Droits des étrangers : qui peut acheter quoi
Avant toute comparaison de prix ou de rendements, il convient de poser le cadre juridique fondamental : dans quelles conditions un ressortissant européen peut-il acquérir de l'immobilier dans chacun de ces pays ?
Pérou
L'article 71 de la Constitution politique du Pérou garantit aux étrangers les mêmes droits de propriété qu'aux citoyens péruviens, sous réserve de l'exception de la bande frontalière (50 km des frontières terrestres). Il n'existe pas de procédure particulière, de quota ni de restriction sectorielle pour un acheteur étranger à Lima. C'est l'un des cadres les plus ouverts d'Amérique latine.
Colombie
La Colombie offre également un cadre favorable aux investisseurs étrangers. Les ressortissants étrangers peuvent acquérir de la propriété immobilière en Colombie sans restriction particulière. L'investissement immobilier étranger est enregistrable auprès de la Banque centrale colombienne (Banco de la República), ce qui facilite le rapatriement des revenus et du capital. Les transactions se font généralement en pesos colombiens (COP), avec une exposition au risque de change plus marquée que pour le sol péruvien.
Mexique
Au Mexique, le cadre juridique est plus complexe. La Constitution mexicaine distingue deux zones :
- Zone ordinaire : les étrangers peuvent acheter librement.
- Zone restreinte (zona restringida) : 100 km des frontières terrestres et 50 km des côtes. L'achat direct par un étranger est interdit ; la structure de référence pour la détention résidentielle dans ces zones est le fideicomiso (fiducie constituée auprès d'une banque mexicaine), qui génère des frais annuels et une couche juridique supplémentaire. La constitution d'une société mexicaine est une autre voie possible, mais elle n'est pas une solution automatique, les implications fiscales et opérationnelles diffèrent significativement selon la structure choisie. Les destinations touristiques les plus en vogue pour les étrangers (Playa del Carmen, Tulum, Los Cabos) sont toutes en zone restreinte.
Les informations juridiques sur la Colombie et le Mexique doivent être vérifiées auprès de professionnels juridiques locaux qualifiés, la réglementation pouvant évoluer.
Le Pérou (Lima)
Lima est la capitale économique, culturelle et administrative d'un pays d'environ 34 à 35 millions d'habitants selon les projections récentes. Lima Metropolitana comptait environ 10,43 millions d'habitants en 2025, soit environ 30,4 % de la population péruvienne selon l'INEI, et environ 45 % du PIB national.
- PIB du Pérou : environ 289,22 milliards USD ; PIB/hab. environ 8 452 USD (Banque mondiale 2024)
- Croissance : légère contraction en 2023, rebond à environ 3 % en 2024 (FMI) ; prévision 2026 autour de 2,8 % (FMI WEO), trajectoire relativement solide en Amérique latine
- Monnaie : sol péruvien (PEN), change managé par la BCRP, relative stabilité
- Prix immobiliers : panier BCRP de 12 districts à Lima ~2 009 USD/m² au T4 2025 ; biens premium, neufs, très bien situés ou avec vue : fourchette 2 500–3 500 USD/m² (GlobalPropertyGuide/BCRP)
- Rendements locatifs bruts indicatifs : autour de 5 % à 6,5 %, avant fiscalité, vacance, charges, gestion et entretien, jamais garantis (GlobalPropertyGuide/Adondevivir)
- Droits des étrangers : égaux aux nationaux (art. 71 Constitution)
- Fiscalité revenus locatifs non-résidents : retenue d'environ 5 % (régime PPHND) selon SUNAT lorsque le locataire est domicilié au Pérou ; les modalités diffèrent si le locataire n'est pas domicilié au Pérou — à vérifier auprès d'un fiscaliste péruvien
Avantages pour un investisseur européen : cadre constitutionnel clair, monnaie relativement stable, marché libellé en USD dans les segments premium, tissu de professionnels locaux francophones croissant, coût de la vie modéré pour la gestion sur place.
Points de vigilance : instabilité politique récurrente (fréquents changements de gouvernement), marché moins liquide qu'en Europe, risque sismique (Lima est en zone sismique active).
