Recibir un departamento nuevo en Lima: qué revisar antes de aceptar las llaves

El mensaje suele llegar por WhatsApp, después de meses de relativo silencio: su departamento está listo y la inmobiliaria propone una fecha para la entrega de llaves. Es una buena noticia y es también el momento de la operación en el que un comprador extranjero tiene más que perder si va deprisa. Esta cita, en Lima, se llama la entrega, y produce un documento: el acta de entrega.

Nuestra guía sobre la compra sobre plano en Lima termina donde esta empieza. Usted eligió el proyecto, verificó a la inmobiliaria, firmó el contrato, siguió la obra y pagó las cuotas. Falta comprobar qué recibe realmente, dejar constancia escrita de lo que no está bien y organizar su corrección. Es media jornada de trabajo, a veces menos, pero es la última ventana en la que usted todavía conserva una verdadera capacidad de negociación.

Una advertencia desde el inicio, porque condiciona todo lo demás: no traslade mecánicamente los reflejos europeos. En el Perú no existe un equivalente de la recepción de obra con reservas del derecho francés, ni de la garantía decenal tal como se entiende en Francia. El marco peruano existe y es real, pero está construido de otra manera: se apoya en el contrato, en el Código de Protección y Defensa del Consumidor y en una cadena administrativa y registral que avanza a su propio ritmo. Esta guía describe ese marco.

Qué significa exactamente « la entrega »

La palabra « entrega » cubre en realidad cuatro hechos distintos, que casi nunca ocurren el mismo día. Confundirlos es el error más frecuente, y el más costoso, entre los compradores europeos.

La entrega material de las llaves

Es el hecho físico: le abren la puerta, le entregan un juego de llaves, tarjetas de acceso y a veces un control remoto de cochera. Eso, por sí solo, no dice nada sobre la conformidad de lo que se entrega ni sobre la situación jurídica del inmueble.

La verificación material

Es la visita de revisión propiamente dicha, durante la cual usted recorre la vivienda, abre, prueba, mide y fotografía. Algunas inmobiliarias la organizan como una etapa separada y anterior a la entrega de llaves, que es la fórmula más cómoda. Otras la juntan en la misma cita. Conviene preguntarlo con anticipación y por escrito: la respuesta determina el tiempo del que dispondrá realmente.

La firma del acta de entrega

El acta de entrega es el documento que deja constancia de la entrega. Tiene alcance contractual: acredita que el bien fue entregado y registra su posición sobre lo que recibe. El Indecopi, la autoridad peruana de protección del consumidor, describe expresamente este derecho en su guía sobre productos y servicios inmobiliarios: al momento de la entrega, el consumidor puede expresar por escrito en el acta su aprobación sobre las características, condiciones y estado general del inmueble, o su desaprobación si el inmueble no corresponde a lo previsto en el contrato de compraventa.

Los puntos que usted hace constar se denominan observaciones. El término es importante porque estructura todo lo que viene después: lo que queda escrito en el acta es la base de la subsanación, es decir, de la corrección de los defectos por parte del proveedor.

La situación administrativa y registral

Es la dimensión invisible y suele ser la que más demora. Un departamento puede estar físicamente habitable, entregado y ocupado, y todavía no contar con su partida registral individual en la Sunarp, el registro de predios del Perú. Detallamos esa cadena más abajo, en la sección dedicada a lo que ocurre después de las llaves. Por ahora basta con recordar que es distinta de la entrega física y que sigue su propio calendario.

Preparar la cita de entrega

La calidad de una entrega se juega antes de entrar al departamento. Solo se puede detectar una diferencia si se sabe con precisión qué fue lo vendido, y esa información está repartida en varios documentos firmados en fechas distintas.

Los documentos que hay que reunir

• El contrato de compraventa y todos sus anexos, incluidas las adendas firmadas durante la obra.
• Los planos contractuales de su unidad: distribución, medidas, ubicación exacta del estacionamiento y del depósito.
• La memoria descriptiva de acabados: es el documento que nombra los materiales, las marcas y los modelos realmente debidos.
• La lista de equipos incluidos y de las áreas comunes anunciadas, tal como figura en el contrato y no como figuraba en el folleto.
• Los compromisos escritos obtenidos en el camino: correos, mensajes, respuestas del área comercial sobre un cambio de material, un equipo añadido o una modificación de plano aceptada.
• Un modelo de acta en blanco, si la inmobiliaria acepta enviárselo con anticipación: así sabrá dónde y cómo deben consignarse las observaciones.

Si utilizó nuestra checklist de criterios para elegir un departamento en Lima al momento de la selección, vuelva a sacarla: los puntos que había clasificado como indispensables son exactamente los que hay que revisar primero el día de la entrega.

