Eine Wohnung in Lima kaufen, ohne nach Peru zu reisen

Ja, es ist möglich, und das ist bei einem guten Teil unserer Kunden der Fall. Das peruanische Recht verbietet es nicht, die notarielle Vollmacht ermöglicht es, eine Urkunde in Ihrem Namen unterzeichnen zu lassen, und der Grossteil der dokumentarischen Prüfungen lässt sich von Genf aus ebenso gut durchführen wie von Lima aus.

Was die Distanz verändert, ist also nicht die rechtliche Machbarkeit. Es ist die Qualität der Information. Ein gut aufgebautes Dossier sagt Ihnen fast alles über die rechtliche Situation einer Wohnung. Über den Strassenlärm an einem Freitag um 19 Uhr sagt es Ihnen so gut wie nichts. Dieser Ratgeber trennt diese beiden Kategorien und zeigt, wer was tun muss.

Was sich aus der Ferne seriös prüfen lässt

Die rechtliche Situation der Immobilie. Die Register der SUNARP unterliegen der Registerpublizität: Ein Dritter kann den Registerauszug einer Liegenschaft verlangen, gerade um zu erfahren, wer der eingetragene Eigentümer ist und welche Lasten darauf liegen. Das grundlegende Dokument ist das certificado literal de partida, häufiger copia literal genannt: Eigentümer, Geschichte der Übertragungen, Lasten und Belastungen. Die Anfrage erfolgt online, über ein Konto auf der Plattform der Registerpublizität (SPRL) und eine Online-Zahlung, mit Versand per E-Mail innert höchstens drei Werktagen. Viele europäische Käufer überlassen dies ihrem Anwalt oder ihrem Bevollmächtigten in Lima, was Reibungen beim Zahlungsmittel vermeidet.

Ein Punkt, den man nicht aus Europa übertragen sollte: In Peru geht das Eigentum an einer Liegenschaft allein durch die Einigung der Parteien über (Artikel 949 des Zivilgesetzbuchs). Die Eintragung im Register macht Sie nicht zum Eigentümer, sie macht Ihr Recht gegenüber Dritten durchsetzbar und legt Ihren Rang fest. Dieser Mechanismus wird in unserem Ratgeber zu den Fallstricken beim Immobilienkauf in Lima ausführlich erläutert.

Die Immobilie auf dem Papier. Pläne, Flächen, Raumaufteilung, separater Parkplatz oder Abstellraum und vor allem das reglamento interno des Stockwerkeigentums, sofern es eingetragen ist: Es gibt an, ob die Kurzzeitvermietung im Gebäude zulässig ist. Diese Dokumente lassen sich von Europa aus anfordern und lesen.

Der Vertrag. Preis, Zahlungsplan, Arras, Vertragsstrafen, Rücktrittsbedingungen: Nichts davon erfordert die Anwesenheit in Lima, aber alles erfordert eine Durchsicht durch eine vom Verkäufer und vom Makler unabhängige Fachperson.

Das städtische Umfeld, teilweise. Karten, Satellitenbilder und Strassenansichten geben eine erste korrekte Einschätzung der Distanzen, Geschäfte, Schulen und Verkehrslinien. Prüfen Sie das Datum der Bilder: In Lima kann eine Brache von 2022 heute ein fünfzehnstöckiger Turm sein.

Drei Situationen erfordern nicht dieselben Kontrollen. Bei einer Altbauwohnung ist alles auf dem Papier überprüfbar, und das Restrisiko ist materiell. Bei einer bereits übergebenen Neubauwohnung muss man sicherstellen, dass die declaratoria de fábrica und die independización eingetragen sind, sonst hat die Immobilie noch keinen eigenen Registerauszug. Bei einem Kauf ab Plan gibt es nichts zu besichtigen: Das Risiko verlagert sich auf den Bauträger und den Vertrag, ein Thema, das in unserem Ratgeber zum Kauf ab Plan in Lima behandelt wird.

Was ein Video schlecht zeigt

Das ist der Teil, den man am meisten unterschätzt. Selbst ein ehrliches, in gutem Glauben gedrehtes Video lässt mehrere Realitäten durch.

Der Lärm. Eine um 11 Uhr morgens gefilmte Besichtigung sagt nichts über den Verkehr um 18 Uhr, die Bars am Freitagabend, eine Schule, die sich um 13 Uhr leert, eine benachbarte Baustelle oder einen Generator auf dem Dach. In Lima schwankt der Lärm stark von einer Stunde zur anderen und von einer Strasse zur anderen innerhalb desselben Bezirks.

