Réceptionner un appartement neuf à Lima : que vérifier avant d'accepter les clés ?

Le message arrive souvent par WhatsApp, après des mois de silence relatif : votre appartement est prêt, le promoteur propose une date pour la remise des clés. C'est une bonne nouvelle, et c'est aussi le moment de l'opération où un acheteur étranger a le plus à perdre en allant vite. Ce rendez-vous, à Lima, s'appelle la entrega, et il produit un document : l'acta de entrega.

Notre guide sur l'achat sur plan à Lima s'arrête là où celui-ci commence. Vous avez choisi le projet, vérifié le promoteur, signé le contrat, suivi le chantier et payé les échéances. Reste à vérifier ce que vous recevez réellement, à faire consigner ce qui ne va pas, et à organiser la correction de ce qui doit l'être. C'est un travail d'une demi-journée, parfois moins, mais c'est la dernière fenêtre où vous disposez encore d'un vrai rapport de force.

Un avertissement d'emblée, parce qu'il commande tout le reste : ne transposez pas mécaniquement les réflexes européens. Il n'existe pas au Pérou d'équivalent de la réception de travaux avec réserves du droit français, ni de la garantie décennale telle qu'on l'entend en France. Le cadre péruvien existe, il est réel, mais il est construit autrement : il repose sur le contrat, sur le Code de protection et de défense du consommateur, et sur une chaîne administrative et registrale qui se déroule à son propre rythme. Ce guide décrit ce cadre-là.

Ce que « livraison » veut dire exactement

Le mot « livraison » recouvre en réalité quatre événements distincts, qui ne se produisent presque jamais le même jour. Les confondre est l'erreur la plus courante, et la plus coûteuse, chez les acheteurs européens.

La remise matérielle des clés

C'est l'événement physique : on vous ouvre la porte, on vous remet un jeu de clés, des badges d'accès, parfois une télécommande de garage. Cela ne dit rien, en soi, de la conformité de ce qui est livré, ni de la situation juridique du bien.

La vérification matérielle

C'est la visite de contrôle proprement dite, pendant laquelle vous parcourez le logement, ouvrez, testez, mesurez, photographiez. Certains promoteurs l'organisent comme une étape séparée et antérieure à la remise des clés, ce qui est la formule la plus confortable. D'autres la fondent dans le même rendez-vous. La question mérite d'être posée à l'avance, par écrit : la réponse détermine le temps dont vous disposerez réellement.

La signature de l'acta de entrega

L'acta de entrega est le procès-verbal de remise. C'est un document de portée contractuelle : il constate que le bien a été remis et il enregistre votre position sur ce que vous recevez. L'INDECOPI, l'autorité péruvienne de protection du consommateur, décrit explicitement ce droit dans sa guide sur les produits et services immobiliers : au moment de la remise, le consommateur peut exprimer par écrit dans l'acta soit son approbation sur les caractéristiques, conditions et état général du bien, soit sa désapprobation si le bien ne correspond pas à ce que prévoyait le contrat.

Les points que vous faites inscrire s'appellent, en espagnol péruvien, les observaciones. Le terme est important parce qu'il structure toute la suite : ce qui est écrit dans l'acta devient la base de la subsanación, c'est-à-dire de la reprise des défauts par le promoteur.

La situation administrative et registrale

C'est la dimension invisible, et c'est souvent celle qui traîne le plus. Un appartement peut être physiquement habitable, remis, occupé, et ne pas encore disposer de sa partida registral individuelle à la SUNARP, le registre foncier péruvien. Nous détaillons cette chaîne plus bas, dans la section consacrée à ce qui se passe après les clés. Retenez pour l'instant qu'elle est distincte de la remise physique et qu'elle obéit à son propre calendrier.

Préparer le rendez-vous de remise

La qualité d'une réception se joue avant d'entrer dans l'appartement. Vous ne pouvez constater un écart que si vous savez précisément ce qui vous a été vendu, et cette information est éparpillée dans plusieurs documents signés à des dates différentes.

Les documents à rassembler

• Le contrat de compraventa et toutes ses annexes, y compris les avenants signés en cours de chantier.
• Les plans contractuels de votre unité : distribution, cotes, emplacement exact de la place de stationnement et du dépôt.
• La memoria descriptiva de acabados, le descriptif des finitions : c'est le document qui nomme les matériaux, les marques et les modèles réellement dus.
• La liste des équipements inclus et des parties communes annoncées, telle qu'elle figure au contrat et non telle qu'elle figurait dans la brochure.
• Les engagements écrits obtenus en cours de route : courriels, messages, réponses du service commercial sur un changement de matériau, un équipement ajouté, une modification de plan acceptée.
• Un modèle d'acta vierge, si le promoteur accepte de vous l'envoyer à l'avance : vous saurez alors où et comment les observaciones sont censées être consignées.

Si vous avez utilisé notre checklist des critères pour choisir un appartement à Lima au moment de la sélection, ressortez-la : les points que vous aviez classés comme indispensables sont exactement ceux qu'il faut vérifier en priorité le jour de la remise.

