Copropriété à Lima : charges, règlement et travaux à vérifier avant d'acheter

Un appartement se visite en quarante minutes. L'immeuble qui l'entoure, lui, ne se visite pas : il se lit, dans des documents que personne ne vous proposera spontanément. C'est pourtant là que se logent les mauvaises surprises les plus coûteuses, parce qu'une fois propriétaire, vous héritez du fonctionnement collectif tel qu'il est.

Ce guide répond à une question précise : comment vérifier le fonctionnement et la situation financière d'un immeuble à Lima avant de s'engager ? Il prolonge notre checklist des critères pour choisir un appartement, qui traite du logement lui-même, et il ne reprend ni le parcours d'achat ni le cadre applicable à la location de courte durée, développés ailleurs.

Ce que vous achetez au-delà de l'appartement

Le régime applicable s'appelle propiedad exclusiva y propiedad común. Vous achetez une section de propriété exclusive, votre appartement, à laquelle s'attache un pourcentage de participation dans les biens communs. Ce pourcentage n'est pas décoratif : il détermine votre poids dans les votes et, en principe, votre part de charges.

Obligation légale. Le règlement du régime prévoit que ce pourcentage est fixé dans le règlement interne de l'immeuble, selon des critères raisonnables tels que la surface occupée par les sections exclusives, leur emplacement ou l'usage auquel elles sont destinées. Autrement dit, la loi n'impose pas la surface comme clé unique : elle impose que la clé figure au règlement et qu'elle soit raisonnable.

Obligation légale. La participation aux biens communs est un droit accessoire à votre lot : elle se transmet avec lui et ne peut pas en être séparée. Le transfert de votre section comprend d'ailleurs les biens qui la composent, la participation aux biens communs et les droits d'usage, de passage ou de servitude qui l'affectent.

Le piège du stationnement, du dépôt et de la terrasse

C'est le point qui produit le plus de malentendus chez les acheteurs européens, et il mérite qu'on s'y arrête.

Un emplacement de stationnement peut relever de trois situations juridiques très différentes. Il peut être une section de propriété exclusive à part entière, indépendantisée et dotée de sa propre partida registral au registre des biens. Il peut être un bien commun affecté à votre usage exclusif, mentionné comme tel au règlement interne : vous en avez la jouissance, mais vous n'en êtes pas propriétaire et vous ne pouvez pas le vendre séparément. Il peut enfin n'être qu'une place utilisée par tolérance, sans aucun fondement documentaire, ce qui arrive plus souvent qu'on ne le croit dans les immeubles anciens.

Obligation légale. Le règlement de la loi 27157 range parmi les biens communs intransférables « les stationnements exigés par la réglementation », sauf clause contraire du règlement interne. Un immeuble peut donc parfaitement comporter des places qui ne seront jamais vendables séparément, parce qu'elles répondent à une obligation d'urbanisme.

Le même raisonnement vaut pour les dépôts et pour les terrasses. Une terrasse accessible depuis votre salon peut être une partie privative, un bien commun à usage exclusif, ou une toiture commune sur laquelle personne n'a de droit particulier. Les azoteas et les sous-sols sont d'ailleurs présumés biens communs, sauf clause contraire figurant dans les titres de propriété.

Qui gère l'immeuble et qui décide

Trois fonctions coexistent, et les confondre conduit à s'adresser à la mauvaise personne au mauvais moment.

La junta de propietarios

La junta de propietarios, l'assemblée des copropriétaires, est constituée de tous les propriétaires des sections exclusives et les représente collectivement. Obligation légale. Elle se constitue pleinement au moment où le règlement interne est établi, et son inscription se fait au registre des biens, sur la partida du bien matrice ou sur celle qui correspond aux biens communs. La renonciation d'un propriétaire n'empêche pas la constitution de l'assemblée et ne le libère ni des obligations communes ni des décisions prises.

Un chiffre donne la mesure du sujet. Selon la SUNARP, le registre foncier péruvien, 1 899 juntas de propietarios ont été inscrites dans tout le pays entre janvier 2025 et août 2026, dont 448 à Lima. Pour situer ce volume, la Sociedad Peruana de Bienes Raíces estimait en 2019 que 95 % des immeubles de la capitale n'avaient pas d'assemblée inscrite aux registres publics. Cette estimation sectorielle est ancienne et nous ne l'avons pas trouvée actualisée par une source officielle, mais l'ordre de grandeur mérite d'être connu : dans beaucoup d'immeubles liméniens, l'organisation collective existe en pratique sans être formalisée au registre.

