Visas et résidence au Pérou : les grandes options à connaître

Résidence et investissement : deux sujets distincts

L'une des confusions les plus fréquentes dans les conversations autour de l'investissement immobilier au Pérou est d'assimiler l'achat d'un bien à l'obtention d'un droit de résidence. Ce n'est pas le cas au Pérou. Un étranger peut tout à fait posséder un appartement à Lima, le louer, percevoir des revenus locatifs et gérer le bien à distance, sans jamais résider au Pérou ni disposer d'un statut de résident.

Inversement, résider au Pérou ne requiert pas nécessairement d'y posséder un bien immobilier. Ces deux dimensions, la propriété immobilière et le statut migratoire, obéissent à des règles distinctes, gérées par des autorités différentes : SUNARP et les notaires pour l'immobilier, la Superintendencia Nacional de Migraciones pour l'immigration.

Ce guide présente les grandes catégories disponibles, en rappelant à chaque étape que les règles peuvent évoluer et doivent être vérifiées auprès des sources officielles.

Le visa touristique

Les ressortissants suisses, de l'Union européenne et de nombreux pays n'ont pas besoin de visa préalable pour entrer au Pérou à titre touristique. À l'arrivée à l'aéroport, un droit de séjour est inscrit dans le passeport, généralement de 90 jours. Ce droit peut, dans certains cas, être prorogé pour une durée supplémentaire, sous conditions.

Le statut de touriste ne permet pas :

• d'exercer une activité salariée sur le territoire péruvien ;
• de percevoir des revenus d'une activité commerciale ou professionnelle réalisée depuis le Pérou ;
• d'accéder à certains services réservés aux résidents.

En revanche, le statut de touriste permet d'acheter un bien immobilier chez un notaire péruvien, d'obtenir un RUC (numéro fiscal) auprès de la SUNAT et d'effectuer des démarches administratives courantes.

Pour les investisseurs qui souhaitent séjourner ponctuellement au Pérou pour visiter des biens, signer des actes notariés ou suivre leur investissement, le statut de touriste est généralement suffisant dans le cadre de séjours ponctuels. Toutefois, certains notaires péruviens peuvent demander un permis spécial de Migraciones pour signer des documents ou contrats (gob.pe/12614) selon le statut migratoire de l'acheteur ; à vérifier avec le notaire choisi avant la date de signature. Pour une installation durable, un statut de résidence est nécessaire.

Les résidences temporaires et permanentes

La Superintendencia Nacional de Migraciones (Migraciones) gère l'ensemble des statuts migratoires au Pérou. Le pays distingue deux grandes catégories : la résidence temporaire, accordée pour une durée d'un an et renouvelable, et la résidence permanente, accessible après plusieurs années de résidence temporaire ou directement dans certains cas spécifiques (mariage avec un ressortissant péruvien, parenté directe, etc.).

Les principales catégories de résidence temporaire accessibles à un étranger sont :

• Résidence pour travailleur salarié : requiert un contrat de travail avec un employeur péruvien ;
• Résidence familiale : pour les conjoints, enfants ou parents d'un ressortissant péruvien ou d'un résident permanent ;
• Résidence pour étudiant : liée à une inscription dans un établissement d'enseignement péruvien reconnu ;
• Résidence pour investisseur : pour les étrangers réalisant des investissements productifs au Pérou ;
• Résidence pour rentiste : pour les personnes disposant de revenus passifs réguliers.

Chaque catégorie comporte ses propres conditions, délais et documents requis. Les informations officielles et actualisées sont disponibles sur le portail de Migraciones.

Le visa investisseur

Le Pérou propose un statut de résidence pour les étrangers qui réalisent des investissements productifs sur son territoire. Selon les informations publiées par les consulats péruviens et Migraciones, ce statut est conditionné à un montant d'investissement minimal, fixé par les autorités. Les informations disponibles à la date de rédaction de ce guide font état d'un seuil de l'ordre de 500 000 soles, mais ce montant doit être vérifié directement auprès de Migraciones, car il peut avoir évolué.

