Kann man als Ausländer in Peru eine Hypothek aufnehmen?

Die Antwort hängt davon ab, was das Wort «Ausländer» in Ihrem Fall umfasst. Nichts im peruanischen Recht behält die Hypothek Staatsangehörigen vor, und nichts verbietet einem Ausländer, in Lima zu kaufen: Artikel 71 der Verfassung stellt Ausländer beim Eigentum Peruanern gleich, mit dem einzigen Vorbehalt eines 50 Kilometer breiten Streifens entlang der Grenzen, der für Lima ohne Bedeutung ist.

Doch eine Bank vergibt einen Kredit nicht an eine Staatsangehörigkeit. Sie vergibt ihn an ein Dossier, das sie prüfen kann, in einem Land, in dem sie eintreiben kann. Hier gehen die Situationen auseinander.

Hinter dem Wort «Ausländer» vier Bankensituationen

Profil	Zugang zur peruanischen Hypothek
Ausländer mit rechtmässigem Wohnsitz in Peru (Carné de Extranjería)	Die grossen Banken akzeptieren das Carné ausdrücklich als Ausweisdokument des Antragstellers. Der Zugang besteht; die Vergabe hängt von der Prüfung des Dossiers ab.
Im Ausland lebende Peruaner	Ein Profil, das von den Texten und manchen Bankprodukten anerkannt wird, oft gestützt auf einen in Peru lebenden Angehörigen.
Nicht ansässiger Ausländer ohne peruanische Staatsangehörigkeit	Bei den vier grossen Banken wurde kein Standardprodukt gefunden. Kein gesetzliches Verbot, aber veröffentlichte Bedingungen, die nicht zu diesem Profil passen.
Binationales Paar (peruanischer Ehepartner)	Das Dossier kann vom peruanischen Ehepartner getragen werden. Wohnsitz und Herkunft der Einkünfte bleiben entscheidend.

Der in Peru ansässige Ausländer

Die von den peruanischen Banken veröffentlichten Bedingungen betreffen das Ausweisdokument, nicht die Staatsangehörigkeit. BCP nennt als Unterlagen «DNI oder Carné de extranjería». Interbank verlangt «ein DNI oder ein Carné de extranjería», ein Mindesteinkommen von S/ 1 000 pro Monat und sechs Monate berufliche Kontinuität. BBVA erwähnt keine Bedingung zur Staatsangehörigkeit: über 18 Jahre und Nettoeinkünfte ab S/ 1 500 oder Gegenwert in Dollar.

Es wäre jedoch ungenau, daraus «genau dieselben Bedingungen wie für einen Peruaner» abzuleiten. Der Antrag ist zulässig, was schon nicht wenig ist; alles Weitere liegt im Ermessen der Bank, einschliesslich der Dauer und der Restlaufzeit des Aufenthaltsstatus.

Der im Ausland lebende Peruaner

Dieses Profil ist in den Texten ausdrücklich vorgesehen. Das Reglement des Nuevo Crédito MIVIVIENDA definiert den Begünstigten als «eine in Peru wohnhafte natürliche Person oder einen im Ausland wohnhaften Peruaner», eine Formulierung, die das offizielle Merkblatt des Programms auf gob.pe übernimmt.

Auf Bankseite beruhen die bestehenden Mechanismen auf einer Verankerung in Peru. Interbank veröffentlicht so «Ahorro Casa con Apoyo del Exterior»: Ein direkter Angehöriger (Ehepartner, Eltern, Kinder, Geschwister) erhält sechs Monate lang regelmässige Überweisungen, die die Rückzahlungsfähigkeit belegen sollen, bevor er Zugang zu einer Hypothek oder einem MIVIVIENDA-Kredit erhält, der bis zu 90 % einer Wohnung im Wert von höchstens 100 000 Dollar über 20 Jahre finanziert. Die Bank präzisiert, dass die Person, die das Geld sendet, die peruanische Staatsangehörigkeit haben muss: Das ist die Eintrittspforte des Programms. Umgekehrt schliessen manche Produkte dieses Profil aus, etwa der Crédito Hipotecario Familiar von Scotiabank, der «nicht für nicht ansässige Peruaner gilt».

