Stockwerkeigentum in Lima: Nebenkosten, Reglement und Arbeiten vor dem Kauf prüfen

Eine Wohnung besichtigt man in vierzig Minuten. Das Gebäude, das sie umgibt, lässt sich dagegen nicht besichtigen: Man liest es, in Dokumenten, die Ihnen niemand von sich aus anbieten wird. Dort verbergen sich jedoch die teuersten bösen Überraschungen, denn sobald Sie Eigentümer sind, übernehmen Sie die gemeinsame Funktionsweise so, wie sie ist.

Dieser Ratgeber beantwortet eine präzise Frage: Wie prüft man die Funktionsweise und die finanzielle Lage eines Gebäudes in Lima, bevor man sich verpflichtet? Er ergänzt unsere Checkliste der Kriterien für die Wahl einer Wohnung, die die Wohnung selbst behandelt, und wiederholt weder den Kaufablauf noch den Rahmen für die Kurzzeitvermietung, die anderswo ausgeführt werden.

Was Sie über die Wohnung hinaus kaufen

Das anwendbare Regime heisst propiedad exclusiva y propiedad común. Sie kaufen einen Sondereigentumsteil, Ihre Wohnung, mit dem eine Wertquote an den gemeinschaftlichen Teilen verbunden ist. Diese Quote ist nicht dekorativ: Sie bestimmt Ihr Gewicht bei Abstimmungen und grundsätzlich Ihren Anteil an den Nebenkosten.

Gesetzliche Pflicht. Die Verordnung zum Regime sieht vor, dass diese Quote im internen Reglement des Gebäudes festgelegt wird, nach vernünftigen Kriterien wie der von den Sondereigentumsteilen beanspruchten Fläche, ihrer Lage oder ihrer Nutzung. Mit anderen Worten: Das Gesetz schreibt die Fläche nicht als einzigen Schlüssel vor; es schreibt vor, dass der Schlüssel im Reglement steht und dass er vernünftig ist.

Gesetzliche Pflicht. Die Beteiligung an den gemeinschaftlichen Teilen ist ein Nebenrecht Ihrer Einheit: Sie geht mit ihr über und kann nicht von ihr getrennt werden. Die Übertragung Ihres Sondereigentumsteils umfasst im Übrigen die dazugehörigen Teile, die Beteiligung an den gemeinschaftlichen Teilen und die Nutzungs-, Durchgangs- oder Dienstbarkeitsrechte, die ihn betreffen.

Die Falle bei Parkplatz, Kellerabteil und Terrasse

Das ist der Punkt, der bei europäischen Käufern die meisten Missverständnisse erzeugt, und er verdient, dass man bei ihm verweilt.

Ein Parkplatz kann in drei rechtlich sehr unterschiedliche Situationen fallen. Er kann ein vollwertiger Sondereigentumsteil sein, verselbständigt und mit eigener partida registral im Grundbuch. Er kann ein gemeinschaftlicher Teil mit Ihnen zugewiesener ausschliesslicher Nutzung sein, im internen Reglement als solcher erwähnt: Sie haben die Nutzung, sind aber nicht Eigentümer und können ihn nicht separat verkaufen. Er kann schliesslich nur ein geduldet genutzter Platz sein, ohne jede dokumentarische Grundlage, was in älteren Gebäuden häufiger vorkommt, als man denkt.

Gesetzliche Pflicht. Die Verordnung zum Gesetz 27157 zählt «die durch die Vorschriften verlangten Parkplätze» zu den unübertragbaren gemeinschaftlichen Teilen, sofern das interne Reglement nichts anderes bestimmt. Ein Gebäude kann also durchaus Plätze umfassen, die nie separat verkäuflich sein werden, weil sie einer baurechtlichen Pflicht entsprechen.

Dieselbe Überlegung gilt für die Kellerabteile und die Terrassen. Eine von Ihrem Wohnzimmer aus zugängliche Terrasse kann ein Sondereigentumsteil sein, ein gemeinschaftlicher Teil mit ausschliesslicher Nutzung oder ein gemeinschaftliches Dach, an dem niemand ein besonderes Recht hat. Azoteas und Untergeschosse gelten im Übrigen als gemeinschaftliche Teile, sofern die Eigentumstitel nichts anderes bestimmen.

Wer das Gebäude verwaltet und wer entscheidet

Drei Funktionen bestehen nebeneinander, und wer sie verwechselt, wendet sich im falschen Moment an die falsche Person.

Die Junta de propietarios

Die junta de propietarios, die Versammlung der Stockwerkeigentümer, besteht aus allen Eigentümern der Sondereigentumsteile und vertritt sie gemeinsam. Gesetzliche Pflicht. Sie ist vollständig konstituiert, sobald das interne Reglement erstellt ist, und ihre Eintragung erfolgt im Grundbuch, auf der partida der Stammliegenschaft oder auf jener der gemeinschaftlichen Teile. Der Verzicht eines Eigentümers verhindert die Konstituierung der Versammlung nicht und befreit ihn weder von den gemeinsamen Pflichten noch von den gefassten Beschlüssen.

Eine Zahl zeigt das Ausmass des Themas. Gemäss der SUNARP, dem peruanischen Grundbuch, wurden zwischen Januar 2025 und August 2026 im ganzen Land 1 899 juntas de propietarios eingetragen, davon 448 in Lima. Um dieses Volumen einzuordnen: Die Sociedad Peruana de Bienes Raíces schätzte 2019, dass 95 % der Gebäude der Hauptstadt keine in den öffentlichen Registern eingetragene Versammlung hatten. Diese Branchenschätzung ist alt, und wir haben sie in keiner offiziellen Quelle aktualisiert gefunden, doch die Grössenordnung verdient es, bekannt zu sein: In vielen Gebäuden Limas besteht die gemeinsame Organisation in der Praxis, ohne im Register formalisiert zu sein.