Le président

Obligation légale. L'assemblée est présidée par l'un de ses membres, qui exerce la représentation légale de la copropriété et dispose des pouvoirs généraux et spéciaux de représentation prévus par le Code de procédure civile péruvien. Pour exercer cette représentation en justice, il lui faut une copie certifiée par notaire de l'acte de la séance où figure sa nomination, dûment inscrite. Le règlement interne peut prévoir en outre la constitution d'une direction collégiale.

L'administrateur de l'immeuble

Obligation légale. Tout immeuble soumis à ce régime doit disposer d'un administrateur général, désigné par l'assemblée. Ce peut être le président lui-même, l'un des occupants, propriétaire ou non, ou une personne physique ou morale spécialement engagée pour cette fonction. Ses missions sont énumérées par le règlement : veiller au bon fonctionnement et à la conservation des biens et services communs, encaisser les charges, veiller à ce que les paiements des services communs soient à jour, tenir les comptes, effectuer des visites après préavis, tenir le livre des procès-verbaux, et surtout élaborer et proposer à l'assemblée le budget annuel de recettes et de dépenses. Ce dernier point est utile à retenir : le budget annuel n'est pas une faveur que l'on vous accorde, c'est une pièce que l'administrateur doit produire.

Vérifier l'identité et les pouvoirs

Recommandation de vérification. Demandez le nom du président et celui de l'administrateur, puis vérifiez la cohérence entre ce qu'on vous dit et ce qui est inscrit. La SUNARP publie la procédure d'inscription de l'assemblée : elle exige une copie certifiée par notaire du procès-verbal d'élection, une attestation de convocation avec signature légalisée, et une déclaration sur l'honneur confirmant que tous les propriétaires ont été convoqués. Si le président en exercice n'est pas celui qui figure au registre, ce n'est pas nécessairement anormal, mais cela vous dit quelque chose sur le degré de formalisation de l'immeuble, et donc sur la facilité avec laquelle la copropriété pourra agir en justice le jour où elle en aura besoin.

Comment les décisions se prennent

Obligation légale, sauf disposition contraire du règlement interne. La convocation se fait par le président avec un préavis d'au moins cinq jours calendaires, par un moyen permettant de conserver la preuve de la remise ou de la réception, et par affichage dans l'immeuble. La majorité qualifiée correspond au vote favorable de propriétaires représentant au moins les deux tiers des participations aux biens communs. Les travaux sur les biens communs relèvent de la majorité simple lorsqu'ils visent leur conservation ou leur entretien, et de la majorité qualifiée lorsqu'ils modifient ou limitent leur usage. Les séances et les décisions doivent figurer dans un livre de procès-verbaux légalisé.

Un détail qui compte pour un acheteur non résident : le règlement prévoit que les séances se tiennent nécessairement dans l'immeuble. Nous y revenons plus bas.

Ce que comprennent les charges

Les cuotas de mantenimiento, les charges mensuelles, financent les services communs. Leur contenu varie fortement d'un immeuble à l'autre, et c'est précisément pour cela qu'on ne peut pas comparer deux montants sans comparer ce qu'ils achètent.

Obligation légale. Le règlement de la loi 27157 distingue les services communs obligatoires des autres. Sont obligatoires pour tous les immeubles soumis au régime : la propreté, la conservation et l'entretien des espaces communs, des installations sanitaires et électriques d'usage commun et, plus généralement, de tout élément des biens communs, y compris leur réparation ou leur remplacement. Les autres services, une fois décidés par l'assemblée, deviennent obligatoires à leur tour.