Une remarque sur la brochure commerciale et les rendus 3D : ils ne constituent pas, à eux seuls, le contenu de l'obligation du promoteur. Ce qui engage, ce sont les plans, la memoria descriptiva et les clauses du contrat. Cela dit, le cadre péruvien de protection du consommateur tient compte des attentes créées pendant la phase commerciale, et l'INDECOPI examine aussi bien l'information publicitaire que l'information contractuelle. Conservez donc la brochure, même si vous ne vous appuyez pas dessus en premier.

Les conditions matérielles

Trois conditions pratiques changent radicalement ce que vous pourrez constater.

Le temps. Une visite sérieuse d'un deux ou trois pièces demande entre une heure et demie et deux heures et demie si l'on teste réellement les installations. Un créneau de trente minutes ne permet pas de faire ce travail. Demandez la durée à l'avance et, si elle est insuffisante, demandez-en une autre.

La lumière naturelle. Une visite en fin de journée, ou sous éclairage provisoire de chantier, masque une bonne partie des défauts de peinture, de pose et de finition. À Lima, cette question a une seconde dimension : de juin à septembre, la garúa, cette couverture nuageuse basse caractéristique de la côte péruvienne, réduit sensiblement la lumière disponible. En plein hiver austral, un appartement orienté sur un puits de lumière peut rester franchement sombre à 11 h du matin. Fixez le rendez-vous en milieu de matinée si vous pouvez choisir.

L'eau et l'électricité en service. Sans eau sous pression et sans courant, vous ne pouvez ni tester un robinet, ni vérifier une évacuation, ni allumer un point lumineux. Beaucoup de remises se font pourtant dans cette configuration, parce que les raccordements définitifs ne sont pas encore actifs.

Ce qu'il faut emporter

Un téléphone chargé avec assez d'espace de stockage et l'horodatage activé, un mètre ruban de cinq mètres au minimum, un niveau à bulle ou son équivalent sur téléphone, une lampe de poche, un petit chargeur ou un appareil à brancher pour tester les prises, une bille ou une balle pour repérer les pentes de sol, et les documents ci-dessus, de préférence imprimés. Ajoutez un carnet : écrire à la main en marchant reste plus rapide que taper.

Vérifier la conformité avec ce qui a été vendu

Avant le contrôle esthétique, il y a le contrôle de conformité. La question n'est pas « est-ce bien fait ? » mais « est-ce bien ce qui a été vendu ? ». Les deux sont distinctes et ne se règlent pas de la même façon.

La distribution et les cotes

Plan contractuel à la main, parcourez le logement pièce par pièce. Vérifiez que le nombre de pièces correspond, que les cloisons sont là où elles doivent être, que les portes s'ouvrent du bon côté, que le placard annoncé dans la chambre existe, que la buanderie n'a pas absorbé la moitié de la cuisine. Les écarts de distribution sont rares mais pas inexistants, surtout quand le projet a connu des modifications en cours de chantier.

Les équipements et les matériaux

C'est ici que la memoria descriptiva de acabados devient votre document principal. Elle nomme, en principe, les marques et les modèles. Comparez-la à ce que vous avez sous les yeux : robinetterie, sanitaires, portes, quincaillerie, revêtements de sol, plans de travail, meubles de cuisine, chauffe-eau, équipements électroménagers inclus. La substitution d'un matériel par un autre, présenté comme « équivalent », est le point de friction le plus fréquent. Un équivalent réel n'est pas un problème ; un équivalent moins cher, non annoncé et non accepté par écrit, en est un.

Le stationnement et le dépôt

Ne vous contentez pas de constater qu'une place existe : vérifiez que c'est votre place, celle dont le numéro figure au contrat, et qu'elle se trouve à l'emplacement du plan. Mesurez-la. Une place réglementaire sur le papier peut être inutilisable en pratique si un pilier, une colonne ou une gaine technique en ampute l'accès. Testez la manœuvre d'entrée si vous le pouvez, et regardez ce qui se passe quand les places voisines sont occupées. Même contrôle pour le dépôt ou la cave : numéro, emplacement, dimensions, hauteur sous plafond, présence d'une fermeture.

L'écart de surface : ce qui est vrai et ce qui ne l'est pas

C'est le sujet sur lequel circulent le plus d'idées reçues, alors soyons précis.

D'abord, une mesure faite au mètre ruban lors d'une visite ne tranche rien. La surface contractuelle d'un appartement ne se mesure pas comme on mesure un tapis : selon les conventions retenues, elle peut inclure ou exclure l'épaisseur des cloisons, la moitié des murs mitoyens, les gaines, les terrasses, les balcons et les zones communes affectées. Deux méthodes différentes appliquées au même logement donnent facilement deux résultats séparés de plusieurs mètres carrés. Votre mesure sur place sert donc à détecter un écart possible, pas à le prouver.

Ensuite, il n'existe pas au Pérou de seuil de tolérance général applicable d'office à toutes les ventes. Deux corps de règles se croisent, et ils ne disent pas la même chose.

