Zwei Märkte, zwei Logiken
Die Schweiz verfügt über einen der am stärksten geregelten Immobilienmärkte der Welt. Das Grundbuch ist zuverlässig und vollständig. Die Notare sind Urkundspersonen, deren Urkunden unbestrittene Rechtskraft haben. Die Hypothekarfinanzierung ist tief und standardisiert. Die Transaktionen verlaufen nach gut dokumentierten Abläufen, mit von Kanton zu Kanton geregelten Handänderungssteuern.
Lima ist nicht das Gegenteil dieses Systems. Peru verfügt über einen verfassungsrechtlichen Rahmen, der das Privateigentum und die Rechte von Ausländern schützt (Artikel 71 der Verfassung). Die SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) ist ein zentrales, online zugängliches öffentliches Register, das eine dem Grundbuch vergleichbare Funktion erfüllt. Doch die lokalen Gepflogenheiten, der Formalisierungsgrad des Markts und die verfügbaren Instrumente unterscheiden sich in mehreren wesentlichen Punkten, die ein Schweizer Investor verstehen muss, bevor er sich verpflichtet.
Die Rolle des Notars
In der Schweiz ist der Notar eine vom Kanton ernannte Urkundsperson. Seine Rolle ist im kantonalen Recht geregelt. Er beurkundet den Kaufvertrag, verfasst die Errichtungsurkunde und nimmt die Anmeldung beim Grundbuch vor. In den meisten Kantonen handelt er für beide Parteien, und seine Unparteilichkeit ist durch seinen Status als Urkundsperson gewährleistet.
In Peru ist der Notar (notario público) ein vom Staat zugelassener Freiberufler, der aber privat tätig ist. Er wird in der Regel vom Käufer gewählt. Seine Aufgabe ist es, die Dokumente zu beurkunden, die Identität der Parteien zu prüfen, die vorgängigen Abklärungen in den öffentlichen Registern vorzunehmen und die notarielle Urkunde zur Eintragung an die SUNARP weiterzuleiten. Qualität und Sorgfalt der Notare variieren je nach Person.
Ein wichtiger praktischer Punkt: Der peruanische Notar ist an sich keine Garantie. Er beurkundet eine Urkunde, er bescheinigt weder den wirtschaftlichen Wert der Immobilie noch das Fehlen nicht eingetragener Probleme. Die vorgängige Prüfung bei der SUNARP und die Due Diligence zur Immobilie selbst bleiben Sache des Käufers und seiner Berater.
Die Prüfung des Titels: SUNARP
In der Schweiz ist das kantonale Grundbuch die unbestrittene offizielle Referenz für das Eigentum an einer Immobilie. Seine Vollständigkeit und Zuverlässigkeit sind sehr hoch. Eine Eintragung im Grundbuch ist eine nahezu vollständige rechtliche Gewissheit.
In Peru ist die SUNARP das funktionale Gegenstück zum Grundbuch. Vor jedem Erwerb muss der Käufer oder sein Anwalt unbedingt die Partida Registral der Immobilie anfordern (Auszug aus dem Eigentumsregister). Dieses offizielle Dokument nennt:
- die Identität des aktuellen Eigentümers;
- die Fläche und die Beschreibung der Immobilie;
- allfällige Belastungen: Hypotheken, Pfändungen, Vormerkungen;
- die Geschichte der eingetragenen Transaktionen.
Der Unterschied zur Schweiz liegt in einer strukturellen Realität des peruanischen Markts: Ein Teil des Immobilienbestands ist in der SUNARP noch nicht vollständig formalisiert, insbesondere in weniger gehobenen Quartieren oder bei älteren Liegenschaften. Eine Immobilie zu kaufen, deren Titel bei der SUNARP nicht einwandfrei ist, ist ein sehr ernstes Risiko, das kein seriöser ausländischer Investor eingehen sollte. Die Prüfung des Titels ist ein nicht verhandelbarer Schritt.
Die Bankfinanzierung
In der Schweiz ist der Hypothekarmarkt einer der am weitesten entwickelten der Welt. Die Banken finanzieren in der Regel bis zu 80 % des Werts einer Wohnimmobilie (mit einem Mindesteigenkapital von 20 % gemäss den Regeln der Selbstregulierung der Banken), zu Zinssätzen, die historisch zu den tiefsten Europas gehörten.
In Peru ist die Situation für einen nicht ansässigen ausländischen Investor grundlegend anders. Die peruanischen Banken gewähren Nichtansässigen nur in sehr begrenzten Fällen Hypotheken, mit spezifischen Bedingungen und oft zu Zinssätzen deutlich über den europäischen Standards. In der Praxis kauft die grosse Mehrheit der ausländischen Investoren mit Eigenmitteln.