Das binationale Paar

Der Fall ist häufig: Ein Schweizer Staatsangehöriger lebt in Genf, seine Ehefrau ist Peruanerin, das Paar möchte in Lima kaufen. Was die peruanische Staatsangehörigkeit der Ehefrau ändert, ist einfach: Das Dossier kann von einer Person getragen werden, die in die von den Texten und manchen Produkten vorgesehenen Kategorien fällt, was bei einem Paar aus zwei nicht ansässigen Ausländern auf keinen der beiden zutrifft. Mehr besagt das nicht: Lebt die Ehefrau ebenfalls in der Schweiz, bleibt sie nicht ansässig, mit Einkünften in Franken und oft ohne Kreditgeschichte in Peru.

Berechtigt sein heisst nicht, den Kredit zu erhalten

Das ist die nützlichste Unterscheidung des ganzen Ratgebers.

Berechtigt sein heisst, in die Kundenkategorie zu fallen, die die Bank zu bearbeiten bereit ist und für die sie ein Produkt hat. Ein in Peru ansässiger Ausländer mit gültigem Carné ist bei BCP oder Interbank berechtigt: Sein Antrag wird geprüft.

Den Kredit erhalten heisst, die Risikoprüfung zu bestehen: Höhe und Stabilität der Einkünfte, Verschuldungsgrad, in den von der SBS beaufsichtigten Risikozentralen erfasstes Zahlungsverhalten, Herkunft und Währung der Einkünfte, Aufenthaltsstatus, Eigenkapital, Qualität der als Sicherheit dienenden Immobilie, aktuelle interne Politik.

Eine Zahl veranschaulicht den Unterschied. BCP veröffentlicht eine maximale TEA von 13,99 % in Soles und 11,99 % in Dollar, während der durchschnittliche, von derselben Bank in den letzten dreissig Werktagen tatsächlich angewandte Satz am 25. August 2026 7,74 % in Soles betrug. Zwischen diesen beiden Werten liegt nichts anderes als die individuelle Prüfung der Dossiers.

MIVIVIENDA: An wen richtet sich das Programm wirklich?

Der Fondo MIVIVIENDA ist ein öffentlicher Fonds, der Wohnkredite refinanziert, die von zwischengeschalteten Finanzinstituten (IFI) vergeben werden. Er leiht nicht an Privatpersonen: Die Bank vergibt den Kredit, legt den Zins fest und trägt das Risiko.

Wer davon profitieren kann. Begünstigt ist «eine in Peru wohnhafte natürliche Person oder ein im Ausland wohnhafter Peruaner». Von einer ansässigen Person wird die Staatsangehörigkeit also nicht verlangt: Ein rechtmässig in Peru niedergelassener Ausländer fällt unter die Definition. Ein nicht ansässiger Ausländer ohne peruanische Staatsangehörigkeit fällt dagegen in keine der beiden Kategorien.

Die übrigen Bedingungen. Der Antragsteller muss vom IFI als kreditwürdiger Kreditnehmer eingestuft worden sein; weder er noch sein Ehepartner oder anerkannter Lebenspartner noch seine minderjährigen Kinder dürfen eine andere Wohnung in Peru besitzen; das Eigenkapital darf nicht unter 7,5 % des Werts der Wohnung liegen. Die dem Reglement beigefügte eidesstattliche Erklärung verlangt von im Ausland Wohnhaften zudem, dass sie keine andere Wohnung im Ausland besitzen: Ein Peruaner, dem seine Wohnung in Genf gehört, ist von dieser Klausel betroffen.

Die Nutzung der Wohnung, der entscheidende Punkt. Die Mittel des Fonds dienen dem Erwerb, der Verbesserung oder dem Bau von Wohnungen, die «als casa-habitación bestimmt» sind, also vom Kreditnehmer und seiner Familie bewohnt werden. Das Reglement präzisiert, dass sie keine Wohnungen zu kommerziellen oder gewinnorientierten Zwecken finanzieren dürfen und dass der Kredit annulliert wird (extorno), wenn in den ersten drei Jahren nach der Auszahlung festgestellt wird, dass die Wohnung nicht als casa-habitación genutzt wird. Bei im Ausland lebenden Peruanern kann die Wohnung von einem Familienmitglied eines der Ehepartner bis zum zweiten Grad bewohnt werden.