Le Code civil péruvien connaît la vente dite ad corpus, celle où le prix est fixé pour l'ensemble du bien et non en fonction de sa surface. Son article 1577 pose que, dans ce cas, l'acheteur doit payer la totalité du prix même si la surface réelle diffère de celle indiquée, mais que si l'écart dépasse le dixième de la surface indiquée au contrat, le prix subit une réduction ou une augmentation proportionnelle. Beaucoup de contrats péruviens de vente d'appartements neufs contiennent une clause ad corpus : il vaut la peine de vérifier si le vôtre en comporte une.

Le Code de protection et de défense du consommateur raisonne autrement, sur le terrain de l'idoneidad, c'est-à-dire de la conformité du bien à ce qui a été offert et attendu. Dans son guide sur les produits et services immobiliers, l'INDECOPI cite expressément, parmi les défauts pouvant donner lieu à correction, le cas d'un appartement dont le métrage est inférieur à celui annoncé. La référence n'est donc pas un pourcentage abstrait, mais ce que le contrat et l'information commerciale vous ont promis. Une « tolérance », lorsqu'elle existe, vient de votre contrat : elle ne se présume pas.

Conclusion pratique : si votre mesure suggère un écart, ne le tranchez pas sur place et ne renoncez pas non plus. Faites inscrire dans l'acta que la surface livrée paraît inférieure à la surface contractuelle, avec votre mesure et la méthode employée, demandez un métré contradictoire par un professionnel, et faites examiner la clause de votre contrat par un avocat péruvien. C'est la seule séquence qui protège vos droits sans vous exposer à une affirmation que vous ne pourrez pas soutenir.

Contrôler l'appartement pièce par pièce

Une méthode simple vaut mieux qu'une méthode exhaustive : on entre dans une pièce, on la parcourt dans le sens des aiguilles d'une montre, sol, murs, plafond, ouvertures, puis on passe à la suivante. Rien ne se note de mémoire : chaque point relevé est photographié sur le champ.

Trois catégories à ne pas mélanger

Tout ce que vous relevez n'a pas le même poids, et la distinction se fait sur place.

• Le défaut esthétique : une éclaboussure de peinture, une rayure sur une vitre, un joint de silicone irrégulier, un carreau légèrement désaffleuré. C'est réel, cela se consigne, cela se reprend, et c'est en général ce qui se règle le plus vite.
• Le problème fonctionnel : une porte qui ne ferme pas, une fenêtre qui ne verrouille pas, une évacuation qui refoule, un interrupteur mort, un tiroir qui ne coulisse pas. Cela touche l'usage du logement et doit être traité avec une échéance, pas seulement noté.
• Le signe qui demande un avis technique : une fissure qui traverse un mur ou se poursuit sur deux plans, une tache d'humidité en pied de cloison, une déformation de sol visible à l'œil, une odeur persistante d'égout, des traces de corrosion sur une pièce métallique structurelle. Votre rôle s'arrête à le constater, le photographier et le faire inscrire. Le diagnostic relève d'un architecte ou d'un ingénieur inscrit à son collège professionnel.

Sols, murs et plafonds

Regardez le sol en lumière rasante, accroupi, depuis un angle de la pièce : c'est la position qui révèle les désaffleurements, les carreaux sonnant creux et les ondulations. Tapotez les carrelages avec une clé : un son creux signale un décollement. Posez une bille au sol dans la salle de bain et la buanderie ; elle doit aller vers l'évacuation, pas vers la porte. Sur les murs, cherchez les fissures, les reprises de peinture visibles, les angles non droits, les plinthes mal jointées. Au plafond, regardez les raccords, la propreté des joints et la présence de traces autour des points lumineux.

Portes, fenêtres et vitrages

Ouvrez et fermez chaque porte en entier, plusieurs fois. Elle doit rester en position sans dériver. Vérifiez que chaque clé ouvre bien la serrure correspondante, y compris celles de la porte palière, du dépôt et de la boîte aux lettres. Sur les fenêtres, actionnez chaque vantail, chaque poignée, chaque verrou, y compris les coulissants lourds des baies. Regardez les vitrages en lumière rasante pour repérer les rayures et les éclats, et contrôlez la présence et l'état des joints. Sur les balcons, vérifiez la fixation et la hauteur du garde-corps, ainsi que l'écoulement de l'eau : une terrasse dont la pente ramène l'eau vers l'intérieur est un défaut fonctionnel, pas un détail.

Cuisine, sanitaires et rangements

Ouvrez tous les placards, tous les tiroirs, et regardez à l'intérieur : c'est souvent là que se trouvent les finitions bâclées, les fonds mal coupés et les charnières mal réglées. Vérifiez la fixation des meubles hauts. Autour des éviers, des lavabos et des douches, contrôlez les joints en périphérie : un joint interrompu ou creux laissera passer l'eau. Dans les salles de bain sans fenêtre, cherchez la grille de ventilation et vérifiez qu'elle est raccordée et qu'elle tire. Une feuille de papier plaquée contre la grille doit tenir seule si l'extraction fonctionne.

