Amoblar y equipar un departamento en Lima: ¿qué presupuesto para alquilarlo?

Usted ya tiene las llaves. El inmueble está a su nombre, la partida registral sigue su curso, y aparece una pregunta muy concreta: ¿cuánto falta gastar para que este departamento sea realmente alquilable, y en qué vale la pena poner el dinero? De eso trata esta guía, y de nada más.

Lo que sigue no cubre los gastos de adquisición, tratados en nuestra guía sobre el costo total de una compra inmobiliaria en Lima, ni la elección entre alquiler de larga y de corta duración, ni la normativa aplicable a las plataformas. Partimos del momento en que el inmueble ya es suyo, vacío o parcialmente equipado, y nos detenemos el día en que está listo para recibir a su primer inquilino.

Una precisión de método antes de empezar. Los montos de esta guía no son un « promedio del mercado », noción que aquí no existe. Son presupuestos construidos a partir de una canasta de artículos representativos, cuyos precios fueron relevados el 14 de setiembre de 2026 en los sitios web de cuatro tiendas presentes en el Perú. Le dan un orden de magnitud defendible para preparar su plan de financiamiento. No reemplazan a una cotización.

Definir el uso antes de comprar nada

Es la decisión que ordena todo lo demás, y también la que más se saltea. El mismo departamento, según lo que usted piense hacer con él, exige un equipamiento, unas cantidades y un presupuesto muy distintos.

Alquiler de larga duración sin amoblar

Empecemos por lo que sorprende a muchos compradores europeos: en Lima, un departamento sin amoblar se alquila muy bien. El mercado de la larga duración clásica funciona en buena medida así, y una vivienda vacía no es una vivienda inalquilable. Usted sigue siendo responsable, de todos modos, de lo que se considera parte del inmueble: los muebles de cocina, la encimera, la campana, la terma, las luminarias y las cortinas o sus soportes. El presupuesto se limita entonces a esos elementos, más el acondicionamiento y las fotografías del aviso. Es, de lejos, la opción más ligera, y es perfectamente respetable si su horizonte es patrimonial.

Alquiler amoblado de larga o mediana duración

Usted entrega una vivienda habitable de inmediato: mobiliario completo, electrodomésticos, ropa de cama, vajilla. La diferencia con la corta duración está menos en la gama que en las cantidades: basta un juego de ropa de cama por cama, la vajilla puede limitarse a la capacidad de alojamiento y no necesita constituir stocks de repuesto. Este formato se dirige a menudo a expatriados, a ejecutivos en misión o a estudiantes de intercambio, para estadías de algunos meses a algunos años.

Alquiler de corta duración

Es el formato más exigente en equipamiento, y no solo en calidad. La rotación obliga a tener juegos de repuesto, artículos fáciles de reponer idénticos, vajilla en cantidad superior a la capacidad anunciada y equipos que el viajero espera encontrar sin pedirlos. Cada objeto que se rompe debe poder comprarse rápido y localmente, sin interrumpir el calendario de reservas. El marco normativo y tributario de este formato se trata en nuestra guía sobre Airbnb en Lima, y la elección entre ambos modelos en la guía sobre el alquiler de larga o de corta duración.

Pied-à-terre personal alquilado entre estadías

Es un caso frecuente entre nuestros clientes y obedece a una lógica propia. Usted equipa la vivienda para sí mismo, pero también debe dejarla neutra y segura entre dos ocupaciones. El punto práctico más útil es simple: prevea un espacio de guardado con llave, un armario dedicado o un ambiente clausurado, para sus efectos personales, sus documentos y los objetos que le importan. Eso evita discusiones y le ahorra vaciarlo todo en cada partida. Algunos propietarios añaden una caja fuerte pequeña para los documentos.

El inventario de lo que ya viene entregado

Segundo reflejo, y segunda fuente de ahorro: no pague dos veces lo que ya tiene. Muchas viviendas nuevas en Lima se entregan con parte del equipamiento, y el contenido varía mucho de una inmobiliaria a otra.

Retome su contrato, la memoria descriptiva de acabados y el acta de entrega, y luego verifique en la vivienda lo que está realmente presente. Nuestra guía sobre la entrega de un departamento nuevo en Lima detalla esa revisión; aquí el objetivo es solo convertirla en una lista de compras.

