Kurze Antwort
- Kann ein Mieter mit Zahlungsrückstand in der Wohnung bleiben? Ja, bis zum tatsächlichen Vollzug eines Ausweisungsentscheids. Das ist keine Gesetzeslücke: Es ist das fast universelle Verbot für den Eigentümer, Selbstjustiz zu üben.
- Sind die Verfahren in Europa länger? Das hängt stark vom Land und vom Grad der Anfechtung ab. Die Schweiz verfügt über einen schnellen Weg für klare Fälle; Frankreich und Spanien kombinieren gesetzliche Fristen mit einer Gerichtsbelastung, die angefochtene Fälle stark verlängern kann.
- Erlaubt Peru ein schnelleres Vorgehen? Ja, aber nur, wenn der Vertrag ab der Unterzeichnung die richtigen Klauseln enthält. Ohne diese kann das ordentliche peruanische Verfahren ebenso lang oder sogar länger sein als in Europa.
- Was ist der Desalojo express? Eine gängige Bezeichnung, die in Wirklichkeit zwei verschiedene rechtliche Mechanismen umfasst: die Cláusula de allanamiento a futuro und den Desalojo mit notarieller Mitwirkung.
- Ist eine Ausweisung innert 15 Tagen in Peru garantiert? Nein. Diese Mechanismen beschleunigen das Verfahren unter strengen Bedingungen; sie beseitigen weder die Zustellungsfristen noch das Risiko einer Anfechtung noch die Belastung der Gerichte.
Jeder Punkt wird im weiteren Verlauf des Ratgebers ausgeführt, belegt und differenziert.
Hausbesetzung, Zahlungsausfall, Verbleib nach Mietende: vier Situationen, die man nicht verwechseln sollte
Das Wort «Hausbesetzung» wird oft für jede umstrittene Belegung einer Wohnung verwendet. Rechtlich sind diese Situationen jedoch sehr unterschiedlich, und dieser Unterschied bestimmt direkt das anwendbare Verfahren, seine Geschwindigkeit und seinen Ausgang.
1. Die Hausbesetzung oder ursprünglich illegale Belegung
Eine Person betritt eine Wohnung oder richtet sich darin ein, ohne je die Erlaubnis des Eigentümers erhalten zu haben. Je nach Land kann diese Situation einen Hausfriedensbruch, eine widerrechtliche Aneignung oder eine Straftat darstellen, mit potenziell schnelleren Folgen für den Eigentümer, insbesondere wenn die Wohnung zum Zeitpunkt der Tat bewohnt war.
2. Der Mieter mit Zahlungsrückstand
Die Person ist mit einem unterzeichneten Mietvertrag legal in die Wohnung eingezogen und hat dann aufgehört zu bezahlen. Sie gilt rechtlich in der Regel nicht als Hausbesetzer, selbst wenn sie nach der Kündigung des Mietvertrags aus diesem Grund in der Wohnung bleibt. Das ist die häufigste Situation und jene, die einen vermietenden Eigentümer am direktesten betrifft.
3. Der ehemalige Mieter, der nicht ausziehen will
Der Mietvertrag ist abgelaufen oder wurde gültig gekündigt, doch der Bewohner gibt die Wohnung nicht zurück. Er wird dann zu einem Bewohner ohne Recht und ohne Titel, ohne jedoch einer Person gleichgestellt zu werden, die sich ursprünglich gewaltsam Zutritt verschafft hat. Diese Unterscheidung hat konkrete Bedeutung, insbesondere in Peru, wo der Begriff «ocupante precario» genau diese Art von Situation erfasst.
4. Die Untervermietung oder betrügerische Belegung
Andere, seltenere, aber gut dokumentierte Situationen verkomplizieren das Bild zusätzlich: gefälschte Verträge, nicht bewilligte Untervermietung, Übergabe der Schlüssel an Dritte, die nicht im Mietvertrag stehen, oder Bewohner, die gefälschte Dokumente verwenden. Diese Fälle erfordern oft eine spezifische rechtliche Behandlung und sollten nicht als blosse Variante des klassischen Zahlungsausfalls behandelt werden.
Warum diese Unterscheidung zählt
Wer diese Situationen verwechselt, gelangt zu irreführenden Verallgemeinerungen: «Hausbesetzer sind geschützt» bedeutet nichts, solange man nicht präzisiert, um welche Situation es sich handelt. Ein gutgläubiger Mieter mit Zahlungsrückstand, der seine Stelle verloren hat, hat rechtlich nichts mit einer Person gemein, die in eine leere Wohnung eingebrochen ist. Dieser Ratgeber behandelt hauptsächlich die zweite und die dritte Situation, die einen vermietenden Eigentümer am direktesten betreffen.
Warum ein Eigentümer seine Wohnung nicht selbst zurücknehmen kann
Das ist oft der Punkt, den ein Eigentümer, der zum ersten Mal mit einem Zahlungsausfall konfrontiert ist, am schlechtesten versteht. In fast allen Rechtsordnungen, die dieser Ratgeber behandelt, ist die bewohnte Wohnung das Zuhause des Bewohners, auch wenn die Miete nicht mehr bezahlt wird. Der Eigentümer kann in der Regel nicht allein entscheiden, die Wohnung zu betreten, die Möbel hinauszuschaffen, die Schlösser auszuwechseln, Wasser oder Strom abzustellen und schon gar nicht, den Bewohner zu bedrohen, damit er auszieht.
Dieses Verbot, das auf den ersten Blick ungerecht erscheinen mag, soll vor allem willkürliche Ausweisungen, gut- oder bösgläubige Irrtümer, Missbräuche durch die stärkere Vertragspartei und Konflikte verhindern, die eskalieren könnten, wenn jeder Eigentümer ohne Kontrolle durch eine neutrale Behörde Selbstjustiz üben könnte.
Die mögliche Folge dieses Schutzes
Wenn die Gerichtsverfahren langsam oder überlastet sind, kann eine Regel, die das Zuhause jedes Bewohners schützen soll, faktisch von einer Minderheit bösgläubiger Bewohner ausgenutzt werden, die wissen, dass der Eigentümer nichts tun kann, solange kein Entscheid erwirkt und vollzogen ist. Das ist keine theoretische Lücke: Es ist der Kern des Problems, das dieser Ratgeber analysiert.
