Peut-on emprunter au Pérou quand on est étranger ?

La réponse dépend de ce que le mot « étranger » recouvre dans votre cas. Rien dans le droit péruvien ne réserve le crédit hypothécaire aux nationaux, et rien n'interdit à un étranger d'acheter à Lima : l'article 71 de la Constitution place les étrangers dans la même condition que les Péruviens en matière de propriété, sous la seule réserve d'une bande de 50 kilomètres le long des frontières, sans effet à Lima.

Mais une banque n'accorde pas un crédit à une nationalité. Elle l'accorde à un dossier qu'elle peut vérifier, dans un pays où elle peut recouvrer. C'est là que les situations divergent.

Derrière le mot « étranger », quatre situations bancaires

Profil	Accès au crédit hypothécaire péruvien
Étranger résidant légalement au Pérou (Carné de Extranjería)	Les grandes banques acceptent explicitement le carné comme pièce d'identité du demandeur. L'accès existe ; l'octroi dépend de l'analyse du dossier.
Péruvien vivant à l'étranger	Profil reconnu par les textes et par certains produits bancaires, souvent adossés à un proche résidant au Pérou.
Étranger non résident, sans nationalité péruvienne	Aucun produit standard identifié chez les quatre grandes banques. Pas d'interdiction légale, mais des conditions publiées qui ne correspondent pas à ce profil.
Couple binational (conjoint péruvien)	Le dossier peut être porté par le conjoint péruvien. La résidence et la source des revenus restent déterminantes.

L'étranger résidant au Pérou

Les conditions publiées par les banques péruviennes portent sur le document d'identité, pas sur la nationalité. BCP indique comme documentation « DNI ou Carné de extranjería ». Interbank demande « un DNI ou un carné de extranjería », un revenu minimum de S/ 1 000 par mois et six mois de continuité professionnelle. BBVA ne mentionne aucune condition de nationalité : plus de 18 ans et des revenus nets à partir de S/ 1 500 ou leur équivalent en dollars.

Il serait toutefois inexact d'en conclure « exactement les mêmes conditions qu'un Péruvien ». La demande est recevable, ce qui n'est déjà pas rien ; tout le reste relève ensuite de l'appréciation de la banque, y compris l'ancienneté et la durée restante du statut migratoire.

Le Péruvien vivant à l'étranger

Ce profil est explicitement prévu par les textes. Le règlement du Nuevo Crédito MIVIVIENDA définit le bénéficiaire comme « une personne physique résidant au Pérou ou un Péruvien résidant à l'étranger », formulation reprise sur la fiche officielle du programme publiée sur gob.pe.

Côté bancaire, les mécanismes existants reposent sur un ancrage au Pérou. Interbank publie ainsi « Ahorro Casa con Apoyo del Exterior » : un proche direct (conjoint, parents, enfants, frères et sœurs) reçoit pendant six mois des envois de fonds réguliers qui servent à démontrer la capacité de remboursement, avant l'accès à un crédit hypothécaire ou MIVIVIENDA finançant jusqu'à 90 % d'un logement valant au plus 100 000 dollars, sur 20 ans. La banque précise que la personne qui envoie les fonds doit avoir la nationalité péruvienne : c'est la porte d'entrée du dispositif. À l'inverse, certains produits excluent ce profil, comme le Crédito Hipotecario Familiar de Scotiabank, qui « ne s'applique pas au Péruvien non résident ».

Le couple binational

Le cas est fréquent : un ressortissant suisse vit à Genève, sa conjointe est péruvienne, le couple souhaite acheter à Lima. Ce que change la nationalité péruvienne de la conjointe est simple : le dossier peut être porté par une personne qui entre dans les catégories prévues par les textes et par certains produits, ce qui n'est le cas d'aucun des deux dans un couple d'étrangers non résidents. Cela ne préjuge de rien d'autre : si la conjointe vit elle aussi en Suisse, elle reste une non-résidente, avec des revenus en francs et souvent sans historique de crédit au Pérou.

Être éligible ne veut pas dire obtenir le crédit

C'est la distinction la plus utile de tout ce guide.