Les points propres à Lima

Trois phénomènes locaux méritent une attention particulière, parce qu'ils n'ont pas le même poids en Europe.

L'humidité. Lima ne reçoit presque pas de pluie, ce qui induit beaucoup d'acheteurs en erreur, mais l'humidité relative y est élevée une bonne partie de l'année, surtout en hiver austral. Les taches sombres en pied de cloison, les auréoles dans les angles, les odeurs de renfermé dans une pièce fermée et le décollement d'une plinthe sont des signaux à consigner. Dans un immeuble neuf, une humidité résiduelle de construction est possible, mais elle n'est pas une explication à accepter sans qu'on vous dise laquelle et comment elle sera suivie.

La ventilation. Beaucoup d'appartements liméniens comportent des salles de bain, des cuisines ou des buanderies borgnes, ventilées par des conduits techniques. Ces conduits ne sont pas toujours raccordés ou dégagés à la livraison. Une extraction inopérante dans une salle de bain sans fenêtre, dans une ville à forte humidité, devient un problème dans les mois qui suivent, pas le jour de la remise.

La corrosion. Près de la côte, à Miraflores, à Barranco ou à Magdalena, l'air chargé en sel attaque les métaux exposés. Sur un immeuble neuf, regardez les garde-corps de balcon, la visserie extérieure, les grilles, les menuiseries métalliques et les équipements de terrasse. Des traces d'oxydation naissantes sur un ouvrage neuf sont un motif légitime d'observation : elles disent quelque chose du traitement de surface employé.

Tester les installations accessibles

Il y a ce que vous pouvez tester vous-même sans risque, et ce qui relève d'un professionnel. La frontière est nette et elle n'est pas négociable.

Ce que vous pouvez faire

La plomberie. Ouvrez chaque robinet, en froid puis en chaud, et laissez couler une trentaine de secondes. Regardez le débit, écoutez les bruits, cherchez les fuites au pied du meuble et sous le siphon. Remplissez les lavabos et les éviers puis videz-les d'un coup, pour vérifier que l'évacuation avale le volume sans refouler et sans siffler. Tirez chaque chasse d'eau deux fois de suite, en surveillant le remplissage et l'arrêt du réservoir. Passez la main sur les raccords visibles après quelques minutes de fonctionnement : une trace d'humidité qui apparaît est un point à consigner. Si l'eau chaude sanitaire est alimentée, mesurez le temps d'arrivée et vérifiez la stabilité de la température.

L'électricité, dans les limites de l'usage normal. Actionnez chaque interrupteur et chaque point lumineux. Branchez un petit chargeur dans chaque prise pour vérifier qu'elle est alimentée. Vérifiez la présence des plaques, leur fixation et l'absence de fils apparents. Comptez les prises et comparez au plan : les manques se constatent, ils ne se devinent pas. Repérez l'emplacement du tableau et vérifiez que les circuits sont identifiés par des étiquettes lisibles.

Les équipements livrés

Pour chaque appareil inclus au contrat, notez la marque, le modèle et le numéro de série, et demandez la notice ainsi que le justificatif de garantie. Un chauffe-eau, une hotte, une plaque de cuisson ou un four livrés sans documentation sont un point d'observation à part entière, parce que la garantie du fabricant se réclame avec ces pièces. L'INDECOPI rappelle d'ailleurs, dans son guide, que le promoteur doit remettre à l'acquéreur un manual de uso del propietario, un manuel d'usage décrivant les composants du bien, les soins d'entretien nécessaires et les risques liés à un mauvais usage.

Les parties communes et les annexes

Un appartement conforme dans un immeuble inachevé reste un problème, et c'est une situation fréquente quand les dernières unités ne sont pas vendues. Il faut donc regarder au-delà de la porte palière, tout en sachant ce que vous pouvez en faire.

Ce que vous pouvez constater seul

Parcourez le chemin réel d'un résident : entrée principale, hall, interphone, boîtes aux lettres, ascenseurs, paliers, escaliers de secours, accès au parking, accès au dépôt. Prenez l'ascenseur jusqu'à votre étage et jusqu'au sous-sol. Vérifiez que l'éclairage des circulations fonctionne, que les portes coupe-feu se referment, que la signalétique de sécurité est posée. Regardez l'état d'avancement de ce qui a été annoncé : hall fini ou non, local à poubelles opérationnel, salle de sport, terrasse commune, local de coworking, piscine. Photographiez ce qui est encore en chantier.

L'INDECOPI est explicite sur un point utile à connaître : en cas de défauts affectant les parties communes, n'importe lequel des propriétaires d'appartements de l'immeuble peut déposer une plainte contre le promoteur, sans qu'il soit nécessaire que la junta de propietarios, l'assemblée des copropriétaires, ou l'ensemble des propriétaires se joignent à la démarche. Autrement dit, vous n'êtes pas bloqué par l'inertie de vos voisins.

