¿Se puede obtener un crédito hipotecario en el Perú siendo extranjero?

La respuesta depende de lo que la palabra «extranjero» signifique en su caso. Nada en el derecho peruano reserva el crédito hipotecario a los nacionales, y nada impide a un extranjero comprar en Lima: el artículo 71 de la Constitución coloca a los extranjeros en la misma condición que a los peruanos en materia de propiedad, con la única reserva de una franja de 50 kilómetros a lo largo de las fronteras, sin efecto en Lima.

Pero un banco no otorga un crédito a una nacionalidad. Lo otorga a un expediente que puede verificar, en un país donde puede cobrar. Ahí es donde las situaciones se separan.

Detrás de la palabra «extranjero», cuatro situaciones bancarias

Perfil	Acceso al crédito hipotecario peruano
Extranjero residente legalmente en el Perú (Carné de Extranjería)	Los grandes bancos aceptan expresamente el carné como documento de identidad del solicitante. El acceso existe; la aprobación depende luego del análisis del expediente.
Peruano que vive en el exterior	Perfil reconocido por las normas y por ciertos productos bancarios, por lo general anclados a un familiar directo residente en el Perú.
Extranjero no residente, sin nacionalidad peruana	Ningún producto estándar identificado en los cuatro grandes bancos. No hay prohibición legal, pero las condiciones publicadas no corresponden a este perfil.
Pareja binacional (cónyuge peruano)	El expediente puede ser presentado por el cónyuge peruano. La residencia y el origen de los ingresos siguen siendo determinantes.

El extranjero residente en el Perú

Las condiciones publicadas por los bancos peruanos se refieren al documento de identidad, no a la nacionalidad. El BCP indica como documentación «DNI o Carné de extranjería». Interbank pide «tener DNI o carné de extranjería», un ingreso mínimo de S/ 1.000 mensuales y seis meses de continuidad laboral. El BBVA no menciona ninguna condición de nacionalidad: ser mayor de 18 años y percibir ingresos netos desde S/ 1.500 o su equivalente en dólares.

Sería inexacto, sin embargo, concluir «exactamente las mismas condiciones que un peruano». La solicitud es admisible, lo que ya es relevante; todo lo demás queda a criterio del banco, incluida la antigüedad y la vigencia restante de la calidad migratoria.

El peruano que vive en el exterior

Este perfil está expresamente previsto por las normas. El reglamento del Nuevo Crédito MIVIVIENDA define al beneficiario como «persona natural residente en el Perú o peruano residente en el extranjero», fórmula recogida en la ficha oficial del programa publicada en gob.pe.

Del lado bancario, los mecanismos existentes se apoyan en un anclaje en el Perú. Interbank publica «Ahorro Casa con Apoyo del Exterior»: un familiar directo (cónyuge, padres, hijos, hermanos) recibe durante seis meses remesas regulares que sirven para demostrar la capacidad de pago, antes de acceder a un crédito hipotecario o MIVIVIENDA que financia hasta el 90 % de una vivienda de hasta USD 100.000, a un plazo máximo de 20 años. El banco precisa que la persona que envía las remesas desde el exterior debe tener nacionalidad peruana: esa es la puerta de entrada del mecanismo. A la inversa, algunos productos excluyen este perfil, como el Crédito Hipotecario Familiar de Scotiabank, que «no aplica para peruano no residente».

La pareja binacional

El caso es frecuente: un ciudadano suizo vive en Ginebra, su pareja es peruana y ambos desean comprar en Lima. Lo que cambia la nacionalidad peruana de la cónyuge es sencillo: el expediente puede ser presentado por una persona que entra en las categorías previstas por las normas y por ciertos productos, lo que no ocurre con ninguno de los dos en una pareja de extranjeros no residentes. Eso no resuelve nada más: si la cónyuge también vive en Suiza, sigue siendo no residente, con ingresos en francos y a menudo sin historial crediticio en el Perú.

Ser elegible no significa obtener el crédito

Es la distinción más útil de toda esta guía.

Ser elegible es entrar en la categoría de clientes que el banco acepta atender y para la que tiene un producto. Un extranjero residente en el Perú con carné vigente es elegible en el BCP o en Interbank: su solicitud será evaluada.