Être éligible, c'est entrer dans la catégorie de clients que la banque accepte de traiter et pour laquelle elle a un produit. Un étranger résidant au Pérou avec un carné valide est éligible chez BCP ou Interbank : sa demande sera examinée.

Obtenir le crédit, c'est passer l'analyse de risque : niveau et stabilité des revenus, taux d'endettement, comportement de paiement enregistré dans les centrales de risque supervisées par la SBS, origine et devise des revenus, statut de résidence, apport personnel, qualité du bien mis en garantie, politique interne du moment.

Un chiffre illustre l'écart. BCP publie une TEA maximale de 13,99 % en soles et 11,99 % en dollars, alors que le taux moyen effectivement pratiqué par la même banque sur les trente derniers jours ouvrables était de 7,74 % en soles au 25 août 2026. Entre ces deux valeurs, il n'y a rien d'autre que l'analyse individuelle des dossiers.

MIVIVIENDA : à qui s'adresse réellement le programme ?

Le Fondo MIVIVIENDA est un fonds public qui refinance des crédits logement distribués par des institutions financières intermédiaires (IFI). Il ne prête pas au particulier : c'est la banque qui accorde le crédit, fixe le taux et porte le risque.

Qui peut en bénéficier. Le bénéficiaire est « une personne physique résidant au Pérou ou un Péruvien résidant à l'étranger ». La nationalité n'est donc pas exigée d'un résident : un étranger installé légalement au Pérou entre dans la définition. En revanche, un étranger non résident sans nationalité péruvienne n'entre dans aucune des deux catégories.

Les autres conditions. Le demandeur doit avoir été qualifié comme emprunteur solvable par l'IFI ; ni lui, ni son conjoint ou concubin reconnu, ni ses enfants mineurs ne doivent posséder un autre logement au Pérou ; l'apport initial ne peut être inférieur à 7,5 % de la valeur du logement. La déclaration sur l'honneur annexée au règlement ajoute, pour les résidents à l'étranger, qu'ils ne possèdent pas d'autre logement à l'étranger : un Péruvien propriétaire de son appartement à Genève est concerné par cette clause.

L'usage du logement, point décisif. Les ressources du fonds servent à acquérir, améliorer ou construire des logements « destinés à casa-habitación », occupés par l'emprunteur et sa famille. Le règlement précise qu'elles ne peuvent pas financer des logements à finalité commerciale ou lucrative, et que s'il est constaté, dans les trois premières années suivant le décaissement, que le logement n'est pas utilisé comme casa-habitación, le crédit est annulé (extorno). Pour les Péruviens de l'étranger, le logement peut être occupé par un membre de la famille de l'un des conjoints jusqu'au deuxième degré.

Conclusion pratique : un appartement acquis via MIVIVIENDA n'est pas un support d'investissement locatif. Une mise en location immédiate, en particulier touristique, se heurte frontalement à la destination prévue par le règlement. C'est un dispositif de logement, pas de rendement ; notre guide sur la location longue durée ou Airbnb à Lima part d'hypothèses différentes.

Un plafond qui compte. Le décret suprême n° 011-2026-VIVIENDA du 20 juin 2026 a relevé le Bono del Buen Pagador, aide directe non remboursable qui augmente l'apport initial et réduit le montant financé : de 27 800 soles pour les logements de 69 900 à 99 600 soles, à 7 900 soles pour ceux allant jusqu'à 367 600 soles. Ce dernier chiffre est le plafond de valeur du logement éligible, soit environ 108 000 dollars au taux interbancaire moyen de juillet 2026 (3,40 soles par dollar, BCRP). Dans les quartiers où achètent la plupart de nos clients, très peu de biens entrent dans cette limite.

Combien coûte un crédit immobilier au Pérou aujourd'hui ?

La SBS publie chaque jour les taux moyens réellement pratiqués par chaque banque, calculés sur les opérations des trente derniers jours ouvrables. C'est la seule base permettant une comparaison propre, puisque tous les établissements sont mesurés de la même façon.

