Eine Wohnung in Lima möblieren und ausstatten: welches Budget für die Vermietung?

Sie haben die Schlüssel. Die Immobilie ist auf Ihren Namen eingetragen, die partida registral nimmt ihren Lauf, und es stellt sich eine sehr konkrete Frage: Wie viel muss man noch ausgeben, damit diese Wohnung wirklich vermietbar ist, und wofür lohnt es sich, Geld einzusetzen? Das ist das Thema dieses Ratgebers und nichts anderes.

Was Sie hier lesen, umfasst weder die Erwerbsnebenkosten, die unser Ratgeber zu den Gesamtkosten eines Immobilienkaufs in Lima behandelt, noch die Wahl zwischen Langzeit- und Kurzzeitvermietung noch die Vorschriften für die Plattformen. Wir beginnen in dem Moment, in dem die Wohnung Ihnen gehört, leer oder teilweise ausgestattet, und hören an dem Tag auf, an dem sie bereit ist, ihren ersten Mieter aufzunehmen.

Eine methodische Präzisierung vorweg. Die Beträge dieses Ratgebers sind kein «Marktdurchschnitt», ein Begriff, der hier nicht existiert. Es sind Budgets, aufgebaut aus einem Korb repräsentativer Artikel, deren Preise am 14. September 2026 auf den Websites von vier in Peru vertretenen Händlern erhoben wurden. Sie geben Ihnen eine vertretbare Grössenordnung, um Ihren Finanzierungsplan vorzubereiten. Sie ersetzen keine Offerten.

Die Nutzung festlegen, bevor man irgendetwas kauft

Das ist die Entscheidung, die alles Weitere bestimmt, und auch jene, die am häufigsten übersprungen wird. Dieselbe Wohnung verlangt je nachdem, was Sie damit vorhaben, eine sehr unterschiedliche Ausstattung, Mengen und Budget.

Unmöblierte Langzeit­vermietung

Beginnen wir mit dem, was viele europäische Käufer erstaunt: In Lima lässt sich eine unmöblierte Wohnung sehr gut vermieten. Der klassische Markt der Langzeitvermietung funktioniert weitgehend so, und eine leere Wohnung ist keine unvermietbare Wohnung. Sie bleiben trotzdem verantwortlich für das, was als Teil der Wohnung gilt: die Küchenmöbel, das Kochfeld, die Dunstabzugshaube, den Boiler, die Leuchten und die Vorhänge oder ihre Halterungen. Das Budget beschränkt sich dann auf diese Elemente sowie die Instandstellung und die Fotos für das Inserat. Das ist mit Abstand die leichteste Option, und sie ist durchaus respektabel, wenn Ihr Horizont vermögensorientiert ist.

Möblierte Lang- oder mittelfristige Vermietung

Sie stellen eine sofort bewohnbare Wohnung zur Verfügung: vollständige Möblierung, Haushaltsgeräte, Bettwäsche, Geschirr. Der Unterschied zur Kurzzeitvermietung liegt weniger im Standard als in den Mengen: Ein einziges Wäscheset pro Bett genügt, das Geschirr kann auf die Belegungskapazität beschränkt werden, und Sie müssen keine Ersatzvorräte anlegen. Dieses Format richtet sich oft an Expats, Kaderleute im Einsatz oder Austauschstudierende, für Aufenthalte von einigen Monaten bis zu einigen Jahren.

Kurzzeitvermietung

Das ist das bei der Ausstattung anspruchsvollste Format, und nicht nur bei der Qualität. Der Wechsel verlangt Ersatzsets, leicht identisch ersetzbare Artikel, mehr Geschirr als die angegebene Belegungskapazität und Ausstattungen, die Gäste erwarten, ohne danach zu fragen. Jedes Objekt, das kaputtgeht, muss schnell und lokal ersetzt werden können, ohne den Buchungskalender zu unterbrechen. Der regulatorische und steuerliche Rahmen dieses Formats wird in unserem Ratgeber zu Airbnb in Lima behandelt, die Wahl zwischen den beiden Modellen in jenem zur Langzeit- oder Kurzzeitvermietung.

Persönliches Pied-à-terre, zwischen den Aufenthalten vermietet

Das ist bei unseren Kunden ein häufiger Fall, und er folgt einer eigenen Logik. Sie richten die Wohnung für sich ein, müssen sie aber zwischen zwei Belegungen auch neutral und sicher machen. Der nützlichste praktische Punkt ist einfach: Planen Sie einen abschliessbaren Stauraum ein, einen eigenen Schrank oder einen verschlossenen Raum, für Ihre persönlichen Sachen, Ihre Papiere und Gegenstände, die Ihnen wichtig sind. Das vermeidet Diskussionen und erspart Ihnen, bei jeder Abreise alles auszuräumen. Manche Eigentümer fügen einen kleinen Tresor für Dokumente hinzu.