Les postes que l'on rencontre

• La sécurité et le gardiennage. Souvent le premier poste de dépense dans les immeubles de Lima. Une conciergerie vingt-quatre heures sur vingt-quatre suppose plusieurs postes à temps plein, et cela se voit immédiatement sur la charge mensuelle.
• Le personnel et le nettoyage des halls, couloirs, escaliers, parkings et espaces extérieurs.
• L'eau et l'électricité des parties communes, et dans certains immeubles l'eau de l'ensemble du bâtiment lorsqu'elle n'est pas individualisée.
• Les ascenseurs : contrat d'entretien, interventions, et le cas échéant la ligne téléphonique de secours.
• Les pompes et les réservoirs. Beaucoup d'immeubles liméniens fonctionnent avec une citerne et un système de relevage : entretien, nettoyage périodique des cuves, remplacement des pompes.
• L'administration : honoraires de l'administrateur, comptabilité, frais bancaires.
• Les espaces de loisirs lorsqu'ils existent : piscine, salle de sport, terrasse commune, salle de réception, coworking. Ils se paient à l'entretien, qu'ils soient utilisés ou non.
• L'entretien courant : petites réparations, fournitures, jardinage, évacuation des déchets.
• Une assurance, lorsqu'elle existe. Le régime en vigueur n'impose pas à la copropriété de souscrire une assurance de l'immeuble. Certaines le font par décision d'assemblée ou par clause du règlement interne, d'autres non. Posez la question, ne la présumez pas.
• Une provision, lorsqu'elle existe. Aucun fonds de réserve n'est légalement obligatoire dans le régime actuel. Lorsqu'un immeuble en constitue un, c'est une décision de l'assemblée ou une règle de son règlement interne, et c'est plutôt bon signe.

Quatre catégories à ne pas mélanger

Les charges ordinaires financent le fonctionnement courant et se paient tous les mois. Les dépenses exceptionnelles correspondent à une décision ponctuelle de l'assemblée, typiquement des travaux, et se traduisent par un appel de fonds. Les consommations individuelles, électricité de votre appartement, gaz, internet, et l'eau lorsqu'elle est individualisée, ne sont pas des charges de copropriété mais vos propres factures. Les impôts municipaux, enfin, sont d'une autre nature encore : l'Impuesto Predial et les arbitrios se déclarent et se paient auprès de la municipalité du district, et ne transitent pas par l'administrateur de l'immeuble. Ils figurent dans notre guide sur le coût total d'un achat immobilier à Lima.

Comment les charges sont réparties

C'est le sujet sur lequel les idées reçues venues d'Europe font le plus de dégâts, alors soyons précis.

Obligation légale. Le paiement des charges communes s'effectue selon les pourcentages établis dans le règlement interne, en tenant compte de critères tels que l'usage, l'espace occupé, la demande de services, le nombre de personnes occupant les sections, leur emplacement ou leur accessibilité. Le texte ajoute une précision décisive : ces pourcentages ne sont pas nécessairement égaux à ceux de la participation à la propriété des biens communs.

Obligation légale. Le contenu obligatoire du règlement interne confirme cette architecture : il doit indiquer à la fois les pourcentages de participation de chaque propriétaire dans les biens communs et les pourcentages de participation dans les charges communes, ces derniers étant égaux aux premiers sauf si un critère différent est adopté.

Conclusion pratique : il n'existe pas de règle universelle de répartition à la surface au Pérou. La clé est celle que porte le règlement interne de votre immeuble, et elle peut parfaitement pondérer l'usage plutôt que les mètres carrés. C'est donc au règlement interne qu'il faut aller voir, pas à une règle générale.

Les questions pratiques que tout le monde se pose

L'appartement reste vide, dois-je payer ? Oui. Obligation légale. Le règlement de la loi 27157 est explicite : le fait qu'une section soit ou demeure inoccupée, quelle que soit la durée de l'inoccupation, n'exonère pas son propriétaire du paiement des charges, sauf accord contraire. La réserve compte : un règlement interne ou une décision d'assemblée peut prévoir autre chose, mais le principe est le paiement.

Je n'utilise ni la piscine ni la salle de sport, puis-je être dispensé ? En principe non, puisque vous contribuez à l'entretien de biens communs dont vous avez la jouissance, que vous l'exerciez ou non. Certains règlements internes prévoient des contributions différenciées pour certains équipements. C'est une règle propre à l'immeuble, à vérifier au cas par cas, et non une règle générale.

L'eau est collective, comment est-elle répartie ? Dans les immeubles où le compteur est unique, la facture d'eau devient une charge commune répartie selon la clé du règlement interne, parfois corrigée par le nombre d'occupants déclarés. Demandez explicitement comment l'immeuble procède : c'est un poste qui peut représenter une part notable de la charge mensuelle, et une répartition purement surfacique y est souvent mal vécue.