In den meisten hier untersuchten Ländern setzt sich ein Eigentümer, der selbst eine faktische Ausweisung vornimmt, zivilrechtlichen Sanktionen (Schadenersatz, erzwungene Wiederherstellung) und je nach Umständen strafrechtlicher Verfolgung aus. Die genauen Sanktionen variieren von Land zu Land und werden in diesem Ratgeber nicht abschliessend beschrieben: Sie müssen vor jedem Entscheid bei einem lokalen Anwalt geprüft werden.
Nutzt eine Minderheit das System tatsächlich aus?
Das ist eine berechtigte Frage, oft von gebrannten Eigentümern gestellt, und sie verdient eine ehrliche statt einer grundsätzlich beruhigenden Antwort.
Es gibt zweifellos bösgläubige Personen, die eine Wohnung ohne dauerhafte Zahlungsabsicht mieten, die Zahlungen nach dem Einzug bewusst einstellen, systematisch die verfügbaren Anfechtungswege nutzen, Verfahrensfehler des Vermieters ausnutzen, bis kurz vor der tatsächlichen Ausweisung warten, bevor sie ausziehen, und dann anderswo von vorne beginnen. Dieses organisierte Verhalten existiert und verursacht den betroffenen Eigentümern echte Kosten, insbesondere kleinen Vermietern, für die mehrere Monate unbezahlter Mieten einen beträchtlichen Verlust darstellen.
Ebenso, wenn nicht häufiger, gibt es aber Zahlungsausfälle infolge von Stellenverlust, Trennung, Krankheit, Unfall, schleichender Überschuldung, steigenden Lebenshaltungskosten oder einer schwierigen familiären Situation. Nichts erlaubt die Behauptung, dass die Mehrheit der Mieter mit Zahlungsrückstand bösgläubig handelt.
Was die Daten wirklich zu sagen erlauben
Keine für diesen Ratgeber konsultierte offizielle Quelle veröffentlicht eine zuverlässige Statistik, die den Anteil der Zahlungsausfälle aus bewusster Strategie im Gegensatz zu echten Schwierigkeiten beziffert. Die zu diesem Thema kursierenden Zahlen stammen meist von Versicherern, Alarmanlagenfirmen oder Medien, ohne transparente Methodik. Dieser Ratgeber nennt daher keinen Prozentsatz: Er hält fest, dass beide Realitäten nebeneinander bestehen und dass ein im Grundsatz notwendiges Schutzsystem für Mieter bei langsamen Verfahren für eine Minderheit von Eigentümern echte Kosten haben kann.
Schweiz: Zahlungsrückstand, Kündigung und Ausweisungsverfahren
Das Schweizer Mietrecht regelt das Vorgehen bei Zahlungsrückstand genau, mit einem zweistufigen Mechanismus des Obligationenrechts (OR).
Die Fristansetzung: Artikel 257d OR
Ist der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, kann der Vermieter ihm schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt wird. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. Bei einer Familienwohnung müssen diese Fristansetzung und die allenfalls folgende Kündigung dem Mieter und seinem Ehegatten oder eingetragenen Partner separat zugestellt werden, sonst sind sie nichtig.
Die Kündigung und ihre Anfechtung
Bezahlt der Mieter nicht innert der gesetzten Frist, kann der Vermieter das Mietverhältnis mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Der Mieter kann diese Kündigung vor der Schlichtungsbehörde in Mietsachen anfechten, was das Verfahren erheblich verlängern kann, wenn der Streit die Gültigkeit der Kündigung selbst betrifft.
Das Ausweisungsverfahren
Ist die Kündigung gültig und nicht erfolgreich angefochten, muss noch die tatsächliche Räumung der Wohnung erwirkt werden. Der schnellste Weg ist der Rechtsschutz in klaren Fällen (Art. 257 der Zivilprozessordnung): Ist der Sachverhalt unbestritten und sofort beweisbar, kann der Richter die Ausweisung ohne vollständiges Beweisverfahren anordnen. Ist der Fall umstritten, gilt das ordentliche Verfahren, mit deutlich längeren Fristen.
Theorie und Praxis: nicht verwechseln
Die theoretische gesetzliche Frist (30 Tage Fristansetzung + 30 Tage Kündigungsfrist) macht nur einen Bruchteil der tatsächlichen Dauer aus. Gemäss auf Mietrecht spezialisierten Quellen kommt ein unbestrittener Fall zwischen Klageeinreichung und Urteil in der Regel innert 2 bis 6 Monaten zum Abschluss, während ein bestrittener Fall mit Zwischenverfahren oder Rechtsmitteln 12 bis 18 Monate dauern kann, in Ausnahmefällen sogar länger. Nach dem Ausweisungsentscheid wird dem Bewohner noch eine Auszugsfrist (oft in der Grössenordnung von 5 Tagen) gewährt, bevor allenfalls die Polizei eingreift. Diese inoffiziellen Dauern sind als Grössenordnungen zu betrachten, nicht als garantierte nationale Statistik.
Die unbezahlten Mieten eintreiben: ein separates Verfahren
Die Räumung der Wohnung zu erwirken, löst die Frage der Mietschuld nicht. Die Eintreibung der unbezahlten Mieten erfolgt über das Betreibungsverfahren (Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, SchKG), eingeleitet beim zuständigen Betreibungsamt. Der Schuldner kann innert 10 Tagen Rechtsvorschlag erheben, was den Gläubiger zwingt, die Rechtsöffnung zu erwirken, um die Betreibung fortzusetzen. Das ist ein von der Ausweisung getrenntes Verfahren, das lange nach dem Auszug des Mieters offen bleiben kann, insbesondere wenn dieser zahlungsunfähig ist.
Keine Winterpause in der Schweiz
Anders als in Frankreich gibt es in der Schweiz keine Winterpause: Eine Ausweisung kann grundsätzlich zu jeder Jahreszeit vollzogen werden. Ein Gericht kann jedoch unter aussergewöhnlichen Umständen (zum Beispiel schweren gesundheitlichen Problemen) einen humanitären Aufschub von einigen Wochen gewähren, doch es handelt sich nicht um ein allgemeines Recht, das Ausweisungen im Winter aussetzt.