Die Sicht auf Nachbargebäude. Ein Weitwinkelobjektiv vergrössert alles. Messen muss man nicht den Eindruck von Weite, sondern die tatsächliche Distanz zum gegenüberliegenden Gebäude, direkt gegenüberliegende Fenster, die Höhe der Nachbargebäude und, falls die Information vorliegt, die möglichen Bauten auf den angrenzenden Parzellen.

Das Licht. Ein zur besten Tageszeit gedrehtes Video vermittelt systematisch einen günstigen Eindruck. Verlangen Sie die genaue Ausrichtung und Bilder zu zwei verschiedenen Tageszeiten.

Die gemeinschaftlichen Teile. Eingangshalle, Lifte, Treppen, Parking, Dach, technische Räume. Ihr Zustand sagt oft mehr über die Verwaltung des Gebäudes aus als die Wohnung selbst.

Feuchtigkeit und Gerüche. Am Bildschirm praktisch nicht zu beurteilen: Lüftung, aufsteigende Feuchtigkeit, die Küche eines Restaurants im Erdgeschoss, eine schlecht belüftete Garage, Leitungen.

Die Atmosphäre der Strasse. Eine Adresse kann auf einer Karte tadellos sein und am Ende des Tages ganz anders wirken.

Das Fazit passt in einen Satz: Eine gute Besichtigung aus der Ferne sucht die Mängel, sie produziert keine schönen Bilder.

Was jemanden vor Ort erfordert

Eine Vertrauensperson in Lima kann Tatsachen feststellen: physisch besichtigen, ohne Schnitt filmen, aus jedem Fenster schauen, die gemeinschaftlichen Teile abgehen, zu verschiedenen Uhrzeiten auf die Strasse hören, sich gegebenenfalls mit dem Hauswart oder der Verwaltung des Gebäudes austauschen und bei der Übergabe prüfen, ob die Immobilie dem Vereinbarten entspricht.

Feststellen heisst nicht begutachten. Ein Zweifel an der Statik, der elektrischen Installation, der Dichtheit oder der Bauqualität ist Sache eines Architekten oder Bauingenieurs: In Peru müssen diese Fachleute beim Colegio de Arquitectos del Perú oder beim Colegio de Ingenieros del Perú eingetragen und auf dem aktuellen Stand sein, deren Register öffentlich einsehbar sind. Ebenso ist die rechtliche Analyse des Dossiers Sache eines Anwalts und die Abfassung der Urkunde Sache des Notars.

Ist diese Vertrauensperson ein in Peru lebender Angehöriger, sollte die Rollenverteilung ausdrücklich festgelegt werden: Unser Ratgeber zum Kauf einer Wohnung in Peru mit der Familie vor Ort erläutert, was ein Verwandter naturgemäss gut abdeckt und was mehr als blosse Anwesenheit erfordert.

Die rechtlichen und vertraglichen Sicherungen

Die Vollmacht

Ein Käufer, der nicht hinreist, lässt die Urkunde von einem Bevollmächtigten mit einem poder unterzeichnen. Es gibt zwei Wege.

Der erste besteht darin, die Vollmacht vor einem Konsulat von Peru zu errichten. Die peruanischen Konsuln üben notarielle Funktionen aus und können eine escritura pública aufnehmen, die in Peru Wirkung entfalten soll, auf Antrag eines peruanischen oder ausländischen Staatsangehörigen, wobei Letzterer den Pass seines Herkunftslandes vorlegt. Die Konsulate geben ausdrücklich an, dass sich die Vollmacht auf den Kauf und Verkauf von Immobilien sowie auf die Eintragung von Eigentumstiteln in den öffentlichen Registern erstrecken kann. Das Vorgehen wird vom peruanischen Aussenministerium veröffentlicht: Versand des Vollmachtsentwurfs an das Konsulat, Termin, Unterzeichnung vor dem Konsularbeamten, dann Zahlung der Eintragungsgebühren. Das Konsulat von Peru in Genf und die Konsularabteilung in Bern gehören zu den Vertretungen, die an die elektronische Übermittlung der Urkunden an die SUNARP angeschlossen sind, was die Fristen deutlich verkürzt; der Anschluss der Vertretungen erfolgt schrittweise, es lohnt sich daher, den Stand des Dienstes zum Zeitpunkt des Vorgehens zu bestätigen.

