Derechos de los extranjeros: quién puede comprar qué
Antes de cualquier comparación de precios o rentabilidades, conviene plantear el marco jurídico fundamental: ¿en qué condiciones puede un ciudadano europeo adquirir inmuebles en cada uno de estos países?
Perú
El artículo 71 de la Constitución Política del Perú garantiza a los extranjeros los mismos derechos de propiedad que a los ciudadanos peruanos, salvo la excepción de la franja fronteriza (50 km de las fronteras terrestres). No existe ningún procedimiento particular, cuota ni restricción sectorial para un comprador extranjero en Lima. Es uno de los marcos más abiertos de América Latina.
Colombia
Colombia también ofrece un marco favorable a los inversores extranjeros. Los ciudadanos extranjeros pueden adquirir propiedad inmobiliaria en Colombia sin restricción particular. La inversión inmobiliaria extranjera puede registrarse ante el Banco de la República, lo que facilita la repatriación de los ingresos y del capital. Las transacciones se realizan generalmente en pesos colombianos (COP), con una exposición al riesgo cambiario más marcada que la del sol peruano.
México
En México, el marco jurídico es más complejo. La Constitución mexicana distingue dos zonas:
- Zona ordinaria: los extranjeros pueden comprar libremente.
- Zona restringida: 100 km de las fronteras terrestres y 50 km de las costas. La compra directa por un extranjero está prohibida; la estructura de referencia para la tenencia residencial en estas zonas es el fideicomiso (fideicomiso constituido ante un banco mexicano), que genera gastos anuales y una capa jurídica adicional. La constitución de una sociedad mexicana es otra vía posible, pero no es una solución automática; las implicaciones fiscales y operativas difieren significativamente según la estructura elegida. Los destinos turísticos más populares para los extranjeros (Playa del Carmen, Tulum, Los Cabos) están todos en zona restringida.
La información jurídica sobre Colombia y México debe verificarse con profesionales jurídicos locales cualificados, ya que la normativa puede evolucionar.
Perú (Lima)
Lima es la capital económica, cultural y administrativa de un país de entre 34 y 35 millones de habitantes según las proyecciones recientes. Lima Metropolitana contaba con aproximadamente 10,13 millones de habitantes en 2025, alrededor del 29,7% de la población peruana según el INEI, y aproximadamente el 45% del PIB nacional.
- PIB de Perú: aproximadamente 289.220 millones de USD; PIB/hab. aproximadamente 8.452 USD (Banco Mundial 2024)
- Crecimiento: ligera contracción en 2023, repunte a aproximadamente 3% en 2024 (FMI); previsión 2026 en torno al 2,8% (FMI WEO), trayectoria relativamente sólida en América Latina
- Moneda: sol peruano (PEN), tipo de cambio administrado por el BCRP, estabilidad relativa
- Precios inmobiliarios: canasta BCRP de 12 distritos en Lima ~2.009 USD/m² en el T4 2025; inmuebles premium, nuevos, muy bien ubicados o con vista: rango 2.500–3.500 USD/m² (GlobalPropertyGuide/BCRP)
- Rentabilidades brutas de alquiler indicativas: en torno al 5% al 6,5%, antes de fiscalidad, vacancia, gastos, gestión y mantenimiento, nunca garantizadas (GlobalPropertyGuide/Adondevivir)
- Derechos de los extranjeros: iguales a los nacionales (art. 71 Constitución)
- Fiscalidad de los ingresos de alquiler para no residentes: retención de aproximadamente 5% (régimen PPHND) según la SUNAT cuando el inquilino está domiciliado en Perú; las modalidades difieren si el inquilino no está domiciliado en Perú, a verificar con un asesor fiscal peruano
Ventajas para un inversor europeo: marco constitucional claro, moneda relativamente estable, mercado denominado en USD en los segmentos premium, red de profesionales locales en crecimiento, costo de vida moderado para la gestión in situ.
Puntos de vigilancia: inestabilidad política recurrente (cambios de gobierno frecuentes), mercado menos líquido que en Europa, riesgo sísmico (Lima está en zona sísmica activa).