Der Präsident

Gesetzliche Pflicht. Die Versammlung wird von einem ihrer Mitglieder präsidiert, das die gesetzliche Vertretung der Stockwerkeigentümergemeinschaft ausübt und über die allgemeinen und besonderen Vertretungsbefugnisse gemäss der peruanischen Zivilprozessordnung verfügt. Um diese Vertretung vor Gericht auszuüben, braucht er eine notariell beglaubigte Kopie des Protokolls der Sitzung, in der seine Ernennung festgehalten ist, ordnungsgemäss eingetragen. Das interne Reglement kann zudem die Einsetzung eines kollegialen Vorstands vorsehen.

Der Verwalter des Gebäudes

Gesetzliche Pflicht. Jedes Gebäude, das diesem Regime unterliegt, muss über einen allgemeinen Verwalter verfügen, der von der Versammlung bestimmt wird. Das kann der Präsident selbst sein, einer der Bewohner, ob Eigentümer oder nicht, oder eine natürliche oder juristische Person, die eigens für diese Funktion angestellt wird. Seine Aufgaben sind in der Verordnung aufgezählt: für das gute Funktionieren und die Erhaltung der gemeinschaftlichen Teile und Dienste sorgen, die Nebenkosten einziehen, darauf achten, dass die Zahlungen für gemeinsame Dienste auf dem neuesten Stand sind, die Buchhaltung führen, nach Voranmeldung Kontrollbesuche durchführen, das Protokollbuch führen und vor allem das jährliche Budget der Einnahmen und Ausgaben erstellen und der Versammlung vorschlagen. Diesen letzten Punkt sollte man sich merken: Das Jahresbudget ist kein Entgegenkommen, das man Ihnen gewährt, sondern ein Dokument, das der Verwalter erstellen muss.

Identität und Befugnisse prüfen

Prüfempfehlung. Fragen Sie nach dem Namen des Präsidenten und jenem des Verwalters und prüfen Sie dann, ob das, was man Ihnen sagt, mit dem Eingetragenen übereinstimmt. Die SUNARP veröffentlicht das Verfahren zur Eintragung der Versammlung: Es verlangt eine notariell beglaubigte Kopie des Wahlprotokolls, eine Bestätigung der Einberufung mit beglaubigter Unterschrift und eine eidesstattliche Erklärung, dass alle Eigentümer eingeladen wurden. Wenn der amtierende Präsident nicht derjenige ist, der im Register steht, ist das nicht unbedingt abnormal, sagt Ihnen aber etwas über den Formalisierungsgrad des Gebäudes und damit darüber, wie leicht die Stockwerkeigentümergemeinschaft an dem Tag vor Gericht handeln kann, an dem sie es braucht.

Wie Beschlüsse gefasst werden

Gesetzliche Pflicht, sofern das interne Reglement nichts anderes bestimmt. Die Einberufung erfolgt durch den Präsidenten mit einer Frist von mindestens fünf Kalendertagen, über ein Mittel, das den Nachweis der Zustellung oder des Empfangs ermöglicht, und durch Aushang im Gebäude. Das qualifizierte Mehr entspricht der Zustimmung von Eigentümern, die mindestens zwei Drittel der Wertquoten an den gemeinschaftlichen Teilen vertreten. Arbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen erfordern das einfache Mehr, wenn sie ihrer Erhaltung oder ihrem Unterhalt dienen, und das qualifizierte Mehr, wenn sie ihre Nutzung verändern oder einschränken. Sitzungen und Beschlüsse müssen in einem beglaubigten Protokollbuch festgehalten werden.

Ein Detail, das für einen nicht ansässigen Käufer zählt: Die Verordnung sieht vor, dass die Sitzungen zwingend im Gebäude stattfinden. Wir kommen weiter unten darauf zurück.

Was die Nebenkosten umfassen

Die cuotas de mantenimiento, die monatlichen Nebenkosten, finanzieren die gemeinsamen Dienste. Ihr Inhalt variiert von Gebäude zu Gebäude stark, und genau deshalb kann man zwei Beträge nicht vergleichen, ohne zu vergleichen, was man damit kauft.

Gesetzliche Pflicht. Die Verordnung zum Gesetz 27157 unterscheidet die obligatorischen gemeinsamen Dienste von den anderen. Obligatorisch für alle dem Regime unterstellten Gebäude sind: die Reinigung, die Erhaltung und der Unterhalt der gemeinschaftlichen Räume, der gemeinsam genutzten Sanitär- und Elektroinstallationen und ganz allgemein jedes Elements der gemeinschaftlichen Teile, einschliesslich ihrer Reparatur oder ihres Ersatzes. Die übrigen Dienste werden ihrerseits obligatorisch, sobald die Versammlung sie beschlossen hat.