Una observación sobre el folleto comercial y los renders 3D: por sí solos no constituyen el contenido de la obligación del proveedor. Lo que obliga son los planos, la memoria descriptiva y las cláusulas del contrato. Dicho esto, el marco peruano de protección al consumidor toma en cuenta las expectativas generadas durante la etapa comercial, y el Indecopi examina tanto la información publicitaria como la contractual. Conserve entonces el folleto, aunque no sea su primer argumento.

Las condiciones materiales

Tres condiciones prácticas cambian radicalmente lo que usted podrá comprobar.

El tiempo. Una revisión seria de un departamento de dos o tres ambientes toma entre una hora y media y dos horas y media si se prueban realmente las instalaciones. Un espacio de treinta minutos no permite hacer ese trabajo. Pregunte la duración con anticipación y, si es insuficiente, pida otra.

La luz natural. Una visita al final del día, o con iluminación provisional de obra, oculta buena parte de los defectos de pintura, de colocación y de acabado. En Lima esta cuestión tiene una segunda dimensión: de junio a setiembre, la garúa, esa capa nubosa baja característica de la costa peruana, reduce sensiblemente la luz disponible. En pleno invierno, un departamento orientado hacia un ducto de iluminación puede quedar francamente oscuro a las once de la mañana. Fije la cita a media mañana si puede elegir.

El agua y la electricidad en servicio. Sin agua a presión y sin corriente, usted no puede probar un caño, ni verificar un desagüe, ni encender un punto de luz. Sin embargo, muchas entregas se hacen en esa situación, porque las conexiones definitivas todavía no están activas.

Qué llevar

Un teléfono cargado con espacio de almacenamiento suficiente y la marca de fecha y hora activada, una wincha de cinco metros como mínimo, un nivel de burbuja o su equivalente en el teléfono, una linterna, un cargador pequeño o un artefacto para probar los tomacorrientes, una canica para detectar las pendientes del piso, y los documentos mencionados arriba, de preferencia impresos. Añada una libreta: escribir a mano mientras se camina sigue siendo más rápido que teclear.

Verificar la conformidad con lo que se vendió

Antes de la revisión estética está la revisión de conformidad. La pregunta no es « ¿está bien hecho? » sino « ¿es lo que se vendió? ». Son dos cosas distintas y no se resuelven de la misma manera.

La distribución y las medidas

Con el plano contractual en la mano, recorra la vivienda ambiente por ambiente. Verifique que el número de ambientes coincide, que los tabiques están donde deben estar, que las puertas abren hacia el lado correcto, que el clóset anunciado en el dormitorio existe, que la lavandería no se comió la mitad de la cocina. Las diferencias de distribución son poco frecuentes pero existen, sobre todo cuando el proyecto tuvo modificaciones durante la obra.

Los equipos y los materiales

Aquí la memoria descriptiva de acabados se convierte en su documento principal. En principio nombra marcas y modelos. Compárela con lo que tiene delante: grifería, aparatos sanitarios, puertas, cerrajería, pisos, tableros, muebles de cocina, terma, electrodomésticos incluidos. La sustitución de un material por otro, presentado como « equivalente », es el punto de fricción más frecuente. Un equivalente real no es un problema; un equivalente más barato, no anunciado y no aceptado por escrito, sí lo es.

El estacionamiento y el depósito

No se conforme con constatar que existe un espacio: verifique que es su estacionamiento, el que figura con su número en el contrato, y que está en la ubicación del plano. Mídalo. Un estacionamiento reglamentario en el papel puede resultar inutilizable en la práctica si una columna o un ducto reducen el acceso. Pruebe la maniobra de ingreso si puede, y observe qué pasa cuando los espacios vecinos están ocupados. La misma revisión vale para el depósito: número, ubicación, dimensiones, altura libre y posibilidad de cerrarlo con llave.

La diferencia de metraje: lo que es cierto y lo que no

Es el tema sobre el que circulan más ideas recibidas, así que seamos precisos.

Primero, una medición hecha con wincha durante una visita no resuelve nada. El área contractual de un departamento no se mide como se mide una alfombra: según las convenciones adoptadas, puede incluir o excluir el espesor de los tabiques, la mitad de los muros medianeros, los ductos, las terrazas, los balcones y las zonas comunes asignadas. Dos métodos distintos aplicados a la misma vivienda dan fácilmente dos resultados separados por varios metros cuadrados. Su medición en el sitio sirve, por lo tanto, para detectar una posible diferencia, no para probarla.

Segundo, en el Perú no existe un umbral de tolerancia general aplicable de oficio a todas las ventas. Se cruzan dos cuerpos de reglas, y no dicen lo mismo.