Le parking et le dépôt paient-ils une contribution propre ? Cela dépend de leur statut et du règlement interne. Lorsqu'ils constituent des sections exclusives distinctes, ils portent leur propre pourcentage de participation et peuvent donc supporter leur propre quote-part. Lorsqu'ils sont des biens communs à usage exclusif, la question se règle par le règlement ou par une décision de l'assemblée. Vérifiez sur un relevé de charges réel plutôt que sur une explication orale.

Et si mon locataire occupe le logement ? Obligation légale. Le règlement prévoit que le locataire ou tout autre occupant paie ponctuellement les charges communes lorsque son contrat le prévoit ; dans ce cas, le propriétaire demeure solidairement responsable envers l'assemblée. Traduction concrète pour un investisseur : le bail peut mettre la charge mensuelle à la main du locataire, mais cela ne vous décharge pas vis-à-vis de la copropriété si le locataire ne paie pas.

Examiner la santé financière de l'immeuble

Voici la partie que presque aucun acheteur étranger ne fait, et qui distingue une visite d'une véritable vérification.

Les pièces à lire

Le budget annuel voté par l'assemblée, qui montre ce que l'immeuble prévoit de dépenser et sur quelles hypothèses. Les comptes des exercices récents, qui montrent ce qu'il a réellement dépensé. L'écart entre les deux est plus instructif que chacun pris isolément. Les relevés de charges de votre lot sur douze à vingt-quatre mois, qui révèlent la saisonnalité, les régularisations et les appels exceptionnels. L'état de trésorerie : de quoi dispose la copropriété aujourd'hui, en caisse et en banque. L'état des impayés, globalement. Et les factures dues aux prestataires : une copropriété peut afficher une trésorerie correcte tout en devant trois mois à son entreprise de sécurité.

Recommandation de vérification, et non obligation légale. Rien n'oblige un vendeur à vous remettre l'ensemble de ces pièces avant une offre, et aucune norme ne fixe la période à examiner. Nous suggérons deux exercices comptables complets et douze à vingt-quatre mois de relevés, parce que c'est la profondeur qui permet de repérer une tendance. Un vendeur qui refuse toute communication vous renseigne déjà, et vous restez libre d'en tirer les conséquences.

Une charge faible n'est pas une bonne nouvelle en soi

C'est le contresens le plus fréquent. Une charge mensuelle basse peut signifier trois choses très différentes.

Elle peut traduire une gestion efficace : un immeuble sans équipements coûteux, bien tenu, avec des contrats négociés et peu de personnel. C'est une excellente nouvelle.

Elle peut traduire un entretien reporté : on ne remplace pas la pompe, on repeint la façade tous les quinze ans, on diffère la révision des ascenseurs. La dépense n'a pas disparu, elle s'accumule et arrivera sous forme d'appel de fonds, souvent au pire moment.

Elle peut enfin traduire un niveau d'impayés élevé qui contraint l'immeuble à fonctionner en dessous de ses besoins.

La réciproque est vraie : une charge élevée ne prouve pas une bonne gestion. Elle peut financer des services réellement rendus, ou un contrat mal négocié, ou un sureffectif. Le seul moyen de trancher est de rapprocher la charge des services effectivement fournis et de l'état visible de l'immeuble.

Dettes du vendeur et impayés collectifs

Trois situations distinctes se cachent derrière le mot « dettes », et elles n'appellent pas les mêmes réponses.

Les sommes dues par le vendeur au titre de son propre lot : charges impayées, appels de fonds non honorés, pénalités éventuelles.

Les impayés des autres propriétaires envers la copropriété : ils ne vous sont pas réclamés, mais ils affectent la capacité de l'immeuble à entretenir ses biens communs, et donc la probabilité d'un appel de fonds futur.

Les dettes de la copropriété envers ses prestataires : sécurité, entretien des ascenseurs, fournisseurs d'eau ou d'électricité. Ce sont des engagements collectifs auxquels vous contribuerez en tant que nouveau copropriétaire.

Ce que dit le droit, et ce qu'il ne dit pas

Il faut être clair, parce que ce point est souvent affirmé à tort dans un sens comme dans l'autre.