Das Inventar dessen, was bereits geliefert ist

Zweiter Reflex und zweite Sparquelle: Bezahlen Sie nicht zweimal für das, was Sie bereits besitzen. Viele Neubauwohnungen in Lima werden mit einem Teil der Ausstattung übergeben, und der Umfang variiert von Bauträger zu Bauträger stark.

Nehmen Sie Ihren Vertrag, die memoria descriptiva de acabados und das Übergabeprotokoll zur Hand und prüfen Sie dann in der Wohnung, was tatsächlich vorhanden ist. Unser Ratgeber zur Abnahme einer Neubauwohnung in Lima beschreibt diese Kontrolle; hier geht es nur darum, daraus eine Einkaufsliste abzuleiten.

Drei Spalten genügen: was inbegriffen ist und funktioniert, was fehlt, was vorhanden ist, aber eine Installation oder einen Anschluss braucht. Die vorrangig zu prüfenden Posten:

• Die Schlafzimmerschränke. Sind sie eingebaut, sparen Sie einen Kleiderschrank pro Schlafzimmer, einen der teuersten Posten.
• Die Küchenmöbel, Ober- und Unterschränke, und die Arbeitsfläche. Bei Neubauten fast immer geliefert, bei Altbauten selten.
• Kochfeld, Backofen und Dunstabzugshaube. In Neubauprojekten häufig inbegriffen. Prüfen Sie die Energieversorgung: Erdgas aus dem Netz, Flaschengas oder elektrisch, denn das bestimmt Ihre ergänzenden Käufe.
• Der Boiler (terma). Oft geliefert, manchmal nicht. Das ist ein Posten von mehreren Hundert Soles, und sein Fehlen fällt einem Mieter sofort auf.
• Die Leuchten. Unterscheiden Sie den Lichtauslass, fast immer vorhanden, von der Leuchte selbst, die oft fehlt. Eine Wohnung, die ohne einen einzigen Lampenschirm übergeben wird, ist eine gängige Situation.
• Die Vorhanghalterungen. Selten geliefert, und die Montage erfordert manchmal eine Bohrung in eine Betonwand.
• Die vorbereiteten Anschlüsse. Steckdose und Abfluss für die Waschmaschine, Stromversorgung der Dunstabzugshaube, Steckdosen in den Schlafzimmern: Ihr Vorhandensein bestimmt, wo Sie was installieren können.

Dieses Inventar dauert eine Stunde und verändert das Budget oft um mehrere Tausend Soles. Erstellen Sie es, bevor Sie irgendetwas bestellen, und führen Sie es als geteilte Datei: Es dient danach als Grundlage der Einkaufsliste.

Das Budget Posten für Posten

Hier die einzuplanenden Posten. Nicht alle betreffen Sie, und genau deshalb lohnt es sich, sie einzeln aufzulisten, statt in einem Gesamtbetrag zu denken.

Die Möbel

Wohnzimmer und Essbereich. Ein Sofa, ein Couchtisch, ein TV-Möbel, ein Tisch und Stühle. Bei diesen Posten ist die Preisspanne in Lima sehr gross: Ein Zweiersofa der Einstiegsklasse und ein besser verarbeitetes Dreiersofa können im Preis um das Doppelte auseinanderliegen. Tisch und Stühle findet man als komplette Sets, oft günstiger als einzeln gekaufte Elemente.

Schlafzimmer. Matratze, Lattenrost oder Tarima, Nachttische und Kommode oder Kleiderschrank, wenn die Schränke nicht eingebaut sind. Die Matratze ist der einzige Posten dieser Liste, bei dem wir Ihnen von der Einstiegsklasse ausdrücklich abraten, aus Gründen, die weiter unten ausgeführt werden.

Die Haushaltsgeräte

Kühlschrank. Man wählt nach Nutzinhalt statt nach Funktionen. Ein Modell mit 180 bis 250 Litern genügt für zwei Personen vollauf; ab vier Schlafplätzen sollten es 300 Liter und mehr sein. No-Frost-Modelle ersparen das manuelle Abtauen, was zählt, wenn niemand vor Ort wohnt.

Waschmaschine und Trocknen. Die Waschmaschine wird in Lima bei fast allen Vermietungsformaten erwartet. Das Trocknen verdient hingegen eine bewusste Entscheidung: Elektrische Wäschetrockner sind wenig verbreitet und im Betrieb teuer, und die meisten Wohnungen in Lima trocknen die Wäsche an der Luft, auf einer Wirtschaftsterrasse oder einem Wäscheständer. Ein solider, zusammenklappbarer Wäscheständer an einem belüfteten Ort ist die häufigste und günstigste Lösung. Wir kommen weiter unten darauf zurück, was das im Südwinter bedeutet.

Mikrowelle und Kleingeräte. Mikrowelle, Wasserkocher, Mixer, bei Kurzzeitvermietung allenfalls eine Kaffeemaschine und ein Toaster. Einzeln sind das bescheidene Käufe, doch ihre Summe fällt ins Gewicht.

