Copropiedad en Lima: gastos, reglamento y obras por verificar antes de comprar

Un departamento se visita en cuarenta minutos. El edificio que lo rodea, en cambio, no se visita: se lee, en documentos que nadie le ofrecerá espontáneamente. Y ahí es donde se alojan las sorpresas más costosas, porque una vez propietario usted hereda el funcionamiento colectivo tal como está.

Esta guía responde a una pregunta precisa: ¿cómo verificar el funcionamiento y la situación financiera de un edificio en Lima antes de comprometerse? Prolonga nuestra checklist de criterios para elegir un departamento, que trata de la vivienda misma, y no repite ni el proceso de compra ni el marco aplicable al alquiler de corta duración, desarrollados en otras guías.

Lo que usted compra más allá del departamento

El régimen aplicable se llama propiedad exclusiva y propiedad común. Usted compra una sección de propiedad exclusiva, su departamento, a la que se asocia un porcentaje de participación en los bienes comunes. Ese porcentaje no es decorativo: determina su peso en las votaciones y, en principio, su parte de las cuotas.

Obligación legal. El reglamento del régimen prevé que ese porcentaje se fije en el reglamento interno del edificio, atendiendo a criterios razonables como el área ocupada por las secciones exclusivas, su ubicación o los usos a los que están destinadas. Dicho de otro modo, la ley no impone el área como clave única: exige que la clave figure en el reglamento y que sea razonable.

Obligación legal. La participación en los bienes comunes es un derecho accesorio a su sección: se transmite con ella y no puede separarse. La transferencia de su sección comprende, además, todos los bienes que la conforman, la participación en los bienes comunes y los derechos de uso, tránsito o servidumbre que la afecten.

La trampa del estacionamiento, del depósito y de la terraza

Es el punto que más malentendidos genera entre compradores europeos, y merece detenerse.

Un estacionamiento puede corresponder a tres situaciones jurídicas muy distintas. Puede ser una sección de propiedad exclusiva independiente, independizada y con su propia partida registral. Puede ser un bien común afectado a su uso exclusivo, mencionado como tal en el reglamento interno: usted tiene el disfrute, pero no la propiedad, y no puede venderlo por separado. O puede ser simplemente un espacio usado por tolerancia, sin fundamento documental alguno, lo que ocurre más de lo que se cree en edificios antiguos.

Obligación legal. El reglamento de la Ley 27157 incluye entre los bienes comunes intransferibles «los estacionamientos exigidos reglamentariamente», salvo pacto en contrario establecido en el reglamento interno. Un edificio puede, por tanto, tener espacios que nunca serán vendibles por separado, porque responden a una exigencia urbanística.

El mismo razonamiento vale para los depósitos y para las terrazas. Una terraza accesible desde su sala puede ser área privativa, bien común de uso exclusivo, o un techo común sobre el que nadie tiene derecho particular. Las azoteas y los sótanos se presumen, además, bienes comunes, salvo cláusula en contrario en los títulos de propiedad.

Quién administra el edificio y quién decide

Coexisten tres funciones, y confundirlas lleva a dirigirse a la persona equivocada en el momento equivocado.

La junta de propietarios

La junta de propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones exclusivas y tiene su representación conjunta. Obligación legal. Se constituye plenamente al otorgarse el reglamento interno, y su inscripción se efectúa en el registro de predios, en la partida del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes. La renuncia de un propietario no impide la constitución de la junta ni lo libera de las obligaciones comunes ni del cumplimiento de los acuerdos.

Una cifra da la medida del asunto. Según la Sunarp, se inscribieron 1 899 juntas de propietarios en todo el país entre enero de 2025 y agosto de 2026, 448 de ellas en Lima. Para situar ese volumen, la Sociedad Peruana de Bienes Raíces estimaba en 2019 que el 95 % de los edificios de la capital no contaba con junta inscrita en Registros Públicos. Esa estimación sectorial es antigua y no la encontramos actualizada por una fuente oficial, pero el orden de magnitud conviene conocerlo: en muchos edificios limeños la organización colectiva existe en la práctica sin estar formalizada en el registro.