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Colombia (Bogotá, Medellín)
Colombia forma parte de las grandes economías de América Latina, detrás de Brasil y México, y según los años en un rango cercano o detrás de Argentina en PIB. Bogotá, su capital de más de 8 millones de habitantes, es un centro financiero y cultural importante. Medellín ha experimentado una transformación profunda en las dos últimas décadas y atrae a una comunidad creciente de expatriados y nómadas digitales.
- PIB de Colombia: aproximadamente 418.820 millones de USD; PIB/hab. aproximadamente 7.919 USD (Banco Mundial 2024)
- Crecimiento: variable según los años, aproximadamente 1–2% en 2023, en torno al 2% en 2024 (FMI)
- Moneda: peso colombiano (COP), históricamente más volátil que el sol peruano
- Precios inmobiliarios premium (Bogotá, El Poblado en Medellín): aproximadamente 1.500–2.500 USD/m² según las zonas (datos indicativos, fuentes locales)
- Rentabilidades brutas de alquiler: aproximadamente 5–6% estimadas (datos indicativos)
- Derechos de los extranjeros: acceso libre a la propiedad, registro posible ante el Banco de la República
Ventajas para un inversor europeo: dinamismo de los mercados de Bogotá y Medellín, fuerte presencia internacional y comunidad de expatriados, cultura emprendedora desarrollada.
Puntos de vigilancia: el peso colombiano es claramente más volátil que el sol peruano; un inversor que evalúe su rentabilidad en EUR o CHF debe integrar un riesgo cambiario más significativo. La situación de seguridad, aunque mejorada, sigue siendo un factor a evaluar según las zonas.
México (Ciudad de México, Playa del Carmen)
México es la segunda economía de América Latina. Ciudad de México, con más de 21 millones de habitantes en su área metropolitana, es un mercado inmobiliario de gran envergadura. Los destinos turísticos de la península de Yucatán (Playa del Carmen, Tulum, Cancún) atraen una fuerte demanda de alquiler estacional.
- PIB de México: aproximadamente 1.856.370 millones de USD; PIB/hab. aproximadamente 14.186 USD (Banco Mundial 2024), el más grande de los tres países comparados
- Crecimiento: aproximadamente 3,2% en 2023, en torno al 1,5% en 2024 (FMI)
- Moneda: peso mexicano (MXN), relativamente estable pero sujeto a los ciclos económicos de Estados Unidos
- Precios inmobiliarios premium (Ciudad de México, Polanco): aproximadamente 3.000–5.000 USD/m² según las zonas (datos indicativos)
- Destinos de playa (Playa del Carmen): mercado muy variable, demanda de alquiler turístico estacional importante
- Rentabilidades brutas de alquiler: aproximadamente 4–5% en alquiler residencial de largo plazo (datos indicativos)
- Derechos de los extranjeros: libres en zona ordinaria; fideicomiso requerido en zona restringida (costas y fronteras)
Ventajas para un inversor europeo: el mercado más grande y más líquido de los tres países, fuerte turismo internacional, mercado de alquiler turístico desarrollado en los destinos de playa.
Puntos de vigilancia: el fideicomiso añade complejidad y costo para los destinos turísticos costeros. La fuerte dependencia económica de Estados Unidos expone el mercado a los ciclos estadounidenses. La situación de seguridad varía significativamente según las regiones y debe evaluarse caso por caso.