Textilien und Licht

Vorhänge und Verdunkelung. Ein systematisch unterschätzter Posten. Man muss für jede Öffnung den Vorhang und seine Halterung einrechnen und in den Schlafzimmern eine echte Verdunkelung. Verdunkelnde Rollos sind die günstigste Option; Vorhänge an Stangen kosten mehr, wenn man die Stange mitrechnet.

Beleuchtung. Wird die Wohnung mit einfachen Fassungen übergeben, braucht jeder Raum eine Leuchte. Eine Stehlampe im Wohnzimmer und eine Nachttischlampe pro Schlafplatz verändern die Wahrnehmung der Wohnung auf Fotos wie im Gebrauch erheblich.

Haushaltswäsche. Leintücher, Duvets, Kissen, Matratzenschoner, Handtücher. Die Menge hängt direkt von der Nutzung ab: ein Set pro Bett bei Langzeitvermietung, zwei bei mittelfristiger, drei bei Kurzzeitvermietung, um Wechsel und Wäschen aufzufangen.

Küche und Reinigung

Geschirr, Utensilien und Kochgeschirr. Ein Pfannenset, eine Bratpfanne, ein Service für die angegebene Personenzahl, Gläser, Besteck, einige Utensilien. Bei Kurzzeitvermietung rechnen Sie mit Bruch: Kaufen Sie verfügbare Serien, die sich leicht ergänzen lassen.

Reinigungsmaterial. Staubsauger oder Besen, Wischmopp und Eimer, Bügeleisen und Bügelbrett, Abfalleimer. Wenn Sie die Reinigung einem Dienstleister anvertrauen, fragen Sie ihn, was er mitbringt und was er vor Ort erwartet: Dieser Punkt ist mit einer Frage geklärt und vermeidet einen Doppelkauf.

Digitales und Arbeit

Fernseher, Internet und Arbeitsplatz. Ein Fernseher wird bei möblierter und Kurzzeitvermietung erwartet, viel weniger bei unmöblierter Vermietung. Die Internetverbindung ist dagegen zu einem Kriterium ersten Ranges geworden, auch bei Langzeitvermietung: Viele Mieter arbeiten von der Wohnung aus. Eine Büroecke, selbst wenn sie nur aus einem Tisch und einem ordentlichen Stuhl besteht, ist ein echtes Argument bei Mietern im Homeoffice.

Die Posten, die man vergisst

Sie erscheinen in improvisierten Budgets fast nie und fallen doch ins Gewicht.

• Lieferung, Montage und Installation. Pro Geschäft verrechnet, je nach Volumen, Bezirk und Stockwerk. Der Betrag wird bei der Bestellung berechnet, nicht vorher.
• Die Erstreinigung nach Lieferungen und Montage, die Staub, Kartons und Spuren hinterlassen.
• Die Fotos für das Inserat. Ein bescheidener Posten im Verhältnis zu seiner Wirkung auf die Vermarktung, unabhängig vom Vermietungsformat.
• Die schlichte Dekoration: ein Spiegel, ein Teppich, einige Kissen, zwei oder drei Bilder. Genug, damit die Wohnung auf Fotos nicht kahl wirkt, nicht mehr.
• Eine ausdrückliche Reserve für Unvorhergesehenes. Ein Möbel, das nicht in den Lift passt, eine nicht verfügbare Farbe, ein Vorhang, der nach Mass neu gemacht werden muss: Das kommt bei fast allen Einrichtungsprojekten vor.

Die Anfangsinvestition von den wiederkehrenden Ausgaben trennen

Zwei verschiedene Budgets bestehen nebeneinander, und wer sie verwechselt, verfälscht die Renditeberechnungen.

Auf der einen Seite der Erstkauf: Möbel, Haushaltsgeräte, Textilien, Dekoration, Lieferung, Montage, Reinigung, Fotos. Das ist eine einmalige Ausgabe, die zum Kapital hinzukommt, das Sie in das Geschäft einsetzen.

Auf der anderen Seite die wiederkehrenden Ausgaben: das Internetabo, Verbrauchsmaterial, Unterhalt, Reparaturen und der schrittweise Ersatz dessen, was sich abnutzt. Für das Internet boten die Glasfaseranbieter in Lima am 14. September 2026 Privatkundenangebote um S/ 120 bis S/ 150 pro Monat zum regulären Tarif an, IGV inbegriffen und Router gestellt, mit deutlich tieferen Aktionspreisen im ersten Monat. Der Rest wird im Abschnitt zum Ersatz behandelt.

Drei Budgets auf der Grundlage realer Preise

Die drei folgenden Szenarien wurden erstellt, indem ein Korb tatsächlich verfügbarer Artikel zusammengestellt und ihre am 14. September 2026 angezeigten Preise auf den Websites von vier in Peru vertretenen Händlern erhoben wurden: Promart, Oechsle, Estilos und Casaideas. Die Händler werden als Beispiele für von Europa aus online zugängliche Vergleichspunkte genannt, ohne jede kommerzielle Verbindung oder Rangierung.

