frist, die sich der Anbieter gesetzt hat, und ein einfaches, rasches Beschwerdeverfahren mit Erfassung und Nachverfolgung.

Die Wege der Reklamation in Peru

Es gibt sie, sie sind im Wesentlichen kostenlos, und jeder hat seine Grenzen. Keiner entbindet von einem dokumentierten Dossier.

• Das Libro de Reclamaciones des Bauträgers. Jeder Anbieter muss ein physisches oder virtuelles Beschwerdebuch führen. Eine über diesen Kanal eingereichte Reklamation muss innerhalb einer nicht verlängerbaren Höchstfrist von fünfzehn Arbeitstagen beantwortet werden, einer durch das Gesetz 31435 vom 22. März 2022 festgelegten Frist. Das ist der erste Schritt, und er schafft eine Spur.
• Das Reclama Virtual von INDECOPI. Ein kostenloses digitales Instrument: Die Institution prüft das Dossier und lädt die Parteien zu einer Schlichtungsverhandlung vor. Es ist ein Weg zur gütlichen Einigung, keine Sanktion.
• Die Defensoría del Cliente Inmobiliario. Ein privater Mechanismus zur direkten Streitbeilegung, kostenlos und spezialisiert. Seine Grenze ist wichtig: Er funktioniert nur mit den Immobilienunternehmen, die ihm beigetreten sind. Prüfen Sie, ob Ihr Bauträger dazugehört, bevor Sie darauf zählen.
• Die denuncia administrativa bei INDECOPI. Der verwaltungsrechtliche Streitweg, wegen mangelnder idoneidad der Immobilie oder der Dienstleistung. Hat die Beschwerde Erfolg, führt sie zu einer Sanktion gegen den Anbieter und zu einer Korrekturmassnahme zu Ihren Gunsten. Zu beachten: Die Verfolgung von Verstössen gegen das Gesetzbuch verjährt zwei Jahre nach ihrer Begehung oder ab dem Zeitpunkt, in dem der Konsument von den Tatsachen Kenntnis erlangt hat, unbeschadet der eigenen Zehnjahresfrist für die Garantie bei strukturellen Mängeln.
• Das arbitraje de consumo. Ein freiwilliges, kostenloses und verbindliches Schiedsverfahren. Es ist der einzige dieser Wege, auf dem eine Entschädigung zugesprochen werden kann, sofern der Schaden nachgewiesen ist.

Eine Präzisierung von praktischer Bedeutung: INDECOPI hält fest, dass sich der Anbieter nicht mit dem Argument, die Mängel seien ihm nicht mitgeteilt worden, von seiner verwaltungsrechtlichen Verantwortung befreien kann. Das macht die Dokumentation keineswegs überflüssig, verhindert aber eine übertrieben pessimistische Sicht der Lage, wenn am Tag der Übergabe ein Punkt übersehen wurde.

Abnahme von der Schweiz oder von Europa aus

Ein Teil unserer Kunden reist für die Übergabe nicht an. Das ist machbar, sofern man weiss, was sich delegieren lässt und was dabei verloren geht.

Die Rolle einer lokalen Vertretung

Jemand muss physisch in der Wohnung sein, mit der Zeit, den Dokumenten und dem Auftrag, festzuhalten, was nicht in Ordnung ist. Das kann ein Angehöriger sein, eine Vertrauensperson oder ein Dienstleister. Was Sie von dieser Person erwarten, muss vor dem Termin schriftlich festgehalten werden: die Liste der zu kontrollierenden Punkte, die erwarteten Fotos und vor allem, was sie in Ihrem Namen tun darf.