Die Posten, denen man begegnet

• Sicherheit und Bewachung. In den Gebäuden Limas oft der grösste Ausgabenposten. Ein Concierge-Dienst rund um die Uhr setzt mehrere Vollzeitstellen voraus, und das sieht man sofort an den monatlichen Nebenkosten.
• Personal und Reinigung der Eingangshallen, Korridore, Treppen, Parkings und Aussenbereiche.
• Wasser und Strom der gemeinschaftlichen Teile und in manchen Gebäuden das Wasser des ganzen Gebäudes, wenn es nicht individuell abgerechnet wird.
• Die Lifte: Wartungsvertrag, Einsätze und gegebenenfalls die Notrufleitung.
• Pumpen und Reservoirs. Viele Gebäude in Lima funktionieren mit einer Zisterne und einer Druckerhöhungsanlage: Unterhalt, periodische Reinigung der Tanks, Ersatz der Pumpen.
• Die Verwaltung: Honorar des Verwalters, Buchhaltung, Bankgebühren.
• Freizeiträume, sofern vorhanden: Pool, Fitnessraum, Gemeinschaftsterrasse, Festsaal, Coworking. Ihr Unterhalt wird bezahlt, ob sie genutzt werden oder nicht.
• Der laufende Unterhalt: kleine Reparaturen, Material, Gartenpflege, Abfallentsorgung.
• Eine Versicherung, sofern vorhanden. Das geltende Regime verpflichtet die Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht, eine Gebäudeversicherung abzuschliessen. Manche tun es durch Beschluss der Versammlung oder per Klausel des internen Reglements, andere nicht. Stellen Sie die Frage, setzen Sie es nicht voraus.
• Eine Rückstellung, sofern vorhanden. Im aktuellen Regime ist kein Erneuerungsfonds gesetzlich vorgeschrieben. Wenn ein Gebäude einen bildet, ist das ein Beschluss der Versammlung oder eine Regel seines internen Reglements, und es ist eher ein gutes Zeichen.

Vier Kategorien, die man nicht vermischen sollte

Die ordentlichen Nebenkosten finanzieren den laufenden Betrieb und werden jeden Monat bezahlt. Die ausserordentlichen Ausgaben entsprechen einem punktuellen Beschluss der Versammlung, typischerweise Arbeiten, und schlagen sich in einer Sonderumlage nieder. Der individuelle Verbrauch, Strom Ihrer Wohnung, Gas, Internet und das Wasser, wenn es individuell abgerechnet wird, sind keine Nebenkosten des Stockwerkeigentums, sondern Ihre eigenen Rechnungen. Die Gemeindesteuern schliesslich sind noch anderer Art: Die Impuesto Predial und die Arbitrios werden bei der Bezirksgemeinde deklariert und bezahlt und laufen nicht über den Verwalter des Gebäudes. Sie werden in unserem Ratgeber zu den Gesamtkosten eines Immobilienkaufs in Lima behandelt.

Wie die Nebenkosten verteilt werden

Das ist das Thema, bei dem die aus Europa mitgebrachten Vorstellungen am meisten Schaden anrichten, seien wir also präzise.

Gesetzliche Pflicht. Die Zahlung der gemeinschaftlichen Kosten erfolgt nach den im internen Reglement festgelegten Prozentsätzen, unter Berücksichtigung von Kriterien wie Nutzung, beanspruchtem Raum, Bedarf an Diensten, Anzahl der Personen, die die Einheiten bewohnen, ihrer Lage oder ihrer Zugänglichkeit. Der Text fügt eine entscheidende Präzisierung hinzu: Diese Prozentsätze sind nicht notwendigerweise gleich wie jene der Beteiligung am Eigentum der gemeinschaftlichen Teile.

Gesetzliche Pflicht. Der obligatorische Inhalt des internen Reglements bestätigt diese Architektur: Es muss sowohl die Wertquoten jedes Eigentümers an den gemeinschaftlichen Teilen als auch die Beteiligungsquoten an den gemeinschaftlichen Kosten angeben, wobei Letztere den Ersteren entsprechen, sofern kein anderes Kriterium gewählt wird.

Praktische Schlussfolgerung: In Peru gibt es keine universelle Regel der Verteilung nach Fläche. Massgebend ist der Schlüssel im internen Reglement Ihres Gebäudes, und er kann durchaus die Nutzung statt der Quadratmeter gewichten. Man muss also im internen Reglement nachsehen, nicht in einer allgemeinen Regel.

Die praktischen Fragen, die sich alle stellen

Die Wohnung steht leer, muss ich bezahlen? Ja. Gesetzliche Pflicht. Die Verordnung zum Gesetz 27157 ist ausdrücklich: Dass eine Einheit unbewohnt ist oder bleibt, gleich wie lange, befreit ihren Eigentümer nicht von der Zahlung der Nebenkosten, sofern nichts anderes vereinbart ist. Der Vorbehalt zählt: Ein internes Reglement oder ein Beschluss der Versammlung kann etwas anderes vorsehen, doch der Grundsatz ist die Zahlung.

Ich benutze weder den Pool noch den Fitnessraum, kann ich befreit werden? Grundsätzlich nicht, denn Sie tragen zum Unterhalt gemeinschaftlicher Teile bei, deren Nutzung Ihnen zusteht, ob Sie sie ausüben oder nicht. Manche internen Reglemente sehen für bestimmte Einrichtungen unterschiedliche Beiträge vor. Das ist eine gebäudeeigene Regel, im Einzelfall zu prüfen, und keine allgemeine Regel.

Das Wasser ist gemeinsam, wie wird es verteilt? In Gebäuden mit einem einzigen Zähler wird die Wasserrechnung zu gemeinschaftlichen Kosten, verteilt nach dem Schlüssel des internen Reglements, manchmal korrigiert um die Zahl der gemeldeten Bewohner. Fragen Sie ausdrücklich, wie das Gebäude vorgeht: Es ist ein Posten, der einen beachtlichen Teil der monatlichen Nebenkosten ausmachen kann, und eine rein flächenbasierte Verteilung wird dabei oft als ungerecht empfunden.