Da das Mietrecht teilweise von der kantonalen Organisation abhängt (Schlichtungsbehörden, zuständige Gerichte), können bestimmte praktische Modalitäten von Kanton zu Kanton variieren, auch wenn der bundesrechtliche Rahmen identisch bleibt.
Frankreich: Zahlungsaufforderung, Anti-Besetzungs-Gesetz und Winterpause
Das französische Recht hat mit dem Gesetz Nr. 2023-668 vom 27. Juli 2023, sogenanntes Anti-Besetzungs-Gesetz oder Gesetz Kasbarian-Bergé, eine bedeutende Reform erfahren, die mehrere Fristen des Ausweisungsverfahrens bei Zahlungsausfall geändert und dabei die Hausbesetzung klar vom klassischen Mietausfall unterschieden hat.
Die Zahlungsaufforderung und die Auflösungsklausel
Das Verfahren beginnt mit einer Zahlungsaufforderung (commandement de payer), zugestellt durch einen commissaire de justice (früher huissier de justice, Gerichtsvollzieher). Seit dem Gesetz von 2023 hat der Mieter sechs Wochen Zeit, um seine Situation zu bereinigen, gegenüber zuvor zwei Monaten, wobei diese verkürzte Frist nicht gilt, wenn der Mieter eine juristische Person ist. Alle nach dem 29. Juli 2023 unterzeichneten Mietverträge müssen zudem eine Auflösungsklausel von Rechts wegen für den Fall der Nichtzahlung von Miete, Nebenkosten oder Kaution enthalten.
Die Anrufung des Richters und die Zahlungsfristen
Ohne Bereinigung wendet sich der Vermieter an den Richter, um die Auflösung feststellen zu lassen und die Ausweisung zu erwirken. Mieter, Vermieter oder der Richter von Amtes wegen können eine Zahlungsfrist von bis zu drei Jahren (Artikel 1343-5 des Code civil) beantragen, damit der Mieter seine Schuld begleichen kann, unter zwei kumulativen Bedingungen: in der Lage sein, die Mietschuld zu begleichen, und vor der Verhandlung die vollständige Zahlung der laufenden Miete wieder aufgenommen haben. Ein Punkt hat sich mit dem Gesetz von 2023 geändert: Die Gewährung dieser Zahlungsfrist setzt die Wirkungen der Auflösungsklausel nicht mehr automatisch aus; diese Aussetzung muss nun ausdrücklich beim Richter beantragt werden.
Gemäss den Statistiken des Justizministeriums beträgt die durchschnittliche Dauer zwischen der Anrufung des Richters und dem Entscheid rund 5,1 Monate.
Die Räumungsaufforderung und die Winterpause
Nach dem Ausweisungsentscheid stellt der commissaire de justice eine Räumungsaufforderung (commandement de quitter les lieux) zu, die dem Bewohner grundsätzlich zwei Monate für den Auszug lässt (diese Frist kann vom Richter verkürzt werden). Die Winterpause (trêve hivernale), die jedes Jahr vom 1. November bis zum 31. März dauert, verhindert weder den Erlass des Urteils noch die Zustellung dieser Aufforderung: Sie setzt nur den Vollzug der Ausweisung mit Unterstützung der Polizei während dieser Zeit aus, vorbehaltlich gesetzlicher Ausnahmen.
Die Unterstützung durch die Polizei und die Haftung des Staates
Zieht der Bewohner nicht freiwillig aus, stellt der commissaire de justice das Scheitern des Ausweisungsversuchs fest und ersucht die Präfektur um polizeiliche Unterstützung (concours de la force publique). Der Präfekt hat zwei Monate Zeit, um zu antworten; bei Ablehnung oder anhaltendem Schweigen kann der Staat wegen einfachen Verschuldens haftbar werden, was dem Eigentümer Anspruch auf eine Entschädigung gibt, die insbesondere die Mieten und Nebenkosten für den betreffenden Zeitraum deckt, wobei der Staat danach in die Rechte des Eigentümers gegenüber dem Bewohner eintritt.
Welche Gesamtdauer sollte man annehmen?
Keine einzelne offizielle Quelle veröffentlicht eine globale durchschnittliche Dauer vom ersten Zahlungsausfall bis zur tatsächlichen Räumung der Wohnung mit vollständig transparenter Methodik. Auf Immobilienrecht spezialisierte Quellen nennen eine nicht verkürzbare Mindestdauer in der Grössenordnung von 8 Monaten ausserhalb der Winterpause, wenn der Fall unbestritten ist, und eine Gesamtdauer von bis zu fast zwei Jahren in komplexeren Situationen oder bei Rückgriff auf polizeiliche Unterstützung. Diese Zahlen sind als Grössenordnungen von Fachleuten der Branche zu lesen, nicht als konsolidierte staatliche Statistik.
Die eigentliche Hausbesetzung: ein anderes Verfahren
Das Gesetz von 2023 hat auch die Sanktionen für Hausbesetzer im engeren Sinn (Besetzung einer Wohnung ohne Recht, Eindringen durch Einbruch) verschärft und ein beschleunigtes Verwaltungsverfahren geschaffen, das sich von der klassischen Mietausweisung unterscheidet und Fällen echter widerrechtlicher Besetzung einer Wohnung vorbehalten ist. Man darf dieses Verfahren nicht mit jenem für einen Mieter mit Zahlungsrückstand verwechseln: Letzterer bleibt durch das oben beschriebene ordentliche Gerichtsverfahren geschützt, das naturgemäss länger dauert.
Wie viele Wohnungen sind in Frankreich tatsächlich besetzt?
Gemäss vom Innenministerium mitgeteilten Zahlen sind in Frankreich zu einem bestimmten Zeitpunkt zwischen 6 000 und 7 000 Wohnungen illegal besetzt. Es handelt sich um eine Schätzung der zu einem Zeitpunkt betroffenen Wohnungen und nicht um einen Strom von «neuen Besetzungen pro Jahr»: Diese Nuance ist wichtig und vermeidet, das tatsächliche Ausmass des Phänomens zu übertreiben oder zu unterschätzen. Ein Observatorium für Hausbesetzungen wurde 2021 vom Wohnungsministerium gerade deshalb geschaffen, weil zu diesem Thema offizielle Daten fehlten.