Zu diesem letzten Punkt verdient eine verbreitete Vorstellung eine Korrektur: Es ist falsch zu sagen, eine notarielle Vollmacht sei immer unverzichtbar. Die Form des Auftrags bestimmt sich nach der Art der vorzunehmenden Handlungen. Eine Besichtigung begleiten, filmen, fotografieren, Masse aufnehmen und einen Bericht verfassen, verpflichtet rechtlich zu nichts und erfordert keine besondere Form. In Ihrem Namen ein Dokument von vertraglicher Tragweite wie die acta de entrega zu unterzeichnen, ist etwas anderes: Es ist eine Vertretungshandlung, und der Bauträger legt fest, was er akzeptiert. Manche begnügen sich mit einer einfachen schriftlichen Ermächtigung samt Passkopie, andere verlangen eine formelle Vollmacht. Die Frage ist dem Bauträger vor der Festlegung des Datums schriftlich zu stellen.

Sobald es hingegen darum geht, die escritura pública vor dem Notar zu unterzeichnen oder im Register eintragbare Handlungen vorzunehmen, wird die formelle Vollmacht zur Regel. Unser Ratgeber zum Wohnungskauf in Lima ohne Reise nach Peru beschreibt die beiden möglichen Wege, die konsularische Vollmacht und die vor einem Notar Ihres Wohnsitzlandes unterzeichnete Vollmacht, sowie ihre Eintragung im Vollmachtsregister der SUNARP.

Was eine Videobesichtigung schlecht zeigt

Ein Live-Videoanruf ist nützlich: Er erlaubt Ihnen zu verlangen, dass man eine Tür öffnet, mit dem Objektiv näher herangeht, auf einen Punkt zurückkommt. Er ersetzt keine Anwesenheit. Eine Handykamera gleicht das Licht automatisch aus, was Farbtonunterschiede und leichte Feuchtigkeitsspuren verwischt. Sie überträgt weder den Geruch noch das Gefühl eines hohl klingenden Bodens, weder den tatsächlichen Strassenlärm noch den Widerstand eines Griffs. Sie gibt Unebenheiten und Mikrorisse schlecht wieder. Und die Verbindung bricht in einer Tiefgarage oder einem Treppenhaus genau dort ab, wo Sie hinschauen müssten.

Am besten funktioniert die Kombination beider: ein Live-Anruf, um die Besichtigung zu steuern, und danach ein vollständiger Fotobericht nach einem im Voraus festgelegten Raster, Raum für Raum, der sicherstellt, dass nichts vergessen wurde.

Drei Rollen, die man nicht verwechseln sollte

Das ist die nützlichste Unterscheidung dieses Abschnitts, und sie gilt auch für jene, die selbst anreisen.

• Die lokale Koordination besteht darin, den Termin zu organisieren, anwesend zu sein, das Kontrollraster anzuwenden, den Bericht zu erstellen, nachzufassen und die Behebungen zu prüfen. Sie bescheinigt technisch nichts.
• Die technische Inspektion ist die Arbeit eines bei seiner Berufskammer eingetragenen Architekten oder Ingenieurs. Er und nur er kann einen Riss qualifizieren, sich zu einer Installation oder zu einem Schaden an der Tragstruktur äussern. Eine unabhängige Fachperson mit einer Abnahmebesichtigung zu beauftragen, ist im Verhältnis zum Einsatz eine bescheidene Ausgabe, und besonders sinnvoll, wenn Sie nicht vor Ort sind.
• Die Rechtsberatung ist Sache eines peruanischen Anwalts: Lektüre der Klauseln, Tragweite eines Vermerks in der acta, Zweckmässigkeit einer Reklamation, Wahl eines Rechtswegs.

Nach den Schlüsseln: Dokumente, Zähler und Nebenkosten

Einige Tage nach der Übergabe verlangt eine Reihe von Themen Ihre Aufmerksamkeit. Keines ist kompliziert, aber sie lassen sich aus der Ferne schlecht erledigen, wenn man spät damit beginnt.