Prêts hypothécaires au logement, taux annuels moyens au 25 août 2026 :

Banque	Crédits en soles (PEN)	Crédits en dollars (USD)
BBVA	7,59 %	6,90 %
BCP (Banco de Crédito)	7,74 %	6,78 %
Interbank	7,64 %	6,39 %
Scotiabank	7,59 %	6,42 %
Moyenne du système bancaire	7,73 %	6,69 %

TEA et TCEA. La TEA (tasa efectiva anual) est le taux d'intérêt annuel du prêt. La TCEA (tasa de costo efectivo anual) y ajoute commissions, frais et assurances obligatoires, notamment l'assurance décès-invalidité et l'assurance du bien. La TCEA est donc toujours supérieure à la TEA, et c'est elle qui reflète le coût réel : BBVA calcule ainsi une TCEA de référence à partir d'une TEA donnée, en précisant qu'elle inclut commissions et assurances. Les moyennes SBS ci-dessus sont des taux d'intérêt, pas des TCEA.

Comparer avec la Suisse, avec précaution. Au 26 août 2026, la Banque Migros affichait 1,650 % pour une hypothèque à taux fixe sur 5 ans et 1,960 % sur 10 ans. L'écart est réel, mais une comparaison directe a peu de sens : les deux dettes ne sont ni dans la même monnaie, ni dans le même régime d'inflation et de politique monétaire. Autre repère utile : depuis le 1er janvier 2026, le taux maximal légal d'un crédit à la consommation en Suisse est de 10 % pour les crédits au comptant, soit davantage que le taux hypothécaire moyen péruvien en soles. La question n'est pas de savoir quel pays a « les meilleurs taux », mais ce que le financement retenu coûte au total et ce qu'il laisse au rendement net.

Emprunter en soles ou en dollars quand on gagne des francs

Contrairement à une idée répandue, les crédits hypothécaires péruviens ne sont pas tous en soles. Les grandes banques financent dans les deux monnaies : BBVA à partir de S/ 15 000 ou 5 000 dollars, BCP à partir de S/ 32 000 ou 10 000 dollars, Scotiabank à partir de 10 000 dollars ou l'équivalent en soles. Les données SBS montrent d'ailleurs des taux moyens plus bas en dollars qu'en soles.

Un taux plus bas ne signifie pas un coût plus bas. Le vrai sujet est ailleurs : la monnaie de la dette n'est pas celle de vos revenus.

Le même raisonnement vaut pour un crédit en dollars : il déplace le risque de change sans le supprimer. La question n'est pas « quelle monnaie est la meilleure », mais « puis-je absorber une variation défavorable pendant toute la durée du prêt ».

Et concrètement, pour un Européen non résident ?

C'est le profil qui nous est le plus souvent présenté : un ressortissant suisse vivant à Genève, salarié en francs, sans Carné de Extranjería, sans nationalité péruvienne, qui souhaite acheter à Lima. Cinq notions sont ici régulièrement confondues.

• Interdiction juridique : il n'y en a pas. Aucun texte n'interdit à une banque péruvienne de prêter à un étranger non résident, comme aucun texte n'interdit à cet étranger d'acheter.
• Absence de produit adapté : les quatre grandes banques exigent un document d'identité péruvien ou un carné de résidence, des revenus justifiables selon des formats locaux et une continuité professionnelle vérifiable. Aucune ne publie d'offre destinée à un non-résident étranger.
• Conditions difficiles à remplir : même examiné à titre d'exception, le dossier bute sur l'absence d'historique dans les centrales de risque péruviennes et sur des revenus produits, imposés et libellés à l'étranger.
• Possibilité théorique : elle existe, comme pour toute opération sur mesure, notamment pour un client déjà en relation avec un groupe bancaire présent dans les deux pays. Nous n'avons identifié aucun dispositif public documenté.
• Possibilité réelle : elle reste très limitée.

Autrement dit : pour un étranger non résident et sans nationalité péruvienne, l'accès à un crédit hypothécaire péruvien est très limité en pratique, sans qu'une loi interdise pour autant tout financement. Si votre situation présente des éléments particuliers (relation bancaire ancienne au Pérou, revenus locaux, projet de résidence), la seule démarche utile est d'interroger directement les établissements.

Financer l'achat depuis la Suisse ou l'Europe

Cette section est descriptive et ne recommande aucune stratégie : chacun de ces mécanismes a des conséquences propres, qui relèvent d'un examen individuel avec vos conseils habituels.

