Nota importante: las normas migratorias en el Perú pueden cambiar. Los requisitos, tarifas y procedimientos descritos aquí reflejan información públicamente disponible a 2025-2026. Verifique siempre las condiciones actuales directamente con la Superintendencia Nacional de Migraciones o un abogado de migraciones con licencia antes de tomar cualquier decisión.
Residencia e inversión: dos asuntos distintos
Uno de los malentendidos más frecuentes entre los inversores europeos que se acercan al Perú es la suposición de que comprar una propiedad crea algún tipo de derecho para vivir allí. Este no es el caso bajo la ley peruana. La Constitución del Perú (artículo 71) garantiza a los extranjeros los mismos derechos de propiedad que a los peruanos, lo que significa que comprar inmuebles es sencillo y está abierto a todos. Pero la titularidad de la propiedad no conlleva ningún beneficio migratorio de ningún tipo.
Esto tiene implicaciones prácticas: un inversor que compra un apartamento en Miraflores para alquilarlo a largo plazo puede que nunca necesite vivir en el Perú y puede gestionar la propiedad a distancia. Sin embargo, un inversor que también desea pasar períodos prolongados en Lima, o retirarse allí eventualmente, deberá pensar en la migración por separado y con anticipación.
Visa de turista: el punto de partida
Los ciudadanos suizos (y los de la mayoría de los estados miembros de la UE, incluyendo Francia, Alemania, España, Bélgica e Italia) pueden ingresar al Perú sin visa previa para turismo y estancias cortas. Al llegar, generalmente se les otorga una estadía autorizada de 90 días, prorrogable por otros 90 días dentro del mismo año calendario a través de la Superintendencia Nacional de Migraciones.
Este régimen turístico permite a un extranjero visitar el Perú, ver propiedades, reunirse con notarios y agentes inmobiliarios, y —en principio— participar en los pasos necesarios para una transacción inmobiliaria. Sin embargo, para firmar documentos ante notario, algunos notarios peruanos pueden solicitar un permiso especial de Migraciones para firmar documentos o contratos (gob.pe/12614), según el estatus migratorio del comprador; conviene verificar este punto con el notario elegido antes de la fecha de firma. Muchos inversores no residentes operan íntegramente dentro de visitas de turismo.
Lo que el régimen turístico no permite: trabajar localmente para un empleador peruano, establecer domicilio profesional ni acceder a ciertos trámites bancarios y fiscales que requieren la condición de residente.
Residencia temporal
La ley migratoria del Perú (Decreto Legislativo N°1350 y su reglamento) contempla diversas categorías de residencia temporal, otorgadas por un período renovable de un año. Las principales categorías relevantes para ciudadanos europeos incluyen:
- Residencia estudiantil: para quienes están matriculados en una institución educativa peruana reconocida.
- Misión religiosa o humanitaria: para personas acreditadas en estas actividades.
- Residencia de inversionista o empresarial: véase la sección dedicada más adelante.
- Residencia Rentista: para quienes tienen ingresos pasivos verificables (véase más adelante).
- Reagrupación familiar: para cónyuges, hijos o padres de ciudadanos peruanos o residentes permanentes.
La residencia temporal autoriza al titular a permanecer en el Perú durante la vigencia del permiso y a realizar la actividad específica para la que fue otorgado. No autoriza automáticamente el empleo libre. Los plazos de tramitación y las tarifas varían; los procedimientos están a cargo de la Superintendencia Nacional de Migraciones.
Residencia permanente
La residencia permanente en el Perú (Calidad Migratoria Residente) puede obtenerse tras mantener la residencia temporal de forma continua durante un mínimo de tres años. Ciertos familiares de ciudadanos peruanos pueden calificar más rápidamente. La residencia permanente otorga derechos más amplios y no requiere renovación anual, aunque sí requiere demostrar vínculos mantenidos con el Perú.
Los residentes permanentes pueden trabajar libremente en el Perú sin permiso de trabajo separado, acceder más fácilmente a los servicios bancarios y, eventualmente, solicitar la nacionalidad peruana tras un período adicional de calificación (el período estándar de naturalización es de dos años de residencia permanente más el período temporal previo, sujeto a condiciones).
La visa de inversionista
El Perú cuenta con una categoría migratoria específica para inversionistas: la Calidad Migratoria Inversionista. Esta categoría exige una inversión productiva certificada de al menos S/.500.000 (aproximadamente 130.000 a 135.000 USD a tipos de cambio habituales) en una entidad registrada en el Perú o en una actividad productiva formalmente aprobada.
Un punto crítico que se pasa por alto con frecuencia: la compra de inmuebles en el Perú no califica como inversión productiva a efectos de esta visa de inversionista, según la interpretación de la autoridad migratoria peruana. La inversión debe realizarse en una empresa o actividad económica productiva, no simplemente en una propiedad.