El presidente

Obligación legal. La junta está presidida por uno de sus miembros, que ejerce la representación legal de la copropiedad y goza de las facultades generales y especiales de representación señaladas en el Código Procesal Civil. Para ejercer esa representación procesal requiere copia certificada por notario del acta de la sesión donde conste su nombramiento, debidamente inscrita. El reglamento interno puede además prever la constitución de una directiva.

El administrador del edificio

Obligación legal. Todo edificio sujeto a este régimen debe contar con un administrador general, designado por la junta. Puede ser el propio presidente, cualquiera de los poseedores de las secciones, propietario o no, o una persona natural o jurídica especialmente contratada. Sus funciones están enumeradas en el reglamento: velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, cobrar las cuotas, cuidar que los pagos de los servicios comunes estén al día, llevar las cuentas, realizar visitas previo aviso, mantener el libro de actas y, sobre todo, elaborar y proponer a la junta el presupuesto anual de ingresos y gastos. Este último punto conviene retenerlo: el presupuesto anual no es un favor que se le concede, es una pieza que el administrador debe producir.

Verificar identidad y facultades

Recomendación de verificación. Pida el nombre del presidente y el del administrador, y luego verifique la coherencia entre lo que le dicen y lo que está inscrito. La Sunarp publica el procedimiento de inscripción de la junta: exige copia certificada por notario del acta de elección, constancia de convocatoria con firma legalizada y una declaración jurada que acredite la convocatoria a todos los propietarios. Si el presidente en ejercicio no es el que figura en el registro, no es necesariamente anormal, pero le dice algo sobre el grado de formalización del edificio y, por tanto, sobre la facilidad con la que la copropiedad podrá actuar judicialmente el día que lo necesite.

Cómo se toman las decisiones

Obligación legal, salvo disposición distinta del reglamento interno. La convocatoria la realiza el presidente con una anticipación no menor de cinco días naturales, por un medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y mediante carteles en el edificio. La mayoría calificada corresponde al voto conforme de propietarios que representen al menos las dos terceras partes de las participaciones en los bienes comunes. Las obras en bienes comunes se aprueban por mayoría simple cuando están destinadas a su conservación o mantenimiento, y por mayoría calificada cuando modifican o limitan su uso. Las sesiones y los acuerdos deben constar en un libro de actas legalizado.

Un detalle que cuenta para un comprador no residente: el reglamento prevé que las sesiones se celebran necesariamente en el predio. Volvemos sobre ello más abajo.

Qué comprenden las cuotas de mantenimiento

Las cuotas de mantenimiento financian los servicios comunes. Su contenido varía mucho de un edificio a otro, y justamente por eso no se pueden comparar dos montos sin comparar lo que cada uno compra.

Obligación legal. El reglamento de la Ley 27157 distingue los servicios comunes obligatorios de los demás. Son obligatorios para todos los edificios sujetos al régimen: la limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas y ambientes comunes, de las instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común y, en general, de cualquier otro elemento de los bienes comunes, incluida su reparación o reposición. Los demás servicios, una vez acordados por la junta, también resultan obligatorios.

Los rubros que se encuentran

• La seguridad y la vigilancia. Suele ser el primer rubro de gasto en los edificios de Lima. Una portería las veinticuatro horas supone varios puestos a tiempo completo, y eso se nota de inmediato en la cuota mensual.
• El personal y la limpieza de halls, pasillos, escaleras, cocheras y áreas exteriores.
• El agua y la electricidad de las áreas comunes, y en algunos edificios el agua de todo el inmueble cuando no está individualizada.
• Los ascensores: contrato de mantenimiento, intervenciones y, en su caso, la línea telefónica de emergencia.
• Las bombas y las cisternas. Muchos edificios limeños funcionan con cisterna y sistema de bombeo: mantenimiento, limpieza periódica de tanques, reposición de bombas.
• La administración: honorarios del administrador, contabilidad, gastos bancarios.
• Las áreas de esparcimiento cuando existen: piscina, gimnasio, terraza común, salón de eventos, coworking. Se pagan en mantenimiento, se usen o no.
• El mantenimiento corriente: pequeñas reparaciones, insumos, jardinería, eliminación de basura.
• Un seguro, cuando existe. El régimen vigente no obliga a la copropiedad a contratar un seguro del edificio. Algunas lo hacen por acuerdo de junta o por cláusula del reglamento interno, otras no. Pregunte, no lo presuma.
• Una provisión, cuando existe. Ningún fondo de reserva es legalmente obligatorio en el régimen actual. Cuando un edificio constituye uno, es por acuerdo de la junta o por regla de su reglamento interno, y más bien es buena señal.