Diese Realität hat eine konkrete Folge: Bevor er sich für bestimmte Immobilien in Lima interessiert, muss ein Schweizer Investor sicherstellen, dass er über die gesamte notwendige Finanzierung verfügt, einschliesslich der Erwerbsnebenkosten, ohne auf eine lokale Fremdfinanzierung zu zählen. Die Immobilien in Lima sind in der Regel in USD notiert, was ein zu berücksichtigendes Währungsrisiko USD/CHF hinzufügt.
Die Steuern
In der Schweiz ist die Besteuerung von Immobilien von jedem Kanton genau geregelt. Sie umfasst insbesondere die Handänderungssteuern (je nach Kanton unterschiedlich), den Eigenmietwert, die Abzüge für Hypothekarzinsen und die Grundstückgewinnsteuern bei einem Wiederverkauf. Die steuerliche Transparenz ist sehr hoch.
In Peru sind die wichtigsten Steuern, die ein ausländischer Investor kennen sollte:
- Alcabala: Handänderungssteuer von 3 % des Kaufpreises über dem an die UIT (Unidad Impositiva Tributaria) gebundenen Schwellenwert, zulasten des Käufers. 2026 ist die UIT auf 5 500 Soles festgelegt (DS 301-2025-EF).
- Steuer auf Mieteinnahmen: Für einen nicht in Peru ansässigen Eigentümer können Mieteinnahmen aus peruanischer Quelle gemäss SUNAT mit rund 5 % besteuert werden, wenn der Mieter in Peru ansässig ist; die Modalitäten sind andere, wenn der Mieter nicht in Peru ansässig ist. Dieser Punkt hängt vom steuerlichen Status des Eigentümers, von den Deklarationspflichten und den zwischen Peru und der Schweiz anwendbaren Steuerabkommen ab und muss unbedingt mit einem qualifizierten peruanischen Steuerfachmann geprüft werden.
- Grundsteuer (Predial): jährliche Steuer, berechnet auf dem selbstdeklarierten Wert der Immobilie, zulasten des Eigentümers. Sie ist bei Wohnimmobilien in der Regel bescheiden.
Die für Nichtansässige geltende peruanische Besteuerung kann sich ändern. Dieser Ratgeber stellt keine persönliche Steuerberatung dar. Ziehen Sie vor jeder Investition einen qualifizierten Steuerberater für peruanisches und schweizerisches Recht bei. Lesen Sie auch unseren eigenen Ratgeber: Schweizer Steuern nach einem Immobilienkauf in Peru.
Das Stockwerkeigentum
In der Schweiz ist das Stockwerkeigentum (StWE) im Schweizerischen Zivilgesetzbuch geregelt (Art. 712a ff. ZGB). Es regelt genau die Rechte und Pflichten jedes Stockwerkeigentümers, die Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile, die Versammlungen der Stockwerkeigentümer und die Beschlüsse über Arbeiten. Transparenz und Formalisierung sind in der Regel hoch.
In Peru unterstehen Gebäude im Stockwerkeigentum hauptsächlich der Ley N° 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones) und ihrer Verordnung. Jedes Gebäude verfügt grundsätzlich über eine junta de propietarios (Stockwerkeigentümerversammlung) und einen Verwalter. Die Verwaltungsqualität dieser Gemeinschaften ist in Lima sehr unterschiedlich: Manche Gebäude werden einwandfrei verwaltet, andere weisen erhebliche Nebenkostenrückstände oder ungelöste strukturelle Probleme auf.
Vor einem Kauf in einem Gebäude im Stockwerkeigentum in Lima empfiehlt es sich zu prüfen: den Stand der Rechnungen der Gemeinschaft, allfällige gemeinsame Schulden, Qualität und Reaktionsfähigkeit der Verwaltung und den allgemeinen Zustand der gemeinschaftlichen Teile. Diese Informationen können beim Verkäufer oder beim Verwalter des Gebäudes angefordert werden.
Die Erwerbsnebenkosten
In der Schweiz variieren die Transaktionskosten je nach Kanton. Sie umfassen in der Regel Handänderungssteuern (je nach Kanton 0,5 % bis 3,3 %), Notariatsgebühren (je nach Kanton 0,1 % bis 1 %) und Gebühren für die Eintragung im Grundbuch. In Genf können die Gesamtkosten erheblich sein.