Obtener el crédito es pasar el análisis de riesgo: nivel y estabilidad de los ingresos, nivel de endeudamiento, comportamiento de pago registrado en las centrales de riesgo supervisadas por la SBS, origen y moneda de los ingresos, situación de residencia, cuota inicial, calidad del inmueble en garantía y política interna del momento.

Una cifra ilustra la brecha. El BCP publica una TEA máxima de 13,99 % en soles y 11,99 % en dólares, mientras que la tasa promedio efectivamente aplicada por el mismo banco en los últimos treinta días útiles era de 7,74 % en soles al 25 de agosto de 2026. Entre esos dos valores no hay más que el análisis individual de cada expediente.

MIVIVIENDA: ¿a quién se dirige realmente el programa?

El Fondo MIVIVIENDA es un fondo público que refinancia créditos de vivienda distribuidos por instituciones financieras intermediarias (IFI). No presta al particular: es el banco el que otorga el crédito, fija la tasa y asume el riesgo.

Quién puede beneficiarse. El beneficiario es «una persona natural residente en el Perú o un peruano residente en el extranjero». La nacionalidad, por tanto, no se exige a un residente: un extranjero instalado legalmente en el Perú entra en la definición. En cambio, un extranjero no residente y sin nacionalidad peruana no entra en ninguna de las dos categorías.

Las demás condiciones. El solicitante debe haber sido calificado como sujeto de crédito por la IFI; ni él, ni su cónyuge o conviviente legalmente reconocido, ni sus hijos menores de edad deben ser propietarios de otra vivienda en el país; la cuota inicial no puede ser inferior al 7,5 % del valor de la vivienda. La declaración jurada anexa al reglamento añade, para los residentes en el extranjero, que no poseen otra vivienda en el extranjero: un peruano propietario de su departamento en Ginebra queda alcanzado por esa cláusula.

El uso de la vivienda, punto decisivo. Los recursos del fondo se destinan a adquirir, mejorar o construir viviendas «destinadas a casa-habitación», ocupadas por el subprestatario y su familia. El reglamento precisa que no pueden destinarse a la adquisición o construcción de viviendas con fines comerciales o de lucro, y que si se comprueba, dentro de los tres primeros años desde el desembolso, que la vivienda no se utiliza como casa-habitación, el crédito se extorna. Para los peruanos en el exterior, la vivienda puede ser ocupada por un familiar de cualquiera de los cónyuges hasta el segundo grado.

Conclusión práctica: un departamento adquirido con MIVIVIENDA no es un vehículo de inversión en alquiler. Ponerlo en alquiler de inmediato, y en particular en alquiler turístico, choca frontalmente con el destino previsto por el reglamento. Es un mecanismo de vivienda, no de rentabilidad; nuestra guía sobre el alquiler de largo plazo o Airbnb en Lima parte de supuestos distintos.

Un tope que importa. El decreto supremo n.° 011-2026-VIVIENDA del 20 de junio de 2026 elevó el Bono del Buen Pagador, ayuda directa no reembolsable que incrementa la cuota inicial y reduce el monto a financiar: desde 27.800 soles para viviendas de 69.900 a 99.600 soles, hasta 7.900 soles para las de hasta 367.600 soles. Esta última cifra es el tope de valor de la vivienda elegible, es decir unos USD 108.000 al tipo de cambio interbancario promedio de julio de 2026 (3,40 soles por dólar, BCRP). En los distritos donde compran la mayoría de nuestros clientes, muy pocos inmuebles entran en ese límite.

¿Cuánto cuesta hoy un crédito hipotecario en el Perú?

La SBS publica cada día las tasas promedio efectivamente aplicadas por cada banco, calculadas sobre las operaciones de los últimos treinta días útiles. Es la única base que permite una comparación limpia, porque todas las entidades se miden de la misma manera.