Zahlen Parkplatz und Kellerabteil einen eigenen Beitrag? Das hängt von ihrem Status und vom internen Reglement ab. Wenn sie eigene Sondereigentumsteile bilden, haben sie ihre eigene Wertquote und können daher ihren eigenen Anteil tragen. Wenn sie gemeinschaftliche Teile mit ausschliesslicher Nutzung sind, wird die Frage durch das Reglement oder durch einen Beschluss der Versammlung geregelt. Prüfen Sie es anhand einer tatsächlichen Nebenkostenabrechnung statt anhand einer mündlichen Erklärung.

Und wenn mein Mieter die Wohnung bewohnt? Gesetzliche Pflicht. Die Verordnung sieht vor, dass der Mieter oder jeder andere Bewohner die gemeinschaftlichen Kosten pünktlich bezahlt, wenn sein Vertrag dies vorsieht; in diesem Fall bleibt der Eigentümer gegenüber der Versammlung solidarisch haftbar. Konkret für einen Investor: Der Mietvertrag kann die monatlichen Nebenkosten dem Mieter überbinden, doch das entlastet Sie gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht, wenn der Mieter nicht bezahlt.

Die finanzielle Gesundheit des Gebäudes prüfen

Hier kommt der Teil, den fast kein ausländischer Käufer erledigt und der eine Besichtigung von einer echten Prüfung unterscheidet.

Die zu lesenden Unterlagen

Das von der Versammlung verabschiedete Jahresbudget, das zeigt, was das Gebäude auszugeben plant und auf welchen Annahmen. Die Abrechnungen der letzten Geschäftsjahre, die zeigen, was es tatsächlich ausgegeben hat. Die Differenz zwischen beiden ist aufschlussreicher als jedes für sich. Die Nebenkostenabrechnungen Ihrer Einheit über zwölf bis vierundzwanzig Monate, die Saisonalität, Nachzahlungen und Sonderumlagen offenlegen. Der Liquiditätsstand: worüber die Stockwerkeigentümergemeinschaft heute in der Kasse und auf der Bank verfügt. Der Stand der Zahlungsrückstände, insgesamt. Und die offenen Rechnungen der Dienstleister: Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft kann eine ordentliche Liquidität ausweisen und gleichzeitig ihrem Sicherheitsunternehmen drei Monate schulden.

Prüfempfehlung, keine gesetzliche Pflicht. Nichts verpflichtet einen Verkäufer, Ihnen all diese Unterlagen vor einem Angebot auszuhändigen, und keine Norm legt den zu prüfenden Zeitraum fest. Wir empfehlen zwei vollständige Geschäftsjahre und zwölf bis vierundzwanzig Monate an Abrechnungen, weil diese Tiefe es erlaubt, eine Tendenz zu erkennen. Ein Verkäufer, der jede Auskunft verweigert, sagt Ihnen damit bereits etwas, und es steht Ihnen frei, die Konsequenzen daraus zu ziehen.

Tiefe Nebenkosten sind an sich keine gute Nachricht

Das ist das häufigste Missverständnis. Tiefe monatliche Nebenkosten können drei sehr unterschiedliche Dinge bedeuten.

Sie können eine effiziente Verwaltung widerspiegeln: ein Gebäude ohne teure Einrichtungen, gut unterhalten, mit verhandelten Verträgen und wenig Personal. Das ist eine ausgezeichnete Nachricht.

Sie können einen aufgeschobenen Unterhalt widerspiegeln: Man ersetzt die Pumpe nicht, streicht die Fassade alle fünfzehn Jahre, verschiebt die Revision der Lifte. Die Ausgabe ist nicht verschwunden, sie sammelt sich an und kommt als Sonderumlage, oft im ungünstigsten Moment.

Sie können schliesslich eine hohe Quote an Zahlungsrückständen widerspiegeln, die das Gebäude zwingt, unter seinem Bedarf zu funktionieren.

Umgekehrt gilt dasselbe: Hohe Nebenkosten beweisen keine gute Verwaltung. Sie können tatsächlich erbrachte Dienste finanzieren, einen schlecht verhandelten Vertrag oder einen Personalüberhang. Die einzige Möglichkeit, das zu entscheiden, ist, die Nebenkosten den tatsächlich erbrachten Diensten und dem sichtbaren Zustand des Gebäudes gegenüberzustellen.

Schulden des Verkäufers und gemeinsame Zahlungsrückstände

Hinter dem Wort «Schulden» verbergen sich drei verschiedene Situationen, und sie verlangen nicht dieselben Antworten.

Die vom Verkäufer geschuldeten Beträge für seine eigene Einheit: unbezahlte Nebenkosten, nicht geleistete Sonderumlagen, allfällige Strafzahlungen.

Die Zahlungsrückstände der anderen Eigentümer gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft: Sie werden nicht von Ihnen gefordert, beeinträchtigen aber die Fähigkeit des Gebäudes, seine gemeinschaftlichen Teile zu unterhalten, und damit die Wahrscheinlichkeit einer künftigen Sonderumlage.

Die Schulden der Stockwerk­eigentümer­gemeinschaft gegenüber ihren Dienstleistern: Sicherheit, Liftwartung, Wasser- oder Stromlieferanten. Das sind gemeinsame Verpflichtungen, zu denen Sie als neuer Stockwerkeigentümer beitragen werden.

Was das Recht sagt, und was es nicht sagt

Man muss klar sein, denn dieser Punkt wird oft zu Unrecht in die eine oder die andere Richtung behauptet.