Spanien: Desahucio, Okupas und die Reform von 2025
Die öffentliche Debatte in Spanien um die «Okupas» nimmt im Verhältnis zur tatsächlichen Zahl betroffener Wohnungen einen unverhältnismässigen Platz ein, teilweise weil das spanische Strafrecht zwei Delikte mit sehr unterschiedlichen Folgen für die Schnelligkeit des Eingreifens unterscheidet.
Allanamiento de morada und Usurpación: eine entscheidende Unterscheidung
Der Allanamiento de morada (Artikel 202 des Strafgesetzbuchs) bestraft das Betreten oder Verweilen in der gewöhnlichen Wohnung eines anderen ohne Erlaubnis. Er schützt ein Grundrecht, die Unverletzlichkeit der Wohnung, und betrifft eine tatsächlich bewohnte Wohnung. In diesem Fall kann die Polizei fast sofort eingreifen, da die Tat oft auf frischer Tat festgestellt wird.
Die Usurpación (Artikel 245.2 des Strafgesetzbuchs) bestraft die Besetzung einer Liegenschaft, die nicht die gewöhnliche Wohnung von jemandem ist, typischerweise einer leer stehenden Wohnung oder einer unbewohnten Zweitwohnung. In diesem Fall greift die Polizei grundsätzlich nicht sofort ein: Der Eigentümer muss Anzeige erstatten und ein Gerichtsverfahren durchlaufen, was den grössten Teil der medial beachteten Fälle langer «Okupación» erklärt.
Der Desahucio por falta de pago: das Verfahren für den regulären Mieter
Für einen legal eingezogenen Mieter, der nicht mehr bezahlt, gilt der Desahucio por falta de pago, geregelt durch die Ley de Enjuiciamiento Civil (Artikel 250, Juicio verbal). Der Vermieter reicht eine Klage ein; der Mieter erhält einen Requerimiento de pago y desalojo und hat 10 Werktage Zeit, um zu bezahlen (Enervación), die Wohnung zu verlassen oder sich der Klage zu widersetzen. Ohne Reaktion kann direkt ein Ausweisungsentscheid ergehen, ohne Verhandlung. Bei Widerspruch wird eine Verhandlung angesetzt, und das Urteil ergeht in der Regel innert der folgenden fünf Tage.
Die Reform von 2025: ein Juicio rápido, aber nicht für alle Fälle
Die Ley Orgánica 1/2025, in Kraft seit April 2025, hat die Strafprozessordnung geändert, damit die Delikte Allanamiento de morada und Usurpación in einem Juicio rápido beurteilt werden können, was die Frist bis zur Verhandlung möglicherweise auf rund 15 Tage verkürzt. Diese Reform betrifft jedoch die strafrechtlichen Besetzungsdelikte im engeren Sinn, nicht das zivilrechtliche Desahucio-Verfahren für einen regulären Mieter mit Zahlungsrückstand. Sie hat zudem eine wichtige praktische Grenze: Gemäss dem Rundschreiben 1/2025 der Staatsanwaltschaft (Fiscalía) wird die als leicht und friedlich eingestufte Usurpación, die die Mehrheit der gewöhnlichen Okupación-Fälle ausmacht, weiterhin als leichtes Delikt behandelt, ausserhalb dieses Schnellverfahrens.
Zudem hat dieselbe Reform (Gesetz über die Effizienz der Justiz) für bestimmte Zivilverfahren eine obligatorische vorgängige Mediationsphase eingeführt, was gemäss spezialisierten Quellen die Gesamtdauer in den betroffenen Fällen eher um rund zwei Monate verlängert hat.
Der Schutz verletzlicher Bewohner
Das Real Decreto-ley 11/2020, mehrfach verlängert und bis Ende 2025 anwendbar, erlaubt es, eine Ausweisung auszusetzen, wenn die Verletzlichkeit des Haushalts ordnungsgemäss belegt ist und mit den wirtschaftlichen und sozialen Folgen von COVID-19 zusammenhängt, für eine Dauer von bis zu zwei Monaten bei einer natürlichen Person und vier Monaten bei einer juristischen Person als Vermieterin.
Welche Gesamtdauer sollte man annehmen?
Die verfügbaren Schätzungen, die hauptsächlich von spezialisierten Anwaltskanzleien statt aus konsolidierten offiziellen Statistiken zur Dauer stammen, beziffern das vollständige Verfahren des Desahucio por falta de pago je nach Belastung des Gerichts, einem allfälligen Widerspruch und einer allfälligen Erklärung der Verletzlichkeit auf 5 bis 18 Monate. Der Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) veröffentlicht dagegen offizielle Statistiken zur Zahl der vollzogenen Desahucios: 25 540 im Jahr 2025, ein Rückgang um 11 % gegenüber 2024, davon rund 77 % im Zusammenhang mit einem Mietausfall im Sinne der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Katalonien vereint den grössten Anteil der landesweit erfassten Desahucios.
Warum man sich nicht allein auf Medienzahlen verlassen sollte
Die in Spanien weit verbreiteten Zahlen zu «jährlichen Besetzungen» stammen oft von Alarmanlagenfirmen, Versicherern oder politischen Akteuren mit direktem Interesse daran, das Phänomen zu dramatisieren oder herunterzuspielen. Dieser Ratgeber berücksichtigt nur die Kategorien, die der CGPJ offiziell dokumentiert (vollzogene Desahucios, Grund LAU), und vermeidet es, Polizeianzeigen, eröffnete Verfahren und tatsächlich vollzogene Ausweisungen zu vermischen, die nicht dasselbe messen.
Peru: ein anderer Rahmen, kein Land ohne Rechte für Mieter
Entgegen einer verbreiteten Vorstellung ist Peru kein Land, in dem ein Eigentümer einen Mieter frei ausweisen könnte. Auch das peruanische Recht schützt den Bewohner vor einer willkürlichen Rücknahme der Wohnung, und das ordentliche gerichtliche Desalojo-Verfahren (Zivilprozessordnung) kann sich wie in Europa als lang erweisen, insbesondere wenn der Bewohner seinen Status bestreitet.
Was Peru auszeichnet, sind zwei spezifische vertragliche Mechanismen, eingeführt durch aufeinanderfolgende Gesetze, die es einem Eigentümer erlauben, ab der Unterzeichnung des Mietvertrags einen deutlich direkteren Verfahrensweg für den Fall eines Zahlungsausfalls oder des Vertragsendes vorzubereiten. Diese Mechanismen gelten nicht automatisch: Sie hängen vollständig davon ab, was der Vertrag von Anfang an vorsieht.
