Wenn die Mietverwaltung in Lima versagt

Eine von Europa aus geführte Mietimmobilie in Lima hängt ganz von einer Person ab: jener, die das Geld einzieht, dem Mieter antwortet und Ihnen Rechenschaft ablegt. Solange die Kette funktioniert, merkt man die Distanz nicht. An dem Tag, an dem sie reisst, merkt man sie auf einen Schlag, und der teuerste Reflex ist, noch einen Monat zu warten.

Dieser Ratgeber beschreibt, was ein nicht ansässiger Eigentümer konkret tun kann, in welcher Reihenfolge, mit welchen peruanischen Instrumenten und in welchem Moment es nötig wird, vor Ort einen Anwalt zu nehmen. Er ersetzt keine Rechtsberatung: Unsere Bedingungen der Begleitung schliessen Rechts- und Steuerberatung ausdrücklich aus. Er gibt Ihnen den Rahmen, um die richtigen Fragen zu stellen und die entscheidenden Wochen nicht zu verlieren.

Den Ausfall erkennen, bevor er teuer wird

Eine sich verschlechternde Verwaltung sendet fast immer dieselben Signale, in derselben Reihenfolge. Sie früh zu erkennen, verändert alles, denn die Rechtsbehelfe sind viel einfacher, wenn der Verwalter eine Monatsmiete zurückhält, als wenn es sechs sind.

Diese Symptome ähneln sich, erzählen aber nicht dieselbe Geschichte, und die Antwort ist nicht dieselbe. Eine Nachlässigkeit korrigiert man mit einer bestimmten Klarstellung und einem strengeren Rahmen. Ein Liquiditätsproblem des Verwalters, der sich aus den Mieten bedient, um anderswo ein Loch zu stopfen, regelt man mit einem raschen und geordneten Ausstieg. Eine vorsätzliche Veruntreuung erfordert einen Anwalt, ohne Verzug.

Allen drei gemeinsam: Je länger Sie warten, desto mehr Beweismaterial verlieren Sie. Die nützlichsten Beweise sind jene, die Sie sammeln, bevor Sie ankündigen, dass Sie nicht zufrieden sind.

Was Ihnen das peruanische Recht bereits gibt

Viele ausländische Eigentümer glauben, sie müssten aushandeln, was ihnen bereits zusteht. Der Vertrag, der Sie an einen Verwalter bindet, ist in den allermeisten Fällen ein mandato im Sinne des peruanischen Zivilgesetzbuchs. Dieser Status gibt Ihnen drei sofortige Hebel, unabhängig davon, was Ihr Vertrag vorsieht.

Sie können jederzeit Rechenschaft verlangen. Artikel 1793 des Zivilgesetzbuchs verpflichtet den Beauftragten, seinen Auftrag persönlich auszuführen, Ihre Weisungen zu befolgen, Ihnen die Ausführung des Auftrags unverzüglich mitzuteilen und über seine Geschäftsführung zum vereinbarten Zeitpunkt Rechenschaft abzulegen oder wenn der Auftraggeber es verlangt. Mit anderen Worten: Sie müssen nicht bis zum Quartalsende warten; eine schriftliche Aufforderung genügt, damit das Schweigen pflichtwidrig wird.

Veruntreutes Geld wird zurückerstattet, mit Schadenersatz. Artikel 1794 sieht vor, dass der Beauftragte, der Geld oder Güter, die er für den Auftrag verwenden oder Ihnen übergeben sollte, zu seinem Vorteil nutzt oder einem anderen Zweck zuführt, zur Rückerstattung und zum Ersatz des Schadens verpflichtet ist. Dieser Artikel verwandelt eine «verspätete Überweisung» in eine Rückerstattungspflicht.

Sie können den Vertrag per notariellem Schreiben auflösen. Artikel 1429 erlaubt der durch die Nichterfüllung geschädigten Partei, per carta notarial zu verlangen, dass die andere ihre Leistung innert einer Frist erbringt, die nicht kürzer als fünfzehn Tage sein darf, widrigenfalls der Vertrag von Rechts wegen aufgelöst ist. Das ist das zentrale Instrument: Es legt ein Datum fest, hinterlässt eine Spur, die Dritten entgegengehalten werden kann, und verlangt nicht, zuerst vor einen Richter zu gehen.