Gesetzliche Pflicht. Die unbezahlten Belege über ordentliche oder ausserordentliche Nebenkosten stellen vollstreckbare Titel dar, mit denen ein Vollstreckungsverfahren eingeleitet werden kann. Die Verordnung präzisiert, dass der Präsident der Versammlung bei einem Rückstand von drei aufeinanderfolgenden Monaten ohne vorherige Schlichtung den Vollstreckungsweg beschreiten kann, während die aussergerichtliche Schlichtung bei anderen Streitigkeiten grundsätzlich obligatorisch vorausgeht. Der Eigentümer, der im Zeitpunkt der Einberufung mit drei ordentlichen oder einer ausserordentlichen Nebenkostenzahlung im Rückstand ist, wird zudem für inhabilitado erklärt: Er kann mit beratender Stimme an den Versammlungen teilnehmen, wird beim Quorum nicht mitgezählt, stimmt nicht ab und kann die Beschlüsse nicht anfechten, bis er seine Lage bereinigt hat.

Was das aktuelle Regime nicht vorsieht. Wir haben weder in Titel III des Gesetzes 27157 noch in seiner Verordnung eine Bestimmung gefunden, die die vom Verkäufer hinterlassene Nebenkostenschuld automatisch auf den neuen Erwerber überträgt, noch einen Mechanismus, der diese Schuld im Register der Einheit einträgt. Wir hüten uns daher, es in die eine oder die andere Richtung zu behaupten: Sicher ist, dass der Text diese Übertragung nicht regelt und dass die Frage, wer den Rückstand trägt, in der Praxis über den Vertrag und die vorgängige Prüfung geregelt wird. Diesen Punkt sollte Ihr peruanischer Anwalt anhand des internen Reglements des betreffenden Gebäudes entscheiden.

Was sich ändern wird. Das Legislativdekret 1568 sieht nach seinem Inkrafttreten genau vor, diese Lücke zu schliessen: Bei Nichtzahlung kann auf Beschluss der Versammlung eine carga auf der partida registral der Einheit eingetragen werden, nach Modalitäten, die auf seine Ausführungsverordnung verweisen. Es schafft zudem ein nationales Register der Nebenkostenschuldner, dessen Informationen in die Risikozentrale der SBS, der Bankenaufsichtsbehörde, einfliessen können. Diese Mechanismen sind noch nicht anwendbar, und die peruanische Presse hielt im August 2026 fest, dass die SBS mit der Schaffung dieses Registers noch nicht begonnen hatte.

Die Constancia de no adeudo

Die gängige Praxis in Lima besteht darin, beim Verwalter eine constancia de no adeudo zu verlangen, eine Bestätigung, dass für die Einheit keine Nebenkosten ausstehen. Das ist ein nützliches Dokument, und man sollte es verlangen.

Gängige Praxis, kein gesetzliches Instrument. Wir haben im geltenden Regime keine Bestimmung gefunden, die dieses Dokument definiert, seine Ausstellung vorschreibt oder ihm eine befreiende Wirkung beimisst. Konkret bedeutet das, dass eine constancia so viel wert ist wie die Information dessen, der sie unterzeichnet, zum Datum, an dem er sie unterzeichnet. Sie deckt weder spätere Nachzahlungen noch eine beschlossene, aber noch nicht eingeforderte Sonderumlage noch eine bestrittene Schuld. Verlangen Sie sie datiert, unterzeichnet, mit Angabe des Ausstellers und ausdrücklicher Nennung der Einheit und des abgedeckten Zeitraums, und ergänzen Sie sie mit den Nebenkostenabrechnungen selbst.

Vertragliche Bestimmung. Der richtige Schutz liegt woanders: im Vertrag. Lassen Sie darin festhalten, wer die bis zum Übergabedatum geschuldeten Nebenkosten trägt, wie der laufende Monat aufgeteilt wird, was mit einer vor der Unterzeichnung beschlossenen, aber danach eingeforderten Sonderumlage geschieht und was passiert, wenn danach ein Rückstand auftaucht. Das sind gewöhnliche Klauseln, die ein peruanischer Anwalt ohne Schwierigkeit verfasst, sofern man ihn darum bittet.

Einzuplanende Arbeiten und Unterhalt

Ein Gebäude altert, und manche Posten sind teuer. Ziel ist nicht, ein Gebäude zu diagnostizieren, was weder Ihre noch unsere Rolle ist, sondern zu wissen, welche Fragen man stellen und welche Dokumente man lesen sollte.

Die Posten, die ins Gewicht fallen

Die Lifte sind das erste Thema: Alter, Marke, Wartungsvertrag, Geschichte der Pannen und vor allem, ob eine Modernisierung geplant ist oder nicht. In einem Turm bestimmt die Anzahl Lifte im Verhältnis zur Anzahl Einheiten auch den täglichen Komfort.

Fassaden und Abdichtung. Eine Fassadensanierung oder eine Erneuerung der Dachabdichtung sind typischerweise Ausgaben, die sich in einer vierstelligen Sonderumlage pro Einheit niederschlagen.

Die Leitungsnetze für Wasser, Abwasser und Strom, deren Alter die Häufigkeit von Zwischenfällen bestimmt.

Pumpen und Reservoirs, mit dem Unterhalt und der periodischen Reinigung der Zisternen, die eine wiederkehrende Ausgabe darstellen, die vielen Gebäuden in Lima eigen ist.

Die Sicherheitseinrichtungen: Brandmelder, Feuerlöscher, Notbeleuchtung, Brandschutztüren, gegebenenfalls Notstromaggregat.