Die drei Annahmen

Szenario A: ein Schlafzimmer, kompakt und funktional. Rund 45 bis 55 m², zwei Schlafplätze, für eine möblierte Langzeitvermietung. Angenommen wird eine Neubauwohnung, übergeben mit eingebauten Schlafzimmerschränken, Küchenmöbeln, Kochfeld, Dunstabzugshaube und Boiler. Standard: gängige, zuverlässige lokale Marken ohne Prestigeanspruch. Inbegriffen: alle fehlenden Möbel, die Haushaltsgeräte, die Textilien, Lieferung, Reinigung und Fotos. Nicht inbegriffen: Arbeiten, Klimaanlage, Wäschetrockner.

Szenario B: zwei Schlafzimmer, komfortabel und langlebig. Rund 70 bis 85 m², vier Schlafplätze, möblierte mittel- oder langfristige Vermietung. Dieselben Ausstattungen als geliefert angenommen, aber mehr Öffnungen zu verkleiden und zwei Schlafzimmer auszustatten. Mittlerer Standard, mit Matratzen einer nationalen Marke und Haushaltsgeräten von überall in Peru vertriebenen Marken, also reparierbar. Inbegriffenes und nicht Inbegriffenes wie bei Szenario A.

Szenario C: zwei Schlafzimmer, gehobener Ausbau. Rund 75 bis 90 m², vier bis fünf Schlafplätze, für die Kurzzeitvermietung mit regem Wechsel. Dieselben Ausstattungen als geliefert angenommen. Gehobener Standard, Wäschesets in dreifacher Ausführung, Geschirr über der angegebenen Kapazität, zweiter Fernseher, sorgfältigere Dekoration. Inbegriffen: dieselben Posten, plus ein kleiner Tresor. Nicht inbegriffen: Arbeiten, Klimaanlage.

Vergleichstabelle

Die Dollarbeträge sind zum Kurs von S/ 3,37 für 1 USD berechnet, dem von der SBS veröffentlichten und von der BCRP übernommenen Wechselkurs des Bankensystems für den 10. September 2026, dem letzten zum Zeitpunkt der Abfassung verfügbaren Wert. Sie dienen als Richtwert: Die meisten Ihrer Ausgaben erfolgen in Soles, und in Soles sollte man rechnen.

Zwei nützliche Lesarten dieser Tabelle. Erstens sind die gewichtigsten Posten nicht jene, die man spontan nennt: Schlafzimmer und Wohnzimmer machen in allen drei Szenarien allein rund ein Drittel der Waren aus. Zweitens rührt der Unterschied zwischen den Szenarien nicht nur vom Standard her. Szenario C stattet eine grössere Fläche, einen zusätzlichen Schlafplatz und eine Nutzung mit schnellem Wechsel aus, die Ersatzsets verlangt: Bei identischer Wohnung wäre der Unterschied geringer.

Um diese Beträge im Gesamtbild Ihres Geschäfts einzuordnen, stellt unser Ratgeber zu den Gesamtkosten eines Immobilienkaufs in Lima die Einrichtung neben die Alcabala, den Notar, die Registereintragung und die Liquiditätsreserve.

Wo mehr ausgeben, wo einfach bleiben

Eine einordnende Bemerkung, weil sie oft verkehrt herum dargestellt wird: Eine teure Einrichtung garantiert weder eine höhere Miete noch eine bessere Auslastung. Was die Qualität ziemlich zuverlässig verändert, sind Ihre Betriebskosten und die Zahl der aus der Ferne zu bewältigenden Zwischenfälle. Auf diesem Feld wird eine Abwägung beurteilt.

Wo es sich lohnt, mehr auszugeben

Matratze und Bettwäsche. Das ist das einzige Element der Wohnung, mit dem der Mieter ein Drittel seiner Zeit verbringt, und der erste Beschwerdegrund, wenn es schlecht ist. Eine Matratze der Einstiegsklasse sinkt bei ständiger Nutzung in ein bis zwei Jahren durch und muss lange vor einem Modell der mittleren Klasse ersetzt werden. Fügen Sie immer einen Matratzenschoner hinzu: Er kostet rund hundert Soles und verdoppelt die Nutzungsdauer der Matratze.

Die Solidität von Sofa und Stühlen. Das sind die am stärksten beanspruchten Möbel und die mühsamsten, um sie aus der Ferne zu ersetzen. Ein Sofa mit stabiler Struktur und reinigbarem Bezug ist besser als ein grösseres, aber zerbrechliches Modell. Dieselbe Logik bei den Stühlen: Vier solide Stühle sind besser als sechs, die auseinanderfallen.

Die Verdunkelung der Schlafzimmer. Wenig teuer und im Gebrauch sehr spürbar. Ein Schlafzimmer, das sich nicht richtig verdunkeln lässt, ist bei Kurzzeitvermietung ein wiederkehrender Grund für negative Kommentare und bei Langzeitvermietung eine tägliche Störung.