El Código Civil peruano reconoce la venta llamada ad corpus, aquella en la que el precio se fija por el todo y no en función de la extensión. Su artículo 1577 establece que, en ese caso, el comprador debe pagar la totalidad del precio aunque el área real difiera de la indicada, pero que si la diferencia supera la décima parte del área señalada en el contrato, el precio sufre una reducción o un aumento proporcional. Muchos contratos peruanos de venta de departamentos nuevos contienen una cláusula ad corpus: vale la pena verificar si el suyo la tiene.

El Código de Protección y Defensa del Consumidor razona de otro modo, en el terreno de la idoneidad, es decir, de la correspondencia del bien con lo ofrecido y lo esperado. En su guía sobre productos y servicios inmobiliarios, el Indecopi cita expresamente, entre los defectos que pueden dar lugar a subsanación, el caso de un departamento con un metraje menor al ofrecido. La referencia no es entonces un porcentaje abstracto, sino lo que el contrato y la información comercial le prometieron. Una « tolerancia », cuando existe, proviene de su contrato: no se presume.

Conclusión práctica: si su medición sugiere una diferencia, no la resuelva en el sitio y tampoco la deje pasar. Haga constar en el acta que el área entregada parece inferior al área contractual, con su medición y el método empleado, solicite una medición contradictoria a cargo de un profesional y haga revisar la cláusula de su contrato por un abogado peruano. Es la única secuencia que protege sus derechos sin exponerlo a una afirmación que no podrá sostener.

Revisar el departamento ambiente por ambiente

Un método simple vale más que un método exhaustivo: se entra a un ambiente, se recorre en el sentido de las agujas del reloj, piso, paredes, techo, vanos, y se pasa al siguiente. Nada se anota de memoria: cada punto detectado se fotografía en el acto.

Tres categorías que no hay que mezclar

No todo lo que usted detecta tiene el mismo peso, y la distinción se hace en el sitio.

• El defecto estético: una salpicadura de pintura, una rayadura en un vidrio, un sello de silicona irregular, una cerámica ligeramente desnivelada. Es real, se consigna, se corrige, y suele ser lo que se resuelve más rápido.
• El problema funcional: una puerta que no cierra, una ventana que no traba, un desagüe que se devuelve, un interruptor muerto, un cajón que no desliza. Afecta el uso de la vivienda y debe tratarse con un plazo, no solo anotarse.
• La señal que exige una opinión técnica: una fisura que atraviesa un muro o que continúa en dos planos, una mancha de humedad al pie de un tabique, una deformación del piso visible a simple vista, un olor persistente a desagüe, rastros de corrosión en una pieza metálica estructural. Su papel se limita a constatarlo, fotografiarlo y hacerlo consignar. El diagnóstico corresponde a un arquitecto o a un ingeniero colegiado.

Pisos, paredes y techos

Mire el piso con luz rasante, en cuclillas, desde una esquina del ambiente: es la posición que revela los desniveles, las cerámicas que suenan huecas y las ondulaciones. Golpee suavemente las cerámicas con una llave: un sonido hueco indica despegue. Coloque una canica en el piso del baño y de la lavandería; debe rodar hacia el desagüe, no hacia la puerta. En las paredes busque fisuras, retoques de pintura visibles, esquinas fuera de escuadra y contrazócalos mal encontrados. En el techo mire los encuentros, la limpieza de las juntas y la presencia de manchas alrededor de los puntos de luz.

Puertas, ventanas y vidrios

Abra y cierre cada puerta por completo, varias veces. Debe quedarse en su posición sin moverse sola. Verifique que cada llave abre su propia cerradura, incluidas las de la puerta principal, el depósito y el buzón. En las ventanas, accione cada hoja, cada manija y cada seguro, incluidas las corredizas pesadas de los mamparas. Mire los vidrios con luz rasante para detectar rayaduras y saltaduras, y controle la presencia y el estado de los sellos. En los balcones, verifique la fijación y la altura de la baranda, así como la evacuación del agua: una terraza cuya pendiente devuelve el agua hacia el interior es un defecto funcional, no un detalle.

Cocina, baños y clósets

Abra todos los muebles y todos los cajones, y mire por dentro: ahí suelen estar los acabados descuidados, los fondos mal cortados y las bisagras mal reguladas. Verifique la fijación de los muebles altos. Alrededor de lavaderos, lavatorios y duchas, controle los sellos perimetrales: un sello interrumpido o hueco dejará pasar el agua. En los baños sin ventana, busque la rejilla de ventilación y verifique que esté conectada y que jale. Una hoja de papel apoyada contra la rejilla debe sostenerse sola si la extracción funciona.

Los puntos propios de Lima

Tres fenómenos locales merecen una atención particular, porque no tienen el mismo peso en Europa.