Cuatro categorías que no hay que mezclar

Las cuotas ordinarias financian el funcionamiento corriente y se pagan cada mes. Los gastos extraordinarios corresponden a un acuerdo puntual de la junta, típicamente obras, y se traducen en una cuota extraordinaria. Los consumos individuales, electricidad de su departamento, gas, internet y el agua cuando está individualizada, no son gastos de copropiedad sino sus propias facturas. Los tributos municipales, por último, son de otra naturaleza: el Impuesto Predial y los arbitrios se declaran y se pagan ante la municipalidad distrital y no pasan por el administrador del edificio. Figuran en nuestra guía sobre el costo total de una compra inmobiliaria en Lima.

Cómo se reparten las cuotas

Es el tema donde las ideas traídas de Europa hacen más daño, así que seamos precisos.

Obligación legal. El pago de los gastos comunes se efectúa de acuerdo con los porcentajes establecidos en el reglamento interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, número de personas que ocupan las secciones, ubicación o accesibilidad de las mismas. El texto añade una precisión decisiva: esos porcentajes no son necesariamente iguales a los de participación en el dominio de los bienes comunes.

Obligación legal. El contenido obligatorio del reglamento interno confirma esta arquitectura: debe indicar tanto los porcentajes de participación de cada propietario en los bienes comunes como los porcentajes de participación en los gastos comunes, siendo estos últimos iguales a los primeros salvo que se adopte un criterio distinto.

Conclusión práctica: en el Perú no existe una regla universal de reparto por área. La clave es la que contiene el reglamento interno de su edificio, y puede perfectamente ponderar el uso en lugar de los metros cuadrados. Hay que ir al reglamento interno, no a una regla general.

Las preguntas prácticas que todos se hacen

El departamento queda vacío, ¿debo pagar? Sí. Obligación legal. El reglamento de la Ley 27157 es explícito: el hecho de que una sección se encuentre o permanezca desocupada, independientemente del tiempo de desocupación, no exime a su propietario del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en contrario. La reserva cuenta: un reglamento interno o un acuerdo de junta pueden prever otra cosa, pero el principio es el pago.

No uso ni la piscina ni el gimnasio, ¿puedo eximirme? En principio no, porque usted contribuye al mantenimiento de bienes comunes cuyo disfrute le corresponde, lo ejerza o no. Algunos reglamentos internos prevén contribuciones diferenciadas para ciertos equipamientos. Es una regla propia del edificio, que hay que verificar caso por caso, y no una regla general.

El agua es colectiva, ¿cómo se reparte? En los edificios con un solo medidor, la factura de agua se vuelve un gasto común repartido según la clave del reglamento interno, a veces corregida por el número de ocupantes declarados. Pregunte explícitamente cómo procede el edificio: es un rubro que puede representar una parte notable de la cuota mensual, y un reparto puramente por área suele generar fricción.

¿El estacionamiento y el depósito pagan una contribución propia? Depende de su estatus y del reglamento interno. Cuando constituyen secciones exclusivas distintas, llevan su propio porcentaje de participación y pueden por tanto soportar su propia cuota. Cuando son bienes comunes de uso exclusivo, la cuestión se resuelve por el reglamento o por acuerdo de la junta. Verifique en un estado de cuenta real, no en una explicación oral.