Praktische Schlussfolgerung: Eine über MIVIVIENDA erworbene Wohnung ist kein Renditeobjekt. Eine sofortige Vermietung, insbesondere eine touristische, widerspricht frontal der vom Reglement vorgesehenen Bestimmung. Es ist ein Instrument für das Wohnen, nicht für die Rendite; unser Ratgeber zur Langzeitvermietung oder Airbnb in Lima geht von anderen Annahmen aus.

Eine Obergrenze, die zählt. Das Oberste Dekret Nr. 011-2026-VIVIENDA vom 20. Juni 2026 hat den Bono del Buen Pagador erhöht, eine nicht rückzahlbare direkte Hilfe, die das Eigenkapital erhöht und den finanzierten Betrag verringert: von 27 800 Soles für Wohnungen von 69 900 bis 99 600 Soles bis zu 7 900 Soles für jene bis 367 600 Soles. Diese letzte Zahl ist die Wertobergrenze der berechtigten Wohnung, rund 108 000 Dollar zum durchschnittlichen Interbankenkurs vom Juli 2026 (3,40 Soles pro Dollar, BCRP). In den Quartieren, in denen die meisten unserer Kunden kaufen, liegen sehr wenige Immobilien innerhalb dieser Grenze.

Was kostet eine Hypothek in Peru heute?

Die SBS veröffentlicht täglich die von jeder Bank tatsächlich angewandten Durchschnittszinsen, berechnet auf den Geschäften der letzten dreissig Werktage. Das ist die einzige Grundlage für einen sauberen Vergleich, da alle Institute auf dieselbe Weise gemessen werden.

Hypothekardarlehen für Wohnungen, durchschnittliche Jahreszinsen am 25. August 2026:

Bank	Kredite in Soles (PEN)	Kredite in Dollar (USD)
BBVA	7,59 %	6,90 %
BCP (Banco de Crédito)	7,74 %	6,78 %
Interbank	7,64 %	6,39 %
Scotiabank	7,59 %	6,42 %
Durchschnitt des Bankensystems	7,73 %	6,69 %

TEA und TCEA. Die TEA (tasa efectiva anual) ist der jährliche Zinssatz des Darlehens. Die TCEA (tasa de costo efectivo anual) fügt Kommissionen, Gebühren und obligatorische Versicherungen hinzu, insbesondere die Todesfall- und Invaliditätsversicherung und die Gebäudeversicherung. Die TCEA ist also immer höher als die TEA, und sie gibt die tatsächlichen Kosten wieder: BBVA berechnet so eine Referenz-TCEA auf der Grundlage einer gegebenen TEA und präzisiert, dass sie Kommissionen und Versicherungen umfasst. Die obigen Durchschnittswerte der SBS sind Zinssätze, keine TCEA.

Mit der Schweiz vergleichen, mit Vorsicht. Am 26. August 2026 wies die Migros Bank 1,650 % für eine Festhypothek über 5 Jahre und 1,960 % über 10 Jahre aus. Der Unterschied ist real, doch ein direkter Vergleich ergibt wenig Sinn: Die beiden Schulden sind weder in derselben Währung noch im selben Umfeld von Inflation und Geldpolitik. Ein weiterer nützlicher Anhaltspunkt: Seit dem 1. Januar 2026 beträgt der gesetzliche Höchstzins für einen Konsumkredit in der Schweiz 10 % für Barkredite, also mehr als der durchschnittliche peruanische Hypothekarzins in Soles. Die Frage ist nicht, welches Land «die besten Zinsen» hat, sondern was die gewählte Finanzierung insgesamt kostet und was sie von der Nettorendite übrig lässt.

In Soles oder in Dollar leihen, wenn man in Franken verdient

Entgegen einer verbreiteten Vorstellung sind nicht alle peruanischen Hypotheken in Soles. Die grossen Banken finanzieren in beiden Währungen: BBVA ab S/ 15 000 oder 5 000 Dollar, BCP ab S/ 32 000 oder 10 000 Dollar, Scotiabank ab 10 000 Dollar oder dem Gegenwert in Soles. Die Daten der SBS zeigen übrigens tiefere Durchschnittszinsen in Dollar als in Soles.