La humedad. En Lima casi no llueve, lo que induce a error a muchos compradores, pero la humedad relativa es alta buena parte del año, sobre todo en invierno. Las manchas oscuras al pie de los tabiques, los cercos en las esquinas, el olor a encierro en un ambiente cerrado y el despegue de un contrazócalo son señales que hay que consignar. En un edificio nuevo es posible que exista humedad residual de construcción, pero no es una explicación que deba aceptarse sin que le digan cuál es y cómo será monitoreada.

La ventilación. Muchos departamentos limeños tienen baños, cocinas o lavanderías sin ventana, ventilados mediante ductos técnicos. Esos ductos no siempre están conectados ni despejados al momento de la entrega. Una extracción que no funciona en un baño sin ventana, en una ciudad de alta humedad, se convierte en un problema en los meses siguientes, no el día de la entrega.

La corrosión. Cerca de la costa, en Miraflores, Barranco o Magdalena, el aire cargado de sal ataca los metales expuestos. En un edificio nuevo, mire las barandas de balcón, los tornillos exteriores, las rejas, la carpintería metálica y los equipos de terraza. Rastros de oxidación incipiente en una obra nueva son motivo legítimo de observación: dicen algo sobre el tratamiento de superficie empleado.

Probar las instalaciones accesibles

Hay lo que usted puede probar por su cuenta sin riesgo y lo que corresponde a un profesional. La frontera es nítida y no es negociable.

Lo que usted puede hacer

La gasfitería. Abra cada caño, en frío y luego en caliente, y deje correr unos treinta segundos. Observe el caudal, escuche los ruidos, busque fugas al pie del mueble y bajo la trampa. Llene los lavatorios y los lavaderos y vacíelos de golpe, para verificar que el desagüe traga el volumen sin devolverse ni silbar. Accione cada inodoro dos veces seguidas, vigilando el llenado y el corte del tanque. Pase la mano por las uniones visibles después de unos minutos de funcionamiento: un rastro de humedad que aparece es un punto que hay que consignar. Si el agua caliente sanitaria está alimentada, mida el tiempo de llegada y verifique la estabilidad de la temperatura.

La electricidad, dentro de los límites del uso normal. Accione cada interruptor y cada punto de luz. Enchufe un cargador pequeño en cada tomacorriente para verificar que tiene energía. Compruebe la presencia de las placas, su fijación y la ausencia de cables a la vista. Cuente los tomacorrientes y compare con el plano: las faltas se constatan, no se adivinan. Ubique el tablero y verifique que los circuitos estén identificados con etiquetas legibles.

Los equipos entregados

Para cada artefacto incluido en el contrato, anote la marca, el modelo y el número de serie, y pida el manual y el comprobante de garantía. Una terma, una campana, una cocina o un horno entregados sin documentación son un punto de observación en sí mismos, porque la garantía del fabricante se reclama con esos documentos. El Indecopi recuerda además, en su guía, que el proveedor debe entregar al consumidor un manual de uso del propietario, que describa los componentes del inmueble, los cuidados necesarios para su mantenimiento y los riesgos derivados de un mal uso.

Áreas comunes y espacios anexos

Un departamento conforme dentro de un edificio inconcluso sigue siendo un problema, y es una situación frecuente cuando las últimas unidades no están vendidas. Hay que mirar entonces más allá de la puerta principal, sabiendo qué se puede hacer con lo que se ve.

Lo que usted puede constatar solo

Recorra el trayecto real de un residente: ingreso principal, hall, intercomunicador, buzones, ascensores, pasillos, escaleras de emergencia, acceso a la cochera, acceso al depósito. Tome el ascensor hasta su piso y hasta el sótano. Verifique que la iluminación de las circulaciones funciona, que las puertas cortafuego cierran solas, que la señalización de seguridad está colocada. Observe el avance de lo anunciado: hall terminado o no, cuarto de basura operativo, gimnasio, terraza común, sala de coworking, piscina. Fotografíe lo que sigue en obra.

El Indecopi es explícito en un punto útil: en caso de defectos en las áreas comunes, cualquiera de los propietarios de los departamentos del edificio puede denunciar al proveedor, sin que sea necesaria la participación de la junta de propietarios ni de todos los propietarios. Dicho de otro modo, usted no queda bloqueado por la inercia de sus vecinos.

Lo que se le escapa, y es normal

La recepción de las obras colectivas, la verificación de las instalaciones técnicas del edificio, el control de los equipos de seguridad contra incendios, el estado de la estructura y la conformidad de las instalaciones eléctricas generales no forman parte de su visita. Esos puntos pasan por controles profesionales, por el procedimiento municipal de conformidad de obra y, una vez constituida la copropiedad, por la gestión colectiva del edificio. Su trabajo consiste en constatar y consignar lo que ve, no en validar lo que no está en condiciones de evaluar.