Vor Ort reparierbare und ersetzbare Haushaltsgeräte. Das ist die am meisten unterschätzte Abwägung. Eine in ganz Peru vertriebene Marke mit zugänglichem Kundendienst und verfügbaren Ersatzteilen erspart Ihnen wochenlange Ausfälle. Ein importiertes Gerät, auf dem Papier leistungsfähiger, wird an dem Tag zum Problem, an dem es ausfällt und in Lima niemand es reparieren kann.

Eine nutzungsgerechte Internetverbindung. Bei Kurzzeitvermietung und für Mieter im Homeoffice ist sie zu einem eigenständigen Auswahlkriterium geworden. Ein Standard-Glasfaserangebot genügt in den allermeisten Fällen; wesentlich ist, dass es vor der ersten Vermietung installiert, getestet und dokumentiert ist, mit dem Passwort an einem zuverlässigen Ort festgehalten.

Was einfach bleiben kann

Die Zusatzmöbel. Couchtisch, Nachttische, TV-Möbel, Kommode: Sie vertragen die Einstiegsklasse sehr gut, sofern sie leicht zu reinigen sind. Bevorzugen Sie glatte, abwaschbare Oberflächen, ohne hellen Stoff und ohne empfindliche Oberfläche.

Die Dekoration. Schlicht, sparsam, ersetzbar. Zerbrechliche Objekte, Einzelstücke, feine Keramik und helle Teppiche verschwinden irgendwann oder nehmen Schaden, und ihr Ersatz kostet Sie mehr Zeit als Geld. Eine einfache Regel: Stellen Sie in eine vermietete Wohnung kein Objekt, dessen Verlust Sie ärgern würde.

Geschirr und Gläser. Kaufen Sie gängige, einzeln erhältliche Serien, um ergänzen zu können, ohne das ganze Set zu wechseln.

Die Ausstattung an die Wohnung und das Klima Limas anpassen

Lima hat echte klimatische Besonderheiten, doch sie rechtfertigen nicht in allen Wohnungen dieselbe Ausstattung. Der richtige Reflex ist, von Ihrer Wohnung auszugehen, nicht von einer allgemeinen Regel.

Feuchtigkeit und Lüftung

In Lima regnet es praktisch nie, was viele europäische Käufer täuscht, doch die relative Luftfeuchtigkeit ist einen grossen Teil des Jahres hoch, besonders im Südwinter von Juni bis September, wenn die Garúa die Stadt bedeckt. Was das bedeutet, hängt stark von der Wohnung ab: Eine durchgehende, gut ausgerichtete Wohnung in einem oberen Stockwerk stellt nicht dasselbe Problem wie ein Erdgeschoss im Inneren eines Häuserblocks oder ein fensterloses, über einen Schacht belüftetes Schlafzimmer.

Der erste Reflex ist nicht, ein Gerät zu kaufen, sondern zu prüfen, ob die bestehende Lüftung funktioniert: Ziehen die Abluftanlagen der fensterlosen Räume wirklich, lassen sich die Fenster öffnen, gibt es einen belüfteten Ort zum Trocknen? Ein elektrischer Luftentfeuchter ist in einer Wohnung mit einem festgestellten Problem gerechtfertigt, nicht aus Prinzip. Dasselbe gilt für die Klimaanlage, die in Wohnungen in Lima selten und angesichts der Temperaturen selten nötig ist.

Materialien und Textilien

Wählen Sie Bezüge, die sich reinigen lassen: waschbare Hüllen, dicht gewebte Stoffe, glatte Oberflächen. Vermeiden Sie dicke, helle Textilien, die schlecht trocknen und schnell Flecken zeigen. Bei Matratzen und Sofas machen ein Matratzenschoner und abnehmbare Bezüge auf die Dauer einen sehr konkreten Unterschied.

Korrosion in Meeresnähe

Liegt Ihre Wohnung in unmittelbarer Nähe der Küste, in Miraflores, Barranco, Magdalena oder Chorrillos, greift die salzhaltige Luft exponierte Metalle an. Das betrifft vor allem, was draussen bleibt: Balkonmöbel, Wäscheständer, Beschläge, Terrassenleuchten. Günstige Aussenmöbel aus wenig geschütztem Stahl nehmen unter diesen Bedingungen schnell Schaden. Im Inneren ist die Wirkung geringfügig.

Wäschetrocknen

Das ist der am häufigsten vernachlässigte praktische Punkt. Im Südwinter, bei hoher Feuchtigkeit und wenig direkter Sonne, trocknet die Wäsche langsam. Planen Sie einen belüfteten Trocknungsplatz und einen ausreichend grossen Wäscheständer ein und prüfen Sie, ob Waschküche oder Wirtschaftsterrasse eine minimale Luftzirkulation haben. Trocknet die Wäsche in einem geschlossenen Raum, verlagern Sie das Feuchtigkeitsproblem ins Innere der Wohnung.