¿Y si mi inquilino ocupa la vivienda? Obligación legal. El reglamento prevé que el arrendatario u otro poseedor paga puntualmente las cuotas destinadas a los gastos comunes cuando le corresponda según su contrato; en ese caso el propietario se constituye legalmente como responsable solidario frente a la junta. Traducción concreta para un inversor: el contrato de alquiler puede poner la cuota mensual a cargo del inquilino, pero eso no lo libera frente a la copropiedad si el inquilino no paga.

Examinar la salud financiera del edificio

Esta es la parte que casi ningún comprador extranjero hace, y la que distingue una visita de una verificación real.

Las piezas que hay que leer

El presupuesto anual aprobado por la junta, que muestra lo que el edificio prevé gastar y sobre qué hipótesis. Las cuentas de los ejercicios recientes, que muestran lo que realmente gastó. La brecha entre ambos es más instructiva que cada uno por separado. Los estados de cuenta de su sección de doce a veinticuatro meses, que revelan la estacionalidad, las regularizaciones y las cuotas extraordinarias. La situación de caja: de qué dispone hoy la copropiedad, en efectivo y en banco. El estado global de la morosidad. Y las facturas pendientes con los proveedores: una copropiedad puede mostrar una caja aceptable y deber tres meses a su empresa de seguridad.

Recomendación de verificación, y no obligación legal. Nada obliga a un vendedor a entregarle todas estas piezas antes de una oferta, y ninguna norma fija el periodo que debe examinarse. Sugerimos dos ejercicios contables completos y de doce a veinticuatro meses de estados de cuenta, porque esa es la profundidad que permite detectar una tendencia. Un vendedor que rechaza toda comunicación ya le está informando, y usted es libre de sacar sus conclusiones.

Una cuota baja no es una buena noticia en sí misma

Es el contrasentido más frecuente. Una cuota mensual baja puede significar tres cosas muy distintas.

Puede reflejar una gestión eficiente: un edificio sin equipamientos costosos, bien llevado, con contratos negociados y poco personal. Es una excelente noticia.

Puede reflejar un mantenimiento postergado: no se repone la bomba, se pinta la fachada cada quince años, se difiere la revisión de los ascensores. El gasto no desapareció, se acumula y llegará como cuota extraordinaria, a menudo en el peor momento.

Puede, por último, reflejar un nivel de morosidad elevado que obliga al edificio a funcionar por debajo de sus necesidades.

Lo recíproco también es cierto: una cuota alta no prueba una buena gestión. Puede financiar servicios realmente prestados, o un contrato mal negociado, o exceso de personal. La única forma de zanjarlo es contrastar la cuota con los servicios efectivamente brindados y con el estado visible del edificio.

Deudas del vendedor y morosidad colectiva

Detrás de la palabra «deudas» se esconden tres situaciones distintas, y no exigen las mismas respuestas.

Las sumas adeudadas por el vendedor por su propia sección: cuotas impagas, cuotas extraordinarias no honradas, eventuales penalidades.

La morosidad de los demás propietarios frente a la copropiedad: no se le reclama a usted, pero afecta la capacidad del edificio de mantener sus bienes comunes y, por tanto, la probabilidad de una cuota extraordinaria futura.

Las deudas de la copropiedad con sus proveedores: seguridad, mantenimiento de ascensores, empresas de agua o electricidad. Son compromisos colectivos a los que usted contribuirá como nuevo copropietario.

Lo que dice el derecho y lo que no dice

Hay que ser claro, porque este punto suele afirmarse erróneamente en ambos sentidos.

Obligación legal. Los recibos impagos de cuotas ordinarias o extraordinarias constituyen títulos ejecutivos sobre cuya base se puede promover un proceso ejecutivo. El reglamento precisa que, en caso de mora por tres meses consecutivos, el presidente de la junta puede interponer demanda por la vía ejecutiva sin necesidad de conciliación previa, siendo que la conciliación extrajudicial es en principio un trámite previo obligatorio para los demás litigios. El propietario que incumple con pagar tres cuotas ordinarias o al menos una extraordinaria al momento de la convocatoria es, además, declarado inhabilitado: puede asistir a las sesiones con voz pero sin voto, no se le considera para el cómputo del quórum y no puede impugnar los acuerdos, hasta que regularice.