Obligation légale. Les reçus impayés de charges ordinaires ou extraordinaires constituent des titres exécutoires permettant d'engager un processus d'exécution. Le règlement précise qu'en cas de retard de trois mois consécutifs, le président de l'assemblée peut agir par la voie exécutoire sans conciliation préalable, alors que la conciliation extrajudiciaire est en principe un préalable obligatoire pour les autres litiges. Le propriétaire en retard de trois charges ordinaires ou d'une charge extraordinaire au moment de la convocation est par ailleurs déclaré inhabilitado : il peut assister aux assemblées avec voix consultative, n'est pas compté dans le quorum, ne vote pas et ne peut pas contester les décisions, jusqu'à régularisation.

Ce que le régime actuel ne prévoit pas. Nous n'avons trouvé, ni dans le Titre III de la loi 27157 ni dans son règlement, aucune disposition transférant automatiquement au nouvel acquéreur la dette de charges laissée par le vendeur, ni aucun mécanisme inscrivant cette dette au registre du lot. Nous nous garderons donc de l'affirmer dans un sens comme dans l'autre : ce qui est certain, c'est que le texte n'organise pas ce transfert, et que la question de savoir qui supporte l'arriéré se règle en pratique par le contrat et par la vérification préalable. C'est un point à faire trancher par votre avocat péruvien au vu du règlement interne de l'immeuble concerné.

Ce qui changera. Le décret législatif 1568, lorsqu'il entrera en vigueur, prévoit précisément de combler ce vide : en cas de non-paiement, une carga pourra être inscrite sur la partida registral du lot, sur décision de l'assemblée, selon des modalités renvoyées à son règlement d'application. Il crée également un registre national des débiteurs de charges, dont les informations pourront alimenter la centrale des risques de la SBS, l'autorité de supervision bancaire. Ces mécanismes ne sont pas encore applicables, et la presse péruvienne relevait en août 2026 que la SBS n'avait pas encore engagé la création de ce registre.

La constancia de no adeudo

La pratique courante, à Lima, consiste à demander à l'administrateur une constancia de no adeudo, une attestation indiquant que le lot est à jour de ses charges. C'est une pièce utile et il faut la demander.

Pratique courante, et non instrument légal. Nous n'avons trouvé aucune disposition du régime en vigueur qui définisse ce document, qui en impose la délivrance ou qui lui attache un effet libératoire. Concrètement, cela signifie qu'une constancia vaut ce que vaut l'information de celui qui la signe, à la date où il la signe. Elle ne couvre pas les régularisations postérieures, ni un appel de fonds voté mais non encore appelé, ni une dette contestée. Demandez-la datée, signée, avec l'identification de son auteur et la mention explicite du lot et de la période couverte, et complétez-la par les relevés de charges eux-mêmes.

Disposition contractuelle. La bonne protection est ailleurs : dans le contrat. Faites-y inscrire qui supporte les charges dues jusqu'à la date de remise, comment se fait la répartition du mois en cours, ce qu'il advient d'un appel de fonds voté avant la signature mais appelé après, et ce qui se passe si un arriéré apparaît ensuite. Ce sont des clauses ordinaires qu'un avocat péruvien rédige sans difficulté, à condition qu'on lui demande de le faire.

Travaux et entretien à anticiper

Un immeuble vieillit, et certains postes coûtent cher. L'objectif n'est pas de diagnostiquer un bâtiment, ce qui n'est ni votre rôle ni le nôtre, mais de savoir quelles questions poser et quels documents lire.

Les postes qui pèsent

Les ascenseurs sont le premier sujet : âge, marque, contrat d'entretien, historique des pannes, et surtout existence ou non d'une modernisation programmée. Dans une tour, le nombre d'ascenseurs rapporté au nombre de lots détermine aussi le confort quotidien.

Les façades et l'étanchéité. Une reprise de façade ou une réfection d'étanchéité de toiture sont typiquement les dépenses qui se traduisent par un appel de fonds à quatre chiffres par lot.

Les réseaux d'eau, d'évacuation et d'électricité, dont l'âge conditionne la fréquence des incidents.

Les pompes et les réservoirs, avec l'entretien et le nettoyage périodique des citernes, qui constituent une dépense récurrente propre à beaucoup d'immeubles liméniens.

Les équipements de sécurité : détection incendie, extincteurs, éclairage de secours, portes coupe-feu, groupe électrogène le cas échéant.