Fonds propres. L'achat sans crédit bancaire péruvien supprime le risque lié à l'obtention d'un financement local, mais immobilise le capital.

Augmentation d'une hypothèque existante sur un bien en Suisse. Réservé à ceux qui sont déjà propriétaires en Suisse : il s'agit d'augmenter la dette adossée au bien suisse pour dégager des liquidités. La garantie reste le bien suisse, pas l'appartement péruvien, et la banque évalue votre capacité d'endettement selon ses propres règles.

Crédit lombard. Crédit garanti par la mise en gage d'un portefeuille de titres ou d'autres avoirs financiers, et non par le bien péruvien. Le montant disponible dépend d'un taux d'avance appliqué à la valeur de marché des titres, variable selon leur nature et leur qualité. Si cette valeur baisse, le prêteur peut exiger des garanties supplémentaires ou un remboursement, et vendre les titres selon les conditions contractuelles. La Banque Migros indique par exemple un montant à partir de 25 000 francs, sans durée déterminée.

Prêt personnel. Montants, durées et coûts sont sans rapport avec ceux d'un crédit hypothécaire. Le taux maximal légal en Suisse est de 10 % pour un crédit au comptant depuis le 1er janvier 2026.

Prêt familial ou privé. Mécanisme possible, qui suppose une documentation rigoureuse : contrat écrit, traçabilité des flux, cohérence avec les obligations déclaratives.

Échéancier du promoteur. Sur le marché liménien, il est courant qu'un promoteur accepte de fractionner l'apport initial en mensualités pendant les travaux, pour un achat sur plan. C'est un étalement de l'apport avant livraison, pas un crédit à long terme : le solde reste dû à la livraison. Sujet traité dans notre guide sur l'achat sur plan à Lima.

Ce que l'absence de crédit local change dans une transaction

Nous ne disposons d'aucune statistique fiable sur la part des acheteurs étrangers qui paient comptant à Lima, et nous préférons ne pas en inventer. L'effet du mode de financement sur le déroulement d'une transaction est en revanche observable.

Disposer des fonds avant de faire une offre change trois choses. Le calendrier : la signature ne dépend plus du délai d'instruction d'une banque, ce qui compte quand un bien intéresse plusieurs acquéreurs. Le risque : pas de condition suspensive de financement susceptible de faire échouer l'opération après plusieurs semaines. Le budget : le montant disponible est connu d'emblée.

Sur la négociation, restons factuels : un dossier sans condition de financement est plus lisible pour un vendeur, ce qui peut peser dans une discussion, mais ne garantit aucune réduction de prix. Notre guide sur la négociation du prix à Lima détaille ce qui compte réellement.

Frais et transfert des fonds

Un achat financé depuis l'Europe implique un transfert international, avec ses coûts propres : frais bancaires, écart de change, délais et exigences de conformité sur l'origine des fonds. Ces éléments s'ajoutent aux frais d'acquisition péruviens. Ils sont traités dans nos guides sur l'envoi de fonds depuis la Suisse vers le Pérou et sur le coût total d'un achat immobilier à Lima.

Conclusion

Acheter un appartement au Pérou lorsqu'on est étranger est possible, et la loi ne place pas d'obstacle particulier sur ce chemin. Le financer auprès d'une banque péruvienne est une question nettement plus complexe, dont la réponse dépend de votre statut de résidence, de votre nationalité et de l'endroit où vos revenus sont produits et documentés.

Un étranger résidant légalement au Pérou peut déposer une demande et sera évalué comme un autre dossier. Un Péruvien vivant à l'étranger dispose de voies prévues par les textes et par certains produits bancaires, sous des conditions précises. Un étranger non résident sans nationalité péruvienne se heurte, lui, à l'absence de produit correspondant à son profil plutôt qu'à une interdiction.

Aucune de ces situations ne se règle par une règle générale : deux dossiers semblables peuvent recevoir des réponses différentes, et les politiques des banques évoluent. La seule démarche fiable consiste à faire vérifier votre cas directement auprès des établissements concernés, avec vos documents réels, avant d'engager quoi que ce soit sur un bien. Voir également nos guides sur l'achat d'un appartement à Lima en tant qu'étranger et sur les pièges de l'achat immobilier à Lima.