Die Korrosion schliesslich, je nach Lage. In unmittelbarer Nähe der Küste, in Miraflores, Barranco, Magdalena oder Chorrillos, greift die salzhaltige Luft exponierte Metalle an: Geländer, Fensterrahmen aussen, Beschläge, Terrassenausstattung. Ein gut unterhaltenes Küstengebäude trägt die Spuren einer regelmässigen Behandlung; ein vernachlässigtes erkennt man an seinen Roststellen.

Vier Kategorien von Arbeiten

• Der laufende Unterhalt, über die ordentlichen Nebenkosten finanziert, der zu keinen Überraschungen führen sollte.
• Der grössere Ersatz einer Einrichtung am Ende ihrer Lebensdauer: Lift, Pumpen, Notstromaggregat. Vorhersehbar, oft aufgeschoben.
• Die beschlossenen Arbeiten, von der Versammlung entschieden, mit festgelegter Finanzierung. Sie verpflichten Sie, sobald Sie Eigentümer werden, und das ist der wichtigste Punkt dieses Abschnitts.
• Die erwogenen Arbeiten, an der Versammlung erwähnt, ohne Beschluss. Sie verpflichten Sie noch nicht, zeigen aber an, was kommt.

Prüfempfehlung. Die Versammlungsprotokolle der letzten zwei oder drei Jahre sind die beste Quelle zu diesen vier Kategorien, weil sie zugleich zeigen, was beschlossen, was diskutiert und was verschoben wurde. Ergänzen Sie sie mit den laufenden Wartungsverträgen, allfälligen technischen Berichten, eingeholten Offerten und der Geschichte der Einsätze.

Wann man eine technische Fachperson beiziehen sollte. Sobald ein Element die Statik, die Abdichtung oder die Sicherheit des Gebäudes betrifft, und sobald der finanzielle Einsatz das übersteigt, was Sie bereit sind, im Nachhinein zu entdecken. Ein bei seiner Berufskammer in Peru eingetragener Architekt oder Ingenieur ist die zuständige Person. Wir sind weder das eine noch das andere, und ein technisches Gutachten lässt sich nicht durch eine aufmerksame Besichtigung ersetzen.

Ist das Reglement mit Ihrem Projekt vereinbar?

Eine perfekte Wohnung in einem Gebäude, dessen Reglement Ihre Nutzung verbietet, ist kein guter Kauf. Diese Prüfung dauert eine Stunde und wird vor dem Angebot vorgenommen, nicht danach.

Gesetzliche Pflicht. Die Sondereigentumsteile können jeder nach den geltenden Normen erlaubten Nutzung zugeführt werden, vorbehaltlich der im internen Reglement festgelegten Einschränkungen. Diese Bestimmung verleiht dem internen Reglement seine Kraft: Es kann die Nutzung Ihrer eigenen Wohnung einschränken, im Rahmen der Gesetzmässigkeit.

Die zu lesenden Punkte

Die erlaubte Nutzung der Einheit. Das interne Reglement muss die Bestimmung jedes Sondereigentumsteils angeben, Wohnen, Gewerbe, Büro, Parkplatz oder anderes. Eine als Wohnung deklarierte Einheit lässt sich nicht frei in ein Büro oder ein Geschäftslokal umwandeln.

Die Kurzzeitvermietung. Das ist die häufigste und am schlechtesten behandelte Frage. Das interne Reglement kann sie einschränken, und mehrere Gemeinden Limas haben diese Nutzung zudem geregelt. Ein Punkt verdient es, offen gesagt zu werden: Das Schweigen des Reglements ist keine sichere Erlaubnis. Ein schweigendes Reglement lässt die Frage offen, und eine Versammlung kann das Reglement später ändern. Der anwendbare Rahmen, die Steuern und die wirtschaftlichen Folgen werden in unserem Ratgeber zu Airbnb in Lima behandelt; hier sollten Sie sich nur merken, dass die Antwort im eingetragenen Reglement, in den neueren Protokollen und bei der Gemeinde zu suchen ist, nicht in einer Schlussfolgerung.

Arbeiten im Sondereigentum. Gesetzliche Pflicht. Sie können in Ihrem Sondereigentumsteil Arbeiten ausführen, sofern Sie nicht gegen die geltenden Normen verstossen, die Sicherheits- und Funktionsbedingungen des Gebäudes nicht beeinträchtigen und die Rechte der anderen nicht verletzen. Die kommunale Baubewilligung muss vorgängig eingeholt und das Datum des Baubeginns der Versammlung mitgeteilt werden. Und wenn die Arbeiten das Volumen, den architektonischen Stil oder das äussere Erscheinungsbild verändern, ist die vorgängige Genehmigung der Versammlung erforderlich. Eine klassische Innenrenovation fällt also nicht in die Zuständigkeit der Versammlung; eine Balkonverglasung schon.

Der Rest des Zusammenlebens: Lärm und Ruhezeiten, Zugang für Besucher, Haustiere, Zeitfenster für Umzüge, Reservation des Warenlifts, Nutzung der Gemeinschaftsräume und ihrer Einrichtungen. Das sind typischerweise gebäudeeigene Regeln, und sie bestimmen Ihren Komfort ebenso wie Ihre Möglichkeit zu vermieten.

Der Sonderfall eines Neubaus

Ein Kauf in einem Neubau befreit nicht von dieser Prüfung: Er verlagert sie. Die historischen Dokumente existieren noch nicht, man muss also Annahmen statt Abrechnungen prüfen.