Un punto merece quedar por escrito, sin dramatizar: si todavía hay obras en curso en el edificio, pregunte qué áreas comunes están involucradas y qué plazo se anuncia. Vivir o alquilar en un edificio parcialmente en obra tiene consecuencias prácticas, tanto en ruido como en acceso.

Documentar los defectos y firmar con conocimiento de causa

Este es el centro del asunto. Un defecto no documentado no tiene prácticamente existencia útil, cualesquiera hayan sido las promesas recibidas oralmente.

Cómo documentar

Cuatro exigencias, en este orden.

• Fotografiar con la fecha. Active la marca de fecha y hora del equipo y tome dos imágenes de cada defecto: una vista amplia que lo ubique en el ambiente y una vista cerrada que lo muestre. Un objeto de referencia dentro del encuadre, una moneda o un lapicero, da la escala.
• Ubicar con precisión. « Baño principal, pared derecha al entrar, a 40 cm del piso » es utilizable. « Fisura en el baño » no lo es, y será discutido seis semanas después.
• Describir por escrito. Una frase por defecto, factual, sin adjetivos: lo que usted constata, no lo que concluye. « Mancha de humedad de 20 por 15 cm al pie del tabique » mejor que « filtración ».
• Irse con una copia del acta. Firmada por ambas partes, el mismo día. Si le anuncian que se la enviarán después, fotografíe cada página antes de retirarse.

Un cuadro de seguimiento simple

El formato siguiente, llevado en una hoja de cálculo compartida, basta para conducir todo el proceso. Tiene una ventaja adicional: facilita el seguimiento, porque muestra de un vistazo lo que sigue abierto.

Los plazos de este ejemplo son ilustrativos. Los plazos realmente aplicables son los de su contrato, o los que el proveedor se comprometa por escrito a cumplir con motivo de la entrega. Hágalos consignar: una observación sin plazo es una observación sin seguimiento.

¿Hay que rechazar las llaves o suspender un pago?

Es la pregunta que siempre aparece, y la respuesta honesta es: depende, y nadie puede responderla por usted sin haber leído su contrato.

Rechazar la entrega tiene un costo. Usted no toma posesión del bien, no avanza con el alquiler ni con el amoblado, y según las cláusulas de su contrato ese rechazo puede exponerlo. Suspender un pago fuera de lo que el contrato autoriza puede constituir, de su lado, un incumplimiento. A la inversa, aceptar sin dejar nada por escrito una vivienda cuyo elemento esencial resulta inutilizable lo coloca en una posición incómoda.

Lo que es cierto en casi todos los casos: la gravedad del defecto cambia la respuesta. Un sello mal hecho, una rayadura, un retoque de pintura no justifican bloquear una entrega; se consignan y se corrigen. Una vivienda sin agua, sin electricidad, con un baño inutilizable o con un desperfecto que afecta la estructura es otra conversación, y esa conversación se lleva con un abogado peruano, contrato en mano, antes de la cita si es posible.

El marco peruano prevé, por lo demás, varias salidas según la naturaleza del problema. El Indecopi, al describir lo que llama el saneamiento físico, señala que el consumidor puede, según corresponda, solicitar la reparación, la reducción del precio, o la resolución o rescisión del contrato. Ese « según corresponda » no es una fórmula de estilo: significa que la medida adecuada depende del defecto, del contrato y de la situación.

Qué significa, y qué no significa, una mención de conformidad

Firmar un acta con la mención « recibido conforme » no es un acto menor: es una declaración escrita suya, será opuesta a sus reclamos posteriores, y precisamente por eso el Indecopi considera indispensable dejar constancia de las disconformidades verificadas al momento de la entrega.

Dicho esto, esa mención no borra mecánicamente todo recurso. Dos elementos lo explican. Por un lado, el Indecopi precisa que los errores o defectos que pueden ser materia de saneamiento pueden advertirse al momento de la recepción o de manera posterior: un defecto que no era visible el día de la entrega no deja de existir porque usted haya firmado. Por otro lado, los periodos de garantía siguen corriendo después de la firma, y a ellos llegamos enseguida.

La forma razonable de manejar un acta consiste entonces en aprobar lo que es aprobable, enumerar las observaciones y no firmar una cláusula general de renuncia. Si el documento presentado contiene una fórmula que usted no entiende, no la firme ese día: hágala revisar.

Organizar el seguimiento después de la entrega

La entrega no es el final del expediente. Abre una etapa que dura, según los casos, de algunas semanas a varios meses.

