Quand le gestionnaire locatif fait défaut à Lima

Un bien locatif à Lima tenu depuis l'Europe repose entièrement sur une personne : celle qui encaisse, qui répond au locataire et qui vous rend compte. Tant que la chaîne fonctionne, la distance ne se voit pas. Le jour où elle casse, elle se voit d'un coup, et le réflexe le plus coûteux est d'attendre encore un mois.

Ce guide décrit ce qu'un propriétaire non résident peut faire concrètement, dans quel ordre, avec quels instruments péruviens, et à quel moment il devient nécessaire de prendre un avocat sur place. Il ne remplace pas un conseil juridique : nos conditions d'accompagnement excluent explicitement le conseil juridique et fiscal. Il vous donne le cadre pour poser les bonnes questions et ne pas perdre les semaines qui comptent.

Reconnaître la défaillance avant qu'elle coûte cher

Une gestion qui se dégrade envoie presque toujours les mêmes signaux, dans le même ordre. Les repérer tôt change tout, parce que les recours sont beaucoup plus simples quand le gestionnaire détient un mois de loyer que lorsqu'il en détient six.

Ces symptômes se ressemblent, mais ils ne racontent pas la même histoire, et la réponse n'est pas la même. Une négligence se corrige par une mise au point ferme et un cadre plus strict. Une difficulté de trésorerie du gestionnaire, qui pioche dans les loyers pour boucher un trou ailleurs, se règle par une sortie rapide et ordonnée. Un détournement délibéré exige un avocat, sans délai.

Le point commun aux trois : plus vous attendez, plus vous perdez de la matière. Les preuves les plus utiles sont celles que vous rassemblez avant d'annoncer que vous n'êtes pas satisfait.

Ce que la loi péruvienne vous donne déjà

Beaucoup de propriétaires étrangers pensent devoir négocier ce qu'ils ont déjà de droit. Le contrat qui vous lie à un gestionnaire est, dans la très grande majorité des cas, un mandato au sens du Code civil péruvien. Ce statut vous donne trois leviers immédiats, indépendamment de ce que votre contrat prévoit.

Vous pouvez exiger les comptes à tout moment. L'article 1793 du Code civil oblige le mandataire à exécuter personnellement sa mission, à suivre vos instructions, à vous communiquer sans retard l'exécution du mandat et à rendre compte de sa gestion à l'échéance convenue ou lorsque le mandant l'exige. Autrement dit, vous n'avez pas à attendre la fin du trimestre : une demande écrite suffit à rendre le silence fautif.

L'argent détourné se restitue, avec dommages. L'article 1794 prévoit que le mandataire qui utilise à son profit, ou affecte à une autre fin, l'argent ou les biens qu'il devait employer pour le mandat ou vous remettre, est tenu de les restituer et de réparer le préjudice. C'est cet article qui transforme un « retard de virement » en obligation de restitution.

Vous pouvez résoudre le contrat par lettre notariée. L'article 1429 permet à la partie lésée par l'inexécution d'exiger par carta notarial que l'autre exécute sa prestation, dans un délai qui ne peut être inférieur à quinze jours, faute de quoi le contrat est résolu de plein droit. C'est l'instrument central : il fixe une date, il laisse une trace opposable et il n'exige pas de passer d'abord devant un juge.

Les quatre premières actions, dans l'ordre

L'ordre compte davantage que la vitesse. Annoncer votre mécontentement avant d'avoir rassemblé les pièces vous prive de la moitié d'entre elles.

1. Rassembler avant d'alerter. Réunissez le contrat de gestion signé, la copie du bail en cours, l'identité et les coordonnées du locataire, l'historique des virements reçus, les décomptes déjà transmis, et la copie de tout pouvoir notarié que vous avez signé. Si une partie de ces documents ne se trouve que chez le gestionnaire, demandez-les d'abord sur un ton neutre et opérationnel.

2. Demander les comptes par écrit, avec une date. Un courriel daté, factuel, qui s'appuie explicitement sur l'obligation de rendre compte, et qui fixe un délai raisonnable. Ce document sert deux fois : il déclenche parfois la régularisation à lui seul, et il constitue la première pièce de votre dossier si la suite se durcit.

3. Envoyer la carta notarial. Si le délai passe sans réponse satisfaisante, la lettre notariée acte le manquement, réclame les sommes et les documents, et annonce la résolution du contrat à défaut d'exécution dans les quinze jours. Elle se rédige avec un avocat péruvien : la formulation détermine ce que vous pourrez invoquer ensuite.

4. Reprendre le contact avec le locataire. Le locataire n'est pas votre adversaire, c'est souvent la personne la mieux informée. Il sait s'il a payé, quand, et sur quel compte. Un locataire qui paie régulièrement pendant que vous ne recevez rien est la preuve la plus directe qu'il vous faut.