Lo que el régimen actual no prevé. No encontramos, ni en el Título III de la Ley 27157 ni en su reglamento, disposición alguna que transfiera automáticamente al nuevo adquirente la deuda de cuotas dejada por el vendedor, ni mecanismo alguno que inscriba esa deuda en la partida de la sección. Nos abstendremos por tanto de afirmarlo en un sentido o en otro: lo cierto es que el texto no organiza esa transferencia, y que quién soporta el atraso se resuelve en la práctica por el contrato y por la verificación previa. Es un punto que debe zanjar su abogado peruano a la vista del reglamento interno del edificio de que se trate.

Lo que cambiará. El Decreto Legislativo 1568, cuando entre en vigencia, prevé precisamente llenar ese vacío: en caso de falta de pago podrá extenderse una carga en la partida registral de la sección, en mérito al acuerdo de la junta y según los procedimientos que remite a su Reglamento. Crea además un registro nacional de deudores de cuotas de mantenimiento, cuya información podrá alimentar la central de riesgos de la SBS. Estos mecanismos todavía no son aplicables, y la prensa peruana señalaba en agosto de 2026 que la SBS aún no había iniciado la creación de ese registro.

La constancia de no adeudo

La práctica corriente, en Lima, consiste en pedir al administrador una constancia de no adeudo, un documento que indica que la sección está al día en sus cuotas. Es una pieza útil y hay que pedirla.

Práctica corriente, no instrumento legal. No encontramos disposición alguna del régimen vigente que defina este documento, que imponga su entrega o que le atribuya un efecto liberatorio. En concreto, eso significa que una constancia vale lo que vale la información de quien la firma, a la fecha en que la firma. No cubre las regularizaciones posteriores, ni una cuota extraordinaria acordada pero aún no emitida, ni una deuda controvertida. Pídala fechada, firmada, con la identificación de su autor y la mención expresa de la sección y del periodo cubierto, y complétela con los estados de cuenta mismos.

Disposición contractual. La buena protección está en otra parte: en el contrato. Haga constar quién soporta las cuotas devengadas hasta la fecha de entrega, cómo se prorratea el mes en curso, qué ocurre con una cuota extraordinaria acordada antes de la firma pero emitida después, y qué sucede si aparece un atraso posteriormente. Son cláusulas ordinarias que un abogado peruano redacta sin dificultad, siempre que se le pida hacerlo.

Obras y mantenimiento por anticipar

Un edificio envejece, y algunos rubros cuestan caro. El objetivo no es diagnosticar una edificación, lo que no es ni su papel ni el nuestro, sino saber qué preguntas hacer y qué documentos leer.

Los rubros que pesan

Los ascensores son el primer tema: antigüedad, marca, contrato de mantenimiento, historial de averías y, sobre todo, si hay una modernización programada. En una torre, el número de ascensores en relación con el número de secciones determina además la comodidad cotidiana.

Las fachadas y la impermeabilización. Una reparación de fachada o una renovación de impermeabilización de techos son típicamente los gastos que se traducen en una cuota extraordinaria de cuatro cifras por sección.

Las redes de agua, desagüe y electricidad, cuya antigüedad condiciona la frecuencia de los incidentes.

Las bombas y las cisternas, con el mantenimiento y la limpieza periódica de tanques, gasto recurrente propio de muchos edificios limeños.

Los equipos de seguridad: detección de incendios, extintores, luces de emergencia, puertas cortafuego, grupo electrógeno si lo hay.

La corrosión, por último, según la exposición. Muy cerca del malecón, en Miraflores, Barranco, Magdalena o Chorrillos, el aire cargado de sal ataca los metales expuestos: barandas, carpintería exterior, cerrajería, equipos de terraza. Un edificio costero bien mantenido muestra las huellas de un tratamiento regular; uno descuidado se reconoce por sus puntos de oxidación.