Der zweite besteht darin, vor einem Notar im eigenen Wohnsitzland zu unterzeichnen. Das Dokument muss dann apostilliert werden (die Schweiz und Peru sind beide Vertragsparteien des Haager Übereinkommens) und auf Spanisch verfasst oder von einem vereidigten öffentlichen Übersetzer übersetzt sein. Ein praktischer Unterschied ist gut zu kennen: Bei einer konsularischen Vollmacht kann nur die vom Konsul bezeichnete Person sie beim Register einreichen; stammt sie von einem ausländischen Notar, kann jede Person sie vorlegen.

In beiden Fällen wird die Vollmacht im Register der Mandate und Vollmachten der SUNARP eingetragen, was es anschliessend ermöglicht, eine Bescheinigung über ihre fortbestehende Gültigkeit zu erhalten, ein Dokument, das der Notar verlangen wird.

Zwei Reflexe lohnen sich: eine beschränkte und präzise Vollmacht verfassen, die die erlaubten Handlungen aufzählt, statt einer Generalvollmacht, und ihre Dauer sowie die Modalitäten ihres Widerrufs festlegen.

Die Zahlungen

Aus der Ferne lautet die Frage nicht nur wie viel, sondern an wen, wann und auf welcher vertraglichen Grundlage. Vor jeder Zahlung müssen drei Elemente schriftlich festgehalten sein: der genaue Empfänger, das Ereignis, das die Zahlung auslöst, und was geschieht, wenn dieses Ereignis nicht eintritt.

Das peruanische Gesetz über die Bancarización schreibt zudem oberhalb bestimmter Schwellen, mit einer eigenen Regel für dingliche Rechte an Liegenschaften, die Verwendung eines Zahlungsmittels des Finanzsystems vor: Überweisung, Einzahlung auf ein Konto, nicht übertragbarer Scheck. Der Notar hält das verwendete Zahlungsmittel in der Urkunde fest. Konkret wird ein Immobilienkauf in Peru nicht in bar bezahlt, und der Geldfluss muss lückenlos nachvollziehbar sein. Die Überweisung selbst wird in unserem Ratgeber zur Überweisung von Geld aus der Schweiz nach Peru behandelt.

Die Risiken im Vertrag absichern

Das peruanische Recht kennt die condición suspensiva: Eine Wirkung des Vertrags kann von einem künftigen und ungewissen Ereignis abhängig gemacht werden. Das Vokabular ist nicht mechanisch aus dem schweizerischen oder französischen Recht zu übertragen, aber der Grundsatz existiert und wird mit einem lokalen Anwalt ausgearbeitet. Je nach Fall kann man das Geschäft an eine einwandfreie Registersituation, an die Übergabe bestimmter Dokumente, an das Zustandekommen einer Finanzierung oder an die vertragsgemässe Übergabe einer Neubauwohnung knüpfen. Die Qualifikation der Arras verdient dieselbe Aufmerksamkeit: Sie bestimmt das Schicksal des bezahlten Betrags, wenn eine der Parteien zurücktritt.

Zwischen der Unterzeichnung und der endgültigen Eintragung ermöglicht schliesslich der bloqueo registral, seinen Rang im Register während sechzig Werktagen zu sichern. Fragen Sie den Notar danach.

Die Rolle des Notars und der SUNARP

Der peruanische notario verleiht der Urkunde öffentlichen Glauben, prüft die Identität der Erschienenen, kontrolliert das Zahlungsmittel und übermittelt den Titel an das Register. Sein Einsatz ist unverzichtbar, macht ihn aber nicht zu Ihrem Berater: Ihre Prüfung durchzuführen und Ihre Klauseln auszuhandeln, ist die Rolle Ihres Anwalts. Beides zu verwechseln, ist eines der häufigsten Missverständnisse bei europäischen Käufern.

Die Eintragung bei der SUNARP erfolgt anschliessend. Solange sie nicht vollzogen ist, besteht Ihr Recht zwischen Ihnen und dem Verkäufer, doch Ihr Schutz gegenüber Dritten bleibt unvollständig. Die Begleitung bis zur Eintragung gehört fest zu einem Kauf aus der Ferne.

Einen Neubau aus der Ferne kaufen: übersichtlicher, nicht weniger riskant

Ein Neubauprojekt scheint aus der Ferne einfacher zu handhaben: standardisierte Pläne, Broschüre, Mustervertrag, Zahlungsplan. Doch die Wohnung existiert noch nicht, und die 3D-Visualisierung ist kein vertragliches Versprechen: Verbindlich sind die Pläne, die memoria descriptiva de acabados und die Übergabeklauseln.