Was man abholen muss

• Die Schlüssel und Zugänge, gezählt. Wohnungstür, Abstellraum, Briefkasten, Gebäudebadges, Garagenfernbedienung. Notieren Sie die Anzahl in der acta: Es ist der einzige Moment, in dem das ohne Diskussion geschieht.
• Das manual de uso del propietario und die Anleitungen der Ausstattungen, mit ihren Garantiezertifikaten.
• Die Zähler- und Anschlussnummern für Strom und Wasser, mit dem Zählerstand des Tages, fotografiert. Das verhindert, dass Sie den Verbrauch der Baustelle bezahlen.
• Die Kontakte des Gebäudes: Verwalter, Hauswart, Verwaltungsgesellschaft, Liftwartungsfirma.
• Das reglamento interno der Stockwerkeigentümergemeinschaft und die Höhe der laufenden Nebenkosten. Das interne Reglement legt die erlaubte Nutzung der Einheiten fest: Es sagt, ob die Kurzzeitvermietung im Gebäude möglich ist.

Die Verwaltungs- und Registerkette

Das ist der Teil, den europäische Käufer am wenigsten verstehen, und er erzeugt die meiste unnötige Beunruhigung. Drei Dokumente kehren in den Gesprächen ständig wieder: die conformidad de obra, die declaratoria de edificación und die independización. Sie bezeichnen verschiedene und vor allem aufeinanderfolgende Schritte.

Die conformidad de obra ist das Verfahren, mit dem die Gemeinde, die die Baubewilligung erteilt hat, feststellt, dass das Bauwerk gemäss den genehmigten Plänen fertiggestellt wurde. Die declaratoria de edificación ist die technische Beschreibung des tatsächlich ausgeführten Bauwerks, verfasst von dem, der es erstellt hat; dieses Dokument begründet zusammen mit den Plänen das Konformitätsgesuch. Beide werden zusammen bei der Bezirksgemeinde behandelt, und das Gesetz 29090 legt ihr Regime fest.

Die Einzelheiten des Verfahrens hängen von der Modalität ab, unter der die Bewilligung erteilt wurde. Bei den Modalitäten B, C und D, unter die Mehrfamilienhäuser fallen, hat die kommunale Baukontrollbehörde fünfzehn Kalendertage Zeit, um zu prüfen, ob die Revisionspläne der erteilten Bewilligung entsprechen, die ausgeführten Arbeiten zu inspizieren und die Konformität auf dem Einheitsformular zu vermerken. Verstreicht diese Frist ohne Antwort, gilt das Schweigen als Zustimmung. Das Gesetz sieht zudem für Mehrfamilienwohnungen vor, dass die Konformität auf der Stufe des casco habitable erteilt werden kann, sowie für bestimmte finanzierte Projekte eine vorgezogene Konformität auf der Stufe des casco no habitable.

Danach kommt das Register. Baukonformität und Bauerklärung führen zur Eintragung der declaratoria de fábrica bei der SUNARP. Die Reihenfolge zählt: Nach den peruanischen Registerregeln muss die declaratoria de fábrica eingetragen sein, bevor das reglamento interno der Stockwerkeigentümergemeinschaft eingetragen werden kann. Erst danach erfolgt die independización, der Vorgang, mit dem jede Wohnung ihre eigene partida registral erhält, getrennt von jener des ursprünglichen Grundstücks, mit ihrer Wertquote an den gemeinschaftlichen Teilen.

Die lokalen Steuerpflichten

Der Erwerb begründet lokale Deklarationspflichten, und die beiden wichtigsten haben nicht denselben Schalter. Für das Impuesto de Alcabala, die Handänderungssteuer, präzisiert der SAT von Lima, dass der Erwerb einer Immobilie in einem beliebigen Bezirk der Provinz Lima bei ihm veranlagt und bezahlt wird, zum Satz von 3 % nach Befreiung der den ersten zehn UIT entsprechenden Tranche, wobei die Zahlung spätestens am letzten Arbeitstag des Monats nach der Übertragung erfolgen muss. Für das Impuesto Predial, die Grundsteuer, wird die Deklaration bei der Gemeinde des Bezirks eingereicht, in dem die Immobilie liegt, da der SAT diesen Dienst nur für den Cercado de Lima erbringt. Der neue Eigentümer kann bis zum letzten Arbeitstag im Februar des auf den Erwerb folgenden Jahres deklarieren, sonst droht eine Busse, doch da die arbitrios, die Gebühren für Gemeindedienstleistungen, ab dem Monat nach der Übertragung geschuldet sind, empfiehlt der SAT, vor Ende dieses Monats zu deklarieren. Die Einzelheiten der Kostenposten finden Sie in unserem Ratgeber zu den Gesamtkosten eines Immobilienkaufs in Lima.