Obtener esta visa requiere documentación detallada: prueba de la inversión, registro de la empresa, registro fiscal en SUNAT y dictamen legal de un abogado calificado. La tramitación es compleja y no debe intentarse sin apoyo legal profesional.
Rentista: residencia por ingresos pasivos
El permiso Rentista es una categoría de particular interés para jubilados anticipados, personas con ingresos pasivos provenientes de inversiones, o propietarios de inmuebles que generan ingresos de alquiler en su país de origen. Permite a un extranjero vivir en el Perú sobre la base de demostrar unos ingresos estables y regulares de fuentes externas al Perú, suficientes para mantenerse sin empleo local.
La Superintendencia Nacional de Migraciones establece umbrales mínimos de ingresos específicos y la documentación requerida (extractos bancarios, certificados de ingresos, etc.). Estos umbrales y requisitos pueden cambiar y deben verificarse directamente. Un abogado de migraciones con licencia puede evaluar la elegibilidad y preparar la solicitud.
Este permiso es renovable y puede contribuir eventualmente a la elegibilidad para la residencia permanente tras el período acumulado requerido.
Visas de trabajo
Para los ciudadanos europeos que deseen trabajar en el Perú (empleados por una empresa peruana o por cuenta propia), se requiere una autorización de trabajo separada. Las categorías incluyen visas de trabajo como empleado (que requieren un empleador peruano patrocinador) y visas para profesionales independientes que ejercen una profesión regulada. Estas están fuera del alcance de una inversión inmobiliaria y se mencionan aquí solo a título informativo.
La compra de inmueble no otorga residencia
Vale la pena reiterarlo con claridad: el Perú no opera un programa de "visa dorada" en el que la compra de inmuebles por encima de un determinado umbral confiera derechos de residencia. Portugal, España, Grecia y otros países europeos han ofrecido tales programas; el Perú no lo ha hecho. La titularidad de una propiedad en el Perú, sea cual sea el monto invertido, no conlleva ningún beneficio migratorio bajo la ley vigente.
Esto no es necesariamente una desventaja: los derechos de propiedad abiertos para extranjeros del Perú y su régimen turístico relativamente accesible significan que la mayoría de los inversores no residentes pueden operar cómodamente sin requerir residencia formal. Sin embargo, quienes planifican estancias más largas o una eventual reubicación deberán planificar la migración por separado y con apoyo profesional calificado.
Documentos clave a preparar
Cualquiera sea la vía migratoria que se esté explorando, varios documentos son universalmente necesarios para tratar con las autoridades e instituciones financieras peruanas:
- Pasaporte vigente: con una validez mínima de 6 meses más allá de la estancia planificada.
- RUC (Registro Único de Contribuyentes): número de identificación fiscal del Perú, obtenible a través de SUNAT. Puede ser necesario según la transacción, el estatus fiscal y las obligaciones relacionadas con alquiler o reventa; confirmar con SUNAT, el notario y un abogado o asesor fiscal local.
- Cuenta bancaria peruana: no es obligatoria para la compra de un inmueble, pero es muy recomendable para la gestión de transferencias de fondos, el pago del Alcabala y los gastos corrientes de la propiedad. Requiere una visita personal al banco con pasaporte vigente.
- Documentos apostillados: los documentos extranjeros utilizados en el Perú (actas de nacimiento, de matrimonio, poderes notariales otorgados en el extranjero) deben estar apostillados según el Convenio de La Haya y, si no están en español, traducidos oficialmente por un traductor certificado.
Puntos clave
- Comprar un inmueble en el Perú y obtener derechos de residencia son procesos jurídicos completamente separados. Uno no se deriva del otro.
- Los ciudadanos suizos y de la mayoría de los países de la UE pueden entrar al Perú sin visa por hasta 90 días, prorrogables a 180 días al año, suficiente para realizar una transacción inmobiliaria sin residencia formal.
- La visa de inversionista del Perú exige una inversión productiva mínima de S/.500.000 (aprox. 130.000-135.000 USD) en una empresa peruana o actividad productiva aprobada. La compra de inmuebles no califica para esta visa.
- El permiso Rentista permite la residencia sobre la base de ingresos pasivos verificables sin empleo local. Puede ser relevante para jubilados anticipados o quienes tienen ingresos significativos por inversiones.
- El Perú no ofrece un programa de visa dorada en el que la compra de inmuebles por encima de cierto valor confiera derechos de residencia.
- Cualquier solicitud de residencia requiere un abogado de migraciones peruano con licencia. Swiss Lima Property es un servicio de coordinación inmobiliaria, no un consultor de migración.