Die Cláusula de allanamiento a futuro (Ley 30201)
Die Ley 30201, deren offizieller Titel die Schaffung des Registers säumiger gerichtlicher Schuldner (Registro de Deudores Judiciales Morosos) betrifft, hat 2014 eine Bestimmung eingeführt, die es erlaubt, eine Cláusula de allanamiento a futuro in einen Mietvertrag aufzunehmen.
Was diese Klausel konkret bedeutet
Einfach gesagt akzeptiert der Mieter bei der Unterzeichnung des Mietvertrags im Voraus, sich einer Klage auf Rückgabe der Wohnung zu unterwerfen, wenn später bestimmte Bedingungen eintreten: Ende des Mietvertrags oder Auflösung wegen Zahlungsausfalls. Es handelt sich nicht um einen Verzicht auf jedes Verteidigungsrecht, sondern um eine vorgängige vertragliche Verpflichtung, die die gerichtliche Phase vereinfacht, wenn eines dieser Ereignisse eintritt.
Gültigkeitsbedingungen
- Die Klausel muss ausdrücklich im Mietvertrag stehen, unmissverständlich formuliert hinsichtlich der Gründe, die sie auslösen.
- Die Unterschriften beider Parteien müssen beglaubigt sein, vor einem öffentlichen Notar oder, falls vor Ort kein Notar verfügbar ist, vor einem Juez de paz letrado.
- Die Anwendungsgründe sind begrenzt: Vertragsende (vencimiento) oder Zahlungsausfall (falta de pago), nicht irgendein Kündigungsgrund.
Ablauf des Verfahrens
Zuständig ist der Juez de paz letrado am Ort der Immobilie. Beruft sich der Eigentümer auf diese Klausel, stellt der Richter die Klage dem Mieter zu, der sechs Tage Zeit hat, um zu beweisen, dass der Vertrag noch gilt oder dass die geschuldete Miete tatsächlich bezahlt wurde. Dieses Verfahren erfordert keine vorgängige aussergerichtliche Schlichtung, und der Mieter kann keine Einreden oder vorgängigen Verteidigungsmittel im üblichen Sinn des peruanischen Zivilprozesses vorbringen: Sein Anfechtungsspielraum ist vom Gesetz bewusst eingeschränkt, als Gegenstück zur vertraglichen Verpflichtung, die er unterzeichnet hat.
Der Vollzug der Ausweisung folgt danach den allgemeinen Regeln für den Vollzug peruanischer Gerichtsentscheide, mit den ordentlichen Rechtsmitteln gegen den Entscheid des Richters, vorbehaltlich der besonderen Einschränkungen dieses Sonderverfahrens.
Der Desalojo mit notarieller Mitwirkung (Ley 30933)
Die am 24. April 2019 veröffentlichte Ley 30933 («Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial») geht weiter als die Ley 30201, indem sie einem Notar einen Teil der Prüfarbeit überträgt, die zuvor vollständig beim Richter lag.
Erforderliche Bedingungen
- Ein Vertrag, der sowohl eine Allanamiento-Klausel als auch eine Klausel der ausdrücklichen Unterwerfung unter das Verfahren der Ley 30933 enthält, die sich von der blossen Klausel der Ley 30201 unterscheidet.
- Die genaue Bezeichnung der vermieteten Immobilie und beglaubigte Unterschriften beider Parteien.
- Ein im Vertrag bezeichnetes Bankkonto für den Eingang der Mieten, das einzige Beweismittel, das der Notar zur Feststellung eines Zahlungsausfalls berücksichtigt.
Die zentrale Rolle des Notars
Um den Zahlungsausfall festzustellen, berücksichtigt der Notar nur die Belege von Überweisungen oder Einzahlungen auf das zwischen den Parteien vereinbarte Bankkonto: Eine nicht nachvollziehbare Barzahlung, selbst wenn sie tatsächlich erfolgt ist, kann dem Eigentümer in diesem Verfahren nicht entgegengehalten werden. Der Mieter kann Einspruch erheben, aber nur aus drei vom Gesetz abschliessend vorgesehenen Gründen: Erneuerung oder Verlängerung des Mietvertrags, Nachweis einer Zahlung auf das vereinbarte Konto oder Nichteinhaltung der vom Gesetz selbst verlangten Formalitäten. Wird keiner dieser Gründe nachgewiesen, stellt der Notar eine nichtstreitige notarielle Urkunde aus, die das Vertragsende oder den Zahlungsausfall feststellt und einen vollstreckbaren Titel darstellt.
Der Gang vor den Juez de paz letrado
Das notarielle Dossier wird danach dem Juez de paz letrado übermittelt, der drei Werktage Zeit hat, um zu prüfen, ob die formellen Voraussetzungen erfüllt sind, und den Lanzamiento (die eigentliche Ausweisung) anzuordnen. Der Richter richtet dann ein Ersuchen an die Nationalpolizei Perus, die innert zwei Werktagen ab Zustellung Unterstützung leisten und den Vollzug gewährleisten muss. Gegen den Entscheid kann Berufung eingelegt werden, doch diese hat keine aufschiebende Wirkung: Die Ausweisung kann also vollzogen werden, auch wenn der Mieter Berufung eingelegt hat.
Ley 30201 oder Ley 30933: welche Unterschiede?
