Ein Land mit drei Gesichtern
Peru wird oft als Destination, als Markt, als Schwellenland erwähnt. Geografisch vereint es aber so gegensätzliche Realitäten, dass man kaum von Peru als einheitlichem Gebiet sprechen kann. Die Wüstenküste, das Andenhochland und der Amazonas-Regenwald bilden drei verschiedene Biome, mit Volkswirtschaften, Infrastrukturen, Bevölkerungen und Immobiliendynamiken, die fast nichts gemeinsam haben.
Für einen Investor mit Sitz in der Schweiz oder in Europa hat diese Vielfalt eine direkte Folge: Von einer Investition "in Peru" zu sprechen, ohne zu präzisieren wo, ist, als spräche man von einer Investition "in Europa", ohne zwischen Berlin, Bukarest und Brüssel zu unterscheiden. Die Geografie Perus bestimmt alles, von der Liquidität einer Immobilie bis zur Zuverlässigkeit der Eigentumstitel. Sie erklärt über die Immobilien hinaus auch einen grossen Teil der kulinarischen Unterschiede zwischen den Regionen: Unser Ratgeber zur peruanischen Küche beschreibt diese Verbindung zwischen Gebiet und Tradition.
Die Costa: die Pazifikküste
Die Costa ist der Küstenstreifen, der sich auf rund 2 200 km von Norden nach Süden entlang des Pazifischen Ozeans erstreckt. Er ist schmal, oft wüstenhaft und macht rund 12 % des Staatsgebiets aus. Trotz dieser bescheidenen Grösse bündelt er mehr als 55 % der peruanischen Bevölkerung und fast die gesamte formelle Wirtschaftstätigkeit des Landes.
An der Küste liegen die grossen Städte: Lima, Callao, Trujillo, Chiclayo, Piura, Ica. Dort befinden sich die wichtigsten Häfen, die internationalen Flughäfen, die grossen Banken, die nationalen öffentlichen Institutionen, die führenden Universitäten und die Privatspitäler auf internationalem Niveau. Auch das Strassen- und Bahnnetz ist dort am besten ausgebaut.
Das Küstenklima ist gemässigt, beeinflusst vom kalten Humboldtstrom. In Lima schwanken die Temperaturen je nach Jahreszeit zwischen 15 und 26 °C, ohne nennenswerte Niederschläge, aber mit einem anhaltenden Meeresnebel von Juni bis November, lokal Garúa genannt. Dieses Klima, oft als grau im Winter, aber das ganze Jahr über angenehm beschrieben, ist einer der Faktoren, die die langfristige Wohnnachfrage in den Premium-Quartieren der Hauptstadt stützen.
Der für einen ausländischen Investor zugängliche formelle Immobilienmarkt liegt zum allergrössten Teil an der Küste. Die bei der SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) eingetragenen Eigentumstitel, die Netzwerke professioneller Immobilienmakler, die spezialisierten Notare und die zuständigen Gerichte befinden sich hauptsächlich in den Küstenstädten.
Die Sierra: die Anden
Die Andensierra erstreckt sich über rund 27 % des Staatsgebiets und beherbergt etwas weniger als ein Drittel der peruanischen Bevölkerung. Die Höhen reichen von 1 000 bis über 6 000 Meter, was je nach Zone sehr unterschiedliche Lebensbedingungen schafft. Die wichtigsten Städte der Sierra sind Arequipa (zweitgrösste Stadt Perus), Cusco, Cajamarca, Huancayo und Ayacucho, ausführlicher vorgestellt in unserem Ratgeber zu den schönsten Städten Perus.
Die Sierra bündelt den Grossteil der Bodenschätze Perus: Kupfer, Zink, Gold, Silber, Blei. Gemäss den Daten des USGS gehört Peru bei mehreren dieser Metalle zu den zehn grössten Produzenten der Welt. Der Bergbau ist eine Säule der Volkswirtschaft und trägt erheblich zu den Steuereinnahmen des Landes bei. Er erzeugt jedoch wenig Immobilienmarkt, der einem ausländischen Investor, der eine Wohnung zur Eigennutzung oder Vermietung sucht, direkt zugänglich wäre.
Cusco ist ein Sonderfall: Als geschichtsträchtige Stadt, die zum UNESCO-Welterbe gehört und als Tor zum Machu Picchu dient, zieht sie einen bedeutenden Touristenstrom an. Es gibt dort Projekte für touristische Unterkünfte und Käufe von Kolonialhäusern. Unser Ratgeber zu den Sehenswürdigkeiten in Peru beschreibt diese Andenroute, von Cusco ins Heilige Tal und zum Machu Picchu.