Il est crucial de comprendre que ce visa investisseur vise les investissements dans des entreprises ou projets productifs péruviens (création ou participation dans une société, investissement dans une activité économique), et non l'achat d'un bien immobilier résidentiel. Posséder un appartement à Lima ne constitue pas, en tant que tel, un investissement ouvrant droit à ce statut.

Les conditions précises, les documents requis et les procédures doivent être vérifiés directement auprès de Migraciones ou d'un avocat spécialisé en droit de l'immigration péruvien.

Le visa travail

Pour exercer une activité salariée au Pérou, un étranger doit disposer d'un visa de travail, généralement lié à un contrat avec un employeur péruvien. La réglementation péruvienne prévoit des règles spécifiques sur la proportion maximale de salariés étrangers dans une entreprise péruvienne.

Ce statut ne concerne pas directement les investisseurs immobiliers étrangers basés en Europe, qui gèrent leur bien à distance. Il est mentionné ici pour lever une confusion fréquente : percevoir des loyers d'un appartement à Lima n'est pas considéré comme une activité professionnelle nécessitant un visa de travail, mais cela peut générer des obligations fiscales auprès de la SUNAT.

La résidence par les revenus (Rentista)

La catégorie de résidence "rentista" permet à un étranger disposant de revenus passifs réguliers et suffisants (pensions, revenus de capitaux, rentes, dividendes) d'obtenir une résidence temporaire au Pérou. Cette catégorie peut être pertinente pour un retraité européen souhaitant passer plusieurs mois par an à Lima.

Les conditions précises (montant minimal de revenus, nature des revenus acceptés, documents à fournir) sont définies par Migraciones et doivent être vérifiées sur le portail officiel ou auprès d'un avocat spécialisé. Ces conditions peuvent évoluer d'une année à l'autre.

Achat immobilier et résidence : ne pas confondre

Ce point mérite d'être répété clairement, car la confusion est fréquente : l'achat d'un bien immobilier au Pérou ne confère pas automatiquement de droit de résidence.

L'article 71 de la Constitution péruvienne garantit aux étrangers les mêmes droits de propriété qu'aux citoyens péruviens, sans condition de résidence préalable. Un investisseur suisse peut acheter un appartement à Miraflores, faire enregistrer le titre à SUNARP, percevoir des loyers via un gestionnaire local et ne jamais résider au Pérou. Ces deux sujets (propriété et résidence) sont juridiquement indépendants.

En revanche, si vous envisagez de percevoir des revenus locatifs de source péruvienne, vous aurez des obligations fiscales auprès de la SUNAT, quel que soit votre statut migratoire. Ces obligations sont distinctes de la question de la résidence.

Documents à vérifier

Quel que soit le statut migratoire envisagé, un investisseur étranger souhaitant s'impliquer au Pérou doit s'assurer de disposer ou d'obtenir les éléments suivants :

• Passeport valide avec une durée de validité suffisante (en général, au moins 6 mois au-delà du séjour envisagé) ;
• RUC (Registro Único de Contribuyentes) : numéro d'identification fiscale péruvien. Un acheteur étranger peut devoir en obtenir un selon la transaction, son statut fiscal et les obligations liées à la location ou à la revente ; à confirmer avec la SUNAT, le notaire ou un avocat péruvien ;
• Compte bancaire péruvien : non obligatoire pour les transactions immobilières, mais fortement recommandé pour faciliter les démarches locales et les obligations de bancarización (traçabilité des fonds) ;
• Adresse au Pérou : nécessaire pour toute démarche administrative locale (SUNAT, notaires, etc.).

Pour une demande de résidence, des documents supplémentaires seront requis selon la catégorie : extrait de casier judiciaire, preuve de revenus, actes d'état civil traduits et apostillés, photos d'identité. Consultez Migraciones pour la liste exhaustive et actualisée.