Bastan tres columnas: lo que está incluido y funciona, lo que falta, y lo que está presente pero exige instalación o conexión. Los rubros a verificar primero:

• Los clósets de dormitorio. Si están empotrados, usted se ahorra un ropero por dormitorio, uno de los rubros más costosos.
• Los muebles de cocina, altos y bajos, y el tablero. Casi siempre entregados en obra nueva, rara vez en segunda mano.
• La encimera, el horno y la campana. Con frecuencia incluidos en los proyectos nuevos. Verifique el tipo de alimentación: gas natural de red, gas en balón o eléctrico, porque condiciona sus compras complementarias.
• La terma. A menudo entregada, a veces no. Es un rubro de varios cientos de soles, y su ausencia la nota de inmediato un inquilino.
• Las luminarias. Distinga el punto de luz, casi siempre presente, de la luminaria misma, a menudo ausente. Una vivienda entregada sin una sola pantalla es una situación corriente.
• Los soportes de cortinas. Rara vez incluidos, y su colocación exige a veces perforar un muro de concreto.
• Las conexiones previstas. Tomacorriente y desagüe para la lavadora, alimentación de la campana, tomacorrientes en los dormitorios: su presencia determina dónde podrá instalar qué.

Este inventario toma una hora y a menudo modifica el presupuesto en varios miles de soles. Hágalo antes de encargar nada, y consérvelo como archivo compartido: servirá luego de base para la lista de compras.

El presupuesto rubro por rubro

Estos son los rubros a prever. No todos le conciernen, y ese es precisamente el interés de listarlos por separado en lugar de razonar en una bolsa global.

El mobiliario

Sala y comedor. Un sofá, una mesa de centro, un mueble para el televisor, una mesa y sillas. En estos rubros el rango de precios en Lima es muy amplio: un sofá de dos cuerpos de gama de entrada y uno de tres cuerpos de mejor factura pueden variar al doble. La mesa y las sillas se encuentran en juegos completos, a menudo más baratos que los elementos comprados por separado.

Dormitorios. Colchón, box tarima, veladores, y cómoda o ropero si los clósets no están empotrados. El colchón es el único rubro de esta lista en el que le desaconsejamos francamente la gama de entrada, por razones que desarrollamos más abajo.

Los electrodomésticos

Refrigeradora. La elección se hace por el volumen útil más que por las funciones. Un modelo de 180 a 250 litros basta ampliamente para dos personas; por encima de cuatro camas, apunte a 300 litros o más. Los modelos no frost evitan el descongelamiento manual, lo que cuenta cuando nadie vive en el sitio.

Lavadora y secado. La lavadora se espera en casi todos los formatos de alquiler en Lima. El secado, en cambio, merece una decisión consciente: las secadoras eléctricas son poco frecuentes y costosas en uso, y la mayoría de las viviendas limeñas seca la ropa al aire libre, en una terraza de servicio o un tendedero. Un tendedero sólido, plegable, colocado en un lugar ventilado, es la solución más común y la más barata. Volvemos más abajo sobre lo que eso implica en invierno.

Microondas y pequeños electrodomésticos. Microondas, hervidor, licuadora, eventualmente una cafetera y una tostadora en corta duración. Son compras modestas individualmente, pero su total se nota.

Los textiles y la luz

Cortinas y blackout. Rubro sistemáticamente subestimado. Hay que contar la cortina y su soporte, para cada vano, y la oscuridad real en los dormitorios. Las cortinas roller blackout son la opción más económica; las cortinas sobre barra cuestan más una vez contada la barra.

Iluminación. Si la vivienda se entrega con simples sóquets, cada ambiente exige una luminaria. Una lámpara de pie en la sala y una lámpara de velador por cama cambian considerablemente la percepción de la vivienda, tanto en foto como en el uso.

Ropa de cama y de baño. Sábanas, edredones, almohadas, protectores de colchón, toallas. La cantidad depende directamente del uso: un juego por cama en larga duración, dos en mediana duración, tres en corta duración para absorber las rotaciones y los lavados.

La cocina y la limpieza

Vajilla, utensilios y ollas. Un juego de ollas, una sartén, un servicio para el número de comensales anunciado, vasos, cubiertos, algunos utensilios. En corta duración, cuente con roturas: compre de una línea disponible y fácil de recomponer.