Die Selva: das Amazonasgebiet
Die Selva macht rund 60 % des peruanischen Staatsgebiets aus. Sie ist die grösste und am dünnsten besiedelte Region, mit nur 13 % der Bevölkerung. Ihre beiden grossen Städte sind Iquitos, nur per Flugzeug oder auf dem Wasserweg erreichbar, und Puerto Maldonado in der Region Madre de Dios.
Der peruanische Amazonas-Regenwald besitzt eine aussergewöhnliche Biodiversität und findet ökologisch wie touristisch zunehmend Beachtung. Dort entstehen Ökotourismus-Lodges und Agroforstprojekte. Die Strasseninfrastruktur fehlt jedoch auf weiten Gebieten fast vollständig, die digitale Anbindung bleibt begrenzt, und die für einen ausländischen Investor zugänglichen Bank- oder Rechtsdienstleistungen sind selten. Unser Ratgeber zum peruanischen Amazonas beschreibt seine Zugangstore, von Iquitos bis Tambopata, für alle, die ihn besuchen möchten.
Die Bodenfragen im Amazonasgebiet sind strukturell komplex: Überlagerungen von Rechten zwischen Privateigentum, Waldkonzessionen, Gebieten indigener Gemeinschaften und Schutzgebieten. Dieser Kontext macht jede Immobilieninvestition in der Selva ohne eine sehr spezialisierte rechtliche Begleitung besonders schwer abzusichern, die weit über den üblichen Rahmen einer Begleitung bei Wohnimmobilieninvestitionen hinausgeht.
Was die Geografie für einen Investor verändert
Ein häufiger Fehler besteht darin, Peru anhand nationaler makroökonomischer Daten als einheitlichen Markt zu beurteilen und diese Analyse dann auf eine Investition in einer weit von Lima entfernten Region zu übertragen. Die wirtschaftlichen Grundlagen Perus (BIP-Wachstum, relative Stabilität der Währung, durch die Verfassung garantierte Rechte der Ausländer) gelten auf nationaler Ebene, doch die Immobiliendynamiken sind grundlegend lokal.
Was man im Kontext eines Investors mit Sitz in Europa üblicherweise "in peruanische Immobilien investieren" nennt, bedeutet in der Praxis: in Lima investieren oder, in geringerem Mass, in grossen Küstenstädten mit einem formellen Markt, einer dokumentierten Mietnachfrage und einer ausreichenden institutionellen Infrastruktur.
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Lima: eine Metropole für sich
Lima Metropolitana vereint in seinem Stadtgebiet mehr als 10 Millionen Einwohner, rund 30 % der Bevölkerung auf weniger als 1 % des Staatsgebiets. Dort haben alle nationalen öffentlichen Institutionen, alle grossen Banken, die führenden Anwaltskanzleien, die Privatspitäler auf internationalem Niveau (Clínica Anglo Americana, Clínica San Felipe, Clínica Internacional), die internationalen Schulen und der internationale Flughafen Jorge Chávez ihren Sitz.
Das INEI (nationales Institut für Statistik und Informatik Perus) schätzt, dass Lima zwischen 45 und 50 % des nationalen BIP erwirtschaftet. Diese im Land beispiellose wirtschaftliche Konzentration erklärt die relative Tiefe des Immobilienmarkts von Lima und die anhaltende Mietnachfrage in gut gelegenen Wohnquartieren.
Der Immobilienmarkt von Lima weist eine bedeutende interne Segmentierung auf. Manche Bezirke verfügen über einen formellen Immobilienbestand von guter Qualität, mit eingetragenen Titeln, internationaler Mietnachfrage und relativer Liquidität. Andere Zonen weisen weniger formalisierte Märkte auf, die eine gründliche vorgängige Prüfung erfordern.
Vorsicht ausserhalb der grossen urbanen Zonen
Es gibt Immobilienprojekte in touristischen Zonen (Cusco, Máncora, Paracas) oder in sekundären Andenstädten. Diese Märkte können in bestimmten Kontexten Gelegenheiten bieten, bergen aber eigene Risiken, die jeder ausländische Investor sorgfältig beurteilen muss.
Die Grundbuchtitel können unvollständig, sich überschneidend oder umstritten sein. Die bäuerlichen Andengemeinschaften verfügen über besondere, vom peruanischen Recht anerkannte Rechte. Die Verfahren zur Bereinigung von Grundeigentum können Jahre dauern. Die Liquidität dieser Märkte, also die Fähigkeit, eine Immobilie innert angemessener Frist zu einem Marktpreis wieder zu verkaufen, ist deutlich geringer als in Lima.
Diese Realitäten machen solche Investitionen nicht unmöglich, erfordern aber eine sehr spezialisierte lokale Expertise, eine hohe Risikotoleranz und eine gründliche Kenntnis des peruanischen Bodenrechts.