Préstamos hipotecarios para vivienda, tasas anuales promedio al 25 de agosto de 2026:

Banco	Créditos en soles (PEN)	Créditos en dólares (USD)
BBVA	7,59 %	6,90 %
BCP (Banco de Crédito)	7,74 %	6,78 %
Interbank	7,64 %	6,39 %
Scotiabank	7,59 %	6,42 %
Promedio del sistema bancario	7,73 %	6,69 %

TEA y TCEA. La TEA (tasa efectiva anual) es la tasa de interés anual del préstamo. La TCEA (tasa de costo efectivo anual) añade comisiones, gastos y seguros obligatorios, en particular el seguro de desgravamen y el seguro del inmueble. La TCEA es por tanto siempre superior a la TEA, y es la que refleja el costo real: el BBVA calcula así una TCEA referencial a partir de una TEA dada, precisando que incluye comisiones y seguros. Los promedios de la SBS indicados arriba son tasas de interés, no TCEA.

Comparar con Suiza, con prudencia. Al 26 de agosto de 2026, el Banco Migros publicaba 1,650 % para una hipoteca a tasa fija a 5 años y 1,960 % a 10 años. La diferencia es real, pero compararla directamente tiene poco sentido: las dos deudas no están ni en la misma moneda, ni bajo el mismo régimen de inflación y de política monetaria. Otra referencia útil: desde el 1 de enero de 2026, la tasa máxima legal de un crédito de consumo en Suiza es de 10 % para los créditos al contado, es decir más que la tasa hipotecaria promedio peruana en soles. La pregunta no es qué país tiene «las mejores tasas», sino cuánto cuesta en total el financiamiento elegido y qué deja al rendimiento neto.

Endeudarse en soles o en dólares cuando se gana en francos

Contra una idea muy difundida, los créditos hipotecarios peruanos no son todos en soles. Los grandes bancos financian en ambas monedas: el BBVA desde S/ 15.000 o USD 5.000, el BCP desde S/ 32.000 o USD 10.000, Scotiabank desde USD 10.000 o su equivalente en soles. Los datos de la SBS muestran incluso tasas promedio más bajas en dólares que en soles.

Una tasa más baja no significa un costo más bajo. El verdadero tema está en otra parte: la moneda de la deuda no es la de sus ingresos.

El mismo razonamiento vale para un crédito en dólares: desplaza el riesgo cambiario sin eliminarlo. La pregunta no es «qué moneda es mejor», sino «¿puedo absorber una variación desfavorable durante todo el plazo del préstamo?».

En la práctica, ¿para un europeo no residente?

Es el perfil que más se nos presenta: un ciudadano suizo que vive en Ginebra, asalariado en francos, sin Carné de Extranjería, sin nacionalidad peruana, que desea comprar en Lima. Cinco nociones se confunden habitualmente aquí.

• Prohibición jurídica: no existe. Ningún texto impide a un banco peruano prestar a un extranjero no residente, del mismo modo que ningún texto impide a ese extranjero comprar.
• Ausencia de producto adaptado: los cuatro grandes bancos exigen un documento de identidad peruano o un carné de residencia, ingresos sustentables según formatos locales y continuidad laboral verificable. Ninguno publica una oferta dirigida a un no residente extranjero.
• Condiciones difíciles de cumplir: incluso evaluado como excepción, el expediente choca con la ausencia de historial en las centrales de riesgo peruanas y con ingresos generados, tributados y denominados en el extranjero.
• Posibilidad teórica: existe, como en toda operación a medida, sobre todo para un cliente con relación previa con un grupo bancario presente en ambos países. No hemos identificado ningún mecanismo público documentado.
• Posibilidad real: sigue siendo muy limitada.

Dicho de otro modo: para un extranjero no residente y sin nacionalidad peruana, el acceso a un crédito hipotecario peruano es muy limitado en la práctica, sin que ninguna ley prohíba por ello todo financiamiento. Si su situación presenta elementos particulares (relación bancaria antigua en el Perú, ingresos locales, proyecto de residencia), el único paso útil es consultar directamente a las entidades.

Financiar la compra desde Suiza o Europa

Esta sección es descriptiva y no recomienda ninguna estrategia: cada uno de estos mecanismos tiene consecuencias propias, que requieren un análisis individual con sus asesores habituales.

Fondos propios. La compra sin crédito bancario peruano elimina el riesgo ligado a la obtención de un financiamiento local, pero inmoviliza el capital.