Sonnenschutz und Zusatzheizung

Der Sommer in Lima, von Dezember bis April, kann eine stark exponierte Wohnung am späten Nachmittag richtig heiss machen: Passende Vorhänge oder Rollos genügen in der Regel, und ein Ventilator ergänzt sinnvoll. Umgekehrt haben Wohnungen in Lima praktisch nie eine Zentralheizung, und der Winter, ohne im europäischen Sinn kalt zu sein, macht sich in einer feuchten und wenig sonnigen Wohnung bemerkbar. Ein Heizlüfter oder Elektroofen ist eine einfache und günstige Antwort, sofern man ihn für punktuellen Gebrauch wählt. Auch hier hängt die richtige Entscheidung von Ausrichtung und Stockwerk ab, nicht von einer allgemeinen Regel.

In Lima kaufen und installieren lassen

Der Markt in Lima bietet mehrere Bezugswege, und selten passt einer für alle Posten.

Die verfügbaren Bezugswege

• Die grossen Ketten. Einrichtungsketten, Warenhäuser und Spezialisten für Haushaltsgeräte. Ihr Vorteil liegt weniger im Preis als im Übrigen: von Europa aus online einsehbarer Katalog, sichtbare Lagerbestände, ordentliche Rechnung, klar geregelte Garantie und Kundendienst, organisierte Lieferung. Für Haushaltsgeräte ist das der sicherste Weg.
• Die Fachgeschäfte. Bettwaren, Leuchten, Heimtextilien. Die Beratung ist dort besser und das Sortiment tiefer, insbesondere bei Matratzen.
• Die lokale Massanfertigung. Das ist eine echte Stärke des peruanischen Markts, besonders in der Schreinerei: ein in eine Nische eingepasstes Möbel, ein Kopfteil, eine Arbeitsfläche. Das Preis-Leistungs-Verhältnis ist oft ausgezeichnet, doch Frist und Betreuung verlangen jemanden vor Ort. Geben Sie keine Massanfertigung in Auftrag, wenn niemand die Werkstatt besuchen kann.
• Occasionen. Sinnvoll für Zusatzmöbel und Dekorationsobjekte, viel weniger für Bettwaren und Haushaltsgeräte, bei denen fehlende Garantie und Hygiene mehr wiegen als die Ersparnis.

Diese Bezugswege werden als Kategorien genannt, nicht als Empfehlungen für bestimmte Händler. Vergleichen Sie und prüfen Sie vor allem die Punkte des folgenden Abschnitts.

Was man vor der Bestätigung einer Bestellung prüfen sollte

• Die Masse und der Zugangsweg. Nicht nur jene des Möbels: auch jene der Wohnungstür, des Lifts, des Treppenabsatzes und des Treppenhauses. Ein Sofa, das nicht in den Lift passt, wird zu einem Kranproblem oder zu einer Rücksendung.
• Die tatsächliche Verfügbarkeit und die Lieferfrist. Ein online angezeigter Artikel ist nicht immer in der gewünschten Farbe und Grösse an Lager. Lassen Sie sich das Lieferdatum schriftlich bestätigen.
• Liefer- und Montagekosten. Sie sind im angezeigten Preis nicht enthalten und werden bei der Bestellung berechnet. Fragen Sie, ob die Montage inbegriffen ist und, bei grossen Geräten, ob das alte Gerät zurückgenommen wird.
• Garantie, Rückgabe und Kundendienst. Dauer, Verfahren, Ansprechstelle und vor allem, wer die Garantie geltend machen kann, wenn Sie nicht in Peru sind.
• Die Kaufbelege. Bewahren Sie jede Rechnung auf, auf den Namen des Eigentümers, mit der Seriennummer der Geräte. Das erlaubt es, eine Garantie geltend zu machen und eine Ausgabe zu belegen.
• Die Installationsauflagen. Bohrung in einer tragenden Wand, Bewilligung der Stockwerkeigentümergemeinschaft für einen Eingriff an Fassade oder Balkon, vom Gebäude vorgegebene Lieferzeitfenster, Reservation des Warenlifts. Diese Regeln stehen im reglamento interno und werden bei der Gebäudeverwaltung geprüft.

Und Möbel aus Europa importieren?

Diese Idee taucht oft auf und hält der Berechnung schlecht stand. Zwischen Seefracht, Versicherung, Einfuhrzöllen und -steuern, Verzollung, Landtransport und Fristen übersteigen die Endkosten eines aus Europa verschickten Möbels jene eines in Lima gekauften Gegenstücks bei Weitem, ganz abgesehen vom Kundendienst, der wegfällt. Wenn Sie diese Option für ein bestimmtes Stück dennoch in Betracht ziehen, lassen Sie den gesamten Vorgang vor dem Entscheid von einem Spediteur beziffern und prüfen Sie das anwendbare Regime: Das ist ein eigenständiges Zollthema, das dieser Ratgeber nicht behandelt.