Ce qui vous échappe, et c'est normal

La réception des ouvrages collectifs, la vérification des installations techniques de l'immeuble, le contrôle des équipements de sécurité incendie, l'état de la structure et la conformité des installations électriques générales ne relèvent pas de votre visite. Ces points passent par des contrôles professionnels, par la procédure municipale de conformité des travaux et, une fois la copropriété constituée, par la gestion collective de l'immeuble. Votre travail consiste à constater et à consigner ce que vous voyez, pas à valider ce que vous n'êtes pas en mesure d'évaluer.

Un point mérite d'être noté par écrit, sans dramatiser : si des travaux sont encore en cours dans l'immeuble, demandez quelles parties communes sont concernées et quelle échéance est annoncée. Vivre ou louer dans un immeuble en chantier partiel a des conséquences pratiques, sur le bruit comme sur l'accès.

Documenter les défauts et signer en connaissance de cause

C'est le cœur du sujet. Un défaut non documenté n'a pratiquement aucune existence utile, quelles que soient les promesses reçues oralement.

Comment documenter

Quatre exigences, dans cet ordre.

• Photographier avec la date. Activez l'horodatage de l'appareil, et prenez pour chaque défaut deux images : une vue large qui situe le point dans la pièce, et une vue serrée qui montre le défaut. Un objet de référence dans le cadre, une pièce de monnaie ou un stylo, donne l'échelle.
• Localiser précisément. « Salle de bain principale, mur droit en entrant, à 40 cm du sol » est exploitable. « Fissure dans la salle de bain » ne l'est pas, et sera contesté six semaines plus tard.
• Décrire par écrit. Une phrase par défaut, factuelle, sans adjectif : ce que vous constatez, pas ce que vous en concluez. « Trace d'humidité de 20 cm sur 15, en pied de cloison » plutôt que « infiltration ».
• Repartir avec une copie de l'acta. Signée par les deux parties, le jour même. Si l'on vous annonce qu'elle vous sera envoyée plus tard, photographiez chaque page avant de quitter les lieux.

Un tableau de suivi simple

Le format suivant, tenu dans un tableur partagé, suffit à piloter l'ensemble. Il a un avantage secondaire : il rend la relance facile, parce qu'il montre d'un coup d'œil ce qui reste ouvert.

Les échéances de cet exemple sont illustratives. Les délais réellement applicables sont ceux de votre contrat, ou ceux que le promoteur s'engage à respecter par écrit à l'occasion de la remise. Faites-les inscrire : une observation sans échéance est une observation sans suite.

Faut-il refuser les clés ou suspendre un paiement ?

C'est la question qui revient toujours, et la réponse honnête est : cela dépend, et personne ne peut y répondre à votre place sans avoir lu votre contrat.

Refuser la remise a un coût. Vous ne prenez pas possession du bien, vous n'avancez pas sur la mise en location ou l'aménagement, et selon les clauses de votre contrat, ce refus peut vous exposer. Suspendre un paiement en dehors de ce que le contrat autorise peut constituer, de votre côté, un manquement. À l'inverse, accepter sans rien écrire un logement dont un élément essentiel est inutilisable vous place dans une position inconfortable.

Ce qui est vrai dans presque tous les cas : la gravité du défaut change la réponse. Un joint mal fait, une rayure, une reprise de peinture ne justifient pas de bloquer une livraison ; ils se consignent et se reprennent. Un logement sans eau, sans électricité, avec une salle de bain inutilisable ou un désordre affectant la structure relève d'une autre discussion, et cette discussion se mène avec un avocat péruvien, contrat en main, avant le rendez-vous si vous le pouvez.

Le cadre péruvien prévoit d'ailleurs plusieurs issues selon la nature du problème. L'INDECOPI, décrivant ce qu'il appelle le saneamiento físico, indique que le consommateur peut, selon le cas, demander la réparation, la réduction du prix, ou la résolution ou la rescision du contrat. Ce « selon le cas » n'est pas une formule de style : il signifie que la mesure adaptée dépend du défaut, du contrat et de la situation.

Ce que signifie, et ne signifie pas, une mention de conformité

Signer un acta portant la mention « réception conforme » n'est pas anodin : c'est une déclaration écrite de votre part, elle sera opposée à vos réclamations ultérieures, et c'est précisément pour cela que l'INDECOPI juge indispensable de faire consigner les non-conformités constatées au moment de la remise.

Cela dit, une telle mention n'efface pas mécaniquement tout recours. Deux éléments l'expliquent. D'une part, l'INDECOPI précise que les erreurs ou défauts pouvant faire l'objet d'un saneamiento peuvent être constatés au moment de la réception ou postérieurement : un défaut qui n'était pas visible le jour de la remise ne devient pas inexistant parce que vous avez signé. D'autre part, les périodes de garantie continuent de courir après la signature, et nous y venons.

La formulation raisonnable, sur un acta, consiste donc à approuver ce qui est approuvable, à énumérer les observaciones, et à ne pas signer une clause générale de renonciation. Si le document présenté contient une formule que vous ne comprenez pas, ne la signez pas ce jour-là : faites-la relire.

Organiser le suivi après la livraison

La remise n'est pas la fin du dossier. Elle en ouvre une phase qui dure, selon les cas, de quelques semaines à plusieurs mois.