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La Colombie (Bogotá, Medellín)
La Colombie fait partie des grandes économies d'Amérique latine, derrière le Brésil et le Mexique, et selon les années dans un rang proche ou derrière l'Argentine par le PIB. Bogotá, sa capitale de plus de 8 millions d'habitants, est un centre financier et culturel majeur. Medellín a connu une transformation profonde au cours des deux dernières décennies et attire une communauté d'expatriés et de nomades digitaux croissante.
- PIB de la Colombie : environ 418,82 milliards USD ; PIB/hab. environ 7 919 USD (Banque mondiale 2024)
- Croissance : variable selon les années, environ 1–2 % en 2023, autour de 2 % en 2024 (FMI)
- Monnaie : peso colombien (COP), historiquement plus volatile que le sol péruvien
- Prix immobiliers premium (Bogotá, El Poblado à Medellín) : environ 1 500–2 500 USD/m² selon les secteurs (données indicatives, sources locales)
- Rendements locatifs bruts : environ 5–6 % estimés (données indicatives)
- Droits des étrangers : accès libre à la propriété, enregistrement possible à la Banco de la República
Avantages pour un investisseur européen : dynamisme des marchés de Bogotá et Medellín, forte présence internationale et communauté d'expatriés, culture entrepreneuriale développée.
Points de vigilance : peso colombien nettement plus volatile que le sol péruvien, un investisseur évaluant en EUR ou CHF doit intégrer un risque de change plus significatif. La situation sécuritaire, bien qu'améliorée, reste un facteur à évaluer selon les zones.
Le Mexique (Mexico City, Playa del Carmen)
Le Mexique est la deuxième économie d'Amérique latine. Mexico City, avec plus de 21 millions d'habitants dans son aire métropolitaine, est un marché immobilier de grande envergure. Les destinations touristiques de la péninsule du Yucatán (Playa del Carmen, Tulum, Cancún) attirent une forte demande locative saisonnière.
- PIB du Mexique : environ 1 856,37 milliards USD ; PIB/hab. environ 14 186 USD (Banque mondiale 2024), le plus grand des trois pays comparés
- Croissance : environ 3,2 % en 2023, autour de 1,5 % en 2024 (FMI)
- Monnaie : peso mexicain (MXN), relativement stable mais soumis aux cycles économiques des États-Unis
- Prix immobiliers premium (Mexico City, Polanco) : environ 3 000–5 000 USD/m² selon les secteurs (données indicatives)
- Destinations balnéaires (Playa del Carmen) : marché très variable, demande locative touristique saisonnière importante
- Rendements locatifs bruts : environ 4–5 % en locatif résidentiel long terme (données indicatives)
- Droits des étrangers : libres en zone ordinaire ; fideicomiso requis en zone restreinte (côtes et frontières)
Avantages pour un investisseur européen : marché le plus grand et le plus liquide des trois pays, fort tourisme international, marché locatif touristique développé dans les destinations balnéaires.
Points de vigilance : le fideicomiso ajoute complexité et coût pour les destinations touristiques côtières. La forte dépendance économique aux États-Unis expose le marché aux cycles américains. La situation sécuritaire varie significativement selon les régions et doit être évaluée au cas par cas.
Tableau comparatif synthétique
Ce tableau résume les principaux critères de comparaison. Toutes les données sont indicatives et doivent être vérifiées.
| Critère | Pérou (Lima) | Colombie (Bogotá/Medellín) | Mexique (CDMX/côtes) |
|---|---|---|---|
| Droits des étrangers | Égaux aux nationaux (art. 71) | Libres, enregistrement optionnel | Libres (fideicomiso en zone restreinte) |
| Prix premium indicatifs | 2 500–3 500 USD/m² | 1 500–2 500 USD/m² | 3 000–5 000 USD/m² (CDMX) |
| Rendements bruts indicatifs | 5–6,5 % indicatifs (bruts) | 5–6 % | 4–5 % |
| Stabilité monétaire | Élevée (change managé BCRP) | Modérée (COP volatile) | Modérée (lié aux USA) |
| Complexité juridique | Faible pour étrangers | Faible à modérée | Modérée à élevée (côtes) |
| Taille du marché | Intermédiaire | Intermédiaire | Grand |
| Risque politique | Instabilité gouvernementale fréquente | Modéré, amélioration notable | Variable selon régions |
Sources et données indicatives uniquement. Données PIB : Banque mondiale 2024 (réalisées). Les chiffres de croissance 2025–2026 sont des projections FMI (WEO) et ne doivent pas être confondus avec des données réalisées. Vérifier auprès de professionnels locaux dans chaque pays.