Material de limpieza. Aspiradora o escoba, trapeador y balde, plancha y tabla, tachos de basura. Si encarga la limpieza a un prestador, pregúntele qué trae y qué espera encontrar en el sitio: eso se resuelve con una pregunta y evita una compra doble.

Lo digital y el trabajo

Televisor, internet y espacio de trabajo. Un televisor se espera en amoblado y en corta duración, mucho menos en alquiler sin amoblar. La conexión a internet, en cambio, se ha convertido en un criterio de primer orden, incluso en larga duración: muchos inquilinos trabajan desde la vivienda. Un rincón de trabajo, aunque se reduzca a una mesa y una silla correcta, es un argumento real ante inquilinos en teletrabajo.

Los rubros que se olvidan

Casi nunca figuran en los presupuestos improvisados y, sin embargo, pesan.

• El reparto, el armado y la instalación. Se facturan por tienda, según el volumen, el distrito y el piso. El monto se calcula al momento del pedido, no antes.
• La limpieza inicial después de las entregas y los armados, que dejan polvo, cartones y marcas.
• Las fotografías del aviso. Un rubro modesto frente a su efecto en la comercialización, sea cual sea el formato de alquiler.
• La decoración sobria: un espejo, una alfombra, algunos cojines, dos o tres cuadros. Lo suficiente para que la vivienda no se vea desnuda en foto, y nada más.
• Una provisión explícita para imprevistos. Un mueble que no entra al ascensor, un color agotado, una cortina que hay que rehacer a medida: eso ocurre en casi todos los amoblamientos.

Separar la inversión inicial de los gastos recurrentes

Conviven dos presupuestos distintos, y confundirlos falsea los cálculos de rentabilidad.

Por un lado, la compra inicial: mobiliario, electrodomésticos, textiles, decoración, reparto, armado, limpieza, fotografías. Es un gasto único, que se suma al capital que usted compromete en la operación.

Por el otro, los gastos recurrentes: el plan de internet, los consumibles, el mantenimiento, las reparaciones y la reposición progresiva de lo que se desgasta. Para el internet, los operadores de fibra óptica de Lima mostraban, al 14 de setiembre de 2026, ofertas residenciales de alrededor de S/ 120 a S/ 150 mensuales a tarifa regular, IGV incluido y router entregado, con precios promocionales netamente inferiores el primer mes. El resto se trata en la sección dedicada a la reposición.

Tres presupuestos construidos con precios reales

Los tres escenarios siguientes se construyeron componiendo una canasta de artículos realmente disponibles y relevando sus precios publicados el 14 de setiembre de 2026 en los sitios de cuatro tiendas presentes en el Perú: Promart, Oechsle, Estilos y Casaideas. Las tiendas se citan como ejemplos de puntos de comparación accesibles en línea desde Europa, sin vínculo comercial alguno ni ranking.

Las tres hipótesis

Escenario A: un dormitorio, compacto y funcional. Entre 45 y 55 m², dos camas, destinado a un alquiler amoblado de larga duración. Se supone una vivienda nueva entregada con clósets empotrados, muebles de cocina, encimera, campana y terma. Nivel de gama: marcas locales corrientes, confiables, sin búsqueda de prestigio. Incluido: todo el mobiliario faltante, los electrodomésticos, los textiles, el reparto, la limpieza y las fotografías. Excluido: obras, aire acondicionado, secadora.

Escenario B: dos dormitorios, confortable y duradero. Entre 70 y 85 m², cuatro camas, alquiler amoblado de mediana o larga duración. Los mismos equipos supuestos entregados, pero más vanos que cubrir y dos dormitorios que equipar. Gama intermedia, con colchones de marca nacional y electrodomésticos de marcas distribuidas en todo el Perú, por tanto reparables. Inclusiones y exclusiones idénticas al escenario A.

Escenario C: dos dormitorios, acabado superior. Entre 75 y 90 m², cuatro a cinco camas, destinado a la corta duración con rotación sostenida. Los mismos equipos supuestos entregados. Gama superior, juegos de ropa de cama por triplicado, vajilla por encima de la capacidad anunciada, un segundo televisor, decoración más trabajada. Incluido: los mismos rubros, más una caja fuerte pequeña. Excluido: obras, aire acondicionado.