Los cuatro reflejos de seguimiento

• Un interlocutor identificado. Nombre, cargo, correo electrónico. El área de posventa de una inmobiliaria no es el área comercial que le vendió el bien, y una remite de buena gana a la otra.
• Un canal escrito. Los intercambios por WhatsApp son cómodos y se pierden. Recoja cada acuerdo obtenido por mensaje en un correo de resumen, breve, enviado el mismo día.
• Un calendario escrito. Para cada observación, una fecha. Sin fecha, la corrección se posterga sola.
• Una verificación de las correcciones. Una corrección anunciada no es una corrección hecha. Vuelva a recorrer, repita las mismas fotos desde el mismo ángulo y cierre una línea del cuadro solo después de verificar.

Conserve todo: acta firmada, fotos fechadas, correos, cuadro de seguimiento, manuales y certificados de garantía. Ese expediente es su medio de prueba, y el Indecopi recuerda que corresponde al consumidor probar la existencia de un defecto, valiéndose de pruebas indiciarias cuando no cuenta con pruebas directas.

Garantías contractuales y protecciones legales

Ambas nociones coexisten y vale la pena no confundirlas.

Las garantías contractuales son las que prevén su contrato, la memoria descriptiva o los fabricantes de los equipos. Su duración y su alcance varían de un proyecto a otro y de un artefacto a otro. Se leen en los documentos, no se adivinan.

La protección legal proviene del Código de Protección y Defensa del Consumidor, la Ley 29571, que se aplica cuando el vendedor es un proveedor inmobiliario, es decir, una persona natural o jurídica que vende inmuebles de manera habitual. Es el caso de una inmobiliaria. Su artículo 80, en la redacción dada por la Ley 30534 publicada el 10 de enero de 2017, obliga al proveedor a informar de manera completa sobre los periodos de garantía y distingue dos regímenes: si se trata de componentes o materiales, el plazo es el establecido por el proveedor de los mismos; si se trata de aspectos estructurales, el mínimo es de diez años, contados desde que se emite el certificado de finalización de obra y recepción de obra por parte de la municipalidad.

Ese punto de partida merece subrayarse: la garantía decenal peruana sobre los aspectos estructurales no corre desde la entrega de sus llaves, sino desde un acto municipal que puede ser anterior. Pida la fecha de ese certificado y consérvela.

El mismo Código exige a la inmobiliaria un servicio posventa organizado: personal idóneo, varias alternativas de contacto para sugerencias, consultas, reclamos o solicitudes de servicio, respuesta dentro del plazo que el proveedor se haya fijado, y un procedimiento de atención de quejas sencillo y rápido, con registro y seguimiento.

Las vías de reclamo en el Perú

Existen, en su mayoría son gratuitas y cada una tiene sus límites. Ninguna reemplaza nunca a un expediente documentado.

• El Libro de Reclamaciones del proveedor. Todo proveedor debe implementar un libro de reclamaciones, físico o virtual. Un reclamo presentado por ese canal debe recibir respuesta en un plazo máximo de quince días hábiles improrrogables, plazo fijado por la Ley 31435 del 22 de marzo de 2022. Es el primer paso y deja una huella.
• El Reclama Virtual del Indecopi. Una herramienta digital gratuita: la institución revisa el caso y convoca a las partes a una audiencia de conciliación. Es una vía de solución, no una sanción.
• La Defensoría del Cliente Inmobiliario. Un mecanismo privado de solución directa, gratuito y especializado. Su límite es importante: solo funciona con las empresas inmobiliarias adheridas. Verifique si su proveedor forma parte antes de contar con ella.
• La denuncia administrativa ante el Indecopi. La vía contenciosa administrativa, por falta de idoneidad del producto o del servicio. Si la denuncia es estimada, implica una sanción para el proveedor y una medida correctiva a su favor. Conviene saber que la acción para sancionar las infracciones al Código prescribe a los dos años desde que fueron cometidas o desde que el consumidor tuvo conocimiento de los hechos, sin perjuicio del plazo de diez años propio de la garantía por defectos estructurales.
• El arbitraje de consumo. Un arbitraje voluntario, gratuito y vinculante. Es la única de estas vías en la que puede otorgarse una indemnización, siempre que el daño esté acreditado.

Una precisión de importancia práctica: el Indecopi señala que el proveedor no puede alegar que los defectos no le fueron comunicados como causal de exoneración de responsabilidad administrativa. Eso no vuelve inútil la documentación, ni mucho menos, pero evita una lectura excesivamente pesimista de la situación cuando un punto se escapó el día de la entrega.

Recibir el departamento desde Suiza o Europa

Una parte de nuestros clientes no viaja para la entrega. Es factible, siempre que se sepa qué se delega y qué se pierde.

El papel de un representante local

Alguien debe estar físicamente en el departamento, con tiempo, con los documentos y con el encargo de registrar lo que no está bien. Puede ser un familiar, una persona de confianza o un prestador de servicios. Lo que usted espera de esa persona debe estar escrito antes de la cita: la lista de puntos a revisar, las fotos esperadas y, sobre todo, qué está autorizada a hacer en su nombre.