Die ersten vier Schritte, in der richtigen Reihenfolge

Die Reihenfolge zählt mehr als die Geschwindigkeit. Wer seine Unzufriedenheit ankündigt, bevor er die Unterlagen zusammengetragen hat, verliert die Hälfte davon.

1. Sammeln, bevor man alarmiert. Tragen Sie den unterzeichneten Verwaltungsvertrag, die Kopie des laufenden Mietvertrags, Identität und Kontaktdaten des Mieters, die Geschichte der erhaltenen Überweisungen, die bereits übermittelten Abrechnungen und die Kopie jeder von Ihnen unterzeichneten notariellen Vollmacht zusammen. Befindet sich ein Teil dieser Dokumente nur beim Verwalter, verlangen Sie sie zuerst in neutralem und sachlichem Ton.

2. Die Abrechnung schriftlich verlangen, mit Datum. Eine datierte, sachliche E-Mail, die sich ausdrücklich auf die Rechenschaftspflicht stützt und eine angemessene Frist setzt. Dieses Dokument dient doppelt: Manchmal löst es allein schon die Bereinigung aus, und es bildet das erste Beweisstück Ihres Dossiers, falls sich die Lage verschärft.

3. Die Carta notarial senden. Verstreicht die Frist ohne befriedigende Antwort, hält das notarielle Schreiben das Versäumnis fest, fordert die Beträge und Dokumente und kündigt die Auflösung des Vertrags an, falls die Leistung nicht innert fünfzehn Tagen erfolgt. Es wird mit einem peruanischen Anwalt verfasst: Die Formulierung bestimmt, worauf Sie sich danach berufen können.

4. Den Kontakt zum Mieter wieder aufnehmen. Der Mieter ist nicht Ihr Gegner, sondern oft die am besten informierte Person. Er weiss, ob er bezahlt hat, wann und auf welches Konto. Ein Mieter, der regelmässig bezahlt, während Sie nichts erhalten, ist der direkteste Beweis, den Sie brauchen.

Die Falle der Vollmacht, die den Vertrag überdauert

Das ist der häufigste Fehler mit den gravierendsten Folgen. Den Verwaltungsvertrag zu kündigen, genügt nicht. Wenn Sie eine notarielle Vollmacht unterzeichnet haben, damit Ihr Verwalter Mietverträge unterzeichnen, Geld einziehen oder die Immobilie vertreten kann, erlischt diese Vollmacht nicht, nur weil der Vertrag endet.

Das Zivilgesetzbuch ist beim Grundsatz klar: Bei einem Auftrag mit Vertretung führt der Widerruf der Vollmacht zum Erlöschen des Auftrags (Artikel 1808). Doch der Mechanismus zählt ebenso viel wie der Grundsatz. Der Widerruf erfolgt per notarieller Urkunde, im selben Verfahren wie die ursprüngliche Vollmacht, und er muss bei der SUNARP eingetragen werden, um Dritten entgegengehalten werden zu können. Solange das nicht geschehen ist, kann ein gutgläubiger Dritter, etwa ein neuer Mieter, noch gültig mit Ihrem ehemaligen Verwalter Geschäfte abschliessen.

Eine erfreuliche Neuerung für nicht ansässige Eigentümer: Seit dem Legislativdekret 1626 und der am 12. November 2024 angekündigten Inbetriebnahme des Índice Nacional del Registro de Mandatos y Poderes können Aufträge und Vollmachten bei jedem Regionalbüro eingetragen werden und gelten im ganzen Land. Die territoriale Einschränkung, die verlangte, das richtige Büro anzusteuern, ist weggefallen.