Les quatre réflexes de suivi

• Un interlocuteur identifié. Nom, fonction, adresse électronique. Le service après-vente d'un promoteur n'est pas le service commercial qui vous a vendu le bien, et l'un renvoie volontiers vers l'autre.
• Un canal écrit. Les échanges WhatsApp sont commodes et ils se perdent. Reprenez chaque accord obtenu par message dans un courriel récapitulatif, court, envoyé le jour même.
• Un calendrier écrit. Pour chaque observation, une date. Sans date, la reprise glisse d'elle-même.
• Une vérification des corrections. Une reprise annoncée n'est pas une reprise faite. Refaites le tour, reprenez les mêmes photos sous le même angle, et ne fermez une ligne du tableau qu'après contrôle.

Conservez l'ensemble : acta signée, photos datées, courriels, tableau de suivi, notices et certificats de garantie. Ce dossier est votre moyen de preuve, et l'INDECOPI rappelle que c'est bien au consommateur qu'il revient de prouver l'existence d'un défaut, au besoin par des indices lorsqu'il ne dispose pas de preuves directes.

Garanties contractuelles et protections légales

Les deux notions coexistent et il vaut la peine de ne pas les confondre.

Les garanties contractuelles sont celles que votre contrat, la memoria descriptiva ou les fabricants d'équipements prévoient. Leur durée et leur portée varient d'un projet à l'autre et d'un appareil à l'autre. Elles se lisent dans les documents, elles ne se devinent pas.

La protection légale vient du Code de protection et de défense du consommateur, la loi 29571, qui s'applique lorsque le vendeur est un proveedor inmobiliario, c'est-à-dire une personne physique ou morale qui vend des biens immobiliers de manière habituelle. C'est le cas d'un promoteur. Son article 80, dans la rédaction issue de la loi 30534 publiée le 10 janvier 2017, impose au fournisseur d'informer complètement sur les périodes de garantie et distingue deux régimes : pour les composants et matériaux, la durée est celle établie par le fournisseur de ceux-ci ; pour les aspects structurels, le minimum est de dix ans, décomptés à partir de l'émission du certificat d'achèvement et de réception de l'ouvrage par la municipalité.

Ce point de départ mérite d'être souligné : la garantie décennale péruvienne sur les aspects structurels ne court pas depuis la remise de vos clés, mais depuis un acte municipal qui peut être antérieur. Demandez la date de ce certificat et conservez-la.

Le même Code impose au promoteur un service après-vente organisé : personnel compétent, plusieurs canaux de contact pour les suggestions, consultations, réclamations et demandes d'intervention, réponse dans le délai que le fournisseur s'est fixé, et procédure de traitement des plaintes simple, rapide, avec enregistrement et suivi.

Les voies de réclamation au Pérou

Elles existent, elles sont gratuites pour l'essentiel, et elles ont chacune leurs limites. Elles ne dispensent jamais d'un dossier documenté.

• Le Libro de Reclamaciones du promoteur. Tout fournisseur doit tenir un livre de réclamations, physique ou virtuel. Une réclamation déposée par ce canal doit recevoir une réponse dans un délai maximal de quinze jours ouvrables non prorogeables, délai fixé par la loi 31435 du 22 mars 2022. C'est la première étape, et elle crée une trace.
• Le Reclama Virtual de l'INDECOPI. Un outil numérique gratuit : l'institution examine le dossier et convoque les parties à une audience de conciliation. C'est une voie de règlement amiable, pas une sanction.
• La Defensoría del Cliente Inmobiliario. Un mécanisme privé de résolution directe, gratuit et spécialisé. Sa limite est importante : il ne fonctionne qu'avec les entreprises immobilières qui y ont adhéré. Vérifiez si votre promoteur en fait partie avant de compter dessus.
• La denuncia administrativa devant l'INDECOPI. La voie contentieuse administrative, pour défaut d'idoneidad du bien ou du service. Si la plainte aboutit, elle emporte une sanction pour le fournisseur et une mesure corrective en votre faveur. À noter : l'action pour sanctionner les infractions au Code se prescrit par deux ans à compter de leur commission ou du moment où le consommateur a eu connaissance des faits, sans préjudice du délai de dix ans propre à la garantie des défauts structurels.
• L'arbitraje de consumo. Un arbitrage volontaire, gratuit et contraignant. C'est la seule de ces voies où une indemnisation peut être accordée, à condition que le dommage soit établi.

Une précision qui a son importance pratique : l'INDECOPI indique que le fournisseur ne peut pas invoquer le fait que les défauts ne lui auraient pas été communiqués pour s'exonérer de sa responsabilité administrative. Cela ne rend pas la documentation inutile, loin de là, mais cela évite une lecture excessivement pessimiste de la situation quand un point a échappé au jour de la remise.

Réceptionner depuis la Suisse ou l'Europe

Une partie de nos clients ne se déplace pas pour la remise. C'est faisable, à condition de savoir ce qui se délègue et ce qui se perd.