Sobre este último punto conviene corregir una idea recibida: es falso decir que siempre se necesita un poder notarial. Lo que determina la forma del encargo es la naturaleza de los actos que se van a realizar. Acompañar una visita, filmar, fotografiar, tomar medidas y redactar un informe no obliga jurídicamente y no exige ninguna formalidad particular. Firmar en su nombre un documento con alcance contractual, como el acta de entrega, es otra cosa: es un acto de representación, y el proveedor definirá qué acepta. Algunos se conforman con una autorización escrita simple acompañada de una copia del pasaporte; otros exigen un poder formal. La pregunta se le hace al proveedor, por escrito, antes de fijar la fecha.

En cambio, cuando se trata de firmar la escritura pública ante notario o de realizar actos inscribibles en el registro, el poder formal se vuelve la regla. Nuestra guía sobre comprar un departamento en Lima sin viajar al Perú detalla las dos vías posibles, el poder consular y el poder firmado ante un notario de su país de residencia, así como su inscripción en el registro de mandatos y poderes de la Sunarp.

Lo que una visita por video muestra mal

Una videollamada en directo es útil: permite pedir que abran una puerta, que acerquen el lente, que vuelvan sobre un punto. No reemplaza una presencia. La cámara de un teléfono compensa automáticamente la luz, lo que borra las diferencias de tono y las marcas de humedad leves. No transmite el olor, ni la sensación de un piso que suena hueco, ni el ruido real de la calle, ni la resistencia de una manija. Rinde mal los defectos de planeidad y las microfisuras. Y la conexión, en el sótano de una cochera o en una caja de escalera, se corta justo donde usted necesitaría mirar.

La fórmula que mejor funciona combina ambas cosas: una llamada en directo para conducir la visita y un informe fotográfico completo enviado después, con una pauta definida de antemano, ambiente por ambiente, que garantice que nada quedó fuera.

Tres papeles que no hay que confundir

Es la distinción más útil de esta sección, y vale también para quienes sí viajan.

• La coordinación local consiste en organizar la cita, estar presente, aplicar la pauta de revisión, producir el informe, hacer seguimiento y verificar las correcciones. No certifica nada en el plano técnico.
• La inspección técnica es el trabajo de un arquitecto o de un ingeniero colegiado. Solo él puede calificar una fisura o pronunciarse sobre una instalación o sobre un desperfecto que afecte la estructura. Encargar a un profesional independiente una visita de recepción es un gasto modesto frente a lo que está en juego, y es especialmente pertinente cuando usted no está en el sitio.
• La asesoría jurídica corresponde a un abogado peruano: lectura de las cláusulas, alcance de una mención del acta, conveniencia de un reclamo, elección de una vía de recurso.

Después de las llaves: documentos, medidores y gastos

Algunos días después de la entrega, una serie de temas reclama su atención. Ninguno es complicado, pero se resuelven mal a distancia cuando se dejan para después.

Qué hay que recuperar

• Las llaves y los accesos, contados. Puerta principal, depósito, buzón, tarjetas del edificio, control remoto de cochera. Anote las cantidades en el acta: es el único momento en que eso se hace sin discusión.
• El manual de uso del propietario y los manuales de los equipos, con sus certificados de garantía.
• Los números de medidor y de suministro de electricidad y de agua, con la lectura del día, fotografiada. Es lo que evita pagar el consumo de la obra.
• Los contactos del edificio: administrador, conserje, empresa de administración, empresa de mantenimiento de ascensores.
• El reglamento interno de la copropiedad y el monto de los gastos corrientes. El reglamento interno define el uso autorizado de las secciones: es lo que dirá si el alquiler de corta duración es posible en el edificio.

La cadena administrativa y registral

Esta es la parte que los compradores europeos comprenden peor, y la que genera más inquietud innecesaria. Tres documentos vuelven una y otra vez en las conversaciones: la conformidad de obra, la declaratoria de edificación y la independización. Designan etapas diferentes y, sobre todo, sucesivas.

La conformidad de obra es el procedimiento por el cual la municipalidad que otorgó la licencia de edificación determina que la obra se concluyó conforme a los planos aprobados. La declaratoria de edificación es la descripción de las condiciones técnicas y características de la obra realmente ejecutada, redactada por quien la ejecutó; ese documento, acompañado de los planos, motiva la solicitud de conformidad. Ambos se tramitan juntos, ante la municipalidad de distrito, y la Ley 29090 fija su régimen.