Cuatro categorías de obras

• El mantenimiento corriente, financiado por las cuotas ordinarias, que no debería dar lugar a ninguna sorpresa.
• La reposición importante de un equipo al final de su vida útil: ascensor, bombas, grupo electrógeno. Previsible, a menudo diferida.
• Las obras acordadas, decididas en junta, con financiamiento definido. Lo comprometen desde que usted se vuelve propietario, y este es el punto más importante de esta sección.
• Las obras contempladas, mencionadas en junta sin acuerdo. Todavía no lo comprometen, pero señalan lo que viene.

Recomendación de verificación. Las actas de junta de los dos o tres últimos años son la mejor fuente sobre estas cuatro categorías, porque muestran a la vez lo que se acordó, lo que se discutió y lo que se postergó. Compleméntelas con los contratos de mantenimiento vigentes, los informes técnicos si existen, las cotizaciones obtenidas y el historial de intervenciones.

Cuándo consultar a un profesional técnico. Apenas un elemento toque la estructura, la impermeabilización o la seguridad del edificio, y apenas el monto en juego supere lo que usted esté dispuesto a descubrir después. Un arquitecto o un ingeniero colegiado en el Perú es la persona competente. Nosotros no lo somos, y una opinión técnica no se reemplaza con una visita atenta.

¿El reglamento es compatible con su proyecto?

Un departamento perfecto en un edificio cuyo reglamento prohíbe su uso previsto no es una buena compra. Esta verificación toma una hora y se hace antes de la oferta, no después.

Obligación legal. Las secciones de propiedad exclusiva podrán destinarse a cualquier uso permitido por las normas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan en el reglamento interno. Esa es la disposición que da al reglamento interno su fuerza: puede restringir el uso de su propio departamento, dentro de los límites de la legalidad.

Los puntos que hay que leer

El uso autorizado de la sección. El reglamento interno debe indicar el destino de cada sección: vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u otros. Una sección declarada como vivienda no es libremente convertible en oficina o local comercial.

El alquiler de corta duración. Es la pregunta más frecuente y la peor tratada. El reglamento interno puede restringirlo, y varias municipalidades de Lima han regulado además este uso. Un punto merece decirse con franqueza: el silencio del reglamento no equivale a una autorización cierta. Un reglamento que nada dice deja la cuestión abierta, y una junta puede modificarlo después. El marco aplicable, la tributación y las consecuencias económicas se tratan en nuestra guía sobre Airbnb en Lima; aquí retenga solamente que la respuesta se busca en el reglamento inscrito, en las actas recientes y ante la municipalidad, no en una deducción.

Las obras en su sección. Obligación legal. Usted puede realizar obras dentro de su sección, siempre que no contravenga las normas vigentes, no perjudique las condiciones de seguridad y funcionamiento del edificio y no afecte los derechos de los demás. La licencia municipal de obra debe obtenerse previamente y la fecha de inicio comunicarse a la junta. Y si las obras alteran la volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto exterior, se requiere la aprobación previa de la junta. Una remodelación interior clásica no depende, por tanto, de la junta; cerrar un balcón, sí.

El resto de la vida colectiva: ruido y horarios, acceso de visitantes, mascotas, horarios de mudanza, reserva del ascensor de servicio, uso de las áreas comunes y de sus equipamientos. Son típicamente reglas propias del edificio, y condicionan tanto su comodidad como su capacidad de alquilar.

El caso particular de un edificio nuevo

Comprar en un edificio nuevo no exime de esta verificación: la desplaza. Los documentos históricos todavía no existen, y hay que examinar hipótesis en lugar de cuentas.

¿Quién administra durante la transición? En los primeros meses la gestión suele estar a cargo de la inmobiliaria o de un administrador designado por ella, hasta que la junta se constituya efectivamente y elija a sus representantes. Pregunte quién administra hoy, hasta cuándo y cómo está prevista la transferencia. Obligación legal. La junta se constituye con el otorgamiento del reglamento interno, que contendrá obligatoriamente la nominación del presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de registrarlo.