Wer verwaltet während des Übergangs? In den ersten Monaten wird die Verwaltung oft vom Bauträger oder von einem von ihm bestimmten Verwalter wahrgenommen, bis sich die Versammlung tatsächlich konstituiert und ihre Vertreter wählt. Fragen Sie, wer heute verwaltet, bis wann und nach welchen Modalitäten die Übergabe vorgesehen ist. Gesetzliche Pflicht. Die Versammlung konstituiert sich mit der Erstellung des internen Reglements, das zwingend den Präsidenten bestimmt, wenn im Zeitpunkt der Eintragung bereits mehrere Eigentümer bestehen.

Auf welchen Annahmen beruhen die angekündigten Nebenkosten? Das ist der wichtigste Punkt. Eine vor der Übergabe mitgeteilte Schätzung ist eine Prognose, in der Regel für ein voll belegtes Gebäude erstellt, mit noch nicht verhandelten Verträgen und ohne Verbrauchsgeschichte. Die tatsächlichen Betriebskosten weichen häufig ab, nach oben wie nach unten, und sie sind erst nach mehreren Betriebsmonaten stabil. Verlangen Sie die Aufschlüsselung Posten für Posten statt eines Gesamtbetrags und fragen Sie ausdrücklich, welche Belegung angenommen wurde.

Funktionieren alle Einrichtungen bereits? Ein teilweise übergebenes Gebäude bleibt eine Baustelle: unfertige gemeinschaftliche Teile, Pool nicht in Betrieb, leerer Fitnessraum. Das hat zwei Folgen, die eine für Ihren Komfort, die andere für die Nebenkosten, die steigen, wenn diese Einrichtungen in Betrieb gehen.

Welche Dokumente sind verfügbar? Das interne Reglement und seine Eintragung, die Pläne, das erste Budget, die bereits unterzeichneten Verträge und der Stand der administrativen und registerrechtlichen Schritte. Letztere folgen ihrem eigenen Zeitplan, beschrieben in unserem Ratgeber zur Abnahme einer Neubauwohnung in Lima, wo man sieht, dass eine Wohnung übergeben und bewohnt werden kann, bevor ihre independización abgeschlossen ist.

Zum Schluss ein Wort zur Ausgewogenheit: Schwierigkeiten im Übergang sind nicht die Regel. Viele Projekte wechseln ohne nennenswerten Zwischenfall von der Verwaltung durch den Bauträger zu einer konstituierten Versammlung. Was die schwierigen Fälle von den anderen unterscheidet, ist fast immer die Klarheit der zu Beginn übergebenen Dokumente.

Das Stockwerkeigentum von Europa aus verfolgen

Sie werden nicht im Gebäude sein, und doch sind Sie Stockwerkeigentümer. Einige praktische Vorkehrungen genügen, damit keine Beschlüsse ohne Sie gefasst werden.

Die Einladungen erhalten. Gesetzliche Pflicht, sofern das Reglement nichts anderes bestimmt. Die Einberufung erfolgt mit einer Frist von mindestens fünf Kalendertagen, über ein Mittel, das eine Spur der Zustellung oder des Empfangs hinterlässt, Brief, Fax, E-Mail oder Gleichwertiges, und durch Aushang im Gebäude. Teilen Sie der Verwaltung schriftlich eine E-Mail-Adresse und eine Zustelladresse mit und lassen Sie sich den Empfang bestätigen. Eine Frist von fünf Tagen ist kurz, wenn man neun Zeitzonen entfernt lebt: Genau deshalb muss man sicher sein, auf der Verteilerliste zu stehen.

Sich vertreten lassen. Gesetzliche Pflicht. Die Eigentümer können sich an der Versammlung nach den Bestimmungen des internen Reglements vertreten lassen. Die Vertretung muss schriftlich und eigens für jede Sitzung erteilt werden, ausser es handelt sich um eine notarielle Vollmacht. Mit anderen Worten, und entgegen einer verbreiteten Vorstellung, ist eine notarielle Vollmacht nicht immer nötig: Eine schriftliche Vollmacht, Sitzung für Sitzung ausgestellt, genügt im vom Reglement festgelegten Rahmen. Die notarielle Vollmacht hat den Vorteil, für die vereinbarte Dauer statt für eine einzige Sitzung zu gelten, was ihre Kosten rechtfertigen kann, wenn Sie eine lange Abwesenheit planen.

Die Abstimmung aus der Ferne. Hier ist Vorsicht geboten. Die geltende Verordnung sieht vor, dass die Sitzungen zwingend im Gebäude stattfinden, und sie verankert keinen allgemeinen Mechanismus der elektronischen Abstimmung. Manche Gebäude organisieren in der Praxis eine Teilnahme aus der Ferne; das gehört zu ihrer internen Organisation und ihrem Reglement, nicht zu einem Recht, das Sie einfordern könnten. Das Legislativdekret 1568 wird virtuelle Sitzungen nach seinem Inkrafttreten ausdrücklich zulassen, doch das ist noch nicht der Fall.

Bezahlen. Richten Sie ein zuverlässiges und dokumentiertes Zahlungsmittel ein und bewahren Sie die Belege auf. Ein unbeabsichtigter Rückstand von drei Nebenkostenzahlungen genügt, um Ihnen das Stimmrecht in dem Moment zu entziehen, in dem ein wichtiger Beschluss gefasst wird.

Die Beschlüsse aufbewahren. Verlangen Sie immer eine Kopie der Protokolle und legen Sie sie ab. Sie sind Ihr Gedächtnis dessen, was beschlossen wurde, und das ist es, was Sie Ihrerseits am Tag des Wiederverkaufs weitergeben werden.