In Peru setzen sich die Erwerbsnebenkosten in Lima ungefähr wie folgt zusammen:
- Alcabala: 3 % des Kaufpreises über dem UIT-Schwellenwert (zulasten des Käufers);
- Notarhonorare: rund 0,3 % bis 1 % des Transaktionswerts;
- Eintragungsgebühren bei der SUNARP: rund 0,3 % des Werts;
- Maklerprovision: oft zulasten des Verkäufers, aber je nach Vereinbarung unterschiedlich.
Insgesamt liegen die Erwerbsnebenkosten in Lima für einen Käufer in der Regel zwischen 4 und 7 % des Kaufpreises. Diese Prozentsätze sind Schätzungen auf Grundlage der Mitte 2026 verfügbaren Daten und können sich ändern. Ein ausführlicher Ratgeber zu diesem Thema ist auf dieser Website verfügbar: Was kostet der Kauf einer Wohnung in Lima wirklich?
Die Verhandlung und die Immobilienmakler
In der Schweiz sind die angezeigten Preise in einem angespannten Markt in der Regel wenig verhandelbar. Die Immobilienmakler unterliegen beruflichen Pflichten, und die Bewertungen der Immobilien sind präzise. Die Transaktionen verlaufen in einem formalisierten Rahmen.
In Peru enthalten die angezeigten Preise oft einen Verhandlungsspielraum. In manchen Marktsegmenten ist es üblich, je nach Marktlage, Motivation des Verkäufers und Qualität der Immobilie eine Reduktion von 5 bis 15 % des geforderten Preises anzustreben. Diese Praxis ist akzeptiert und wird erwartet.
Immobilienmakler in Peru: Der Beruf ist durch ein offizielles Register des Wohnungsbauministeriums geregelt, anders als in der Schweiz, wo die Tätigkeit weitgehend frei bleibt. Es ist jedoch wichtig zu prüfen, ob der gewählte Makler tatsächlich registriert ist, und sich mit zuverlässigen Fachleuten zu umgeben. Dank unseres lokalen Netzwerks bringen wir unsere Kunden mit anerkannten Maklern in Kontakt und begleiten sie bei den Prüfungen der Immobilie vor jeder Zahlung.
Die Verwaltung aus der Ferne
Eine Wohnung in Lima von Genf aus zu verwalten, bringt echte und konkrete Herausforderungen mit sich: 7 Stunden Zeitverschiebung, Kommunikation auf Spanisch mit den meisten lokalen Ansprechpartnern, Betreuung der Mieter aus der Ferne, Überwachung von Unterhalt und Kleinarbeiten, Einhaltung der lokalen Steuerpflichten bei der SUNAT und Reaktionsfähigkeit bei Problemen.
Diese Herausforderungen sind nicht unüberwindbar, dürfen aber nicht unterschätzt werden. Ein Investor, der eine Immobilie in Lima kauft, ohne vorgängig eine lokale Verwaltungslösung organisiert zu haben, gerät schnell in eine heikle Lage. In der Praxis ist ein vertrauenswürdiger lokaler Partner für die Mietverwaltung ab dem ersten Tag unverzichtbar.
Mietverwaltung in Lima
Swiss Lima Property arbeitet mit Havenbnb Peru zusammen, einem auf die Mietverwaltung in Lima spezialisierten lokalen Partner. Langzeit- oder Kurzzeitvermietung, Unterhalt, Wohnungsabnahme: eine vertrauenswürdige lokale Ansprechperson für Eigentümer mit Sitz in Europa.
Die Bedeutung einer lokalen Ansprechperson
Genau dafür gibt es Swiss Lima Property. Unsere Rolle ist nicht, Ihnen eine Immobilie zu verkaufen oder Sie persönlich finanziell oder rechtlich zu beraten: Sie besteht darin, Ihnen zu helfen, Ihr Projekt vorzubereiten, die wesentlichen Punkte zu prüfen, kompetente lokale Ansprechpartner zu finden (Notare, Anwälte, Mietverwalter) und die Schritte zwischen der Schweiz und Lima zu koordinieren.
Ein Schweizer Investor, der zum ersten Mal ohne lokale Ansprechperson nach Lima kommt, läuft Gefahr, Entscheide in Unkenntnis der lokalen Gepflogenheiten zu treffen. Mit einem seriösen Begleiter, der beide Kontexte kennt, verfügt er über ein passendes Analyseraster und vor Ort geprüfte Kontakte.
Unsere Rolle umfasst die Analyse, die Auswahl der Immobilien, die Koordination der Schritte und die Vermittlung von Kontakten. Mehr über unseren Ansatz: Über Swiss Lima Property.