¿Sobre qué hipótesis se basan las cuotas anunciadas? Es el punto más importante. Una estimación comunicada antes de la entrega es un cálculo proyectado, construido por lo general sobre un edificio plenamente ocupado, con contratos aún no negociados y sin historial de consumo. El costo de funcionamiento real difiere con frecuencia, al alza o a la baja, y solo se estabiliza tras varios meses de operación. Pida el detalle rubro por rubro en lugar de un monto global, y pregunte explícitamente qué tasa de ocupación se consideró.

¿Todos los equipamientos ya funcionan? Un edificio entregado parcialmente sigue siendo una obra: áreas comunes inconclusas, piscina sin poner en servicio, gimnasio vacío. Eso tiene dos consecuencias, una sobre su comodidad y otra sobre las cuotas, que subirán cuando esos equipamientos entren en servicio.

¿Qué documentos están disponibles? El reglamento interno y su inscripción, los planos, el primer presupuesto, los contratos ya firmados y el estado de avance de los trámites administrativos y registrales. Estos últimos siguen su propio calendario, descrito en nuestra guía sobre la entrega de un departamento nuevo en Lima, donde se ve que una vivienda puede entregarse y ocuparse antes de que su independización esté concluida.

Una palabra de equilibrio para terminar: las dificultades de transición no son sistemáticas. Muchos proyectos pasan de la gestión de la inmobiliaria a una junta constituida sin incidente notable. Lo que distingue los casos difíciles de los demás es casi siempre la claridad de los documentos entregados al inicio.

Seguir la copropiedad desde Europa

Usted no estará en el edificio y, sin embargo, es copropietario. Algunas disposiciones prácticas bastan para evitar que las decisiones se tomen sin usted.

Recibir las convocatorias. Obligación legal, salvo disposición distinta del reglamento. La convocatoria se hace con una anticipación no menor de cinco días naturales, por un medio que deje constancia de su entrega o recepción, carta, facsímil, correo electrónico o equivalente, y mediante carteles en el edificio. Comunique por escrito a la administración un correo electrónico y un domicilio de notificación, y haga que se lo acusen. Cinco días de anticipación es poco cuando se vive a nueve husos horarios de distancia: precisamente por eso hay que asegurarse de figurar en la lista de envío.

Hacerse representar. Obligación legal. Los propietarios pueden hacerse representar ante la junta de acuerdo con lo establecido en el reglamento interno. La representación debe conferirse por escrito y con carácter especial para cada sesión, salvo que se trate de poder otorgado por escritura pública. Dicho de otro modo, y contrariamente a una idea extendida, un poder notarial no es sistemáticamente necesario: un mandato escrito, otorgado sesión por sesión, basta dentro del marco fijado por el reglamento. El poder por escritura pública tiene la ventaja de valer por el plazo convenido en lugar de por una sola reunión, lo que puede justificar su costo si prevé una ausencia larga.

El voto a distancia. Prudencia aquí. El reglamento vigente prevé que las sesiones se celebran necesariamente en el predio, y no consagra un mecanismo general de voto electrónico. Algunos edificios organizan en la práctica participaciones a distancia; eso depende de su organización interna y de su reglamento, no de un derecho exigible. El Decreto Legislativo 1568 admitirá expresamente las sesiones virtuales cuando entre en vigencia, pero todavía no es el caso.

Pagar. Establezca un medio de pago confiable y documentado, y conserve los comprobantes. Un atraso involuntario de tres cuotas basta para privarlo del derecho de voto justo cuando se toma una decisión importante.

Conservar los acuerdos. Pida sistemáticamente copia de las actas y archívelas. Son su memoria de lo acordado, y es lo que usted transmitirá a su vez el día de la reventa.

Seguir las obras. Alguien debe poder constatar en el sitio el avance de lo que se acordó y se pagó. Ese papel de enlace local es exactamente el que describe nuestra guía sobre comprar un departamento en Lima sin viajar al Perú.