Einen Bauträger von Europa aus zu prüfen, ist hingegen weitgehend machbar. Seine Steuernummer (RUC) und sein Tätigkeitsstatus lassen sich kostenlos auf der Website der SUNAT abfragen. Sein Unternehmensdatenblatt und der Registerauszug des Grundstücks lassen sich bei der SUNARP einsehen. Die Sanktionen des INDECOPI sind öffentlich und kostenlos auf der Plattform Mira a quién le compras einsehbar, die die Verfahren seit 2011 erfasst, wobei jede Sanktion vier Jahre lang veröffentlicht bleibt. Die Baubewilligung wird von der Bezirksgemeinde erteilt und muss vorgelegt werden. Weniger überprüfbar bleiben: die künftige Aussicht, die Entwicklung des Quartiers und die tatsächliche Einhaltung der Fristen. Sie werden durch den Vertrag abgesichert, nicht durch Vertrauen.

Übersichtstabelle

Element	Aus der Ferne überprüfbar?	Anwesenheit vor Ort nützlich?
Eingetragener Eigentümer, Lasten und Belastungen	Ja	Nicht nötig
Internes Reglement des Stockwerkeigentums	Ja, wenn es eingetragen ist	Nicht nötig
Pläne, Flächen, Raumaufteilung	Ja	Nützlich im Zweifelsfall
Preis, Vertrag, Zahlungsplan	Ja	Nicht nötig
Situation des Bauträgers (Neubauprojekt)	Ja, grösstenteils	Nicht nötig
Zustand der gemeinschaftlichen Teile	Teilweise	Ja
Tatsächlicher Lärm je nach Uhrzeit	Teilweise	Ja
Sicht auf Nachbargebäude und Helligkeit	Teilweise	Ja
Feuchtigkeit, Lüftung, Gerüche	Sehr schwierig	Ja
Atmosphäre der Strasse	Teilweise	Ja
Statik und Bauqualität	Nein	Qualifizierter Architekt oder Ingenieur
Rechtliche Analyse des Dossiers	Ja, aus der Ferne	Peruanischer Anwalt, keine Reise erforderlich

Wann eine Reise ihren Wert behält

Hinzureisen ist keine Pflicht, und wir werden es nicht als solche darstellen. Manche Situationen machen es dennoch sinnvoll:

• der Kauf macht einen bedeutenden Teil Ihres Vermögens aus;
• Sie schwanken zwischen mehreren Quartieren, und keine Daten geben den Ausschlag;
• Sie sind besonders empfindlich gegenüber Lärm oder Licht;
• die Immobilie ist alt oder untypisch, mit Mängeln, die sich aus der Ferne schwer erfassen lassen;
• Sie haben niemanden Zuverlässigen vor Ort.

Eine nützliche Unterscheidung: Eine standardisierte Renditeinvestition in einem neueren Gebäude eines gut dokumentierten Quartiers lässt sich vernünftigerweise aus der Ferne abwickeln, wenn die Prüfungen durchgeführt wurden. Ein künftiger persönlicher Wohnsitz hängt von weitgehend subjektiven Kriterien ab: das Licht im Wohnzimmer am späten Nachmittag, der tägliche Weg, die Nachbarschaft. Wer wirklich vorhat, dort zu leben, für den hat ein Aufenthalt vor dem Kauf einen Wert, den nichts ersetzt.

Wenn Sie sich für eine Reise entscheiden, ist die Vorbereitung des Aufenthalts (Jahreszeit, Höhenlage, Budget vor Ort, Geld und Verbindung) im SwissLima-Reiseführer beschrieben (auf Englisch).

Fazit

Fazit

Eine Wohnung in Lima von der Schweiz oder von Europa aus zu kaufen, ist technisch möglich und rechtlich geregelt. Die eigentliche Herausforderung ist nicht die Zahl der Kilometer, sondern die Qualität der zusammengetragenen Informationen, die Gründlichkeit der Prüfungen und die Zuverlässigkeit der Personen vor Ort.

Ein gutes Verfahren für den Kauf aus der Ferne versucht zu verringern, was der Käufer nicht sieht, und ihm nicht bloss zu zeigen, was er sehen möchte.

Einige Jahre später bereitet man den Ausstieg mit derselben Methode vor, aber in anderer Reihenfolge: Wir haben ihn in unserem Ratgeber zum Verkauf einer Wohnung in Lima von der Schweiz oder von Europa aus ausführlich beschrieben.