Le piège du pouvoir qui survit au contrat

C'est l'erreur la plus fréquente, et la plus lourde de conséquences. Résilier le contrat de gestion ne suffit pas. Si vous avez signé un pouvoir notarié pour permettre à votre gestionnaire de signer les baux, d'encaisser ou de représenter le bien, ce pouvoir ne disparaît pas parce que le contrat prend fin.

Le Code civil est clair sur le principe : dans un mandat avec représentation, la révocation du pouvoir entraîne l'extinction du mandat (article 1808). Mais la mécanique compte autant que le principe. La révocation se fait par acte notarié, selon la même procédure que le pouvoir d'origine, et elle doit être inscrite à la SUNARP pour être opposable aux tiers. Tant qu'elle ne l'est pas, un tiers de bonne foi, un nouveau locataire par exemple, peut encore traiter valablement avec votre ancien gestionnaire.

Une bonne nouvelle récente pour les propriétaires non résidents : depuis le décret législatif 1626 et la mise en service de l'Índice Nacional del Registro de Mandatos y Poderes, annoncée le 12 novembre 2024, les mandats et pouvoirs peuvent être inscrits depuis n'importe quel bureau régional et valent sur tout le territoire. La contrainte territoriale qui obligeait à viser le bon bureau a disparu.

Reste un cas particulier à vérifier dans vos propres documents : le pouvoir irrévocable. L'article 153 du Code civil admet qu'un pouvoir soit stipulé irrévocable pour un acte déterminé, pour une durée limitée, ou lorsqu'il est donné dans l'intérêt commun des parties ou d'un tiers. La protection joue toutefois dans les deux sens, car le même article fixe une limite nette : la durée d'un pouvoir irrévocable ne peut excéder un an. Un gestionnaire qui vous opposerait un pouvoir irrévocable de plusieurs années sortirait du cadre légal.

Reprendre la main sans perdre le locataire

Un bien qui se vide pendant un conflit de gestion coûte souvent plus cher que le conflit lui-même. L'objectif n'est pas seulement de sortir du contrat, c'est de conserver un locataire qui paie.

La première question à trancher est celle du bail : qui figure comme bailleur ? Si le gestionnaire a signé au nom du propriétaire, en vertu du pouvoir, le bail vous engage directement et il continue de produire ses effets après la fin du mandat. C'est la situation la plus simple. Si le gestionnaire a signé en son nom propre, la relation contractuelle est entre lui et le locataire, et la reprise demande une analyse au cas par cas avec un avocat.

Une fois cette question réglée, la reprise tient en quelques gestes : notifier le locataire par écrit du changement d'interlocuteur et des nouvelles coordonnées de paiement, en joignant la preuve de votre qualité de propriétaire ; réclamer au gestionnaire sortant le dépôt de garantie, les clés, l'inventaire d'entrée et le solde des loyers encaissés ; prévenir l'administration de la copropriété du changement de mandataire ; et vérifier l'état des charges communes, qui sont souvent le premier poste que l'on cesse de payer.

Sur le dépôt de garantie, un point mérite d'être anticipé : il appartient au locataire, pas au gestionnaire. Un gestionnaire qui le retient après la fin de son mandat se trouve dans le champ de l'article 1794, celui de la restitution.

Tableau de synthèse

Les montants ci-dessus sont des ordres de grandeur relevés en 2026 et destinés à situer l'effort, pas à servir de devis. Les honoraires notariaux varient sensiblement d'une étude à l'autre.

Ce qui se règle avant de signer

La plupart des situations décrites plus haut se neutralisent au moment de la signature du mandat, pour un coût nul. Si vous êtes sur le point de confier votre bien, ces points valent d'être négociés maintenant plutôt que défendus plus tard.

Ces exigences ne sont pas des marques de défiance, elles sont la norme d'une gestion professionnelle. Un gestionnaire sérieux les accepte sans discuter, et la façon dont il réagit quand vous les posez vous renseigne déjà sur la suite.

Conclusion

La défaillance d'un gestionnaire n'est pas d'abord un problème juridique, c'est un problème de délai. Le cadre péruvien est plutôt favorable au propriétaire : vous pouvez exiger les comptes à tout moment, résoudre le contrat par lettre notariée en quinze jours, et révoquer un pouvoir en une semaine d'inscription. Ce qui coûte cher, ce n'est pas la procédure, c'est le trimestre passé à espérer que la situation se rétablisse d'elle-même.

Deux réflexes valent d'être retenus. Rassembler les pièces avant d'annoncer quoi que ce soit. Et ne jamais s'arrêter à la résiliation du contrat sans vérifier si un pouvoir notarié continue de courir : c'est précisément là que se logent les mauvaises surprises.