Le rôle d'un représentant local

Quelqu'un doit être physiquement dans l'appartement, avec le temps, les documents et le mandat de relever ce qui ne va pas. Cela peut être un proche, une personne de confiance, ou un prestataire. Ce que vous attendez de cette personne doit être écrit avant le rendez-vous : la liste des points à contrôler, les photos attendues, et surtout ce qu'elle est autorisée à faire en votre nom.

Sur ce dernier point, une idée reçue mérite d'être corrigée : il est faux de dire qu'une procuration notariée est toujours indispensable. Ce qui détermine la forme du mandat, c'est la nature des actes à accomplir. Accompagner une visite, filmer, photographier, relever des mesures et rédiger un compte rendu n'engage rien juridiquement et ne requiert aucune forme particulière. Signer en votre nom un document ayant une portée contractuelle, comme l'acta de entrega, est autre chose : c'est un acte de représentation, et le promoteur définira ce qu'il accepte. Certains se satisfont d'une autorisation écrite simple accompagnée d'une copie de passeport, d'autres exigent un pouvoir formel. La question se pose au promoteur, par écrit, avant de fixer la date.

En revanche, dès qu'il s'agit de signer l'escritura pública devant notaire ou d'accomplir des actes inscriptibles au registre, le pouvoir formel devient la règle. Notre guide sur l'achat d'un appartement à Lima sans se rendre au Pérou détaille les deux voies possibles, le pouvoir consulaire et le pouvoir signé devant un notaire de votre pays de résidence, ainsi que leur inscription au registre des mandats de la SUNARP.

Ce qu'une visite vidéo montre mal

Un appel vidéo en direct est utile : il vous permet de demander qu'on ouvre une porte, qu'on approche l'objectif, qu'on revienne sur un point. Il ne remplace pas une présence. Une caméra de téléphone compense automatiquement la lumière, ce qui efface les différences de teinte et les traces d'humidité légères. Elle ne transmet ni l'odeur, ni la sensation d'un sol qui sonne creux, ni le bruit réel de la rue, ni la résistance d'une poignée. Elle rend mal les défauts de planéité et les micro-fissures. Et la connexion, dans un sous-sol de parking ou une cage d'escalier, coupe précisément là où vous auriez besoin de regarder.

La formule qui fonctionne le mieux combine les deux : un appel en direct pour piloter la visite, et un compte rendu photographique complet envoyé ensuite, avec une trame définie à l'avance, pièce par pièce, qui garantit que rien n'a été oublié.

Trois rôles à ne pas confondre

C'est la distinction la plus utile de cette section, et elle vaut aussi pour ceux qui se déplacent.

• La coordination locale consiste à organiser le rendez-vous, être présent, appliquer la trame de contrôle, produire le compte rendu, relancer et vérifier les reprises. Elle ne certifie rien sur le plan technique.
• L'inspection technique est le travail d'un architecte ou d'un ingénieur inscrit à son collège professionnel. C'est lui, et lui seul, qui peut qualifier une fissure, se prononcer sur une installation ou sur un désordre affectant la structure. Mandater un professionnel indépendant pour une visite de réception est une dépense modeste au regard de l'enjeu, et c'est particulièrement pertinent quand vous n'êtes pas sur place.
• Le conseil juridique relève d'un avocat péruvien : lecture des clauses, portée d'une mention de l'acta, opportunité d'une réclamation, choix d'une voie de recours.

Après les clés : documents, compteurs et charges

Quelques jours après la remise, une série de sujets réclame votre attention. Aucun n'est compliqué, mais ils se traitent mal à distance quand on s'y prend tard.

Ce qu'il faut récupérer

• Les clés et les accès, en nombre compté. Porte palière, dépôt, boîte aux lettres, badges d'immeuble, télécommande de garage. Notez les quantités dans l'acta : c'est le seul moment où cela se fait sans discussion.
• Le manual de uso del propietario et les notices des équipements, avec leurs certificats de garantie.
• Les numéros de compteur et de fourniture pour l'électricité et l'eau, avec le relevé du jour, photographié. C'est ce qui évite de payer la consommation du chantier.
• Les contacts de l'immeuble : administrateur, concierge, société de gestion, entreprise d'entretien des ascenseurs.
• Le reglamento interno de la copropriété et le montant des charges courantes. Le règlement interne définit l'usage autorisé des lots : c'est lui qui dira si la location de courte durée est possible dans l'immeuble.

La chaîne administrative et registrale

Voici la partie que les acheteurs européens comprennent le moins bien, et c'est celle qui produit le plus d'inquiétude inutile. Trois documents reviennent constamment dans les conversations : la conformidad de obra, la declaratoria de edificación et l'independización. Ils désignent des étapes différentes, et surtout successives.

La conformidad de obra est la procédure par laquelle la municipalité qui a délivré la licence de construire constate que l'ouvrage a été achevé conformément aux plans approuvés. La declaratoria de edificación est la description technique de l'ouvrage réellement exécuté, rédigée par celui qui l'a réalisé ; c'est ce document, accompagné des plans, qui motive la demande de conformité. Les deux se traitent ensemble, auprès de la municipalité de district, et la loi 29090 en fixe le régime.