Die Arbeiten verfolgen. Jemand muss vor Ort den Fortschritt dessen feststellen können, was beschlossen und bezahlt wurde. Diese Rolle einer lokalen Ansprechperson ist genau jene, die unser Ratgeber zum Kauf einer Wohnung in Lima, ohne nach Peru zu reisen, beschreibt.

Ein durchgerechnetes Beispiel zum Vergleich zweier Immobilien

Das folgende Beispiel ist vollständig hypothetisch. Es beschreibt keine reale Immobilie, ist kein Marktdurchschnitt und sagt nichts voraus. Es dient einzig dazu zu zeigen, wie man einen Unterschied bei den Nebenkosten mit einem Preisunterschied vergleicht.

Zwei vergleichbare Wohnungen, gleicher Bezirk, ähnliche Flächen, beide als Renditeobjekt gedacht.

Die Berechnung ist bewusst einfach und überprüfbar. Seite A: S/ 380 × 12 × 10 = S/ 45 600. Seite B: S/ 620 × 12 × 10 = S/ 74 400, zuzüglich S/ 3 200 Sonderumlage, also S/ 77 600. Die Umrechnung verwendet einen Kurs von S/ 3,37 für 1 USD, den von der SBS veröffentlichten und von der BCRP verbreiteten Kurs des Bankensystems für den 10. September 2026.

Das Ergebnis verdient, dass man bei ihm verweilt. Immobilie B wird USD 7 000 günstiger angeboten, und das ist das Argument, das viele Käufer überzeugt. Über zehn Jahre machen der Unterschied bei den Nebenkosten und die Sonderumlage jedoch USD 9 495 mehr aus. Die scheinbar günstigere Immobilie kostet über diesen Zeitraum also rund USD 2 500 mehr als die andere.

Vier Vorbehalte, denn diese Berechnung sagt nicht alles. Sie ignoriert die Entwicklung der Nebenkosten über die Zeit, die nicht null ist. Sie ignoriert den Barwert des Geldes. Sie bewertet die zusätzlichen Dienste von Immobilie B nicht, die einen echten Nutzen haben und die Miete oder die Attraktivität beim Wiederverkauf stützen können. Und sie geht davon aus, dass die Sonderumlage von B die einzige künftige ist, was für keine der beiden garantiert ist.

Bei Vermietung, wer bezahlt was? Wie oben gesehen, kann der Mieter die monatlichen Nebenkosten übernehmen, wenn der Mietvertrag es vorsieht, wobei der Eigentümer gegenüber der Versammlung solidarisch haftbar bleibt. Die ausserordentlichen Ausgaben bleiben in der Praxis beim Eigentümer, sofern nichts anderes vereinbart ist. Mit anderen Worten: In diesem Beispiel kann der Unterschied von S/ 240 pro Monat durch den Mietvertrag neutralisiert werden, die S/ 3 200 für die Abdichtung dagegen wahrscheinlich nicht. Ein weiterer Grund, die Protokolle vor der Unterzeichnung zu lesen, und nicht danach.

Die vor der Unterzeichnung zu verlangenden Dokumente

Die folgende Tabelle unterscheidet, was eine gesetzliche Pflicht, eine gebäudeeigene Regel oder eine blosse Prüfempfehlung ist. In Peru gibt es kein Gegenstück zum Dossier des Stockwerkeigentums, das der Verkäufer in Frankreich aushändigen muss: Die meisten dieser Unterlagen erhält man, weil man danach fragt, nicht weil man sie verlangen kann.

Checkliste vor dem Kauf

Was Sie kaufen

• Parkplatz, Kellerabteil und Terrasse in der partida, im internen Reglement und in den Plänen identifiziert, nicht nur vor Ort festgestellt.
• Wertquote der Einheit erfasst, an den gemeinschaftlichen Teilen wie an den Nebenkosten.

Organisation

• Junta de propietarios eingetragen oder nicht, und Identität des Präsidenten im Register geprüft.
• Verwalter identifiziert, mit seinem Vertrag, seinem Honorar und seiner Art der Rechenschaftsablage.

Geld

• Jahresbudget, Abrechnungen von zwei Geschäftsjahren und Nebenkostenabrechnungen über 12 bis 24 Monate erhalten und gelesen.
• Liquidität, gesamte Zahlungsrückstände und Schulden gegenüber Dienstleistern bekannt.
• Monatliche Nebenkosten den tatsächlich erbrachten Diensten und der Anzahl Einheiten gegenübergestellt.
• Lage des Verkäufers schriftlich bestätigt und Aufteilung der Nebenkosten im Vertrag geregelt.

Arbeiten

• Protokolle der letzten 2 bis 3 Jahre gelesen, beschlossene und erwogene Arbeiten aufgelistet.
• Lifte, Abdichtung, Leitungsnetze, Pumpen und Brandschutz in ihrem Lebenszyklus eingeordnet.
• Gutachten einer technischen Fachperson eingeholt, wenn Statik, Abdichtung oder Sicherheit betroffen sind.

Vereinbarkeit mit Ihrem Projekt

• Nutzung der Einheit gemäss internem Reglement mit Ihrem Projekt vereinbar, Kurzzeitvermietung inbegriffen.
• Regeln zu Arbeiten, Lärm, Haustieren, Besuchern und Umzügen bekannt.
• Zustelladresse der Verwaltung schriftlich mitgeteilt und Empfangsbestätigung aufbewahrt.

Häufige Fragen