Die Einrichtung von Europa aus organisieren

Eine Wohnung in 10 000 Kilometern Entfernung auszustatten, ist durchaus machbar, sofern man Improvisation durch eine Methode ersetzt. Hier jene, die wir anwenden.

1. Ein Plan und zuverlässige Masse. Erheben Sie die tatsächlichen Masse jedes Raums oder lassen Sie sie erheben, die Raumhöhe, die Breite der Türen, die Position der Steckdosen und Wasseranschlüsse und die Breite der zu verkleidenden Öffnungen. Fotografieren Sie jede Wand. Ein bemasster Plan ist besser als eine Fotoserie.
2. Eine bestätigte Einkaufsliste. Eine Tabelle: Raum, Artikel, maximale Masse, vorgesehene Referenz, angezeigter Preis, Händler. Sie bestätigen sie vor jeder Bestellung, Posten für Posten.
3. Eine Budgetobergrenze. Ein nicht zu überschreitender Gesamtbetrag und eine ausdrückliche Regel bei Überschreitung eines Postens.
4. Eine vorgängige Vereinbarung für Ersatzartikel. Ein Lieferengpass kommt immer vor. Legen Sie im Voraus fest, wer den Ersatz wählt, bis zu welcher Preisgrenze und was Ihre Bestätigung erfordert.
5. Ein Lieferkalender. Stimmen Sie die Daten ab: Die Lieferungen müssen eintreffen, wenn jemand sie entgegennehmen kann, und in logischer Reihenfolge. Grosse Möbel vor den Textilien, Montage vor der Reinigung.
6. Eine kontrollierte Abnahme. Jede Lieferung wird bei Eingang geprüft: Übereinstimmung, Zustand, Vollständigkeit, Funktion. Ein Foto pro erhaltenem Artikel.
7. Die Aufbewahrung von Rechnungen und Garantien. Digitalisieren Sie alles laufend, in einem einzigen Ordner, mit den Seriennummern.
8. Ein Schlussinventar mit Fotos. Raum für Raum, Artikel für Artikel, mit dem Anfangszustand. Das ist Ihre Referenz für das Übergabeprotokoll und für die Versicherungen.
9. Eine Prüfung vor dem ersten Mieter. Alles wird getestet: Warmwasser, Haushaltsgeräte, Internet, Schlösser, Beleuchtung. Nichts wird erst vom Mieter entdeckt.

Unterhalt und Ersatz vorausplanen

Ein Einrichtungsbudget, das mit der Installation endet, ist ein unvollständiges Budget. Die Wäsche nutzt sich ab, das Geschirr zerbricht, die Kleingeräte geben den Geist auf, die Matratzen sinken durch. Diese Ausgabe ist sicher; nur ihr Zeitpunkt ist ungewiss.

Eine Methode statt eines Prozentsatzes

Statt einen willkürlichen Prozentsatz anzuwenden, schätzen Sie für jeden Ausstattungsblock eine realistische Lebensdauer unter Berücksichtigung der Nutzungsintensität und teilen seine Kosten durch diese Dauer. Die Summe ergibt eine vertretbare jährliche Rückstellung, die Sie Jahr für Jahr anhand dessen anpassen können, was Sie tatsächlich feststellen.

Hypothetisches Beispiel auf der Grundlage von Szenario B in möblierter Langzeitvermietung, mit mittleren Beträgen:

Dieselbe Berechnung für eine Kurzzeitvermietung mit regem Wechsel ergibt ein ganz anderes Resultat, weil die Lebensdauern einbrechen: Wäsche alle zwei Jahre erneuert, Geschirr alle drei Jahre, Kleingeräte alle zwei Jahre. Bei Szenario C nähert sich die jährliche Rückstellung dann S/ 4 800, also mehr als dem Doppelten. Das ist einer der versteckten Kosten der Kurzzeitvermietung, und er erscheint in improvisierten Renditeberechnungen fast nie.

Was die Einrichtung am eingesetzten Kapital ändert

Eine einfache Rechnung, aber mit realer Wirkung. Die Einrichtung ist kein Betriebsaufwand: Sie ist Kapital, das Sie binden, ebenso wie Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten. Sie gehört daher in den Nenner Ihrer Renditeberechnung.

Eine letzte Unterscheidung, die in unseren Gesprächen oft wiederkehrt. Die oben beschriebene Ersatzrückstellung ist ein Liquiditätsinstrument: Sie sagt Ihnen, wie viel Sie beiseitelegen sollten. Die buchhalterische und steuerliche Behandlung dieser Ausgaben, Abschreibung, Abzugsfähigkeit auf peruanischer Seite, Berücksichtigung in Ihrer Schweizer oder europäischen Steuererklärung, ist eine separate Frage, die mit einem peruanischen Buchhalter und Ihrem gewohnten Steuerberater zu klären ist. Verwechseln Sie die beiden nicht: Zurückstellen ist nicht abziehen.

Die Fehler, die teuer werden

Es sind immer dieselben, und alle lassen sich im Voraus korrigieren.