Ein tieferer Zins bedeutet nicht tiefere Kosten. Das eigentliche Thema liegt woanders: Die Währung der Schuld ist nicht jene Ihrer Einkünfte.

Dieselbe Überlegung gilt für einen Kredit in Dollar: Er verschiebt das Wechselkursrisiko, ohne es zu beseitigen. Die Frage ist nicht «Welche Währung ist die beste?», sondern «Kann ich eine ungünstige Veränderung während der ganzen Laufzeit des Darlehens auffangen?».

Und konkret für einen nicht ansässigen Europäer?

Das ist das Profil, das uns am häufigsten begegnet: ein in Genf lebender Schweizer Staatsangehöriger, in Franken angestellt, ohne Carné de Extranjería, ohne peruanische Staatsangehörigkeit, der in Lima kaufen möchte. Hier werden regelmässig fünf Begriffe verwechselt.

• Rechtliches Verbot: Es gibt keines. Kein Text verbietet einer peruanischen Bank, einem nicht ansässigen Ausländer Geld zu leihen, ebenso wie kein Text diesem Ausländer den Kauf verbietet.
• Fehlen eines passenden Produkts: Die vier grossen Banken verlangen ein peruanisches Ausweisdokument oder ein Aufenthalts-Carné, nach lokalen Formaten belegbare Einkünfte und eine überprüfbare berufliche Kontinuität. Keine veröffentlicht ein Angebot für einen nicht ansässigen Ausländer.
• Schwer zu erfüllende Bedingungen: Selbst wenn es ausnahmsweise geprüft wird, scheitert das Dossier am Fehlen einer Geschichte in den peruanischen Risikozentralen und an Einkünften, die im Ausland erzielt, versteuert und in fremder Währung bezogen werden.
• Theoretische Möglichkeit: Sie besteht, wie bei jedem Geschäft nach Mass, insbesondere für einen Kunden, der bereits mit einer in beiden Ländern präsenten Bankengruppe in Verbindung steht. Wir haben kein dokumentiertes öffentliches Programm gefunden.
• Tatsächliche Möglichkeit: Sie bleibt sehr begrenzt.

Mit anderen Worten: Für einen nicht ansässigen Ausländer ohne peruanische Staatsangehörigkeit ist der Zugang zu einer peruanischen Hypothek in der Praxis sehr begrenzt, ohne dass ein Gesetz deshalb jede Finanzierung verbieten würde. Weist Ihre Situation besondere Elemente auf (langjährige Bankbeziehung in Peru, lokale Einkünfte, Wohnsitzpläne), ist der einzige nützliche Schritt, die Institute direkt anzufragen.

Den Kauf von der Schweiz oder von Europa aus finanzieren

Dieser Abschnitt ist beschreibend und empfiehlt keine Strategie: Jeder dieser Mechanismen hat eigene Folgen, die eine individuelle Prüfung mit Ihren gewohnten Beratern erfordern.

Eigenmittel. Der Kauf ohne peruanischen Bankkredit beseitigt das Risiko, keine lokale Finanzierung zu erhalten, bindet aber das Kapital.

Aufstockung einer bestehenden Hypothek auf einer Immobilie in der Schweiz. Nur für jene, die in der Schweiz bereits Eigentümer sind: Man erhöht die durch die Schweizer Immobilie gesicherte Schuld, um Liquidität freizusetzen. Sicherheit bleibt die Schweizer Immobilie, nicht die peruanische Wohnung, und die Bank beurteilt Ihre Tragbarkeit nach ihren eigenen Regeln.

Lombardkredit. Ein Kredit, der durch die Verpfändung eines Wertschriftenportfolios oder anderer Finanzwerte gesichert ist, nicht durch die peruanische Immobilie. Der verfügbare Betrag hängt von einem Belehnungssatz ab, der auf den Marktwert der Wertschriften angewandt wird und je nach Art und Qualität variiert. Sinkt dieser Wert, kann der Kreditgeber zusätzliche Sicherheiten oder eine Rückzahlung verlangen und die Wertschriften gemäss den vertraglichen Bedingungen verkaufen. Die Migros Bank nennt beispielsweise einen Betrag ab 25 000 Franken, ohne feste Laufzeit.