Stabilité macroéconomique et risque de change
Pour un investisseur européen évaluant son portefeuille en EUR ou CHF, le risque de change est un facteur différenciant majeur.
Le sol péruvien (PEN) bénéficie d'une politique de change managé de la BCRP, qui amortit les fluctuations par rapport aux monnaies de marché libre. Par ailleurs, le marché immobilier limeño premium est fréquemment libellé directement en USD, ce qui réduit l'exposition au PEN mais substitue un risque USD/EUR ou USD/CHF.
Le peso colombien (COP) a historiquement montré une plus grande volatilité, notamment corrélée aux prix du pétrole (la Colombie est un pays exportateur). Un investisseur ayant acheté un bien à Bogotá peut voir le rendement de son investissement en EUR significativement affecté par les fluctuations COP/EUR.
Le peso mexicain (MXN) est fortement corrélé au cycle économique américain et à la politique de la Fed. Sa relative stabilité par rapport aux autres monnaies émergentes est liée à la proximité économique avec les États-Unis, avantage en période de croissance américaine, risque en période de récession.
Accessibilité pratique pour un investisseur européen
Au-delà du cadre juridique et des données financières, les conditions pratiques influencent la facilité avec laquelle un investisseur européen peut gérer son investissement à distance.
- Décalage horaire avec l'Europe : Lima (UTC-5), Bogotá (UTC-5), Mexico City (UTC-6). Des distances similaires depuis l'Europe, environ 12–13 heures de vol depuis Paris ou Genève.
- Langue : espagnol dans les trois pays. La disponibilité de professionnels locaux francophones ou anglophones varie selon les villes. Lima compte une communauté francophone active et une présence suisse historique.
- Infrastructure bancaire : les trois pays disposent de systèmes bancaires fonctionnels pour les transferts internationaux. La Colombie dispose d'un mécanisme d'enregistrement des investissements étrangers auprès de la Banco de la República, utile pour le rapatriement.
- Gestion à distance : dans les trois pays, la gestion locative à distance est possible via des agences locales. La qualité et la fiabilité de ces agences varient considérablement, la sélection du gestionnaire local est une étape critique dans les trois cas.
Risques spécifiques à chaque marché
Aucun de ces trois marchés n'est exempt de risques spécifiques qu'un investisseur européen doit prendre en compte :
- Pérou : instabilité politique récurrente (le pays a connu de nombreux présidents en quelques années), risque sismique significatif à Lima, marché moins liquide que les marchés occidentaux.
- Colombie : volatilité du peso colombien, situation sécuritaire variable selon les quartiers et villes, réforme fiscale récente ayant alourdi la fiscalité sur les hauts revenus (impact indirect sur le marché immobilier de prestige).
- Mexique : complexité juridique du fideicomiso dans les zones touristiques, forte concurrence sur le marché locatif touristique, dépendance économique aux États-Unis, situation sécuritaire variable selon les régions.
À retenir
- Les trois pays offrent des marchés accessibles aux étrangers, avec des nuances importantes (fideicomiso mexicain pour les côtes).
- Le Pérou se distingue par la clarté constitutionnelle des droits des étrangers et la relative stabilité du sol.
- La Colombie offre des rendements bruts indicativement plus élevés mais avec une monnaie plus volatile.
- Le Mexique est le marché le plus grand et le plus liquide, mais la complexité juridique pour les zones touristiques côtières est à anticiper.
- Le risque de change (souvent sous-estimé) est un facteur de différenciation important selon les pays.
- Toutes les données citées sont indicatives. Une analyse approfondie avec des professionnels locaux dans chaque pays est indispensable avant toute décision.