Diese beiden Mechanismen werden oft unter der gemeinsamen Bezeichnung «Desalojo express» verwechselt, obwohl sie auf unterschiedlichen Verfahrenslogiken beruhen.
| Kriterium | Ley 30201 (Allanamiento a futuro) | Ley 30933 (notarielle Mitwirkung) |
|---|---|---|
| Behörde, die den Sachverhalt prüft | Der Juez de paz letrado, von Anfang an | Zuerst der Notar, dann eine formelle Kontrolle durch den Richter |
| Zahlungsnachweis | Vom Gesetz nicht streng geregelt | Nur über das im Vertrag bezeichnete Bankkonto |
| Erforderliche Klausel | Cláusula de allanamiento a futuro | Allanamiento-Klausel + Klausel der Unterwerfung unter die Ley 30933 |
| Antwortfrist des Mieters | 6 Tage, um die Zahlung oder die Gültigkeit des Mietvertrags zu beweisen | Antwort in der notariellen Phase, begrenzte Einspruchsgründe |
| Gerichtliche Phase | Durchgehend vereinfachtes Gerichtsverfahren | 3 Werktage für den Richter nach Eingang des notariellen Dossiers |
| Berufung | Nach den ordentlichen Regeln möglich | Möglich, aber ohne aufschiebende Wirkung |
In der Praxis kann ein gut vorbereiteter peruanischer Mietvertrag beide Logiken verbinden: eine der Ley 30201 entsprechende Cláusula de allanamiento a futuro, ergänzt durch die von der Ley 30933 verlangten besonderen Klauseln, falls der Eigentümer den notariellen Weg nutzen können möchte. Diese Wahl muss bei der Abfassung des Mietvertrags mit einem Notar oder einem lokalen Anwalt geklärt werden, nicht erst nach dem Eintreten eines Zahlungsausfalls.
Mit welchen Fristen ist in Peru tatsächlich zu rechnen?
Keine für diesen Ratgeber konsultierte offizielle Quelle veröffentlicht eine konsolidierte und zuverlässige durchschnittliche Dauer für diese beiden Verfahren. Dieser Ratgeber verspricht daher weder eine garantierte Ausweisung innert fünfzehn Tagen noch eine systematische Rücknahme innert weniger Wochen: Solche Formulierungen, manchmal zu kommerziellen Zwecken verwendet, geben keine gesetzliche Garantie wieder.
Es ist hingegen möglich, mehrere Fristen zu unterscheiden, die die Gesamtdauer ausmachen und jeweils separat dokumentiert sind:
- Antwortfrist des Mieters: 6 Werktage nach der Ley 30201, nachdem der Richter die Klage zugestellt hat.
- Frist für die gerichtliche Prüfung: 3 Werktage für den Juez de paz letrado nach der Ley 30933, nachdem das notarielle Dossier eingegangen ist.
- Frist für den Polizeieinsatz: 2 Werktage für die Nationalpolizei nach Zustellung des richterlichen Ersuchens (Ley 30933).
- Vom Gesetz nicht geregelte Frist: die Zeit, die der Notar für die Bearbeitung des Dossiers braucht (Ley 30933), und die tatsächliche Bearbeitungszeit des Dossiers durch ein bestimmtes Gericht, die direkt von dessen Arbeitslast abhängt.
Aneinandergereiht erklären diese Elemente, warum auf peruanisches Recht spezialisierte Quellen für eine Cláusula de allanamiento a futuro ohne Komplikationen eine Grössenordnung von rund zwei bis drei Monaten nennen und für ein besonders reibungsloses notarielles Dossier nach der Ley 30933 eine breitere Spanne, manchmal mit rund 15 bis 51 Tagen angegeben. Diese Zahlen stammen von Anwaltskanzleien und spezialisierten Rechtsportalen, nicht aus einer offiziellen Statistik des Poder Judicial: Sie sind als beobachtete Beispiele zu verstehen, nicht als für alle Dossiers geltendes Versprechen.
Was die tatsächliche Geschwindigkeit bestimmt
Die konkrete Wirksamkeit dieser Verfahren hängt vom Vertrag ab (korrekt verfasste Klauseln und von Anfang an beglaubigte Unterschriften), von der Qualität der aufbewahrten Zahlungsnachweise, vom zuständigen Gericht und seiner Fallbelastung, vom für die Ley 30933 gewählten Notar, vom Fehlen einer ernsthaften Anfechtung durch den Mieter und schliesslich vom tatsächlichen Vollzug des Entscheids, der von der Verfügbarkeit der Nationalpolizei abhängt.
Was geschieht ohne passende Klausel?
Ein Eigentümer, dessen Vertrag weder eine Cláusula de allanamiento a futuro noch eine Klausel der Unterwerfung unter die Ley 30933 enthält, muss das ordentliche Desalojo-Verfahren der peruanischen Zivilprozessordnung einleiten. Dieses Verfahren umfasst je nach Fall eine obligatorische vorgängige Schlichtung, die Einreichung einer vollständigen Klage, die formellen Zustellungen an den Beklagten, eine oder mehrere Verhandlungen, alle dem Mieter offenstehenden ordentlichen Verteidigungsmittel und die üblichen Rechtsmittel (Berufung, in manchen Fällen sogar Kassation).
Bestreitet der Bewohner seine Eigenschaft als Mieter oder beruft er sich auf ein Recht, in der Wohnung zu bleiben, muss der Richter die Situation genau einordnen, insbesondere im Hinblick auf den Begriff des «ocupante precario», wie ihn das IV Pleno Casatorio Civil des peruanischen Obersten Gerichtshofs definiert: Eine Person bewohnt eine Immobilie als precario, wenn sie dies ohne Mietzahlung und ohne Titel tut oder wenn der Titel, den sie besass, erloschen ist oder ihr nicht mehr entgegengehalten werden kann.
Ein Verfahren, das mehrere Jahre dauern kann
Auf peruanisches Zivilrecht spezialisierte Quellen nennen für das ordentliche Desalojo-Verfahren Dauern von rund einem bis zu mehreren Jahren, insbesondere wenn der Fall bestritten ist oder der Bewohner die Rechtsmittel vervielfacht. Fälle, in denen eine Besetzung als precario eingestuft werden muss, gehören zu den längsten. Für diesen Ratgeber wurde keine offizielle Statistik des Poder Judicial gefunden, mit der sich eine zuverlässige durchschnittliche Dauer bestimmen liesse: Diese Spanne ist als Grössenordnung aus der Praxis zu betrachten, nicht als konsolidierte Angabe.
Genau dieser Unterschied zwischen einem potenziell sehr langen ordentlichen Verfahren und einem unter Bedingungen deutlich schnelleren Sonderverfahren erklärt, warum in Peru die Vorbereitung des Vertrags vor dem Einzug des Mieters mehr wiegt als die Wahl des Landes selbst.