Privatkredit. Beträge, Laufzeiten und Kosten haben nichts mit jenen einer Hypothek gemein. Der gesetzliche Höchstzins in der Schweiz beträgt seit dem 1. Januar 2026 10 % für einen Barkredit.

Familien- oder Privatdarlehen. Ein möglicher Mechanismus, der eine sorgfältige Dokumentation voraussetzt: schriftlicher Vertrag, Nachvollziehbarkeit der Geldflüsse, Übereinstimmung mit den Deklarationspflichten.

Zahlungsplan des Bauträgers. Auf dem Markt von Lima ist es üblich, dass ein Bauträger bei einem Kauf ab Plan akzeptiert, die Anzahlung während der Bauzeit in Monatsraten aufzuteilen. Das ist eine Staffelung der Anzahlung vor der Übergabe, kein langfristiger Kredit: Der Restbetrag bleibt bei der Übergabe geschuldet. Thema unseres Ratgebers zum Kauf ab Plan in Lima.

Was das Fehlen eines lokalen Kredits an einem Geschäft ändert

Wir verfügen über keine zuverlässige Statistik zum Anteil ausländischer Käufer, die in Lima bar bezahlen, und wir ziehen es vor, keine zu erfinden. Die Wirkung der Finanzierungsart auf den Ablauf eines Geschäfts ist dagegen beobachtbar.

Über die Mittel zu verfügen, bevor man ein Angebot macht, ändert drei Dinge. Den Zeitplan: Die Unterzeichnung hängt nicht mehr von der Bearbeitungszeit einer Bank ab, was zählt, wenn eine Immobilie mehrere Interessenten hat. Das Risiko: keine aufschiebende Finanzierungsbedingung, die das Geschäft nach mehreren Wochen scheitern lassen könnte. Das Budget: Der verfügbare Betrag ist von Anfang an bekannt.

Bei der Verhandlung bleiben wir sachlich: Ein Dossier ohne Finanzierungsbedingung ist für einen Verkäufer übersichtlicher, was in einem Gespräch ins Gewicht fallen kann, garantiert aber keine Preisreduktion. Unser Ratgeber zur Preisverhandlung in Lima beschreibt, was wirklich zählt.

Kosten und Überweisung der Mittel

Ein von Europa aus finanzierter Kauf bedeutet eine internationale Überweisung mit eigenen Kosten: Bankgebühren, Wechselkursdifferenz, Fristen und Compliance-Anforderungen zur Herkunft der Mittel. Diese Elemente kommen zu den peruanischen Erwerbsnebenkosten hinzu. Sie werden in unseren Ratgebern zur Überweisung von Geld aus der Schweiz nach Peru und zu den Gesamtkosten eines Immobilienkaufs in Lima behandelt.

Fazit

Als Ausländer eine Wohnung in Peru zu kaufen, ist möglich, und das Gesetz stellt auf diesem Weg kein besonderes Hindernis auf. Sie bei einer peruanischen Bank zu finanzieren, ist eine deutlich komplexere Frage, deren Antwort von Ihrem Aufenthaltsstatus, Ihrer Staatsangehörigkeit und dem Ort abhängt, an dem Ihre Einkünfte erzielt und belegt werden.

Ein rechtmässig in Peru ansässiger Ausländer kann einen Antrag stellen und wird wie jedes andere Dossier beurteilt. Ein im Ausland lebender Peruaner verfügt über Wege, die von den Texten und manchen Bankprodukten unter genauen Bedingungen vorgesehen sind. Ein nicht ansässiger Ausländer ohne peruanische Staatsangehörigkeit stösst dagegen eher auf das Fehlen eines zu seinem Profil passenden Produkts als auf ein Verbot.

Keine dieser Situationen lässt sich mit einer allgemeinen Regel lösen: Zwei ähnliche Dossiers können unterschiedliche Antworten erhalten, und die Politik der Banken ändert sich. Der einzige zuverlässige Weg besteht darin, Ihren Fall mit Ihren tatsächlichen Unterlagen direkt bei den betreffenden Instituten prüfen zu lassen, bevor Sie sich bei einer Immobilie zu irgendetwas verpflichten. Siehe auch unsere Ratgeber zum Kauf einer Wohnung in Lima als Ausländer und zu den Fallstricken beim Immobilienkauf in Lima.