Cuadro comparativo

Los equivalentes en dólares se calculan al tipo de S/ 3,37 por 1 USD, tipo de cambio del sistema bancario publicado por la SBS y difundido por el BCRP para el 10 de setiembre de 2026, último valor disponible a la fecha de redacción. Se dan a título indicativo: la mayor parte de sus gastos se hará en soles, y es en soles que conviene razonar.

Dos lecturas útiles de este cuadro. Primero, los rubros que más pesan no son los que uno cita de manera espontánea: los dormitorios y la sala representan por sí solos alrededor de un tercio de la mercadería en los tres escenarios. Segundo, la diferencia entre escenarios no proviene solo del nivel de gama. El escenario C equipa un área mayor, una cama adicional y un uso de rotación rápida que obliga a tener juegos de repuesto: a vivienda idéntica, la diferencia sería menor.

Para situar estos montos dentro del conjunto de su operación, nuestra guía sobre el costo total de una compra inmobiliaria en Lima coloca el amoblamiento junto al Alcabala, el notario, la inscripción registral y la reserva de tesorería.

Dónde gastar más y dónde mantenerse simple

Una observación de encuadre, porque suele plantearse al revés: un amoblamiento costoso no garantiza ni un alquiler más alto ni una mejor ocupación. Lo que la calidad sí cambia de manera bastante confiable son sus costos de operación y el número de incidentes que hay que resolver a distancia. Es en ese terreno donde se juzga una decisión.

Lo que merece que se pague más

El colchón y la ropa de cama. Es el único elemento de la vivienda con el que el inquilino pasa un tercio de su tiempo, y es el primer motivo de queja cuando es malo. Un colchón de gama de entrada se hunde en uno o dos años con ocupación continua y habrá que reemplazarlo mucho antes que uno de gama intermedia. Añada siempre un protector de colchón: cuesta alrededor de cien soles y duplica la vida útil del colchón.

La solidez del sofá y de las sillas. Son los muebles más solicitados y los más engorrosos de reemplazar a distancia. Un sofá cuya estructura aguanta y cuyo tapizado se limpia vale más que un modelo más grande pero frágil. La misma lógica para las sillas: cuatro sillas sólidas valen más que seis que se desarman.

El blackout de los dormitorios. Poco costoso y muy visible en el uso. Un dormitorio que no oscurece correctamente es un motivo de comentario negativo recurrente en corta duración y una molestia cotidiana en larga duración.

Electrodomésticos reparables y reponibles en el lugar. Es la decisión más subestimada. Una marca distribuida en todo el Perú, con servicio posventa accesible y repuestos disponibles, le evitará semanas de inmovilización. Un aparato importado, más potente en el papel, se vuelve un problema el día en que falla y nadie sabe repararlo en Lima.

Una conexión a internet adecuada al uso. En corta duración y para inquilinos en teletrabajo, se ha vuelto un criterio de selección en sí mismo. Un plan de fibra estándar basta en la gran mayoría de los casos; lo esencial es que esté instalado, probado y documentado antes del primer alquiler, con la contraseña anotada en algún lugar confiable.

Lo que puede quedarse simple

Los muebles de apoyo. Mesa de centro, veladores, mueble de televisor, cómoda: soportan muy bien la gama de entrada, siempre que sean fáciles de limpiar. Privilegie superficies lisas, lavables, sin tela clara ni acabado frágil.

La decoración. Sobria, escasa, reponible. Los objetos frágiles, las piezas únicas, las cerámicas finas y las alfombras claras terminan por desaparecer o deteriorarse, y su reposición le cuesta más en tiempo que en dinero. Una regla simple: no ponga en una vivienda alquilada ningún objeto que le molestaría perder.

La vajilla y la cristalería. Compre líneas corrientes, disponibles por unidad, para poder recomponer sin cambiar todo el juego.

Adaptar el equipamiento al departamento y al clima de Lima

Lima tiene particularidades climáticas reales, pero no justifican los mismos equipos en todas las viviendas. El buen reflejo es partir de su departamento, no de una regla general.

Humedad y ventilación

En Lima prácticamente no llueve, lo que engaña a muchos compradores europeos, pero la humedad relativa es alta buena parte del año, en particular durante el invierno, de junio a setiembre, cuando la garúa cubre la ciudad. Lo que eso implica depende mucho de la vivienda: un departamento en piso alto, con ventilación cruzada y bien orientado, no plantea el mismo problema que un primer piso en el corazón de la manzana o que un dormitorio sin ventana ventilado por un ducto.