Le détail de la procédure dépend de la modalité sous laquelle la licence a été accordée. Pour les modalités B, C et D, celles dont relèvent les immeubles collectifs, l'organe municipal de contrôle urbain dispose de quinze jours calendaires pour vérifier que les plans de récolement correspondent à la licence accordée, inspecter les travaux exécutés et apposer la conformité sur le formulaire unique. Passé ce délai sans réponse, le silence vaut acceptation. La loi prévoit par ailleurs, pour les logements collectifs, que la conformité puisse être accordée au niveau du casco habitable, ainsi qu'une conformité anticipée au niveau du casco no habitable pour certains projets financés.

Vient ensuite le registre. La conformité d'ouvrage et la déclaration d'édification donnent lieu à l'inscription de la declaratoria de fábrica à la SUNARP. L'ordre compte : selon les règles registrales péruviennes, la declaratoria de fábrica doit être inscrite avant que le reglamento interno de la copropriété puisse l'être. C'est seulement ensuite qu'intervient l'independización, l'opération par laquelle chaque appartement reçoit sa propre partida registral, distincte de celle du terrain d'origine, avec son pourcentage de participation aux parties communes.

Les obligations fiscales locales

L'acquisition ouvre des obligations déclaratives locales, et les deux principales n'ont pas le même guichet. Pour l'Impuesto de Alcabala, la taxe de transfert, le SAT de Lima précise que l'acquisition d'un bien situé dans n'importe quel district de la province de Lima donne lieu à liquidation et paiement auprès de lui, au taux de 3 % après exonération de la tranche correspondant aux dix premières UIT, le paiement devant intervenir au plus tard le dernier jour ouvrable du mois suivant celui du transfert. Pour l'Impuesto Predial, l'impôt foncier, la déclaration se dépose auprès de la municipalité du district où se trouve le bien, le SAT n'assurant ce service que pour le Cercado de Lima. Le nouveau propriétaire peut déclarer jusqu'au dernier jour ouvrable du mois de février de l'année suivant l'acquisition, sous peine d'amende, mais comme les arbitrios, les taxes de services municipaux, sont dus dès le mois suivant le transfert, le SAT recommande de déclarer avant la fin de ce mois-là. Le détail des postes de coût figure dans notre guide sur le coût total d'un achat immobilier à Lima.

Préparer l'occupation ou la location

Si le bien est destiné à la location, deux vérifications se font maintenant plutôt que plus tard : ce que le reglamento interno autorise en matière de durée de location, et le montant réel des charges de copropriété, qui se déduit du rendement net. Nos guides sur la location longue et courte durée à Lima et sur la gestion locative avec un partenaire local traitent la suite.

La checklist à emporter le jour J

Version condensée, à garder ouverte sur le téléphone pendant la visite.

Avant d'entrer

• Contrat, annexes, plans, memoria descriptiva et engagements écrits, imprimés ou accessibles hors ligne.
• Téléphone chargé, horodatage activé, espace de stockage disponible.
• Mètre, niveau, lampe, chargeur pour tester les prises, bille, carnet.
• Confirmation écrite de la durée prévue et de la mise en service de l'eau et de l'électricité.

Conformité

• Distribution conforme au plan, nombre de pièces, position des cloisons et sens d'ouverture des portes.
• Matériaux et équipements conformes à la memoria descriptiva, marques et modèles relevés.
• Numéro et emplacement de la place de stationnement et du dépôt, dimensions mesurées.
• Surface relevée et comparée au plan, sans conclure sur place.

Pièce par pièce

• Sols en lumière rasante, carreaux tapotés, pente vérifiée dans les pièces d'eau.
• Murs et plafonds : fissures, reprises, angles, plinthes, raccords.
• Chaque porte ouverte et fermée, chaque clé essayée dans sa serrure.
• Chaque fenêtre manœuvrée, vitrages inspectés, joints contrôlés, garde-corps et écoulement du balcon vérifiés.
• Placards et tiroirs ouverts, intérieurs regardés, meubles hauts vérifiés.
• Humidité, ventilation des pièces borgnes, traces de corrosion sur les métaux exposés.

Installations

• Tous les robinets ouverts, froid et chaud, fuites cherchées sous les meubles.
• Évacuations testées en vidant un volume d'eau, chasses actionnées deux fois.
• Interrupteurs, points lumineux et prises testés un par un, tableau repéré et étiquetage vérifié, sans rien ouvrir.
• Équipements livrés : marque, modèle, numéro de série, notice et garantie.

Parties communes et clôture

• Entrée, interphone, ascenseurs, escaliers, parking, dépôt, équipements annoncés, chantiers en cours photographiés.
• Toutes les observaciones inscrites dans l'acta, avec localisation, description et échéance.
• Éléments non testables mentionnés comme tels, avec un second rendez-vous demandé.
• Copie signée de l'acta récupérée ou photographiée page à page avant de partir.
• Clés, badges et télécommandes comptés ; compteurs relevés et photographiés ; interlocuteur du service après-vente identifié.

Questions fréquentes