Bleibt ein Sonderfall, den Sie in Ihren eigenen Dokumenten prüfen sollten: die unwiderrufliche Vollmacht. Artikel 153 des Zivilgesetzbuchs lässt zu, dass eine Vollmacht für ein bestimmtes Geschäft, für eine begrenzte Dauer oder wenn sie im gemeinsamen Interesse der Parteien oder eines Dritten erteilt wird, als unwiderruflich vereinbart wird. Der Schutz wirkt jedoch in beide Richtungen, denn derselbe Artikel setzt eine klare Grenze: Die Dauer einer unwiderruflichen Vollmacht darf ein Jahr nicht überschreiten. Ein Verwalter, der Ihnen eine unwiderrufliche Vollmacht über mehrere Jahre entgegenhielte, bewegte sich ausserhalb des gesetzlichen Rahmens.

Die Kontrolle zurückgewinnen, ohne den Mieter zu verlieren

Eine Immobilie, die sich während eines Verwaltungskonflikts leert, kostet oft mehr als der Konflikt selbst. Ziel ist nicht nur, aus dem Vertrag auszusteigen, sondern einen zahlenden Mieter zu behalten.

Die erste zu klärende Frage ist jene des Mietvertrags: Wer ist als Vermieter aufgeführt? Hat der Verwalter kraft der Vollmacht im Namen des Eigentümers unterzeichnet, verpflichtet Sie der Mietvertrag direkt, und er entfaltet nach dem Ende des Auftrags weiterhin Wirkung. Das ist die einfachste Situation. Hat der Verwalter in eigenem Namen unterzeichnet, besteht das Vertragsverhältnis zwischen ihm und dem Mieter, und die Übernahme erfordert eine Prüfung im Einzelfall mit einem Anwalt.

Ist diese Frage geklärt, umfasst die Übernahme nur wenige Schritte: den Mieter schriftlich über den Wechsel des Ansprechpartners und die neuen Zahlungsangaben informieren und den Nachweis Ihrer Eigentümerstellung beilegen; vom ausscheidenden Verwalter die Mietkaution, die Schlüssel, das Antrittsprotokoll und den Saldo der eingezogenen Mieten verlangen; die Verwaltung des Stockwerkeigentums über den Wechsel des Bevollmächtigten informieren; und den Stand der gemeinschaftlichen Kosten prüfen, die oft der erste Posten sind, der nicht mehr bezahlt wird.

Bei der Mietkaution verdient ein Punkt, vorausgesehen zu werden: Sie gehört dem Mieter, nicht dem Verwalter. Ein Verwalter, der sie nach dem Ende seines Auftrags zurückbehält, fällt in den Anwendungsbereich von Artikel 1794, jenem der Rückerstattung.

Übersichtstabelle

Die obigen Beträge sind 2026 erhobene Grössenordnungen und sollen den Aufwand einordnen, nicht als Offerte dienen. Die Notarhonorare variieren von Notariat zu Notariat deutlich.

Was man vor der Unterzeichnung regelt

Die meisten der oben beschriebenen Situationen lassen sich bei der Unterzeichnung des Auftrags kostenlos entschärfen. Wenn Sie im Begriff sind, Ihre Immobilie zu übergeben, lohnt es sich, diese Punkte jetzt auszuhandeln, statt sie später zu verteidigen.

Diese Anforderungen sind kein Zeichen von Misstrauen, sie sind die Norm einer professionellen Verwaltung. Ein seriöser Verwalter akzeptiert sie ohne Diskussion, und seine Reaktion, wenn Sie sie stellen, sagt Ihnen bereits etwas über die weitere Zusammenarbeit.

Fazit

Der Ausfall eines Verwalters ist nicht in erster Linie ein rechtliches Problem, sondern ein Zeitproblem. Der peruanische Rahmen ist für den Eigentümer eher günstig: Sie können jederzeit Rechenschaft verlangen, den Vertrag per notariellem Schreiben in fünfzehn Tagen auflösen und eine Vollmacht mit einer Woche Eintragungsdauer widerrufen. Teuer ist nicht das Verfahren, sondern das Quartal, in dem man hofft, dass sich die Lage von selbst wieder einrenkt.

Zwei Reflexe sollte man sich merken. Die Unterlagen zusammentragen, bevor man irgendetwas ankündigt. Und nie bei der Kündigung des Vertrags stehen bleiben, ohne zu prüfen, ob eine notarielle Vollmacht weiterläuft: Genau dort verbergen sich die bösen Überraschungen.