El primer reflejo no es comprar un aparato, sino verificar que la ventilación existente funciona: ¿las extracciones de los ambientes sin ventana jalan realmente, las ventanas abren, hay un punto de secado ventilado? Un deshumedecedor eléctrico se justifica en una vivienda con un problema identificado, no por principio. Lo mismo vale para el aire acondicionado, poco frecuente en las viviendas limeñas y rara vez necesario dadas las temperaturas.

Materiales y textiles

Elija acabados que se limpien: fundas lavables, telas de trama cerrada, superficies lisas. Evite los textiles gruesos y claros, que secan mal y se manchan rápido. Para los colchones y los sofás, un protector y fundas desmontables hacen una diferencia muy concreta en el tiempo.

Corrosión cerca del océano

Si su departamento está en la inmediata cercanía del malecón, en Miraflores, Barranco, Magdalena o Chorrillos, el aire cargado de sal ataca los metales expuestos. Eso concierne sobre todo a lo que queda en el exterior: mobiliario de balcón, tendederos, cerrajería, luminarias de terraza. Un mobiliario exterior barato de acero poco protegido se degrada rápido en esas condiciones. En el interior, el efecto es marginal.

Secado de la ropa

Es el punto práctico que más se descuida. En invierno, con alta humedad y poco sol directo, la ropa seca lentamente. Prevea un lugar de secado ventilado, un tendedero de tamaño suficiente, y verifique que la lavandería o la terraza de servicio tenga un mínimo de circulación de aire. Si la ropa seca en un ambiente cerrado, usted traslada el problema de humedad al interior de la vivienda.

Protección solar y calefacción de apoyo

El verano limeño, de diciembre a abril, puede volver francamente caluroso un departamento muy expuesto al final del día: por lo general bastan cortinas o persianas adecuadas, y un ventilador completa bien. A la inversa, las viviendas limeñas prácticamente nunca tienen calefacción central, y el invierno, sin ser frío en el sentido europeo, se siente en un departamento húmedo y poco soleado. Una estufa de apoyo es una respuesta simple y poco costosa, siempre que se elija para un uso puntual. También aquí, la buena decisión depende de la orientación y del piso, no de una regla general.

Comprar e instalar en Lima

El mercado limeño ofrece varios circuitos, y es raro que uno solo convenga para todos los rubros.

Los circuitos disponibles

• Las grandes tiendas. Cadenas de equipamiento del hogar, tiendas por departamento y especialistas en electrodomésticos. Su ventaja está menos en el precio que en el resto: catálogo consultable en línea desde Europa, stocks visibles, comprobante en regla, garantía y servicio posventa identificados, reparto organizado. Para los electrodomésticos, es el circuito más seguro.
• Las tiendas especializadas. Colchones, iluminación, textiles del hogar. La asesoría es mejor y la oferta más profunda, sobre todo en colchones.
• La fabricación local a medida. Es una verdadera fortaleza del mercado peruano, en particular en carpintería: un mueble ajustado a un nicho, un respaldo de cama, un tablero. La relación calidad-precio suele ser excelente, pero el plazo y el seguimiento exigen a alguien en el lugar. No lance un pedido a medida si nadie puede ir a ver el taller.
• La segunda mano. Pertinente para el mobiliario de apoyo y los objetos de decoración, mucho menos para colchones y electrodomésticos, donde la ausencia de garantía y la higiene pesan más que el ahorro.

Estos circuitos se citan como categorías, no como recomendaciones de tiendas. Compare, y verifique sobre todo los puntos de la sección siguiente.

Qué verificar antes de confirmar un pedido

• Las dimensiones y el recorrido de acceso. No solo las del mueble: las de la puerta principal, el ascensor, el pasillo y la caja de escalera. Un sofá que no entra al ascensor se vuelve un problema de izaje o una devolución.
• La disponibilidad real y el plazo. Un artículo publicado en línea no siempre está en stock en el color y el tamaño deseados. Haga confirmar la fecha de entrega por escrito.
• Los costos de reparto y armado. No figuran en el precio publicado y se calculan al momento del pedido. Pregunte si el armado está incluido y, en los equipos grandes, si retiran el aparato antiguo.
• La garantía, la devolución y el servicio posventa. Duración, procedimiento, punto de contacto y, sobre todo, quién puede hacer valer la garantía si usted no está en el Perú.
• Los comprobantes de compra. Conserve cada comprobante, a nombre del propietario, con el número de serie de los aparatos. Es lo que permite reclamar una garantía y sustentar un gasto.
• Las restricciones de instalación. Perforación en un muro portante, autorización de la junta para una intervención en fachada o balcón, horarios de reparto impuestos por el edificio, reserva del ascensor de servicio. Esas reglas figuran en el reglamento interno y se verifican con la administración del edificio.