Ampliación de una hipoteca existente sobre un inmueble en Suiza. Reservado a quienes ya son propietarios en Suiza: se trata de aumentar la deuda respaldada por el inmueble suizo para liberar liquidez. La garantía sigue siendo el inmueble suizo, no el departamento peruano, y el banco evalúa su capacidad de endeudamiento según sus propias reglas.

Crédito lombardo. Crédito garantizado por la pignoración de una cartera de valores u otros activos financieros, y no por el inmueble peruano. El monto disponible depende de una tasa de adelanto aplicada al valor de mercado de los títulos, variable según su naturaleza y su calidad. Si ese valor cae, el prestamista puede exigir garantías adicionales o un reembolso, y vender los títulos según las condiciones contractuales. El Banco Migros indica, por ejemplo, un monto desde 25.000 francos, sin plazo determinado.

Préstamo personal. Montos, plazos y costos no guardan relación con los de un crédito hipotecario. La tasa máxima legal en Suiza es de 10 % para un crédito al contado desde el 1 de enero de 2026.

Préstamo familiar o privado. Mecanismo posible, que supone una documentación rigurosa: contrato escrito, trazabilidad de los flujos y coherencia con las obligaciones declarativas.

Cronograma del promotor. En el mercado limeño es habitual que una inmobiliaria acepte fraccionar la cuota inicial en cuotas mensuales durante la obra, en una compra sobre plano. Es un fraccionamiento del aporte antes de la entrega, no un crédito de largo plazo: el saldo sigue siendo exigible a la entrega. Tema tratado en nuestra guía sobre la compra sobre plano en Lima.

Qué cambia en una transacción la ausencia de crédito local

No disponemos de ninguna estadística fiable sobre la proporción de compradores extranjeros que pagan al contado en Lima, y preferimos no inventarla. El efecto de la forma de financiamiento sobre el desarrollo de una transacción sí es observable.

Disponer de los fondos antes de hacer una oferta cambia tres cosas. El calendario: la firma ya no depende del plazo de evaluación de un banco, lo que cuenta cuando un inmueble interesa a varios compradores. El riesgo: no hay condición suspensiva de financiamiento que pueda hacer fracasar la operación después de varias semanas. El presupuesto: el monto disponible se conoce desde el inicio.

Sobre la negociación, seamos factuales: un expediente sin condición de financiamiento es más legible para un vendedor, lo que puede pesar en una conversación, pero no garantiza ninguna rebaja de precio. Nuestra guía sobre la negociación del precio en Lima detalla lo que realmente cuenta.

Gastos y transferencia de los fondos

Una compra financiada desde Europa implica una transferencia internacional, con sus costos propios: comisiones bancarias, diferencial de cambio, plazos y exigencias de cumplimiento sobre el origen de los fondos. Estos elementos se suman a los gastos de adquisición peruanos. Están tratados en nuestras guías sobre el envío de fondos desde Suiza al Perú y sobre el costo total de una compra inmobiliaria en Lima.

Conclusión

Comprar un departamento en el Perú siendo extranjero es posible, y la ley no coloca obstáculos particulares en ese camino. Financiarlo con un banco peruano es una cuestión bastante más compleja, cuya respuesta depende de su situación de residencia, de su nacionalidad y del lugar donde se generan y documentan sus ingresos.

Un extranjero residente legalmente en el Perú puede presentar una solicitud y será evaluado como cualquier otro expediente. Un peruano que vive en el exterior dispone de vías previstas por las normas y por ciertos productos bancarios, bajo condiciones precisas. Un extranjero no residente sin nacionalidad peruana se enfrenta, en cambio, a la ausencia de un producto que corresponda a su perfil, más que a una prohibición.

Ninguna de estas situaciones se resuelve con una regla general: dos expedientes parecidos pueden recibir respuestas distintas, y las políticas de los bancos cambian. El único paso fiable consiste en hacer verificar su caso directamente con las entidades correspondientes, con sus documentos reales, antes de comprometerse con un inmueble. Vea también nuestras guías sobre la compra de un departamento en Lima siendo extranjero y sobre las trampas de la compra inmobiliaria en Lima.