Tabla comparativa resumen
Esta tabla resume los principales criterios de comparación. Todos los datos son indicativos y deben verificarse.
| Criterio | Perú (Lima) | Colombia (Bogotá/Medellín) | México (CDMX/costas) |
|---|---|---|---|
| Derechos de los extranjeros | Iguales a los nacionales (art. 71) | Libres, registro opcional | Libres (fideicomiso en zona restringida) |
| Precios premium indicativos | 2.500–3.500 USD/m² | 1.500–2.500 USD/m² | 3.000–5.000 USD/m² (CDMX) |
| Rentabilidades brutas indicativas | 5–6,5% indicativas (brutas) | 5–6% | 4–5% |
| Estabilidad monetaria | Alta (tipo de cambio administrado, BCRP) | Moderada (COP volátil) | Moderada (ligado a EE. UU.) |
| Complejidad jurídica | Baja para extranjeros | Baja a moderada | Moderada a alta (costas) |
| Tamaño del mercado | Intermedio | Intermedio | Grande |
| Riesgo político | Inestabilidad gubernamental frecuente | Moderado, mejora notable | Variable según regiones |
Datos y fuentes indicativos únicamente. Datos de PIB: Banco Mundial 2024 (realizados). Las cifras de crecimiento 2025–2026 son proyecciones del FMI (WEO) y no deben confundirse con datos realizados. Verificar con profesionales locales en cada país.
Estabilidad macroeconómica y riesgo cambiario
Para un inversor europeo que evalúa su cartera en EUR o CHF, el riesgo cambiario es un factor diferenciador importante.
El sol peruano (PEN) evoluciona según la oferta y la demanda, en el marco de un régimen de tipo de cambio flotante. El Banco Central de Reserva del Perú interviene, sin embargo, puntualmente para limitar las fluctuaciones excesivas. Además, el mercado inmobiliario de Lima está frecuentemente denominado en dólares estadounidenses, lo que reduce la exposición directa al PEN, pero crea un riesgo cambiario entre el USD y el CHF o el EUR.
El peso colombiano (COP) ha mostrado históricamente una mayor volatilidad, especialmente correlacionada con los precios del petróleo (Colombia es un país exportador). Un inversor que haya comprado un inmueble en Bogotá puede ver la rentabilidad de su inversión en CHF significativamente afectada por las fluctuaciones COP/CHF.
El peso mexicano (MXN) está fuertemente correlacionado con el ciclo económico estadounidense y la política de la Fed. Su relativa estabilidad frente a otras monedas emergentes está vinculada a la proximidad económica con Estados Unidos, una ventaja en periodos de crecimiento estadounidense, un riesgo en periodos de recesión.
Accesibilidad práctica para un inversor europeo
Más allá del marco jurídico y de los datos financieros, las condiciones prácticas influyen en la facilidad con la que un inversor europeo puede gestionar su inversión a distancia.
- Diferencia horaria con Europa: Lima (UTC-5), Bogotá (UTC-5), Ciudad de México (UTC-6). Distancias similares desde Europa, aproximadamente 12–13 horas de vuelo desde París o Ginebra.
- Idioma: español en los tres países. La disponibilidad de profesionales locales francófonos o anglófonos varía según las ciudades. Lima cuenta con una comunidad francófona activa y una presencia suiza histórica.
- Infraestructura bancaria: los tres países disponen de sistemas bancarios funcionales para las transferencias internacionales. Colombia dispone de un mecanismo de registro de las inversiones extranjeras ante el Banco de la República, útil para la repatriación.
- Gestión a distancia: en los tres países, la gestión de alquiler a distancia es posible a través de agencias locales. La calidad y la fiabilidad de estas agencias varían considerablemente; la selección del gestor local es una etapa crítica en los tres casos. Vea nuestro socio Havenbnb Peru.
Riesgos específicos de cada mercado
Ninguno de estos tres mercados está exento de riesgos específicos que un inversor europeo debe tener en cuenta:
- Perú: inestabilidad política recurrente (el país ha tenido numerosos presidentes en pocos años), riesgo sísmico significativo en Lima, mercado menos líquido que los mercados occidentales.
- Colombia: volatilidad del peso colombiano, situación de seguridad variable según los barrios y ciudades, reforma fiscal reciente que ha aumentado la fiscalidad sobre los altos ingresos (impacto indirecto en el mercado inmobiliario de lujo).
- México: complejidad jurídica del fideicomiso en las zonas turísticas, fuerte competencia en el mercado de alquiler turístico, dependencia económica de Estados Unidos, situación de seguridad variable según las regiones.