¿Y traer muebles de Europa?

Es una idea que vuelve a menudo y que resiste mal al cálculo. Entre el transporte marítimo, el seguro, los derechos e impuestos de importación, el despacho aduanero, el transporte terrestre y los plazos, el costo final de un mueble enviado desde Europa supera ampliamente al de un equivalente comprado en Lima, sin contar el servicio posventa, que se vuelve inexistente. Si aun así contempla esa opción para una pieza particular, haga cotizar la operación completa por un agente de carga antes de decidir, y verifique el régimen aplicable: es un tema aduanero en sí mismo, que esta guía no trata.

Organizar el amoblamiento desde Europa

Equipar un departamento a 10 000 kilómetros es perfectamente factible, siempre que se reemplace la improvisación por un método. Este es el que aplicamos.

1. Un plano y medidas confiables. Tome, o haga tomar, las dimensiones reales de cada ambiente, la altura libre, el ancho de las puertas, la posición de los tomacorrientes y de las salidas de agua, y el ancho de los vanos que hay que cubrir. Fotografíe cada pared. Un plano acotado vale más que una serie de fotos.
2. Una lista de compras validada. Un cuadro: ambiente, artículo, dimensiones máximas, referencia prevista, precio publicado, tienda. Usted la valida antes de cualquier pedido, rubro por rubro.
3. Un presupuesto tope. Un monto total que no se debe exceder, y una regla explícita en caso de exceso en un rubro.
4. Un acuerdo previo para las sustituciones. La rotura de stock siempre ocurre. Decida de antemano quién elige el reemplazo, dentro de qué límite de precio y qué exige su validación.
5. Un calendario de entregas. Coordine las fechas: las entregas deben llegar cuando alguien pueda recibirlas, y en un orden lógico. Los muebles grandes antes que los textiles, el armado antes que la limpieza.
6. Una recepción controlada. Cada entrega se verifica a la llegada: conformidad, estado, integridad, funcionamiento. Una foto por artículo recibido.
7. La conservación de comprobantes y garantías. Digitalice todo sobre la marcha, en una sola carpeta, con los números de serie.
8. Un inventario final con fotos. Ambiente por ambiente, artículo por artículo, con el estado inicial. Es su referencia para el inventario y para los seguros.
9. Una verificación antes del primer inquilino. Todo se prueba: agua caliente, electrodomésticos, internet, cerraduras, iluminación. Nada lo descubre el inquilino.

Anticipar el mantenimiento y la reposición

Un presupuesto de amoblamiento que se detiene en la instalación es un presupuesto incompleto. La ropa de cama se desgasta, la vajilla se rompe, los pequeños electrodomésticos se malogran, los colchones se hunden. Ese gasto es seguro; solo su fecha es incierta.

Un método en lugar de un porcentaje

En lugar de aplicar un porcentaje arbitrario, estime una vida útil realista para cada bloque de equipamiento, según la intensidad de uso, y divida su costo por esa duración. La suma le da una provisión anual defendible, que puede ajustar año tras año en función de lo que constate realmente.

Ejemplo hipotético, construido sobre el escenario B en alquiler amoblado de larga duración, con montos medios:

El mismo cálculo aplicado a una corta duración con rotación sostenida da un resultado muy distinto, porque las vidas útiles se desploman: ropa de cama renovada cada dos años, vajilla cada tres, pequeños electrodomésticos cada dos. Sobre el escenario C, la provisión anual se acerca entonces a S/ 4 800, es decir más del doble. Es uno de los costos ocultos de la corta duración, y casi nunca figura en los cálculos de rentabilidad improvisados.

Lo que el amoblamiento cambia en el capital comprometido

Un punto aritmético simple, pero de efecto real. El amoblamiento no es un gasto de explotación: es capital que usted inmoviliza, igual que el precio de compra y los gastos de adquisición. Debe figurar por tanto en el denominador de su cálculo de rentabilidad.