Vergleichstabelle: Schweiz, Frankreich, Spanien, Peru
Diese Tabelle fasst die in diesem Ratgeber ausgeführten Elemente zusammen. Die Einschätzungen zu den Fristen sind bewusst vorsichtig, wo die Daten keinen zuverlässigen und strengen Vergleich erlauben.
| Land / Situation | Erster Schritt | Mitwirkung des Richters | Beschleunigter Mechanismus | Winter- / Sozialschutz | Vom Eigentümer ausgewechselte Schlösser | Vorsichtige Einschätzung |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Schweiz | Schriftliche Fristansetzung (Art. 257d OR) | Obligatorisch | Klare Fälle (Art. 257 ZPO), wenn unbestritten | Keine allgemeine Winterpause | Verboten | Relativ strukturiertes Verfahren, wenn unbestritten; bei Anfechtung potenziell lang |
| Frankreich | Zahlungsaufforderung (commissaire de justice) | Obligatorisch | Keiner beim klassischen Zahlungsausfall; beschleunigter Strafweg bei Hausbesetzung im engeren Sinn | Winterpause (1. Nov.–31. März), setzt den Vollzug mit Polizeiunterstützung aus | Verboten, zivil- und strafrechtliche Sanktionen | Grosse Bedeutung der Formalitäten; potenziell lange Dauer, insbesondere über die polizeiliche Unterstützung |
| Spanien | Requerimiento de pago y desalojo (Desahucio) | Obligatorisch | Juicio rápido nur für strafrechtliche Allanamiento/Usurpación (LO 1/2025), nicht für den zivilrechtlichen Zahlungsausfall | Aussetzung bei belegter Verletzlichkeit möglich (RDL 11/2020) | Verboten, ausser bei flagrantem Allanamiento de morada, der Sache der Polizei ist | Je nach Belastung des Gerichts und allfälligem Widerspruch sehr unterschiedliche Dauer |
| Peru (mit passender Klausel) | Klage beim Richter (Ley 30201) oder notarielle Urkunde (Ley 30933) | Reduziert (formelle Kontrolle statt vollständiger Prüfung) | Cláusula de allanamiento a futuro und/oder notarieller Desalojo | Kein vergleichbarer Mechanismus festgestellt | Verboten | Beschleunigter Mechanismus unter strengen Bedingungen; grosse Bedeutung der vertraglichen Formalitäten |
| Peru (ohne passende Klausel) | Vorgängige Schlichtung, dann ordentliche Klage | Obligatorisch, vollständiges Verfahren | Keiner | Kein vergleichbarer Mechanismus festgestellt | Verboten | Potenziell sehr langes Verfahren, insbesondere bei bestrittener Einstufung als precario |
Ist es in Peru wirklich einfacher, einen Mieter auszuweisen?
Die ehrliche Antwort ist differenziert und hängt fast vollständig von einer Entscheidung ab, die schon vor dem Einzug des Mieters getroffen wird.
Die Schlussfolgerung dieses Ratgebers
Peru bietet Mechanismen, mit denen sich ein beschleunigtes Ausweisungsverfahren bei Zahlungsausfall oder Mietende vertraglich vorbereiten lässt. Erfüllt ein Vertrag alle erforderlichen Bedingungen, insbesondere die Beglaubigung der Unterschriften und gegebenenfalls die besondere Klausel der Ley 30933, kann der Eigentümer über einen direkteren Weg verfügen als in mehreren europäischen Systemen, die mit starker Anfechtung oder hoher Gerichtsbelastung konfrontiert sind. Ohne passende Klausel oder bei ernsthafter Anfechtung durch den Bewohner kann das peruanische Verfahren hingegen ebenso lang oder sogar länger werden als in Europa.
Dieser Ratgeber kommt daher nicht zum Schluss, dass «in Peru die Eigentümer immer besser geschützt sind». Eine solche Behauptung würde sowohl den tatsächlichen Schutz ignorieren, den jeder Bewohner, auch ein bösgläubiger, geniesst, solange kein Entscheid ergangen ist, als auch das sehr reale Risiko eines schlecht vorbereiteten Vertrags.
Was Peru wirklich auszeichnet, ist also nicht das Fehlen von Rechten für den Mieter, sondern die gesetzlich gebotene Möglichkeit, vertraglich einen schnelleren Ausweg für den Problemfall abzusichern, sofern man dieses Risiko schon bei der Abfassung des Mietvertrags vorhersieht, statt es nach dem ersten Zahlungsausfall zu entdecken.
Die Risiken, die auch mit einem guten Vertrag bestehen bleiben
Selbst ein perfekt verfasster Vertrag, der den Anforderungen der Gesetze 30201 und 30933 entspricht, beseitigt nicht alle Risiken. Ein Eigentümer, insbesondere ein ausländischer, muss sich der folgenden Punkte bewusst bleiben.
- Schlecht verfasster oder unvollständiger Vertrag: Eine ungenaue, schlecht formulierte oder die eingetretene Situation nicht genau abdeckende Klausel kann dem Eigentümer den beschleunigten Weg verwehren.
- Nicht beglaubigte Unterschriften: eine streng verlangte Bedingung, deren Fehlen automatisch zum ordentlichen Verfahren führt.
- Nicht beweisbare Barzahlungen: Nach der Ley 30933 berücksichtigt der Notar nur Zahlungen über das bezeichnete Bankkonto.
- Zahlungsunfähiger Mieter: Auch nach einer erfolgreichen Ausweisung bleibt die Eintreibung der Mietschuld ein separater, möglicherweise erfolgloser Schritt.
- Langsamkeit der lokalen Justiz: Auch die formellen gesetzlichen Fristen (3 Tage für den Richter zum Beispiel) setzen ein verfügbares und nicht überlastetes Gericht voraus.
- Beschädigung der Wohnung während der Dauer des Verfahrens, wie lange es auch dauert.
- Unkenntnis der Verfahren durch einen ausländischen Eigentümer, der nicht vor Ort ist, um jeden Schritt zu verfolgen oder rasch auf eine Zustellung zu reagieren.
- Fehlende lokale Verwaltung, um die ersten Warnsignale zu erkennen, Beweise aufzubewahren und bei Bedarf rasch Notar und Anwalt zu koordinieren.