La corrosion, enfin, selon l'exposition. À proximité immédiate du front de mer, à Miraflores, à Barranco, à Magdalena ou à Chorrillos, l'air chargé en sel attaque les métaux exposés : garde-corps, menuiseries extérieures, quincaillerie, équipements de terrasse. Un immeuble côtier bien entretenu porte les traces d'un traitement régulier ; un immeuble côtier négligé se repère à ses points d'oxydation.

Quatre catégories de travaux

• L'entretien courant, financé par les charges ordinaires, qui ne devrait donner lieu à aucune surprise.
• Le remplacement important d'un équipement en fin de vie : ascenseur, pompes, groupe électrogène. Prévisible, souvent différé.
• Les travaux votés, décidés en assemblée, avec un financement arrêté. Ils vous engagent dès lors que vous devenez propriétaire, et c'est le point le plus important de cette section.
• Les travaux envisagés, évoqués en assemblée sans décision. Ils ne vous engagent pas encore, mais ils signalent ce qui arrive.

Recommandation de vérification. Les procès-verbaux d'assemblée des deux ou trois dernières années sont la meilleure source sur ces quatre catégories, parce qu'ils montrent à la fois ce qui a été décidé, ce qui a été discuté et ce qui a été repoussé. Complétez-les par les contrats d'entretien en cours, les rapports techniques s'il en existe, les devis obtenus et l'historique des interventions.

Quand consulter un professionnel technique. Dès qu'un élément touche à la structure, à l'étanchéité ou à la sécurité de l'immeuble, et dès que l'enjeu financier dépasse ce que vous êtes prêt à découvrir après coup. Un architecte ou un ingénieur inscrit à son collège professionnel au Pérou est la personne compétente. Nous ne sommes ni l'un ni l'autre, et un avis technique ne se remplace pas par une visite attentive.

Le règlement est-il compatible avec votre projet ?

Un appartement parfait dans un immeuble dont le règlement interdit votre usage n'est pas un bon achat. Cette vérification prend une heure et se fait avant l'offre, pas après.

Obligation légale. Les sections de propriété exclusive peuvent être destinées à tout usage autorisé par les normes en vigueur, sauf les limitations établies dans le règlement interne. C'est la disposition qui donne au règlement interne sa force : il peut restreindre l'usage de votre propre appartement, dans les limites de la légalité.

Les points à lire

L'usage autorisé du lot. Le règlement interne doit indiquer le destin de chaque section, habitation, commerce, bureau, stationnement ou autre. Un lot déclaré à usage d'habitation n'est pas librement transformable en bureau ou en local commercial.

La location de courte durée. C'est la question la plus fréquente, et la plus mal traitée. Le règlement interne peut la restreindre, et plusieurs municipalités de Lima ont par ailleurs encadré cet usage. Un point mérite d'être dit franchement : le silence du règlement ne vaut pas autorisation certaine. Un règlement muet laisse la question ouverte, et une assemblée peut ultérieurement modifier le règlement. Le cadre applicable, la fiscalité et les conséquences économiques sont traités dans notre guide sur Airbnb à Lima ; ici, retenez seulement que la réponse se cherche dans le règlement inscrit, dans les procès-verbaux récents et auprès de la municipalité, pas dans une déduction.

Les travaux privatifs. Obligation légale. Vous pouvez réaliser des travaux dans votre section, à condition de ne pas contrevenir aux normes en vigueur, de ne pas nuire aux conditions de sécurité et de fonctionnement de l'immeuble et de ne pas porter atteinte aux droits des autres. La licence municipale de travaux doit être obtenue au préalable et la date de démarrage communiquée à l'assemblée. Et si les travaux modifient la volumétrie, le style architectural ou l'aspect extérieur, l'approbation préalable de l'assemblée est requise. Une rénovation intérieure classique ne relève donc pas de l'assemblée ; une fermeture de balcon, si.

Le reste de la vie collective : bruit et horaires, accès des visiteurs, animaux, créneaux de déménagement, réservation de l'ascenseur de service, usage des espaces communs et de leurs équipements. Ce sont typiquement des règles propres à l'immeuble, et elles conditionnent autant votre confort que votre capacité à louer.

Le cas particulier d'un immeuble neuf

Acheter dans un immeuble neuf ne dispense pas de cette vérification : cela la déplace. Les documents historiques n'existent pas encore, et il faut donc examiner des hypothèses plutôt que des comptes.