Una última distinción, que aparece a menudo en nuestras conversaciones. La provisión de reposición descrita arriba es una herramienta de tesorería: le dice cuánto apartar. El tratamiento contable y tributario de esos gastos, depreciación, deducibilidad del lado peruano, consideración en su declaración suiza o europea, es una cuestión distinta, que se resuelve con un contador peruano y su asesor tributario habitual. No confunda ambas cosas: provisionar no es deducir.

Los errores que salen caros

Son siempre los mismos, y todos se corrigen por adelantado.

Comprar antes de medir. El error número uno. Un sofá demasiado grande para la sala, una mesa que bloquea el paso, un ropero que no entra por la puerta. Una devolución cuesta el transporte de ida y vuelta y a veces una penalidad, cuando se acepta.

Elegir según el gusto personal. Usted no vivirá en esta vivienda, o rara vez. Una apuesta estética marcada reduce el número de inquilinos que se proyectan en ella y complica reemplazar un elemento roto. La neutralidad no es sosería: es lo que permite que otra persona se sienta en su casa.

Subestimar el reparto, el armado, las cortinas y las luminarias. Sumados, estos cuatro rubros representan una parte significativa del presupuesto, y son exactamente los que se olvidan en una estimación hecha de memoria.

Sobreequipar un departamento pequeño. Un 45 m² saturado de muebles parece más chico en foto y se limpia mal. El vacío es un argumento en una vivienda pequeña.

Comprar mobiliario frágil. Melamina no resistente a la humedad en una lavandería, tapizados claros no desmontables, vidrio delgado en una mesa de uso diario. El ahorro inicial se paga en reposiciones.

Descuidar el guardado y la limpieza. Una vivienda sin guardado suficiente se deteriora más rápido, porque las cosas terminan amontonándose. Y un acabado que no se limpia con facilidad se vuelve motivo de conflicto en cada inventario.

Pedir sin coordinar las fechas. Tres entregas el mismo día sin nadie que reciba, o un armado programado antes de que llegue el mueble: cada desfase cuesta una cita y, a veces, un nuevo cobro de reparto.

Poner en alquiler sin haber probado. El primer inquilino no debe ser quien descubra que la terma no calienta o que el wifi no llega al dormitorio del fondo. Todo se prueba antes, incluso lo que parece evidente.

Checklist: departamento listo para alquilar

Para repasar antes de publicar el aviso o entregar las llaves.

Preparación

• Uso de alquiler definido y capacidad de alojamiento fijada.
• Inventario de lo que ya viene entregado, en tres columnas.
• Plano acotado, medidas de los vanos, ancho de puerta y de ascensor relevados.
• Lista de compras validada, presupuesto tope fijado, regla de sustitución acordada.
• Reglas del edificio verificadas: horarios de reparto, ascensor de servicio, perforaciones.

Equipamiento

• Camas completas: colchón, protector, ropa de cama, almohadas, juegos de repuesto según el uso.
• Dormitorios con blackout, cada vano equipado con cortina o persiana y su soporte.
• Cada ambiente cuenta con una luminaria operativa, focos incluidos.
• Cocina utilizable: ollas, vajilla y cubiertos al menos por el número de camas, utensilios básicos.
• Lugar de secado ventilado y tendedero colocado.
• Material de limpieza presente, o rol del prestador aclarado por escrito.
• Guardado con llave para sus efectos personales si la vivienda es también su pied-à-terre.

Pruebas antes del alquiler

• Agua caliente probada en cada punto, subida de temperatura verificada.
• Cada aparato puesto en marcha al menos una vez, ciclo completo para la lavadora.
• Internet instalado, velocidad verificada en el ambiente más alejado, credenciales anotadas.
• Cerraduras, llaves, tarjetas y controles probados y contados.
• Limpieza completa realizada después de los últimos trabajos y armados.

Expediente

• Comprobantes y garantías digitalizados, números de serie anotados.
• Inventario final fotografiado, ambiente por ambiente.
• Fotografías del aviso realizadas después de la limpieza y la puesta en escena.
• Provisión anual de reposición calculada y presupuestada.
• Manuales de uso reunidos y dejados en la vivienda.

Preguntas frecuentes