Kaufen, bevor man misst. Der Fehler Nummer eins. Ein für das Wohnzimmer zu grosses Sofa, ein Tisch, der den Durchgang versperrt, ein Kleiderschrank, der nicht durch die Tür passt. Eine Rücksendung kostet den Transport in beide Richtungen und manchmal eine Strafgebühr, wenn sie überhaupt akzeptiert wird.

Nach dem eigenen Geschmack wählen. Sie werden diese Wohnung nicht oder selten bewohnen. Eine starke ästhetische Ausrichtung verringert die Zahl der Mieter, die sich darin vorstellen können, und erschwert den Ersatz eines kaputten Elements. Neutralität ist keine Langeweile: Sie ermöglicht es jemand anderem, sich zu Hause zu fühlen.

Lieferung, Montage, Vorhänge und Leuchten unterschätzen. Zusammengerechnet machen diese vier Posten einen bedeutenden Teil des Budgets aus, und genau sie vergisst man bei einer Schätzung aus dem Kopf.

Eine kleine Wohnung überausstatten. Eine mit Möbeln vollgestellte 45-m²-Wohnung wirkt auf Fotos kleiner und lässt sich schlecht reinigen. Leere ist in einer kleinen Wohnung ein Argument.

Empfindliche Möbel kaufen. Nicht feuchtigkeitsbeständige Spanplatten in einer Waschküche, helle, nicht abziehbare Bezüge, dünnes Glas auf einem Alltagstisch. Die Anfangsersparnis zahlt man mit Ersatzkäufen zurück.

Stauraum und Unterhalt vernachlässigen. Eine Wohnung ohne genügend Stauraum nutzt sich schneller ab, weil sich die Sachen schliesslich stapeln. Und ein Bezug, der sich nicht leicht reinigen lässt, wird bei jeder Wohnungsabnahme zum Streitpunkt.

Bestellen, ohne die Daten abzustimmen. Drei Lieferungen am selben Tag ohne jemanden zur Entgegennahme oder eine Montage, die vor dem Eintreffen des Möbels angesetzt ist: Jede Verschiebung kostet einen Termin und manchmal eine neue Lieferrechnung.

Vermieten, ohne getestet zu haben. Der erste Mieter darf nicht derjenige sein, der entdeckt, dass der Boiler nicht auf Temperatur kommt oder das WLAN das hintere Schlafzimmer nicht abdeckt. Alles wird vorher getestet, auch was selbstverständlich erscheint.

Checkliste: Wohnung bereit zur Vermietung

Durchgehen, bevor Sie das Inserat veröffentlichen oder die Schlüssel übergeben.

Vorbereitung

• Vermietungsnutzung festgelegt und Belegungskapazität bestimmt.
• Inventar des bereits Gelieferten, in drei Spalten.
• Bemasster Plan, Masse der Öffnungen, Tür- und Liftbreite erhoben.
• Einkaufsliste bestätigt, Budgetobergrenze festgelegt, Regel für Ersatzartikel vereinbart.
• Regeln des Gebäudes geprüft: Lieferzeitfenster, Warenlift, Bohrungen.

Ausstattung

• Vollständige Schlafplätze: Matratze, Matratzenschoner, Bettwäsche, Kissen, Ersatzsets je nach Nutzung.
• Schlafzimmer verdunkelt, jede Öffnung mit Vorhang oder Rollo und Halterung ausgestattet.
• Jeder Raum hat eine funktionierende Leuchte, Glühbirnen inbegriffen.
• Küche benutzbar: Kochgeschirr, Geschirr und Besteck mindestens für die Anzahl Schlafplätze, Grundutensilien.
• Belüfteter Trocknungsplatz und Wäscheständer vorhanden.
• Reinigungsmaterial vorhanden oder Rolle des Dienstleisters schriftlich geklärt.
• Abschliessbarer Stauraum für Ihre persönlichen Sachen, wenn die Wohnung auch ein Pied-à-terre ist.

Tests vor der Vermietung

• Warmwasser an jeder Wasserstelle getestet, Erreichen der Temperatur geprüft.
• Jedes Gerät mindestens einmal in Betrieb genommen, vollständiger Waschgang bei der Waschmaschine.
• Internet installiert, Geschwindigkeit im entferntesten Raum geprüft, Zugangsdaten festgehalten.
• Schlösser, Schlüssel, Badges und Fernbedienungen ausprobiert und gezählt.
• Vollständige Reinigung nach den letzten Arbeiten und Montagen durchgeführt.

Dossier

• Rechnungen und Garantien digitalisiert, Seriennummern erfasst.
• Schlussinventar fotografiert, Raum für Raum.
• Fotos für das Inserat nach Reinigung und Einrichtung aufgenommen.
• Jährliche Ersatzrückstellung beziffert und budgetiert.
• Bedienungsanleitungen gesammelt und in der Wohnung hinterlegt.

Häufige Fragen