Bezug oder Vermietung vorbereiten

Ist die Immobilie zur Vermietung bestimmt, sind zwei Prüfungen jetzt statt später vorzunehmen: was das reglamento interno bezüglich Mietdauer erlaubt, und die tatsächliche Höhe der Nebenkosten, die von der Nettorendite abgeht. Unsere Ratgeber zur Langzeit- und Kurzzeitvermietung in Lima und zur Mietverwaltung mit einem lokalen Partner behandeln das Weitere.

Die Checkliste für den Tag X

Kurzfassung, während der Besichtigung auf dem Telefon offen zu halten.

Vor dem Eintreten

• Vertrag, Anhänge, Pläne, memoria descriptiva und schriftliche Zusagen, ausgedruckt oder offline zugänglich.
• Telefon geladen, Zeitstempel aktiviert, Speicherplatz verfügbar.
• Messband, Wasserwaage, Lampe, Ladegerät zum Testen der Steckdosen, Murmel, Notizheft.
• Schriftliche Bestätigung der vorgesehenen Dauer und der Inbetriebnahme von Wasser und Strom.

Konformität

• Raumaufteilung planmässig, Zahl der Räume, Lage der Trennwände und Öffnungsrichtung der Türen.
• Materialien und Ausstattungen gemäss memoria descriptiva, Marken und Modelle notiert.
• Nummer und Lage von Parkplatz und Abstellraum, Masse gemessen.
• Fläche gemessen und mit dem Plan verglichen, ohne vor Ort Schlüsse zu ziehen.

Raum für Raum

• Böden im Streiflicht, Fliesen abgeklopft, Gefälle in den Nassräumen geprüft.
• Wände und Decken: Risse, Ausbesserungen, Ecken, Sockelleisten, Anschlüsse.
• Jede Tür geöffnet und geschlossen, jeder Schlüssel im Schloss ausprobiert.
• Jedes Fenster bedient, Verglasungen geprüft, Dichtungen kontrolliert, Geländer und Wasserablauf des Balkons geprüft.
• Schränke und Schubladen geöffnet, Innenseiten angeschaut, Oberschränke geprüft.
• Feuchtigkeit, Lüftung der fensterlosen Räume, Korrosionsspuren an exponierten Metallen.

Installationen

• Alle Hähne geöffnet, kalt und warm, Lecks unter den Möbeln gesucht.
• Abflüsse durch Ablassen einer Wassermenge getestet, Spülungen zweimal betätigt.
• Schalter, Leuchten und Steckdosen einzeln getestet, Sicherungskasten lokalisiert und Beschriftung geprüft, ohne etwas zu öffnen.
• Übergebene Ausstattungen: Marke, Modell, Seriennummer, Anleitung und Garantie.

Gemeinschaftliche Teile und Abschluss

• Eingang, Gegensprechanlage, Lifte, Treppen, Tiefgarage, Abstellraum, angekündigte Ausstattungen, laufende Baustellen fotografiert.
• Alle observaciones in der acta festgehalten, mit Ort, Beschreibung und Frist.
• Nicht testbare Elemente als solche vermerkt, ein zweiter Termin verlangt.
• Unterzeichnete Kopie der acta erhalten oder vor dem Gehen Seite für Seite fotografiert.
• Schlüssel, Badges und Fernbedienungen gezählt; Zähler abgelesen und fotografiert; Ansprechperson im Kundendienst bestimmt.

Häufige Fragen