Veranschaulichendes Fallbeispiel (ohne Namen)
Ein europäischer Eigentümer, der eine Wohnung in Lima zur Vermietung gekauft hat, unterzeichnet einen rasch verfassten Mietvertrag ohne Cláusula de allanamiento a futuro und mit nicht beglaubigten Unterschriften, um Notarkosten zu sparen, die er im Zeitpunkt des Kaufs als nebensächlich betrachtet. Als der Mieter einige Monate später nicht mehr bezahlt, stellt dieser Eigentümer fest, dass er weder die Ley 30201 noch die Ley 30933 anrufen kann, weil er diese Bedingungen nicht von Anfang an erfüllt hat, und muss das deutlich längere ordentliche Verfahren einleiten. Dieses Szenario, konstruiert aus den in den für diesen Ratgeber konsultierten Rechtsquellen dokumentierten Risiken, veranschaulicht, warum die Vorbereitung des Vertrags mehr wiegt als die Wahl des Landes.
Zahlungsausfällen in Lima vorbeugen: die Checkliste des Eigentümers
Der beste Schutz vor einem langen und kostspieligen Zahlungsausfall entsteht vor der Unterzeichnung des Mietvertrags, nicht nach dem ersten Zahlungsverzug. Jede Mieterauswahl muss auf objektiven Kriterien beruhen und das anwendbare Recht respektieren, ohne diskriminierende Praxis.
- Prüfung der Identität des Mietinteressenten anhand amtlicher Dokumente.
- Einkommensnachweise und berufliche Situation, die zur verlangten Miete passen.
- Referenzen früherer Vermieter und Zahlungsgeschichte, sofern sie legal eingeholt werden können.
- Bürge und Mietkaution, angepasst an das Profil des Mieters und den Wert der Immobilie.
- Vollständiger Vertrag, der die Dauer des Mietverhältnisses, das Antrittsprotokoll, gegebenenfalls das Möbelinventar und die Anzahl der zulässigen Bewohner klar festlegt.
- Cláusula de allanamiento a futuro und, falls dieser Weg in Betracht gezogen wird, besondere Klausel der Ley 30933, verfasst mit einer lokalen Fachperson.
- Beglaubigte Unterschriften vor einem Notar oder Friedensrichter bereits bei der Unterzeichnung des Mietvertrags, nicht nachträglich.
- Eigenes Bankkonto für die Mieten, ausdrücklich im Vertrag erwähnt.
- Verbot nicht bewilligter Untervermietung, klar im Vertrag festgehalten.
- Genaue Klauseln zu Zahlungsverzügen und ihren vertraglichen Folgen.
- Strenge monatliche Überwachung der Zahlungen, mit Reaktion ab dem ersten Verzug statt nach mehreren aufgelaufenen Monaten.
Eine Renditeinvestition aus der Ferne verwalten
Ein Eigentümer, der in der Schweiz oder in Europa lebt, sieht sich zusätzlichen Schwierigkeiten gegenüber, die vom rechtlichen Rahmen selbst unabhängig sind: Die Zeitverschiebung erschwert die rasche Kommunikation mit dem Mieter oder den lokalen Fachleuten, die physische Abwesenheit erschwert die regelmässige Prüfung des Zustands der Wohnung, und das Erkennen der ersten Warnsignale (vereinzelter Verzug, verändertes Verhalten des Mieters) erfolgt aus der Ferne zwangsläufig langsamer.
Hinzu kommen Schritte, die eine reaktionsschnelle lokale Präsenz erfordern: das tatsächliche Inkasso der Zahlungen und ihre Überwachung, das Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug, die notariellen Schritte beim Rückgriff auf die Ley 30933, die Koordination mit einem Anwalt bei einem Gerichtsverfahren und der laufende Unterhalt der Immobilie.
Was eine lokale Verwaltung bringen kann, und was sie nicht garantieren kann
Eine lokale Mietverwaltung kann die Zahlungen genau verfolgen, die nötigen Beweise systematisch aufbewahren, beim ersten Warnsignal rasch eingreifen, direkt mit dem Mieter kommunizieren, Notar und Anwalt koordinieren, wenn ein Verfahren nötig wird, die Wohnung regelmässig kontrollieren und eine rasche Wiedervermietung vorbereiten, sobald die Immobilie frei ist. Sie kann hingegen nicht garantieren, dass es nie zu einem Zahlungsausfall kommt: Keine Verwaltung, so streng sie auch sein mag, kann verhindern, dass ein Mieter in eine unvorhersehbare finanzielle Schwierigkeit gerät.
Unser Ratgeber zur Mietverwaltung in Lima beschreibt alle diese Aufgaben, und unser Ratgeber zur Abwägung zwischen Langzeit- und Kurzzeitvermietung kann auch eine Vermietungsstrategie beleuchten, die diesem Risiko weniger ausgesetzt ist.
Die Rolle von Swiss Lima Property und Havenbnb Peru
Der Schutz einer Renditeinvestition in Lima entsteht vor der Vermietung, schon bei der Auswahl der Immobilie und der Analyse des Projekts. In dieser Phase begleitet Swiss Lima Property Schweizer und europäische Investoren: Suche und Analyse von Immobilien, die zu einer Vermietungsstrategie passen, Dokumentenprüfung vor dem Kauf und Verweis an die passenden Rechts- und Notariatsfachleute, wenn die Vorbereitung eines sicheren Mietvertrags sinnvoll wird.
Die tägliche operative Verwaltung nach Erwerb und Vermietung der Immobilie, insbesondere die Überwachung der Zahlungen, das Erkennen der ersten Warnsignale und die Koordination mit einem Notar oder Anwalt bei einem Verfahren, ist Sache unseres lokalen Partners Havenbnb Peru, sofern die angebotenen Leistungen zum Projekt des Eigentümers passen.
Was Swiss Lima Property nicht tut
Swiss Lima Property ist keine Anwaltskanzlei und erbringt keine Rechtsberatung. Jede Frage zur Abfassung einer Vertragsklausel, zu einem laufenden Ausweisungsverfahren oder zur rechtlichen Einordnung einer Situation muss direkt einem zugelassenen peruanischen Anwalt oder Notar gestellt werden.
Wenn Sie eine Renditeinvestition in Lima in Betracht ziehen, können wir Ihnen helfen, die Risiken vor dem Kauf einzuschätzen, die für Ihr Profil möglichen Vermietungsstrategien zu vergleichen und Sie an die passenden Fachleute zu verweisen, um Ihren Vertrag ab der Unterzeichnung abzusichern.