Qui administre pendant la transition ? Dans les premiers mois, la gestion est souvent assurée par le promoteur ou par un administrateur qu'il a désigné, jusqu'à ce que l'assemblée se constitue effectivement et élise ses représentants. Demandez qui administre aujourd'hui, jusqu'à quand, et selon quelles modalités la passation est prévue. Obligation légale. L'assemblée se constitue avec l'établissement du règlement interne, qui désigne obligatoirement le président s'il existe déjà une pluralité de propriétaires au moment de l'inscription.

Sur quelles hypothèses reposent les charges annoncées ? C'est le point le plus important. Une estimation communiquée avant livraison est un calcul prévisionnel, généralement construit sur un immeuble pleinement occupé, avec des contrats non encore négociés et sans historique de consommation. Le coût de fonctionnement réel diffère fréquemment, à la hausse comme à la baisse, et il n'est stable qu'après plusieurs mois d'exploitation. Demandez le détail poste par poste plutôt qu'un montant global, et demandez explicitement quel taux d'occupation a été retenu.

Tous les équipements fonctionnent-ils déjà ? Un immeuble livré partiellement continue d'être un chantier : parties communes inachevées, piscine non mise en service, salle de sport vide. Cela a deux conséquences, l'une sur votre confort, l'autre sur les charges, qui augmenteront quand ces équipements entreront en service.

Quels documents sont disponibles ? Le règlement interne et son inscription, les plans, le premier budget, les contrats déjà signés, et l'état d'avancement des démarches administratives et registrales. Ces dernières suivent leur propre calendrier, décrit dans notre guide sur la réception d'un appartement neuf à Lima, où l'on voit qu'un logement peut être remis et occupé avant que son independización soit achevée.

Un mot d'équilibre pour finir : les difficultés de transition ne sont pas systématiques. Beaucoup de programmes passent de la gestion du promoteur à une assemblée constituée sans incident notable. Ce qui distingue les cas difficiles des autres, c'est presque toujours la clarté des documents remis au départ.

Suivre la copropriété depuis l'Europe

Vous ne serez pas dans l'immeuble, et pourtant vous en êtes copropriétaire. Quelques dispositions pratiques suffisent à éviter que les décisions se prennent sans vous.

Recevoir les convocations. Obligation légale, sauf disposition contraire du règlement. La convocation se fait avec au moins cinq jours calendaires de préavis, par un moyen laissant une trace de la remise ou de la réception, courrier, fax, courriel ou équivalent, et par affichage dans l'immeuble. Communiquez par écrit à l'administration une adresse électronique et une adresse de notification, et faites-en accuser réception. Un préavis de cinq jours est court quand on vit à neuf fuseaux horaires de distance : c'est précisément pour cela qu'il faut être certain de figurer sur la liste de diffusion.

Se faire représenter. Obligation légale. Les propriétaires peuvent se faire représenter à l'assemblée selon ce que prévoit le règlement interne. La représentation doit être conférée par écrit et à titre spécial pour chaque séance, sauf s'il s'agit d'un pouvoir donné par acte notarié. Autrement dit, et contrairement à une idée répandue, une procuration notariée n'est pas systématiquement nécessaire : un mandat écrit, établi séance par séance, suffit dans le cadre fixé par le règlement. Le pouvoir notarié a l'avantage de valoir pour la durée convenue plutôt que pour une seule réunion, ce qui peut justifier son coût si vous prévoyez une absence longue.

Le vote à distance. Prudence ici. Le règlement en vigueur prévoit que les séances se tiennent nécessairement dans l'immeuble, et il ne consacre pas de mécanisme général de vote électronique. Certains immeubles organisent en pratique des participations à distance ; cela relève de leur organisation interne et de leur règlement, non d'un droit que vous pourriez exiger. Le décret législatif 1568 admettra expressément les séances virtuelles lorsqu'il entrera en vigueur, mais ce n'est pas encore le cas.

Payer. Mettez en place un moyen de paiement fiable et documenté, et conservez les justificatifs. Un retard involontaire de trois charges suffit à vous priver du droit de vote au moment où une décision importante se prend.

Conserver les décisions. Demandez systématiquement copie des procès-verbaux et classez-les. C'est votre mémoire de ce qui a été voté, et c'est ce que vous transmettrez à votre tour le jour de la revente.