Un ejemplo numérico para comparar dos inmuebles

El ejemplo que sigue es enteramente hipotético. No describe ningún inmueble real, no constituye un promedio de mercado y no predice nada. Sirve únicamente para mostrar cómo una diferencia de cuotas se compara con una diferencia de precio.

Dos departamentos comparables, mismo distrito, áreas parecidas, ambos destinados a una inversión de alquiler.

El cálculo es deliberadamente simple y verificable. Lado A: S/ 380 × 12 × 10 = S/ 45 600. Lado B: S/ 620 × 12 × 10 = S/ 74 400, a lo que se suman S/ 3 200 de cuota extraordinaria, es decir S/ 77 600. La conversión toma un tipo de S/ 3,37 por 1 USD, tipo de cambio del sistema bancario publicado por la SBS y difundido por el BCRP para el 10 de setiembre de 2026.

El resultado merece detenerse. El inmueble B se ofrece USD 7 000 más barato, que es el argumento que decide a muchos compradores. Sin embargo, en diez años, la diferencia de cuotas y la cuota extraordinaria representan USD 9 495 más. El inmueble aparentemente más barato termina costando, en ese periodo, alrededor de USD 2 500 más que el otro.

Cuatro reservas, porque este cálculo no lo dice todo. Ignora la evolución de las cuotas en el tiempo, que no es nula. Ignora el valor actualizado del dinero. No valoriza los servicios adicionales del inmueble B, que tienen una utilidad real y pueden sostener el alquiler o el atractivo en la reventa. Y supone que la cuota extraordinaria de B es la única por venir, lo que nada garantiza para uno ni para el otro.

En alquiler, ¿quién paga qué? Como vimos, el inquilino puede asumir la cuota mensual cuando el contrato lo prevé, quedando el propietario como responsable solidario frente a la junta. Los gastos extraordinarios, en cambio, quedan en la práctica del lado del propietario, salvo cláusula en contrario. Es decir, en este ejemplo, la diferencia de S/ 240 mensuales puede neutralizarse por el contrato de alquiler, mientras que los S/ 3 200 de impermeabilización probablemente no. Una razón más para leer las actas antes de firmar, y no después.

Los documentos que hay que pedir antes de firmar

El cuadro siguiente distingue lo que constituye una obligación legal, una regla propia del edificio y una simple recomendación de verificación. En el Perú no existe un equivalente del expediente de copropiedad que el vendedor debe entregar en Francia: la mayoría de estas piezas se obtienen porque se piden, no porque puedan exigirse.

Checklist antes de comprar

Lo que usted compra

• Estacionamiento, depósito y terraza identificados en la partida, el reglamento interno y los planos, no solo constatados en el sitio.
• Porcentaje de participación de la sección anotado, tanto en los bienes comunes como en los gastos.

Gobernanza

• Junta de propietarios inscrita o no, e identidad del presidente verificada en el registro.
• Administrador identificado, con su contrato, sus honorarios y su forma de rendir cuentas.

Dinero

• Presupuesto anual, cuentas de dos ejercicios y estados de cuenta de 12 a 24 meses obtenidos y leídos.
• Caja, morosidad global y deudas con proveedores conocidas.
• Cuota mensual contrastada con los servicios realmente prestados y con el número de secciones.
• Situación del vendedor confirmada por escrito, y reparto de las cuotas resuelto en el contrato.

Obras

• Actas de los 2 o 3 últimos años leídas, obras acordadas y contempladas listadas.
• Ascensores, impermeabilización, redes, bombas y seguridad contra incendios situados en su ciclo de vida.
• Opinión de un profesional técnico solicitada si están en juego la estructura, la impermeabilización o la seguridad.

Compatibilidad con su proyecto

• Uso de la sección en el reglamento interno compatible con su proyecto, alquiler de corta duración incluido.
• Reglas de obras, ruido, mascotas, visitantes y mudanzas conocidas.
• Domicilio de notificación comunicado por escrito a la administración y cargo conservado.

Preguntas frecuentes