El detalle del procedimiento depende de la modalidad bajo la cual se otorgó la licencia. Para las modalidades B, C y D, que son las de los edificios multifamiliares, el órgano municipal encargado del control urbano dispone de quince días calendario para verificar que los planos de replanteo correspondan a la licencia otorgada, inspeccionar las obras ejecutadas y anotar la conformidad en el Formulario Único. Transcurrido ese plazo sin que se otorgue la conformidad, se aplica el silencio administrativo positivo. La ley prevé además, para las viviendas multifamiliares, que la conformidad pueda otorgarse a nivel de casco habitable, así como una conformidad anticipada a nivel de casco no habitable para ciertos proyectos financiados.

Viene después el registro. La conformidad de obra y la declaratoria de edificación dan lugar a la inscripción de la declaratoria de fábrica en la Sunarp. El orden importa: según las reglas registrales peruanas, la declaratoria de fábrica debe estar inscrita antes de que pueda inscribirse el reglamento interno de la copropiedad. Solo entonces interviene la independización, la operación por la cual cada departamento recibe su propia partida registral, distinta de la del terreno matriz, con su porcentaje de participación en los bienes comunes.

Las obligaciones tributarias locales

La adquisición abre obligaciones declarativas locales, y las dos principales no tienen la misma ventanilla. Para el Impuesto de Alcabala, el SAT de Lima precisa que la adquisición de un inmueble ubicado en cualquier distrito de la provincia de Lima corresponde liquidarse y pagarse ante él, con una tasa del 3 % tras la inafectación del tramo correspondiente a las primeras diez UIT, debiendo realizarse el pago a más tardar el último día hábil del mes siguiente al de la transferencia. Para el Impuesto Predial, la declaración se presenta ante la municipalidad distrital donde se ubica el predio, y el SAT presta ese servicio únicamente para el Cercado de Lima. El nuevo propietario puede declarar hasta el último día hábil del mes de febrero del año siguiente a la adquisición, bajo sanción de multa, pero como los arbitrios se deben desde el mes siguiente a la transferencia, el SAT recomienda declarar antes del fin de ese mes. El detalle de los rubros de costo figura en nuestra guía sobre el costo total de una compra inmobiliaria en Lima.

Preparar la ocupación o el alquiler

Si el bien está destinado al alquiler, dos verificaciones conviene hacerlas ahora y no más tarde: qué autoriza el reglamento interno en materia de duración del alquiler, y el monto real de los gastos de copropiedad, que se descuenta de la rentabilidad neta. Nuestras guías sobre el alquiler de larga y de corta duración en Lima y sobre la gestión de alquileres con un socio local tratan lo que viene después.

La checklist para llevar el día de la entrega

Versión condensada, para tener abierta en el teléfono durante la visita.

Antes de entrar

• Contrato, anexos, planos, memoria descriptiva y compromisos escritos, impresos o accesibles sin conexión.
• Teléfono cargado, marca de fecha y hora activada, almacenamiento disponible.
• Wincha, nivel, linterna, cargador para probar tomacorrientes, canica, libreta.
• Confirmación escrita de la duración prevista y de la activación del agua y la electricidad.

Conformidad

• Distribución conforme al plano, número de ambientes, posición de los tabiques y sentido de apertura de las puertas.
• Materiales y equipos conformes a la memoria descriptiva, marcas y modelos anotados.
• Número y ubicación del estacionamiento y del depósito, dimensiones medidas.
• Área medida y comparada con el plano, sin concluir en el sitio.

Ambiente por ambiente

• Pisos con luz rasante, cerámicas golpeadas suavemente, pendiente verificada en los ambientes húmedos.
• Paredes y techos: fisuras, retoques, esquinas, contrazócalos, encuentros.
• Cada puerta abierta y cerrada, cada llave probada en su cerradura.
• Cada ventana accionada, vidrios inspeccionados, sellos revisados, baranda y evacuación del balcón verificadas.
• Muebles y cajones abiertos, interiores revisados, muebles altos verificados.
• Humedad, ventilación de los ambientes sin ventana, rastros de corrosión en los metales expuestos.

Instalaciones

• Todos los caños abiertos, en frío y en caliente, fugas buscadas debajo de los muebles.
• Desagües probados vaciando un volumen de agua, inodoros accionados dos veces.
• Interruptores, puntos de luz y tomacorrientes probados uno por uno, tablero ubicado y etiquetado verificado, sin abrir nada.
• Equipos entregados: marca, modelo, número de serie, manual y garantía.

Áreas comunes y cierre

• Ingreso, intercomunicador, ascensores, escaleras, cochera, depósito, equipamientos anunciados, obras en curso fotografiadas.
• Todas las observaciones escritas en el acta, con ubicación, descripción y plazo.
• Elementos no verificables mencionados como tales, con una segunda cita solicitada.
• Copia firmada del acta recuperada o fotografiada página por página antes de retirarse.
• Llaves, tarjetas y controles contados; medidores leídos y fotografiados; interlocutor de posventa identificado.

Preguntas frecuentes