Suivre les travaux. Quelqu'un doit pouvoir constater sur place l'avancement de ce qui a été voté et payé. Ce rôle de relais local est exactement celui que décrit notre guide sur l'achat d'un appartement à Lima sans se rendre au Pérou.

Un exemple chiffré pour comparer deux biens

L'exemple qui suit est entièrement hypothétique. Il ne décrit aucun bien réel, ne constitue pas une moyenne de marché et ne prédit rien. Il sert uniquement à montrer comment une différence de charges se compare à une différence de prix.

Deux appartements comparables, même district, surfaces voisines, tous deux destinés à un investissement locatif.

Le calcul est volontairement simple et vérifiable. Côté A : S/ 380 × 12 × 10 = S/ 45 600. Côté B : S/ 620 × 12 × 10 = S/ 74 400, auxquels s'ajoutent S/ 3 200 d'appel de fonds, soit S/ 77 600. La conversion retient un taux de S/ 3,37 pour 1 USD, taux du système bancaire publié par la SBS et diffusé par la BCRP pour le 10 septembre 2026.

Le résultat mérite qu'on s'y arrête. Le bien B est affiché USD 7 000 moins cher, ce qui est l'argument qui décide beaucoup d'acheteurs. Sur dix ans, l'écart de charges et l'appel de fonds représentent pourtant USD 9 495 de plus. Le bien apparemment moins cher revient donc, sur cette période, à environ USD 2 500 de plus que l'autre.

Quatre réserves, parce que ce calcul ne dit pas tout. Il ignore l'évolution des charges dans le temps, qui n'est pas nulle. Il ignore la valeur actualisée de l'argent. Il ne valorise pas les services supplémentaires du bien B, qui ont une utilité réelle et peuvent soutenir le loyer ou l'attractivité à la revente. Et il suppose que l'appel de fonds de B est le seul à venir, ce que rien ne garantit pour l'un comme pour l'autre.

En location, qui paie quoi ? Comme vu plus haut, le locataire peut prendre en charge la charge mensuelle lorsque le bail le prévoit, le propriétaire restant solidairement responsable envers l'assemblée. Les dépenses exceptionnelles, elles, restent en pratique du côté du propriétaire, sauf clause contraire. Autrement dit, sur cet exemple, l'écart de S/ 240 par mois peut être neutralisé par le bail, alors que les S/ 3 200 d'étanchéité ne le seront probablement pas. C'est une raison de plus de lire les procès-verbaux avant de signer, et non après.

Les documents à demander avant de signer

Le tableau ci-dessous distingue ce qui relève d'une obligation légale, de la règle propre à l'immeuble et de la simple recommandation de vérification. Au Pérou, il n'existe pas d'équivalent du dossier de copropriété que le vendeur doit remettre en France : la plupart de ces pièces s'obtiennent parce qu'on les demande, pas parce qu'on peut les exiger.

Checklist avant l'achat

Ce que vous achetez

• Parking, dépôt et terrasse identifiés dans la partida, le règlement interne et les plans, pas seulement constatés sur place.
• Pourcentage de participation du lot relevé, dans les biens communs comme dans les charges.

Gouvernance

• Junta de propietarios inscrite ou non, et identité du président vérifiée au registre.
• Administrateur identifié, avec son contrat, ses honoraires et son mode de reddition de comptes.

Argent

• Budget annuel, comptes de deux exercices et relevés de charges sur 12 à 24 mois obtenus et lus.
• Trésorerie, impayés globaux et dettes envers les prestataires connus.
• Charge mensuelle rapportée aux services réellement fournis et au nombre de lots.
• Situation du vendeur confirmée par écrit, et répartition des charges réglée dans le contrat.

Travaux

• Procès-verbaux des 2 à 3 dernières années lus, travaux votés et envisagés listés.
• Ascenseurs, étanchéité, réseaux, pompes et sécurité incendie situés dans leur cycle de vie.
• Avis d'un professionnel technique demandé si la structure, l'étanchéité ou la sécurité sont en cause.

Compatibilité avec votre projet

• Usage du lot au règlement interne compatible avec votre projet, courte durée comprise.
• Règles de travaux, de bruit, d'animaux, de visiteurs et de déménagement connues.
• Adresse de notification communiquée par écrit à l'administration et accusé de réception conservé.

Questions fréquentes